从恒大企业的跨界经营分析全国跨界的原因.docx
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1、从恒大企业的跨界经营分析全国跨界的原因四川大学锦江学院毕业论文(设计)【摘要】我国房地产企业在政策和市场格局的影响下,开始找寻多元化的发展方式,以期打破现有行业桎梏,扩大产业规模,实现弯道超车。本文以恒大集团为切入点,深入分析了目前国内房地产企业跨界经营的现状和背景,分别从资源基础、政策调整、规避风险、企业文化和市场势力五个方面入手,探讨了恒大集团跨界经营的原因,然后对恒大集团的产业选择进行阐述,主要包括旅游产业、体育产业、文化产业、快速消费品产业和金融产业。最后,以恒大集团的实际收益为依据进行结果分析,表明恒大的多元化经营模式收效良好。最后,依据恒大实例为我国房地产企业的转型提供建议。关键词
2、:恒大地产,多元化经营,产业选择,经济后果【Abstract】Under the influence of policies and market structure, real estate companies in China began to look for diversified development methods to break the existing industry barriers, expand industry scale, and realize overtaking. Taking the Hengda Group as the entry point, th
3、e dissertation analyzes in depth the current status and background of the cross-border operation of domestic real estate companies, starting with the five aspects of resource base, policy adjustment, risk aversion, corporate culture and market power, and discusses the Hengda Group. The reasons for c
4、ross-border operations are followed by an explanation of the industry selection of the Evergrande Group, which includes the tourism industry, the sports industry, the cultural industry, the FMCG industry, and the financial industry. Finally, the result analysis based on the actual income of the Ever
5、grande Group shows that Hengdas diversified business model has achieved good results. Finally, based on the example of Evergrande, it provides suggestions for the transformation of real estate companies in China.Key words: Evergrande Group estate, diversification, industry selection, economic conseq
6、uences目录1引言12全国房企跨界的介绍22.1房企跨界经营的背景22.2房企跨界经营的现状23.恒大地产跨界经营后的现状44恒大地产跨界多元化经营的原因54.1资源基础54.2政策调整54.3规避风险64.4企业文化64.5市场势力65恒大地产跨界多元化经营的产业选择75.1旅游产业75.2体育产业85.3文化产业85.4快消品产业95.5金融产业96恒大地产跨界多元化经营的经济后果116.1盈利能力分析116.2发展能力分析116.3偿债能力分析127结论与建议137.1结论137.2建议13参考文献151引言整个房地产行业因为国家调控政策的不断收紧,出现了发展空间不断缩小的问题,为了
7、应对这一问题,保证企业利润增长,在政策环境下进行突围,许多房地产企业不再着眼于房地产这一项收入,而开始跨界经营,涉足其他领域。但对于这种盛行的跨界经营获得利润的企业发展战略(Martin&Sayrak,2003),学者们持有不同的看法。支持多元化经营的学者认为,多元化经营手段有利于公司选择具有发展潜力的行业,从而实现企业的持续经营和盈利,而公司所发展的不同产业之间可以相互促进,不仅仅是单纯的产业组合,对企业存在“协同效应”、“范围经济”和“多元化经营溢价”效用(苏冬蔚,2005;傅继波、杨朝军,2005)。综上,这些学者认为多元化的经营模式能够实现公司结构配置的最优化,扩展公司规模,避开单一行
8、业面临的危机,达到公司盈利的最大化,在现代企业中意义重大。而反对多元化经营的学者认为,这种扩大企业规模的方式会产生很多不利的后果,例如企业会在某行业投资过度,利用这一行业的盈利补贴亏损行业,不科学的多元化操作导致财务出现问题等等。除了上述问题,甚至有学者得出了如下结论,企业多元化程度越高,所得回报越少,影响了企业绩效(汪建成、毛蕴诗,2006;何大军,2008)。还有学者认为多元化的经营理念和企业盈利之间并无直接联系,这一类看法的聚焦点在于仅仅将多元化操作看成是企业扩张的手段,他们认为多元化的经营理念仅仅承载了桥梁作用,将企业的股权结构和企业价值联系了起来,多元化的程度并不能决定企业的盈亏,重
9、要的是企业在不同行业上的经营方式(张小红、薛光红,2010)。除了这几种观点意外,还有一些观点认为多元化经营与绩效呈曲线关系(Palich、Cardinal&Miller,2000),也就是说多元化水平有一个临界值,在临界值之前,多元化程度越高,企业的绩效越好,跨界经营也越成功。而超过这一临界值之后,多元化程度越高,反而会导致企业的绩效变差,跨界经营失败。综上所述,目前学术界对于企业的多元化经营和绩效之间的关系呈现许多不同的结论。因此,我们想要探究在房地产行业进行跨界经营,最终多元化程度和企业绩效的关系,而房地产企业为何要选择跨界经营,跨到什么界也是我们关心的问题。本文将重点关注恒大集团的跨界
10、经营模式,通过探究恒大跨界经营的驱动原因,所选择的跨界的产业和所得的绩效,来总结未来的发展战略。2全国房企跨界的介绍2.1房企跨界经营的背景随着社会的多元化发展,各种行业之间的交叉融合,跨界越来越成为一种新常态。马云曾经在公开场合表示,这是一个大跨界的时代。企业有跨界经营,人才有斜杠青年。而在房地产企业当中,跨界经营也是普遍存在的。跨界的原因可能是扩大自身经营规模,进一步增强企业竞争力,或是找寻新的突破点,以期未来能够彻底转型。而在目前的社会环境中,房地产行业虽然还属于发展上升期,但是由于环境和政策等因素,发展扩展也越来越困难,因此,目前的中国房地产行业处于一个重要的调整期。目前国内的房地产行
11、业有许多乱象,考虑到未来社会的发展,房产,尤其是住宅房产,作为人民生活的刚需,一定会受到国家的调控。而这种调控会由于城市化的过程使得住宅需求保持增长态势。但是,由于房价水平和居民收入存在不平衡,因此住房需求虽然存在,但是有能力购房的需求在目前一段时间内比较有限。综上可知,房地产行业还有一定的发展空间,但是寻求自身变革也是必经之路。房地产企业面临着坚守房产领域和跨界经营两种选择,而做出选择的依据就要根据自身实力、发展定位和市场环境共同决定。在长期观点看来,住宅房产始终要坚守“房子是给人住的,不是用来炒的”这一原则,不能将炒房需求再作为未来发展需求,因此,房地产行业也会抛弃以往粗放经营的模式,转而
12、探索更稳定的可持续发展模式。综上,房地产企业不论做出哪种选择,都要调整过往发展模式,在提高质量、科学运营、改进服务等方面下功夫。而跨界经营也是房地产企业实现自身突破的一个选择方向。2.2房企跨界经营的现状目前,已经有很多房地产企业进驻其他领域,例如健康领域、物流领域、金融、投资等等。在多元化发展方面,泰禾集团的战略是以房地产为核心、金融和投资为两翼的“一核两翼”发展战略。2016年11月24日,泰禾集团宣布,正式将其此前收购的大新人寿更名为“泰禾人寿”。至此,泰禾集团在金融方面已涉足银行、券商、保险、第三方支付和互联网金融等领域。发展“两翼”的同时,泰禾集团还加大对文化产业的布局,2016年1
13、2月,泰禾集团出资设立北京泰禾影视文化发展有限公司,正式进军影视领域。华泰证券的报告表示,泰禾影视或将能助推和房地产主业之间协同效应,为公司的商业地产和住宅地产引流,甚至有望产生新的利润增长点。在健康领域,2016年11月29日,佳兆业集团宣布,其附属公司深圳市航运健康科技有限公司于前一日与主营血液制品生产和销售的ST生化大股东振兴集团有限公司签订股份转让协议,以21.87亿元总代价收购后者所持ST生化18.57%股份。而随后的12月6日,深交所披露最新情况,振兴生化股份有限公司(简称“ST生化”)2016年12月5日当天预受1.28亿股,截至最后要约收购日期净预受1.46亿股,占净预受股份比
14、例195.607%,这意味着浙民投获得超额收购。至此,在佳兆业与浙民投的“争夺”中,浙民投暂时领先。实际上,佳兆业已经是第二次入股健康产业了。在2016年底,佳兆业先后入股和增持了港股上市公司美加医学,成为其第一大股东。此前在业绩会上,佳兆业主席兼执行董事郭英成曾提到,“关于美加医学,我是看得比较正面,因为我们在城市更新发展过程中,有很多的医疗用地,这一块如果我们不发展,就要交给别人来发展。”除此之外,物流行业近年来受到电子商务的带动,行情逐渐水涨船高,很多房地产企业开始进驻物流市场。2017年7月14日,万科与厚朴投资、高瓴资本、中银投等组成财团,拟以790亿元收购物流地产行业巨头普洛斯公司
15、,其中万科出资约168亿元,占股21.4%。2016年11月30日,普洛斯公司私有化方案在股东大会获得批准,交易完成后万科将成为其第一大股东。研究员朱一鸣认为,房地产企业在物流产业具有一定优势,例如房地产企业在获取土地方面更有经验,并且由于房地产业资源丰富,因此在整合资源和资金方面也更加有利。房地产企业跨界物流业能够扩大企业格局、获得新的盈利点。而且物流地产具有土地价格较低、政策支持、土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间,非常适合投资。3.恒大地产跨界经营后的现状恒大集团目前在地产行业保持领先地位,在2016年,恒大集团销售额达到3700多亿,账面现金充足,余额超过3000亿、总资产超过
16、1万亿。恒大的销售规模占据榜首,成为了世界最大的房地产企业。恒大通过八年时间的跨界经营实践,逐渐形成了以民生地产作为发展基础,以金融和健康行业为辅,以文化旅游行业为先锋的企业格局。恒大集团目前已经达到“两个完成”和“一个开始”:第一个“完成”指的是恒大已经完成多元化发展的产业布局。恒大向世界上的其他著名企业看齐,在房地产行业发展到一定程度时,对其他行业进行调研、探索和实践,涉足了金融、健康、文化旅游、快消、能源等等行业,在进行完初期的探索后,放弃了能源、快消等行业,选择了金融、健康和文化旅游作为恒大的跨界产业,而且到目前为止,在这些行业都取得了成功,在这种情况下,恒大已经部署完成了其多元化产业
17、格局,将主要精力放在这四大产业的经营上,不再涉足其他新的产业,避免资源配置和人力成本的浪费。第二个“完成”,就是指恒大已经完成了转型。现在提起恒大,不再只是作为房地产行业的代名词,而是变成了房地产业加服务业的综合性企业。而恒大将跨界行业放在服务业的不同方面,恒大健康主要面向的是老年人,为应对目前中国社会的老龄化问题而开展;恒大旅游主要面向少年儿童,以后还会扩展面向对象;恒大金融面向社会各阶层,对于不同收入层次、理财习惯的人群都推出了不同的金融产品。恒大企业所选择的服务业结合了目前我国的国情,为拉动内需做出了贡献。“一个开始”主要是说恒大地产开始从“规模型”转向“规模+效益型”。恒大在地产业的发
18、展已经经历了20年,一直采用扩大规模的经营策略,去年的销售额已经近4000亿,这说明恒大在规模上已经成为佼佼者。因此,扩大规模的经营策略已经不再适用,恒大开始转变发展模式,不再快速发展规模,把企业的关注点放在增加效益上。企业的最终目的是盈利,这一点一直不会变。4恒大地产跨界多元化经营的原因企业跨界经营的原因并没有一个统一的答案,学术界将企业多元化经营的动机大致分为以下四种:资源基础理论、外部和内部刺激、委托代理理论以及市场势力理论(Montgomery,1994)。而对于恒大企业来说,结合目前的房地产市场环境和恒大自身发展定位,可以将恒大跨界经营的原因总结为资源基础理论、外部和内部刺激以及市场
19、势力理论三方面(见图1)。驱动多元化因素资源基础内部和外部刺激市场势力政策调控规避风险企业文化内部和外部刺激图1恒大地产跨界多元化经营驱动因素4.1资源基础要想实现企业的多元化经营,就需要在涉及的行业中有一定的资源作为基础,并且能够在不同行业之间进行调动,这样才能让多元化的经营方式获得经济效益(Teece,1980;Hoskisson&Hitt,1990),才能最大化发挥不同行业之间的范围经济效益(Panzar&Willig,1981),才能通过各行业的协同合作降低成本。恒大集团在实现多元化经营之前就已经是国内首屈一指的地产企业,它自身具备了丰富的资源,不仅在地产领域,在其上下游产业中也具备相
20、应资源,并且有能力在涉及的不同行业中对资源进行调配,因此,恒大集团在这样的前提下实现了跨界经营,将自己的资源像活水一样流动起来,而实践证明恒大已经在各个行业获得了多元化的收益,进一步累积了资源,减少了企业对资本市场的依赖(洪道麟和王辉,2009),恒大集团的发展也越来越好。4.2政策调整目前的房地产市场已经不像以前的状态,往日的房地产市场房价一涨再涨,地产公司的利润非常可观,炒房的人也越来越多,而现在民众对于房地产公司的态度非常不好,认为房地产公司赚取暴利,称其劫持了中国经济命脉,并谴责地产公司的行径。因此,地产公司承受着非常大的舆论压力。而房产作为刚需,随着越来越多人买不起第一套房,政府开始
21、着手调控房地产市场。调控的目标即为让房价回归到合理区间,让人民能够买得起房,住得起房,让炒房不再出现在市场中,不能再出现房产配置不合理、市场总量不平衡的情况,要让民众买的起房,住得起房,不能让炒房盛行其道。因此,对于房地产行业而言,已经不能再像往日一样,要适应目前的调控政策,因此带来的利润压缩就需要从其他地方补回来,因此恒大房产也需要积极转型,不再完全投身房产市场,开始寻找其他利润点。4.3规避风险公司开展多元化业务,就好比把鸡蛋放在不同的篮子里,这种资产组合的方式可以降低公司的经营风险(Lubatkin&Chatterjee,1992)。Lubatkin(1994)在调查研究中发现,公司多元
22、化和风险的关系是一个U型结构,合理选择多元化程度和方式,企业面临的风险会比无多元化的经营方式更小。目前,国际经济形势动荡,中美贸易战升级,国内经济形势不平稳;而现在可建造商品房的用地也越来越少,拍卖价格水涨船高,近几年不断出现地王,企业成本增加;为了防止经济危机,银行贷款审核程序越来越严格,房地产企业拿到贷款的难度越来越大。这些问题都成为了房地产经营的潜在风险,稍有不慎,企业发展就会遇到问题。因此,多元化的经营理念可以让房地产企业不再完全投身房产市场,重新找寻其他行业,扩大经营,增加利润,同时还能分散地产行业遇到的风险,实现各产业之间的协作,达到共赢的结果。4.4企业文化虽然现代公司的运营模式
23、有相似之处,但是不同的企业往往会表现出不同的企业文化,在恒大集团中,他们的企业文化受到创始人许家印的影响,许家印的性格可以概括为“高调不失务实、执着不失谋略”,而这种积极拓展不断拼搏的精神也对恒大集团的经营战略产生了影响。1997年恒大地产集团刚刚成立,经过七年的发展扩张,在2004年就已经成为了国内排名前十的地产企业,这种火箭般的发展速度难以追赶。恒大并没有放缓脚步,又经过了五年,恒大于2009年上市。这样迅速的发展不同于国内许多其他企业,而达成这种发展的过程,也体现出了恒大的企业文化白手起家,大胆开拓,高效执行。正是这样的企业文化让恒大不断开拓进取,不满足于地产行业的发展,开始跨界经营,开
24、启多元化的产业格局,并且目前获得了令人可喜的结果。4.5市场势力有一种“集团势力”的概念可以用来形容企业多元化的一个优势,“集团势力”指的是当企业进行多元化经营时,能够营造品牌形象,更容易进入其他产业的同时,提高了其他企业进入该产业的门槛,相当于起到了反竞争的作用。企业的多元化甚至能够影响到整个产业的市场结构变量(Montgomery,1985)。因此,很多房地产企业都开始配置多元化的产业结构。在恒大的竞争对手中,住宅地产首推万科,商业地产则是万达更强,而恒大目前是销售规模最多的地产企业。恒大想要更进一步,就通过多元化经营的方式,增加企业的市场影响力,提升品牌价值,从而曲线突围,赢得这场竞争。
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