周爱民《金融工程》各章案例.ppt

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1、金融工程学基础金融工程学基础各章案例各章案例（返回电子版主页返回电子版主页）周爱民周爱民 主编主编参编：罗晓波、王超颖、谭秋燕、穆菁、参编：罗晓波、王超颖、谭秋燕、穆菁、张绍坤、周霞、周天怡、陈婷婷张绍坤、周霞、周天怡、陈婷婷l南开大学经济学院金融学系南开大学经济学院金融学系l天津市天津市(300071)12/8/20221各章案例各章案例l第一章案例第一章案例信孚银行的合成股票信孚银行的合成股票l第二章案例第二章案例北欧武士征战日本武士北欧武士征战日本武士l第三章案例第三章案例理财新品种：投资型商业房地产理财新品种：投资型商业房地产l第四章案例第四章案例中长期国债期货套利中长期国债期货套利l

2、第五章案例第五章案例迪斯尼公司的日元掉期迪斯尼公司的日元掉期l第六章案例第六章案例可转债的套利可转债的套利l第七章案例第七章案例租赁资产支持证券租赁资产支持证券l第八章案例第八章案例BEA的增强权益指数基金的增强权益指数基金l第九章案例第九章案例复合期权的定价与案例复合期权的定价与案例l第十章案例第十章案例回顾式期权定价回顾式期权定价l第十一章案例第十一章案例事件市场与另类期货市场的崛起事件市场与另类期货市场的崛起12/8/20222第一章案例第一章案例信孚银行的合成股票信孚银行的合成股票l1993年年夏夏，法法国国政政府府对对国国营营企企业业开开始始进进行行大大规规模模的的私私有有化化。这这

3、项项计计划划吸吸引引了了各各国国投投资资银银行行的的关关注注，美美国国的的信信孚孚银银行行(BankersTrust)也也是是其其中中之之一一。该该银银行行在在衍衍生生金金融融产产品品的的投投资资方方面面一一直直做做的的不不错错，但但其其规规模模偏偏小小。而而且且当当时时美美法法两两国国政政府府在在乌乌拉拉圭圭回回合合谈谈判判中中正正处处于于僵僵持持阶阶段段，法法国国的的老老百百姓姓多多少少有些反美情绪。有些反美情绪。12/8/20223要打入市场就要出奇招要打入市场就要出奇招l当当时时法法国国政政府府希希望望这这些些国国营营企企业业的的工工人人们们能能尽尽可可能能地地多多买买些些公公司司股股

4、票票，但但工工人人们们一一般般都都没没有有多多少少储储蓄蓄，而而且且对对股股票票的的前前景景也也看看不不清清楚楚，这这就就使使得得分分散散股股权权的的计计划划难难以以实实施施。信信孚孚银银行行的的研研发发部部门门抓抓住住机机会会，设设计计了了一一套套方方案案，让让工工人人能能轻轻松松持持股股，而而且且既既能能享享有有股股价价上上涨涨带带来来的的收收益益，又又能能避避免免股股价价下下跌跌带带来来的的损损失失。同同年年7月月，法法国国财财政政部部批批准准了了信信孚孚银银行行的的解解决决方方案案并并允允许许其其承承办办RP(RhonePoulence)化化学学公公司司的的私私有有化金融服务。化金融服

5、务。12/8/20224信孚银行的具体操作办法信孚银行的具体操作办法l 由由它它出出面面负负责责向向企企业业员员工工安安排排购购股股融融资资，每每位位员员工工只只需需要要出出资资10%，这这比比NYSE的的保保证证金金比比率率要要低低了了许许多多。但但方方案案设设定定工工人人们们在在购购股股之之后后至至少少需需要要持持有有5年年。5年年后后若若股股价价下下跌跌至至原原购购买买价价格格以以下下时时，信信孚孚银银行行保保证证按按工工人人们们当当初初的的购购买买价价将将股股票票回回购购；若若5年年后后股股价价上上涨涨的的话话，则则市市场场收收益益中中有有2/3归归持持股人，另股人，另1/3将归信孚银

6、行所有。将归信孚银行所有。返回返回12/8/20225如何冲销股价下跌的风险呢？如何冲销股价下跌的风险呢？l对对购购股股的的员员工工来来说说，既既能能利利用用贷贷款款购购买买股股票票，又又能能充充分分避避免免投投资资风风险险，因因而而认认购购踊踊跃跃，申申购购数数量量大大大大超超过过了了待沽股票的数量。待沽股票的数量。l 银银行行以以冻冻结结的的员员工工所所购购RP公公司司股股票票作作为为抵抵押押，向向一一家家法法国国银银行行申申请请贷贷款款。由由于于信信孚孚银银行行的的资资信信等等级级是是标标准准普普尔尔AA级级的的，因因此此能能顺顺利利地地获获得得所所需需贷款。贷款。12/8/20226当

7、然是卖空股票！当然是卖空股票！l财财务务分分析析人人员员无无法法预预知知5年年后后RP公公司司的的股股价价会会上上涨涨还还是是下下跌跌，只只能能将将股股价价涨涨跌跌的的概概率率定定为为各各50。因因此此，这这决决定定了了他他们们卖卖出出工工人人所所购购股股票票数数量量一一半半的的策策略略。接接下下来来还还要要根根据据股股市市情情况况和和公公司司状状况况等等因因素素，持持续续不不断断地地对对RP公公司司5年年期期股股价价迸迸行评估，对股票进行相应的操作。行评估，对股票进行相应的操作。12/8/20227如果股票价格变动如果股票价格变动l 如如股股价价下下跌跌，卖卖空空的的股股票票可可带带来来盈盈

8、利利，同同时时由由于于了了结结空空仓仓时时加加大大了了买买盘盘，还还可可以以使使股股价价反反弹弹上上升升。如如果果股股价价上上涨涨，就就卖卖出出股股票票，卖卖盘盘的的加加大大会会拉拉下下股股票票价价格格，使使后后来来的的空空仓仓股股票票盈盈利利，也也相相当当于于为为先先卖卖的的股股票票匀匀低低了了成成本本。这这些些避避险险操操作作信信孚孚银银行行早早已已驾驾轻轻就就熟熟了了，关关键键是是5年到期后会怎样。年到期后会怎样。12/8/20228前景似乎不错前景似乎不错l如如果果5年年后后RP公公司司的的股股价价未未变变，信信孚孚银银行行只只付付出出了了一一些些手手续续费费，这这可可以以用金融服务赚

9、到的钱来冲销；用金融服务赚到的钱来冲销；l如如果果5年年后后RP公公司司的的股股价价下下跌跌了了，信信孚孚银银行行长长期期坚坚持持的的空空头头可可以以为为它它付付给工人们的补贴差价来提供支持；给工人们的补贴差价来提供支持；l如如果果5年年后后RP公公司司的的股股价价上上涨涨了了，信信孚孚银银行行除除了了赚赚钱钱还还是是赚赚钱钱，因因为为他他们只是卖掉了头寸的一半。们只是卖掉了头寸的一半。12/8/20229但还是有新问题但还是有新问题l RP公公司司的的股股票票出出售售后后已已归归购购股股的的员员工工所所有有，并并已已充充当当了了那那家家法法国国银银行行贷贷款款的的担担保保品品，信信孚孚银银行

10、行怎怎么么可可能能买买卖卖自自己己并并不不拥拥有有的的股股票票来来进进行避险操作呢？行避险操作呢？l另另外外，法法国国政政府府也也不不希希望望股股票票在在卖卖出出后后立立即即会会被被大大量量抛抛售售，这这会会对本国股市造成较大冲击。对本国股市造成较大冲击。返回返回12/8/202210不过这难不倒信孚银行不过这难不倒信孚银行l信信孚孚银银行行的的分分析析人人员员在在股股票票指指数数期期货货的的启启发发下下，创创新新推推出出了了RP公公司司的的“合合 成成 股股 票票”(Synthetic Product)。其其价价格格与与RP公公司司股股价价挂挂钩钩，数数量量上上等等于于RP公公司司卖卖给给员

11、员工工的的股股票票数数量量乘乘以以一一个个固固定定数数额额。“合合成成股股票票”的的买买卖卖并并不不涉涉及及RP公公司司的的实实际际股股票票，而而是是采采取取现现金金交交收收的的方方式式。因因此此，“合合成成股股票票”的的风风险险收收益益与与真真正正的的RP公公司司股股票票完完全一样。全一样。12/8/202211合成股票是个好办法合成股票是个好办法l 信信孚孚银银行行了了解解到到法法国国证证券券市市场场中中有有一一批批机机构构投投资资者者希希望望拥拥有有RP公公司司的的股股票票，但但由由于于政政府府的的某某些些限限制制而而未未能能申申购购。信信孚孚银银行行就就与与他他们们就就“合合成成股股票

12、票”开开展展交交易易，“合合成成股股票票”的的交交易易市市场场得得以以形形成成。信信孚孚银银行行就就是是通通过过这这种种衍衍生生工工具具来来代代替替实实际际的的RP股股票票，从从而贯彻其避险策略的。而贯彻其避险策略的。12/8/202212这个例子告诉了我们什么？这个例子告诉了我们什么？l通通过过这这个个案案例例不不难难看看出出，在在帮帮助助客客户户解解决决这这类类复复杂杂的的金金融融实实际际问问题题时时，不不仅仅需需要要高高度度的的技技巧巧、设设计计和和运运用用新新型型金金融融工工具具的的能能力力，还还需需要要具具有有高高超超的的风风险险管管理理技技术术和和各各类类繁繁杂杂的的法法律律常常识

13、识，以以明明确确的的契契约约条条文文来来规规范范各各方方的的权权利利和和义义务务关关系系。金金融融工工程程学学就就是是这这样一门实用性极强的学科。样一门实用性极强的学科。12/8/202213第一章案例完第一章案例完12/8/202214第二章案例第二章案例北欧武士征战日本武士北欧武士征战日本武士l 1995年年4月月，瑞瑞典典政政府府在在日日本本发发行行了了一一笔笔总总额额为为1000亿亿日日元元的的双双币币种种武武士士债债券券，期期限限10年年，按按平平价价发发行行。该该债债券券由由日日兴兴证证券券欧欧洲洲公公司司和和日日本本农农林林中中金金银银行行共共同同牵牵头头承承销销，一一经经推推出

14、出即即被被认认购购一一空空。对对当当时时长长期期低低迷迷的的日日本本证证券券市市场场来来讲讲，市市场场能能承承接接如如此此巨巨大大的的发发行行额额，应应该该说说这这种种债债券券的的设设计计是是极为成功的。极为成功的。返回返回12/8/202215挂羊头，卖狗肉挂羊头，卖狗肉l这这是是一一种种本本息息分分离离的的双双重重货货币币债债券券DCB(DualCurrencyBonds)，面面值值以以日日元元标标价价，而而利利息息则则用用德德国国马马克克支支付付。计计息息时时的的汇汇率率规规定定为为1马马克克=60.2日日元元，息息票票利利率率为为4.45%。当当时时本本息息双双币币种种的的中中期期票票

15、据据，所所用用的的挂挂钩钩货货币币多多为为澳澳元元或或加加元元，而而本本次次发发行行的的日日元元-马马克克双双币币种种结结构构则则是是设设计计师师们们匠匠心心独独具具的的结结晶晶，被被认认为为是是北北欧欧武武士士（债债券券）征征战战日日本本武士（债券）的成功。武士（债券）的成功。12/8/202216一、发行市场的选择一、发行市场的选择l 当当时时，美美元元利利率率已已连连续续上上调调，欧欧美美债债券券市市场场又又面面临临发发行行饱饱和和的的情情况况。作作为为三三A级级发发行行人人的的瑞瑞典典政政府府选选择择了了日日本本武武士士债债券券市市场场是是非非常常明明智智的的。这这里里是是外外国国政政

16、府府选选择择较较少少的的融融资资市市场场，在在这这里里发发行行债债券券不不仅仅能能有有效效地地降降低低融融资资成成本本，并并且且能能保保证证债债券券发发行行的的数数额额。但但要要债债券券发发行行最最终终能能成成功功，其其前前提提是是这些优势不会被日元的升值所抵消。这些优势不会被日元的升值所抵消。12/8/202217从日本投资者的角度来看从日本投资者的角度来看l在在日日元元升升值值的的大大趋趋势势中中他他们们不不愿愿购购买买以以外外币币标标价价并并付付息息的的金金融融产产品品，但但若若债债券券只只以以日日元元标标价价，以以外外币币付付息息，虽虽然然瑞瑞典典政政府府仍仍然然要要承承担担兑兑付付面

17、面值值的的风风险险，但但是是可可行行的的吗吗？瑞瑞典典政政府府聘聘请请的的金金融融设设计计师师研研究究了了以下三套方案：以下三套方案：l其一是以日元付息，风险更大；其一是以日元付息，风险更大；l其二是以德国马克付息，风险稍小；其二是以德国马克付息，风险稍小；l其三是以澳元付息，太一般化。其三是以澳元付息，太一般化。12/8/202218二、利息币种及利率水平的设计二、利息币种及利率水平的设计l绝绝大大多多数数的的日日本本武武士士债债是是以以日日元元付付息息的的。当当时时日日本本长长期期公公债债的的收收益益率率为为3.37%，而而此此前前刚刚有有两两笔笔武武士士债债发发行行，总总金金额额达达到到

18、500亿亿日日元元，已已满满足足了了一一定定的的市市场场需需求求，且且其其中中后后一一笔笔10年年期期的的利利率率已已达达到到了了3.65%。考考虑虑到到日日本本投投资资者者会会以以这这种种债债券券作作比比较较，再再加加上上本本次次发发行行额额巨巨大大等等具具体体情情况况，新新债债券券的的利利率率设设计计恐恐怕怕至至少要达到少要达到4.5%左右。左右。返回返回12/8/202219其二是以德国马克付息其二是以德国马克付息l而而且且，发发行行人人还还要要承承担担利利息息部部分分的的外外汇汇风风险险。虽虽然然很很长长一一段段时时期期以以来来，马马克克对对日日元元的的交交叉叉汇汇率率一一直直很很稳稳

19、定定，但但已已有有了了开开始始升升值值的的迹迹象象。因因此此日日本本投投资资者者不不但但会会乐乐于于接接受受马马克克作作为为利利息息货货币币，而而且且根根据据德德国国公公债债利利率率的的表表现现，此此时时利利率率还还可可能能设设计计得得低低于于以以日日元元计计息时的利率。息时的利率。返回电子版主页返回电子版主页12/8/202220对发行人而言对发行人而言l由由于于其其马马克克储储备备较较充充足足，瑞瑞典典克克朗朗与与马马克克间间的的汇汇率率亦亦较较稳稳定定，且且马马斯斯克克里里赫赫特特条条约约规规定定包包括括这这两两种种货货币币在在内内的的欧欧共共体体“达达标标组组”的的各各国国货货币币，将

20、将在在1999年年统统一一为为“欧欧元元”。所所以以从从长长期期来来看看，发发行行人人利利息息部部分分的的外外汇汇风风险险也也可可以以被被缩缩减减到最小。到最小。12/8/202221其三是以澳元付息其三是以澳元付息l 虽虽然然这这样样会会在在付付息息时时有有些些优优势势，但但预预测测表表明明未未来来10年年内内日日元元对对澳澳元元的的大大幅幅升升值值会会抵抵消消其其对对投投资资者者的的吸吸引引力力。通通过过对对各各种种要要求求及及市市场场因因素素的的权权衡衡与与综综合合考考虑虑，最最后后选选定定的的方方案案是是以以马马克克付付息息，且且利利率率水水平平被被定定义义在在双双方方都都可可能能接接

21、受受的的4.45%。这这一一方方案案是是的的确确是是成成功功的的，因因为为该该债债券券发发行行不不久久，马马克克对对日日元元的的汇汇价价果果然然上上升升了了60.75%，这这实实际上增加了投资者的利息收益。际上增加了投资者的利息收益。12/8/202222三、发行时机的安排三、发行时机的安排l 产产品品设设计计好好后后，何何时时推推向向市市场场呢呢？错错误误地地选选择择发发行行时时机机可可能能会会使使设设计计优优秀秀的的产产品品也也陷陷入入困困境境。在在本本案案例例中中，日日元元越越坚坚挺挺，日日元元的的利利率率越越低低，推推出出该该产产品品就就越越能能吸吸引引投投资资者者。而而当当时时的的形

22、形势势是是：日日元元兑兑美美元元年年初初开开始始即即不不断断走走强强，已已接接近近1美美元元兑兑80日日元元的的大大关关，设设计计师师们们预预测测日日元元短短期期内内将将转转弱弱，于于是是选选择择在在4月月初初日日本本中中央央银银行行将将贴贴现现率率下下调调至至1%的的历历史史最最低点数日后，立即推出了该债券。低点数日后，立即推出了该债券。12/8/202223四、主承销商的营销战略四、主承销商的营销战略l结结果果是是：债债券券刚刚发发售售完完，转转天天美美元元兑兑日日元元的的汇汇率率就就跌跌至至破破纪纪录录的的79.80，然然后后便便开开始始一一路路强强劲劲反反弹弹，但但这这时时已已对对发发

23、行行毫毫无无影影响响了了。产产品品推推出出前前，农农林林中中金金银银行行根根据据该该次次发发行行金金额额大大、信信誉誉高高等等特特点点，利利用用自自身身大大型型农农业业银银行行的的优优势势，决决定定把把农农业业合合作作社社作作为为重重点点发发售售对对象象，同同时时辅辅以以详详细细的的推推介介与与促促销销活活动动，让让投投资资者者充充分分了了解解该该债债券券的的特特点点和和优优势势。这这种种营营销销战战略略十十分分奏奏效效，10家大型农业合作社认购了全部的债券。家大型农业合作社认购了全部的债券。12/8/202224有没有更好的结果？有没有更好的结果？l如如果果以以日日元元付付息息，随随着着美美

24、元元兑兑日日元元的的汇汇率率开开始始强强劲劲反反弹弹，马马克克对对日日元元的的汇汇价价上上升升60.75%，瑞瑞典典克克朗朗与与马马克克间间的的汇汇率率亦亦较较稳稳定定，即即使使债债券券的的设设计计利利率率比比双双币币种种债债券券多多50个个基基本本点点，短短期期内内也也会会有有一一个个更更好好的的结结果果。问问题题是是10年年之之内内会会有有许许多多情情况况发发生生，我我们们不不知知道道3年年之之后后形形势势会会怎怎样样？5年年之之后后形形势又会怎样？势又会怎样？返回返回12/8/202225肯定有大量的避险工作要做肯定有大量的避险工作要做l但但从从后后来来欧欧元元的的实实际际表表现现看看，

25、当当初初如如果果将将该该笔笔债债券券设设计计成成以以日日元元付付息息固固定定利利率率4.5%的的一一般般债债券券，或或者者设设计计成成5年年内内以以日日元元付付息息，固固定定利利率率4.5%；5年年后后以以马马克克付付息息，固固定定利利率率4.45%的的混混合合债债券券看看起起来也都是可行的。来也都是可行的。l鞋鞋子子舒舒服服不不舒舒服服，只只有有脚脚趾趾头头知知道道。无无论论设设计计成成怎怎样样的的债债券券，瑞瑞典典政政府府都都要要对对瑞瑞典典克克朗朗兑兑日日元元的的汇汇率率进进行行避避险险，不不然的话，还本时就糟了。然的话，还本时就糟了。12/8/202226第二章案例完第二章案例完12/

26、8/202227第三章案例第三章案例理财新品种：投资型商理财新品种：投资型商业房地产业房地产l 随随着着人人们们生生活活水水平平的的提提高高，中中国国开开始始出出现现产产权权式式度度假假酒酒店店、酒酒店店式式公公寓寓、产产权权式式商商铺铺等等投投资资型型商商业业房房地地产产产产品品。产产权权式式度度假假酒酒店店，是是将将酒酒店店的的每每间间客客房房分分割割独独立立产产权权出出售售给给投投资资者者。每每一一间间客客房房都都有有各各自自独独立立的的产产权权，投投资资者者将将其其委委托托给给酒酒店店管管理理公公司司经经营营，获获取取投投资资回回报报，类类似似购购买买股股票票一一样样投投资资获获利利，

27、同同时时还还可可获获得得酒酒店店赠赠送送的的一定期限的免费入住权。一定期限的免费入住权。返回返回12/8/202228亚历山大亚历山大奈特奈特“分时度假分时度假”的概念的概念l 1970年年代代，美美国国人人亚亚历历山山大大奈奈特特提提出出了了“分分时时度度假假”的的概概念念，这这个个概概念念很很快快就就在在美美国国以以及及全全世世界界传传播播起起来来。许许多多座座落落在在旅旅游游景景区区的的假假日日酒酒店店以以连连锁锁经经营营方方式式吸吸引引投投资资，在在一一家家假假日日酒酒店店投投资资的的投投资资者者可可以以凭凭借借其其获获得得的的免免费费入入住住权权来来换换取取在在世世界界各各地地旅旅游

28、游风景区连锁假日酒店的住宿权。风景区连锁假日酒店的住宿权。12/8/202229好的概念大家会一起炒好的概念大家会一起炒l借借助助强强大大的的信信用用机机制制，投投资资者者将将其其拥拥有有的的产产权权委委托托给给经经营营商商，经经营营商商再再与与酒酒店店管管理理公公司司签签约约，由由酒酒店店管管理理公公司司统统一一经经营营，投投资资者者可可以以按按年年向向酒酒店店管管理理公公司司收收取取事事先先约约定定的的投投资资回回报报或或参参与与经经营营利利润润分分红红。一一般般情情况况下下，酒酒店店管管理理公公司司还还在在每每个个经经营营年年度度内内赠赠送送给业主该酒店若干天的免费住宿。给业主该酒店若干

29、天的免费住宿。l返回返回12/8/202230产权式酒店有没有风险？产权式酒店有没有风险？l产产权权式式度度假假酒酒店店自自1999年年被被引引入入中中国国以以来来，到到2003年年为为止止已已发发展展到到了了250余余家家，经经营营比比较较好好的的都都是是位位于于旅旅游游观观光光区区和和消消费费力力量量比比较较集集中中的的城城市市，如如北北京京、上上海海和和三三亚亚。不不同同区区域域的的度度假假酒酒店店连连锁锁经经营营也也正正在在酝酝酿酿之之中中，在在不不久久的的未未来来，购购买买了了天天津津市市蓟蓟县县某某度度假假酒酒店店住住宿宿权权的的投投资资者者，可可以以实实现现其其在在海海南南三三亚

30、亚连连锁锁酒酒店店的的分分时时享享受受，体体现现了投资产权式酒店的额外价值。了投资产权式酒店的额外价值。12/8/202231当然有！当然有！l产产权权式式酒酒店店的的投投资资风风险险主主要要来来自自于于市市场场和和自自然然灾灾害害，如如果果酒酒店店经经营营得得不不好好，或或者者由由于于地地震震、山山崩崩、洪洪水水等等非非人人力力可可抗抗拒拒的的原原因因给给房房产产带带来来负负面面影影响响，投投资资可可能能面面临临暂暂时时无无收收益益或或者者彻彻底底失失败败。但但如如果果酒酒店店经经营营得得好好，其其收收益益率率是是非非常常高高的的，2005年年京京津津两两地地推推出出的的一一些些项项目目年年

31、利利率率均均在在812之之间。间。12/8/202232例（案例）例（案例）3.1：l2005年年，天天津津市市某某房房地地产产公公司司在在蓟蓟县县府府君君山山脚脚下下、翠翠屏屏湖湖畔畔开开发发了了一一片片产产权权式式酒酒店店，以以短短期期度度假假客客户户为为主主要要指指向向，属属于于真真山山真真水水、绿绿色色氧氧吧吧健健康康度度假假居居所所。该该项项目目建建筑筑面面积积19000平平米米，总总共共300个个套套房房，三三星星级级酒酒店店，号号称称超超五五星星级级服服务务。与与公公园园景景观观风风情情商商业业街街、休休闲闲娱娱乐乐、大大新新商商业业区区共共同同构构建起蓟县高端独家旅游区。建起蓟

32、县高端独家旅游区。12/8/202233例（案例）例（案例）3.1：l酒酒店店由由A、B两两座座构构成成，客客房房是是以以套套房房为为单单位位向向投投资资者者经经营营出出售售，投投资资单单位位8.8万万元元。投投资资者者把把客客房房统统一一委委托托给给酒酒店店管管理理公公司司经经营营管管理理，每每年年可可获获得得8%的的投投资资回回报报率率，计计7040元元，同同时时还还可可以以享享受受每年每年15天的免费居住权。天的免费居住权。l以以一一套套投投资资额额为为29.6万万的的已已装装修修酒酒店店客客房房计计算算，投投资资单单位位8.8万万元元相相当当于于房房款款的的3成成首首付付，余余款款20

33、.8万万元元实实际际上上是是由由银银行按揭支付的。行按揭支付的。12/8/202234算算看算算看l通通过过这这样样的的操操作作，开开发发商商可可以以按按期期收收回回投投资资。而而酒酒店店管管理理公公司司，则则一一方方面面按按房房屋屋使使用用权权70年年期期限限、按按揭揭利利率率6.12%计计算算，每每年年向向银银行行支支付付12932元元按按揭揭贷贷款款以以保保证证投投资资者者能能得得到到产产权权；另另一一方方面面，每每年年还还要要向向投投资资者者支支付付8的的回回报报。这这样样，酒酒店店运运营营净净收收入入中中为为投投资资者者支支付付的的部部分分总总计计是是每每年年19972元元（1293

34、2元元+7040元）。元）。返回返回12/8/202235这只是粗算！我不负责的哦！这只是粗算！我不负责的哦！l还还应应该该加加上上房房屋屋维维修修基基金金（房房款款总总价价的的1.5%）4440元元；而而酒酒店店的的人人工工费费用用（一一般般是是毛毛收收入入的的20%，净净收收入入的的25%）4993元元（300套套房房小小计计149.79万万元元）以以及及其其他他经经营营性性支支出出可可考考虑虑由由经经营营利利润润（餐餐厅厅、洗洗浴浴、美美容容、小小卖卖部部、运运动动健健身身场场所所等等租租金金）补补贴贴。这这样样，每每年年每每套套房房的的毛毛收收入入要要求求应应为为：24412元。元。1

35、2/8/202236有山有水的真景色有山有水的真景色l考考虑虑当当地地同同档档次次酒酒店店平平均均每每天天住住宿宿费费在在300元元左左右右，不不考考虑虑价价格格上上涨涨因因素素、人人工工成成本本以以及及相相关关商商务务开开发发等等因因素素时时的的最最低低开开房率要求应为：房率要求应为：l24412/300/365=22.29%l即即每每年年必必须须保保证证能能够够实实现现出出租租82天天（81.37天天），或或说说酒酒店店300套套房房中中平平均均每每天天开开房房数数应应达达到到67套套（66.88套套），这这在在蓟蓟县县当当地地虽虽酒酒店店林林立立但但高高档档酒酒店店不不多多，观观景景式式

36、星星级级服服务务的的高高档档酒酒店店更更是是凤凤毛毛麟麟角角的的情情况况下还是能做到的。下还是能做到的。12/8/202237真有那么多人住吗？真有那么多人住吗？l2005年年，据据天天津津市市旅旅游游局局的的统统计计，蓟蓟县县接接待待近近200万万中中外外游游客客（作作为为参参考考：仅仅51黄黄金金周周前前两两天天，11个个农农家家旅旅店店村村的的313户户农农家家旅旅店店就就接接待待了了1.5万万人人天天）。如如果果假假设设这这200万万游游客客中中只只有有20%的的游游客客在在酒酒店店住住宿宿，且且三三人人合合住住，那那么么，每每天天平平均均需需求求365套套房房。如如果果再再考考虑虑到

37、到蓟蓟县县旅旅游游开开发发的的前前景景，酒酒店店存存续续期期间间在在不不考考虑虑酒酒店店升升值值的的前前提提下下，8%的的回回报是完全可以实现的。报是完全可以实现的。12/8/202238蓟县号称天津市的后花园蓟县号称天津市的后花园l 蓟蓟县县有有盘盘山山、黄黄崖崖关关长长城城、翠翠屏屏湖湖度度假假村村、东东陵陵、九九龙龙山山、八八仙仙山山和和九九山山顶顶原原始始森森林林等等八八大大旅旅游游景景区区。其其中中黄黄崖崖关关长长城城被被联联合合国国列列为为世世界界级级文文化化遗遗产产，现现在在是是国国家家四四A级级景景区区。当当年年清清朝朝皇皇帝帝乾乾隆隆的的一一句句话话：“早早知知有有盘盘山山，

38、何何必必下下江江南南”，更更使使盘盘山山成成为为名名闻闻遐遐尔尔的的旅旅游游景景区。区。返回返回12/8/202239先别高兴！先别高兴！l当当然然，这这种种产产权权式式酒酒店店或或商商铺铺的的投资也有失败的先例。投资也有失败的先例。返回电子版主页返回电子版主页l某某城城市市吴吴小小姐姐在在签签约约前前得得知知一一家家当当地地知知名名的的百百货货公公司司已已进进驻驻了了该该商商场场，马马上上买买了了某某产产权权式式商商铺铺。“但但我我们们没没想想到到的的是是，开开发发商商是是先先拿拿自自己己的的钱钱补补贴贴给给那那家家百百货货公公司司，人人家家才才进进驻驻的的。也也就就是是说说，第第一一年年我

39、我所所收收到到的的租租金金中中，有一部分是开发商自己的钱。有一部分是开发商自己的钱。”12/8/202240有许多这样的例子有许多这样的例子l据据吴吴小小姐姐的的介介绍绍，开开发发商商与与那那家家百百货货公公司司约约定定的的租租金金要要远远低低于于市市场场价价格格，不不足足部部分分由由开开发发商商垫垫付付，那那家家百百货货公公司司就就是是冲冲着着低低租租金金来来的的。后后来来，由由于于商商场场经经营营不不善善就就撤撤出出了了该该商商业业项项目目，相相关关投投资资者者去去找找他他们们核核对对账账目目，才才发发现现了了个个中中蹊蹊跷跷。吴吴小小姐姐当当初初得得到到的的8%的的承承诺诺只只兑兑现现了

40、了1年年时时间间，目目前前，她她那那8平平方方米米的的商商铺铺租租金金只只够够维维持持水水、电费及管理费用的。电费及管理费用的。12/8/202241例（案例）例（案例）3.2：l 2005年年，位位于于天天津津某某开开发发区区某某温温泉泉度度假假村村，推推出出了了全全新新的的房房地地产产投投资资理理财财产产品品。投投资资者者最最低低只只需需投投入入10万万元元，就就能能拥拥有有该该温温泉泉度度假假村村的的酒酒店店物物业业，然然后后每每年年可可获获包包括括现现金金回回报报7.5%和和消消费费代代金金卡卡3%在在内内的的综综合合回回报报10.5%，投投资资期期限限3年年。为为进进一一步步保保证证

41、投投资资人人的的资资金金安安全全，开开发发商商还还特特地地聘聘请请1家家注注册册资资本本为为10亿亿元元的的国国家家级级信信用用担担保保公公司司为为该该理理财财产产品品提提供了全程连带责任担保。供了全程连带责任担保。12/8/202242真是别墅，环境很好！真是别墅，环境很好！l该该温温泉泉度度假假村村已已经经过过了了近近5年年的的成成熟熟经经营营，年年营营业业额额稳稳步步上上升升，年年客客流流量量超超过过30万万人人次次，是是京京津津地地区区多多家家大大型型企企事事业业单单位位召召开开会会议议、集集中中培培训训的的指指定定地地点点。国国际际化化的的运运营营团团队队以以及及成成熟熟的的赢赢利利

42、能能力力是是对对房房地地产产投投资资安安全全性性的的最最大大保保障障。这这种种房房地地产产投投资资理理财财产产品品，与与一一般般的的产产权权式式商商业业房房地地产产投投资资产品有几个不同之处。产品有几个不同之处。12/8/202243要产权好不好？要产权好不好？l 首首先先，大大多多数数项项目目是是以以投投资资人人持持有有产产权权为为形形式式，通通过过出出租租或或转转售售来来实实现现利利润润差差额额的的最最终终目目标标。这这种种投投资资比比较较传传统统也也比比较较安安全全但但大大多多投投资资门门槛槛高高，投资期限长，回报额难以确定。投资期限长，回报额难以确定。l而而该该温温泉泉度度假假村村这这

43、样样的的投投资资理理财财产产品品门门槛槛低低，适适宜宜普普通通投投资资者者，投投资资回回报报率率较较高高而而且且投投资资期期限限相相对对较较短短，是老百姓投资理财的选择佳品。是老百姓投资理财的选择佳品。12/8/202244l 其其次次，权权衡衡一一个个投投资资理理财财产产品品在在经经营营上上是是否否具具有有安安全全保保障障，除除了了注注意意合合同同文文本本对对收收益益的的规规定定之之外外，还还应应通通过过该该项项目目的的经经营营对对投投资资前前景景进进行行判判断断。就就投投资资而而言言，“经经营营”可可以以分分为为两两个个方方面面，一一是是经经营营现现状状，其其次次是是经经营营前前景景。投投

44、资资人人应应关关注注并并尽尽可可能能地地去去了了解解所所投投资资产产品品的的经经营营状状况况，即即使使不不能能获获得得该该项项目目的的营营业业数数据据，也也可可以以通通过过它它的的地地理理位位置置、功功能能定定位位、经经营营团团队队等等条件进行判断。条件进行判断。返回返回12/8/202245前期经营得怎样？前期经营得怎样？l 一一般般的的商商业业房房地地产产投投资资项项目目在在出出售售时时还还没没有有投投入入经经营营，很很难难对对项项目目的的未未来来经经营营状状况况有有个个准准确确的的判判断断。而而该该温温泉泉度度假假村村已已有有五五年年的的成成熟熟经经营营历历史史，可可以以用用事事实实来来

45、保保证证投投资资者者的的利利益益，在在不不出出现现自自然然灾灾害害、战战争争等等不不可可抗抗力力的的情情况况下下，从从经经营营角角度度讲讲是是完完全全能能够够保保证投资人的投资收益和本金的。证投资人的投资收益和本金的。12/8/202246第三，有无担保？第三，有无担保？l与与一一般般的的商商业业房房地地产产项项目目不不同同，该该产产品品除除了了项项目目自自身身经经营营能能力力可可以以作作收收益益保保障障之之外外，国国家家级级信信用用担担保保公公司司的的介介入入也也能能为为投投资资者者筑筑起起一一道道安安全全防防护护墙墙。担担保保公公司司能能在在业业主主不不能能如如期期得得到到租租金金回回报报

46、时时及及时时提提供供兑兑付付，解解决决投投资资业业主主的的后后顾顾之之忧忧，这这是是北北京京中中信信国国安安“第第一一城城”等等项项目目创创造造出出来来的的安安全全模模式式。该该温温泉泉度度假假村村是是由由一一家家实实力力雄雄厚厚的的国国家家级级信信用用担担保保有有限限公公司司进进行行全全程程连连带带责责任任担担保保的的，包包括括对对投投资资者者租租金金收收益益、出租期限和投资本金的担保。出租期限和投资本金的担保。12/8/202247第四，有无退出机制？第四，有无退出机制？l第第四四，与与一一般般的的商商业业房房地地产产项项目目不不同同，该该温温泉泉度度假假村村还还引引入入了了退退出出机机制

47、制。作作为为投投资资理理财财产产品品，越越是是值值得得信信任任的的品品牌牌，越越是是规规模模正正规规的的公公司司，其其产产品品的的退退出出机机制制也也就就越越完完善善，这这对对保保障障投投资资的的利利益益非非常常重重要要。该该项项目目的的退退出出年年限限为为3年年，也也就就是是说说，根根据据投投资资人人所所签签合合同同的的规规定定，3年年后后，投投资资人人可可以以随随时时通通过过等等值值转转售售的的方方式式将将物物权权转转售售给给经经营营公公司司，而而不不必必长长期持有。期持有。12/8/202248第三章案例完第三章案例完12/8/202249第四章案例第四章案例中长期国债期货套利中长期国债

48、期货套利l在在债债券券市市场场上上，我我们们常常常常会会预预测测收收益益曲曲线线整整个个形形状状的的变变化化，但但仍仍然然无无法肯定未来收益率变动的实际方向。法肯定未来收益率变动的实际方向。l假假如如我我们们认认为为一一条条斜斜率率为为正正的的收收益益曲曲线线在在不不久久的的将将来来会会变变平平的的话话，那那么么，最最佳佳的的投投资资方方案案就就是是买买进进长长期期债债券券期期货货和和卖卖出出中中期期债债券券期期货货；而而假假如如我我们们得得到到的的是是相相反反的的预预期期，那那么么我我们们的投资方案也将是相反的。的投资方案也将是相反的。返回返回12/8/202250收益曲线变平有两种可能收益

49、曲线变平有两种可能l第第一一种种可可能能是是收收益益曲曲线线下下降降之之后后再再变变平平；第第二二种种可可能能是是收收益益曲曲线线上上升升后后再再变变平平。但但不不论论是是哪哪种种情情形形，如如果果收收益益曲曲线线预预期期会会变变平平，我我们们都都将将愿愿意意买入长期国债，同时卖出中期国债。买入长期国债，同时卖出中期国债。l长长期期收收益益率率的的下下降降要要比比中中期期收收益益率率下下降降得得多多，于于是是，我我们们可可以以预预期期长长期债券价格的上升要比中期国债多。期债券价格的上升要比中期国债多。12/8/202251在第一种情况下在第一种情况下l最最佳佳的的投投机机方方案案是是买买进进长

50、长期期国国债债期期货货、卖卖出出中中期期国国债债期期货货来来获获取取“拉拉平平效效应应”。不不过过需需要要注注意意的的是是在在收收益益曲曲线线超超调调的的第第二二阶阶段段，我我们们将将面面临临着着长长期期收收益益上升超过中期收益的情况。上升超过中期收益的情况。l所所以以我我们们还还要要随随时时注注意意在在了了结结长长期期国国债债期期货货多多头头和和中中期期国国债债期期货货空空头头的的同同时时，还还可可以以翻翻转转头头寸寸做做一一把把。即即在在收收益益曲曲线线下下降降之之后后又又变变平平的的第第二二阶阶段段中中，卖卖空长期国债期货、买入中期国债期货。空长期国债期货、买入中期国债期货。12/8/2