房地产企业税收及搬迁常见政策解析.ppt

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1、 房地产企业及搬迁房地产企业及搬迁 常见税收政策常见税收政策 解析解析 营业税金及附加营业税金及附加1企业所得税企业所得税2 土地增值税土地增值税3本次课程主要内容本次课程主要内容房产税及土地使用税房产税及土地使用税4印花税印花税56 个人所得税个人所得税67企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税4营业税金及附加营业税金及附加营业税（营业税（Business tax），是对在中），是对在中国境内提供国境内提供应税劳务应税劳务、转让、转让无形资产无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。取得的营业额征收的一种税。城市维护建设税是对从事工商

2、经营，缴城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳纳消费税消费税、增值税增值税、营业税营业税的单位和个的单位和个人征收的一种税。人征收的一种税。教育费附加是对缴纳教育费附加是对缴纳增值税增值税、消费税、消费税、营业税营业税的单位和的单位和个人个人征收的一种附加费。征收的一种附加费。营业税金及附加营业税金及附加营业税纳税义务发生时间、地点及期限 纳税义务发生时间：房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；纳税地点：销售、出租不动产在不动产

3、所在地、转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税（土地使用权例外）、提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地（建筑劳务及国务院财政、税务主管部门有规定例外）。营业税纳税义务的营业额营业税纳税义务的营业额 房地产业营业税的营业额房地产业营业税的营业额为纳税人发生房地产为纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用全部价款和价外费用。纳税期限：5日、10日、15日、1个月或者1个季度；房地产企业原则上按月。中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例价外费用：手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利

4、息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费江江苏苏省省地地方方税税务务局局关关于于印印发发房房地地产产业业营营业业税税征征收收管管理暂行办法的通知（苏地税发理暂行办法的通知（苏地税发1999131号）：号）：下下列列行行为为属属于于房房地地产产业业营营业业税税的的征征税税范范围围：房房地地产产开开发发企企业业以以集集资资建建房房名名义义将将不不动动产产所所有有权权转转让让给给出出资资人人的的行行为为；因因城城市市建建设设需需要要拆拆迁迁，而而以以其其他他房房屋屋偿偿还还给给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；（或安置）被拆迁单位和个人的行为；纳纳税税人人以以集集资资房房名名义义

5、销销售售不不动动产产的的，其其营营业业额额为为向向出出资方收取的全部集资款项资方收取的全部集资款项。国家税国家税务总务总局关于向局关于向职职工工销销售住房征免售住房征免营业营业税税问题问题的批复（国税函的批复（国税函2005334号）：号）：纳纳税人税人自建住房自建住房销销售售给给本本单单位位职职工工，属于，属于销销售不售不动产动产行行为为，应应照章征收照章征收营业营业税。税。国国家家税税务务总总局局关关于于房房产产开开发发企企业业销销售售不不动动产产征征收收营营业业税税问问题题的的通通知知（国国税税函函发发1996684号号）：房房产产开开发发企企业业与与包包销销商商签签订订合合同同，将将房

6、房产产交交给给包包销销商商根根据据市市场场情情况况自自订订价价格格进进行行销销售售，由由房房产产开开发发企企业业向向客客户户开开具具房房产产销销售售发发票票，包包销销商商收收取取价价差差或或手手续续费费，在在合合同同期期满满未未售售出出的的房房产产由由包包销销商商进进行行收收购购，对对此此应应如如何何征征收收营营业业税税？在在合合同同期期内内房房产产企企业业将将房房产产交交给给包包销销商商承承销销，包包销销商商是是代代理理房房产产开开发发企企业业进进行行销销售售，所所取取得得的的手手续续费费收收入入或或者者价价差差应应按按“服服务务业业代代理理业业”征征收收营营业业税税；在在合合同同期期满满后

7、后，房房屋屋未未售售出出，由由包包销销商商进进行行收收购购，其其实实质质是是房房产产开开发发企企业业将将房房屋屋销销售售给给包包销销商商，对对房房产产开开发发企企业业应应按按“销销售售不不动动产产”征征收收营营业业税税；包包销销商商将将房房产产再再次次销销售售，对对包包销商也应按销商也应按“销售不动产销售不动产”征收营业税。征收营业税。营业税城建税教育费附加5%7%3%+2%企业所得税企业所得税基本政策依据：中华人民共和国企业所得税法及其实施条例（中华人民共和国主席令第63号及中华人民共和国国务院令第512号）国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号

8、）房地产企业所得税主要涉税事项：收入涉税事项成本涉税事项税前扣除涉税事项资产涉税事项企业所得税申报企业所得税企业所得税-收入确认收入确认开发产品完工标准开发产品完工前后收入确认不同收款方式收入确认视同销售收入预租及租金收入确认其他收入确认企业所得税企业所得税-收入确认收入确认开发产品符合下列条件之一的，应视为已经开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：完工：（一）（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。理部门备案。（二）（二）开发产品已开始投入使用。开发产品已开始投入使用。（三）（三）开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。孰早

9、原则！孰早原则！完工前后的收入确完工前后的收入确认企业所得税企业所得税-收入确认收入确认销售未完工开销售未完工开发产品取得的发产品取得的收入，应先按收入，应先按预计计税毛利预计计税毛利率分季（或月）率分季（或月）计算出预计毛计算出预计毛利额，计入当利额，计入当期应纳税所得期应纳税所得额额完工后，企业应及完工后，企业应及时结算其计税成本时结算其计税成本并计算此前销售收并计算此前销售收入的实际毛利额，入的实际毛利额，同时将其实际毛利同时将其实际毛利额与其对应的预计额与其对应的预计毛利额之间的差额，毛利额之间的差额，计入当年度企业本计入当年度企业本项目与其他项目合项目与其他项目合并计算的应纳税所并计

10、算的应纳税所得额。得额。企业所得税企业所得税-预计毛利率预计毛利率1 1开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。2 2开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3 3开发项目位于其他地区的，不得低于5%。4 4属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。（一）采取（一）采取一次性全额收款方式一次性全额收款方式销售开发产品的，销售开发产品的，应于应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日之日，确认收入的实现。，确认收入的实现。（二）采取（二）采取分期收款方式分期收款方式销售开发产品的，应按销售

11、开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的确认收入的实现。付款方实现。付款方提前付款提前付款的，在的，在实际付款日实际付款日确认收确认收入的实现。入的实现。（三）采取（三）采取银行按揭方式银行按揭方式销售开发产品的，应按销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于款应于实际收到日实际收到日确认收入的实现，余款在银行确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。确认收入的实现。企业所得税企业所得税-收入确认收入确认采取委托方式销售开发产品的，应按以

12、下原则确认收入的采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单收到受托方已销开发产品清单之日之日确认收入的实现。确认收入的实现。2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约方共同签订销售合同或协议的，如果销售

13、合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日收到受托方已销开发产品清单之日确认确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。方已销开发产品清单之日确认收入的实现。企业所得税

14、企业所得税-收入确认收入确认3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成

15、额，清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4、采取包销方式委托销售开发产品的

16、，包销期内可根据包销、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述合同的有关约定，参照上述1至至3项规定确认收入的实现；包项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。约定的价款和付款方式确认收入的实现。企业所得税企业所得税-收入确认收入确认企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人

17、的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利（三

18、）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。，具体比例由主管税务机关确定。企业所得税企业所得税-视同销售收入确认视同销售收入确认企业所得税企业所得税-视同销售收入确认视同销售收入确认企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。企业所得税税前扣除有效凭证开发成本相关涉税事项开发成本对象确认结转开发产品计税成本涉税事项企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项土地征用费土地征用费土地征用费土地征用费及及及及拆迁补

19、偿费拆迁补偿费拆迁补偿费拆迁补偿费 土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用性研究、筹建、场地通平等前期费用开发项目开发过程中发生的各项建筑安装开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费发项目安装工程费基础设施建基础设施

20、建基础设施建基础设施建设费设费设费设费 开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费林环境工程费企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项开发项目内发生的、独立的、非营利性的，开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出支出管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理管理人员工资、职工福利费、折旧费

21、、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

22、计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产

23、品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成

24、本待其实际销发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。售时再予扣除。（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项（一）在开工前合理的划分成本对象（一）在开工前合理的划分成本对象(6种划分的原则种划分的原则)。（二）归集开发成本（二）归集开发成本（6类成本科目、类成本科目、3类成本项目）。按照会类成本项目）。按照会计科目划分为计科目划分为土地及拆迁补

25、偿费；土地及拆迁补偿费；前期工程费；前期工程费；基础设基础设施费；施费；建安工程费；建安工程费；公共配套设施费；公共配套设施费；开发间接费用。开发间接费用。按照成本类型划分为按照成本类型划分为实际发生的开发成本；实际发生的开发成本；4类预提费用，类预提费用，包括合同金额不超包括合同金额不超10%的金额，中介机构鉴证后，按照预计造的金额，中介机构鉴证后，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；成本；待摊费用

26、。例如前期已经完工的配套设施，后期应当待摊费用。例如前期已经完工的配套设施，后期应当负担的部分。负担的部分。企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项（三）分配共同成本（四种分配方法）。（三）分配共同成本（四种分配方法）。土地及成本土地及成本必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，照土地整体预算成本进行分配，待全部完工后再行调整；待全部完工后再行调整；配套设施可以按照建筑面积法进行分摊；配套设施可以按照建筑面积法

27、进行分摊；贷款利息贷款利息可以按照直接成本法或工程该算法进行分摊；可以按照直接成本法或工程该算法进行分摊；其余的其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。共同成本分摊方法由企业自行确定。企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项（四）确定完工标准（三种完工标准）。必须要区分（四）确定完工标准（三种完工标准）。必须要区分已完工开发产品的计税成本与未完工开发产品的计税已完工开发产品的计税成本与未完工开发产品的计税成本，只有完工年度才需要将开发成本结转为销售成成本，只有完工年度才需要将开发成本结转为销售成本。竣工证明已报房地产管理部门备案、已开始投入本。竣工证明已报房地产管理部门备案、已开始投入使用

28、、已取得了初始产权证明。使用、已取得了初始产权证明。（五）单位工程成本。（五）单位工程成本。（六）计算销售成本。（六）计算销售成本。（七）后续成本的二次调整。（七）后续成本的二次调整。企业所得税企业所得税-成本涉税事项成本涉税事项占地面积法建筑面积法直接成本法预算造价法工资、薪金支出涉税事项工资、薪金支出涉税事项三项经费及五险一金三项经费及五险一金借款费用、利息支出及融资费用借款费用、利息支出及融资费用业务招待费业务招待费广告和业务宣传费广告和业务宣传费公益性捐赠支出公益性捐赠支出税金扣除涉税事项税金扣除涉税事项企业所得税企业所得税-税前扣除主要涉税事项税前扣除主要涉税事项企业所得税企业所得税

29、-纳税申报纳税调整项目明细表行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额12341一、收入类调整项目*-21视同销售收入（填写附表一）*-*32接受捐赠收入*-*43不符合税收规定的销售折扣和折让-*54未按权责发生制原则确认的收入-65按权益法核算长期股权投资对初始投资成本调整确认收益*-76按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益*-87特殊重组-98一般重组-109公允价值变动净收益（填写附表七）*-1110确认为递延收益的政府补助-1211境外应税所得（填写附表六）*-1312不允许扣除的境外投资损失*-*1413不征税收入（填附表一3）*1514免税收入（填附表五）*-1615减计收

30、入（填附表五）*-1716减、免税项目所得（填附表五）*-1817抵扣应纳税所得额（填附表五）*-1918其他-企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税-纳税申报纳税调整项目明细表行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额123420二、扣除类调整项目*211视同销售成本（填写附表二）*-222工资薪金支出233职工福利费支出-244职工教育经费支出-255工会经费支出-266业务招待费支出-*277广告费和业务宣传费支出（填写附表八）*-288捐赠支出-*299利息支出-3010住房公积金-*3111罚金、罚款和被没收财物的损失-*-*3212税收滞纳金-*-*3313赞助支出-*-*3414

31、各类基本社会保障性缴款-3515补充养老保险、补充医疗保险-3616与未实现融资收益相关在当期确认的财务费用-3717与取得收入无关的支出-*-*3818不征税收入用于支出所形成的费用-*-*3919加计扣除（填附表五）*-4020其他-企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税-纳税申报纳税调整项目明细表行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额123441三、资产类调整项目*-421财产损失-432固定资产折旧（填写附表九）*-443生产性生物资产折旧（填写附表九）*-454长期待摊费用的摊销（填写附表九）*-465无形资产摊销（填写附表九）*-476投资转让、处置所得（填写附表十一）*487

32、.油气勘探投资(填写附表九)-498.油气开发投资(填写附表九)-509其他-51四、准备金调整项目（填写附表十）*-52五、房地产企业预售收入计算的预计利润*-53六、特别纳税调整应税所得*-*54七、其他*土地增值税土地增值税基本框架基本框架介绍介绍纳税人纳税人征收范围征收范围税率与税额计算税率与税额计算收入确认收入确认成本及费用扣除成本及费用扣除转让环节税金转让环节税金纳税申报管理纳税申报管理旧房土地增值税旧房土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税纳税申报种类预缴申报与清算申报土地增值税清算申报关注点清算条件、条件可选性清算单位确定普通住宅与非普通住宅土地增值税预征

33、率预征率及预征纳税期限收入确认事项关注点：收入确认事项关注点：清算时点已全额开票、未开具发票或者未全额开票面积不一致（合同、实测），清算前发生补、退房款非货币交换收入确认违约金、更名费成本事项关注点：成本事项关注点：土地支付金额及土地闲置费地下车库处理营销设施处理预提费用及有效凭证财务费用处理公共配套设施及共同成本分配土地增值税涉税事项-收入及成本主要事项土地增值税涉税事项-土地增值税计算土地增值税计算简表新房旧房查账征收首次清算利息不能提供金融机构证明或分配增值额=收入-（开发成本-资本化利息）*1.3-收入*营业税及附加税率-代收费用等可全额扣除费用能取得评估价增值额=收入-建筑物评估价-

34、土地原购入价（含契税）-评估费-收入*营业税及附加税率-印花税（非房地产公司可以扣除，房地产公司不可以扣除）个人契税不得扣除土地增值税=增值额*税率利息能提供金融机构证明并分摊增值额=收入-（开发成本-资本化利息）*1.25-收入*营业税及附加税率-利息支出（不超过银行同类同期贷款利率）-代收费用等可全额扣除费用没有评估价但有发票土地增值税=增值额*税率土地增值税=增值额*税率尾盘增值额=收入-（清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积）*尾盘面积没有评估价但有发票增值额=收入-发票*（1+5%*持有年限）-收入*营业税及附加税率-契税-印花税（非房地产公司）土地增值税=增值额*税率土地增值税=

35、增值额*税率核定法土地增值税=收入*核定率（住宅5%，非住宅7%）评估价、发票都不能取得土地增值税=收入*核定率房产税整体框架介绍无租使用、免租期、共有产权经营性住房房产原值特殊规定、售楼处、临建设施、地下建筑、评估增值纳税义务时间及截止时间:次月房地产企业自用、出租、出借房产税房产税印花税印花税整体框架介绍：中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令198811号）印花税特点：征收广泛、覆盖面广；实行轻税重罚政策；实行“三自”纳税方法征税范围特点：采用列举法规定征税范围委托贷款合同、同一凭证不同税目、权利许可证书、实际结算金额超过合同金额、房屋拆迁安置补偿合同委托代理合同、会计审计合同、工程监理

36、合同、房地产代理销售合同、房地产联合开发合同、物业管理合同、劳务用工合同、供应商承诺书、土地租赁合同、非金融机构借款合同合同金额发生变化、资本公积发生变化（以公允价值计价的资产价值变动）土地使用税、契税土地使用税、契税土地使用税、契税整体框架介绍土地使用税、契税征税对象土地使用征税对象：城市、县城、建制镇、工矿区-国家所有和集体所有土地7元、4元、2元契税征税对象：国有土地使用权出让、土地使用权转让（不包括农村集体承包经营权）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换3%土地使用税、契税纳税义务人土地使用税纳税义务人：使用人；契税纳税义务人：受让人个人所得税个人所得税个人所得税框架基本介绍应税项目：工资薪

37、金所得、个体工商户的生产、经营所得、对企事业单位的承包经营、承租经营所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得、经国务院财政部门确定征税的其他所得；应纳税所得额：工资薪金所得应纳税所得额=应付工资总额-扣减费用（符合条件五险一金、法定费用扣除额）；应纳税款计算：工资、奖金应纳税款计算税收优惠：拆迁补偿、代扣代缴手续费等个人所得税个人所得税一次取得属于数月的奖金或年终加薪、劳动分红应纳税款的计算方法：1、取得年终奖当月工资薪金低于费用扣除额3500元的；应纳税额=(雇员当月取得全年一次性奖金-雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额)

38、适用税率-速算扣除数；2、取得年终奖当月工资薪金等于或高于费用扣除额3500元的；应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金适用税率-速算扣除数。个人所得税个人所得税举例：（1）员工李某，2012年12月取得工资收入4,000元，当月又取得年终奖15,000元,由于其当月工资高于扣除费用标准3500，以15,000除以12个月，得出月均收入1,250元，其对应的税率和速算扣除数分别为3%和0元。则其全年一次性奖金应纳个税=15,000*3%=450元；需要说明的是，工资收入4,000元应该单独计算个人所得税，上述450元仅是全年一次性奖金应纳个税。（2）沿用上例，若员工李某2012年12月取得工资收

39、入3,000元，当月又取得年终奖15,000元,由于其当月工资低于扣除费用标准3500，以15,000减去500元（3,500-3,000）后的差额除以12个月，得出月均收入1208.33元，其对应的税率和速算扣除数分别为3%和0元。则其全年一次性奖金应纳个税=15,000-（3,500-3,000）*3%-0=435元。企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税旧政策：旧政策：国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知入有关企业所得税处理问题的通知（国税函2009118号）新政策：新政策：2012年第40号国家税务总局关于发布企业

40、政策性搬迁所得税国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告管理办法的公告2012年第40号国家税务总局关于发布企业政策性国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告搬迁所得税管理办法的公告企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税执行范围征税对象搬迁收入的确认搬迁支出的确认搬迁资产的税务处理应税所得额的确认企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税政策性搬迁的定义（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府

41、组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税搬搬迁迁收入的收入的组成成搬迁补偿收入搬迁补偿收入对被征用资产价值的补偿；因搬迁、处置而给予的补偿对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；其他补偿收入。搬迁处置收入搬迁处置收入由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入搬迁存货收入企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税搬搬迁迁支出的支出的组成成搬

42、迁费用支出搬迁费用支出l安置职工实际发生支出l停工期间职工工资福利费l临时存放搬迁资产而发生的费用l各类资产搬迁安装费用l其他资产处置支出资产处置支出变卖及处置各类资产的净值处置过程中所发生的税费等企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税搬迁资产的税务处理l简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按企业所得税法及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。l需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销。l企业搬迁中被征用的土地，

43、采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按企业所得税法及其实施条例规定年限摊销。l企业搬迁期间新购置的各类资产，应按企业所得税法及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税应税所得的确认企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将

44、搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。小贴士:不超过五年！搬搬迁迁已已完完成成：搬搬迁迁规规划划已已基基本本完完成成；当当年年生生产产经经营营收收入入占规划搬迁前年度生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%50%以上。以上。企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税征收管理：征收管理：企业应当自搬迁开始年度，至次年企业应当自搬迁开始年度，至次年5月月31日前，向主日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非

45、政策性搬迁处理，因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。不得执行本办法的规定。政府搬迁文件或公告；搬迁重置总体规划；拆迁补偿协议；资产处置计划；其他与搬迁相关的事项。旧法下的收入确认，注意新旧法的区别！旧法下的收入确认，注意新旧法的区别！对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：方式进行企业所得税处理：（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用

46、置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。所得额。企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造

47、（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。得税。（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。或摊销，并在企业所得税税前扣除。（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。按上述规定处理。企业政策性搬迁所得税企业政策性搬迁所得税新法发布时间：2012年10月1日旧法发布时间：2009年3月12日