开发公司工程管理规定(共37页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上开发公司工程管理规定第一章 设计管理制度为强化设计管理，提高项目操作管理水平，有效控制项目成本，确保获得最佳的投资效益，特制定本办法。一、设计管理责任1、总体规划设计方案由集团开发部负责全部工作；详规由各开发公司负责全部工作，集团开发部、总工室负责审核；2、单位、单项工程的设计方案(扩初设计) 由集团总工室负责全部工作；施工图设计由各开发公司负责全部工作，集团总工室负责图纸审核；3、景观设计、室内装饰、配套设计以及其它二次设计，由各开发公司负责全部工作，集团总工室负责审核全部设计方案和部分图纸。二、项目的整体规划设计、景观设计以及建筑的单体设计方案必须首先进行项目的市

2、场调研，项目地块现状的调查，形成调研报告的基础上，经过集团总裁办公会评审、认定、会签后，方可进行设计委托。三、总体规划的设计任务书由集团开发部提出；单位、单项工程的设计任务书由集团总工室提出，由集团总裁办公会批准。四、总体规划、单位、单项工程的设计方案由集团总裁办公会组织方案评审委员会进行评审。方案评审委员会由集团管理层、专家，及开发公司总经理组成。方案经评审、集团相关部门会签、确认后方可进行设计委托。 五、设计任务书的内容应包括：项目的景观要求、建筑物的技术要求、结构形式、户型的平面布置、立面装饰要求、结构材料的限量标准、建安材料的选用等。六、地质勘察的管理：1、确保勘察工作的勘察点、线、网

3、平面布置及钻探深度合理，有代表性，能真实反映建筑物所处地段地质条件； 2、确保勘察工作成果的准确性和可靠性，为设计提供建筑场地和地基的工程地质资料和基础设计的依据。七、委托设计1、设计单位的选择：1)、原则上所有的设计任务都要通过招标来确定设计单位；2)、总工室应对设计单位进行全面的考查，形成考查报告，列出拟邀请投标单位名单，报集团招标委员会备案；3)、招标工作执行集团招标管理办法。八、签订设计合同：1）、设计合同洽谈应由法务部派员参加；2）、合同的签订执行集团合同管理办法；九、扩初设计管理：1、所有工程必须进行扩初设计，扩初设计深度应符合设计任务书的编制深度；2、设计单位的扩初设计完成后，由

4、集团总工室组织专业人员对结构选型、设备系统及建筑材料选择进行审核,经审核符合要求后，集团相关部门会签，交开发公司相关部门送政府部门审批。 3、报建图（方案、扩初设计、施工图）的图纸跟踪及技术把关，各开发公司的总工负责报建，报建后如政府部门提出修改，由开发公司提交集团总工室审核同意后，方可委托设计单位进行修改。修改完成后重新报集团总工室审批通过后再进行报建。经政府部门批复的报建图及文件，由开发公司按集团档案管理规定及时归档。十、施工图管理1、设计单位完成的施工图，必须符合施工图设计任务书的要求；2、分项工程的设计应由设计单位统一完成，一般不进行设计分包。如必须进行分项工程的设计分包也由设计单位牵

5、头并最终负责；3、设计质量的评价标准，合理性：减少专业矛盾，避免设计错误，杜绝设计事故。经济性：设计效果应以其具有的商业价值衡量，能为集团创造最大价值的就是好的方案。 十一、成本控制1、在进行设计委托时，设计合同必须要有平米造价及材料、设备选用要求。3、施工图的设计，必须在满足规范、法规的前提下，以最经济的方案进行设计。各开发公司必须加强施工图会审，减少各专业矛盾，造成返工损失。十二、设计变更1、设计修改图或修改通知由设计单位发出，由各公司工程部、监理公司审查提出意见，再申报集团总工办、集团成本控制部确认审批后签发，发至施工单位执行。第二章 施工图纸会审和技术交底一、施工图纸是施工的直接依据，

6、必须严格管理，所有施工图的发放、更改、回收、存档、销毁必须统一管理，各开发公司总工程师是第一责任人，负责施工图纸会审和技术交底工作的实施。二、施工图必须严肃认真的组织会审。开发公司组织设计单位对于图纸的设计意图、工程质量要求向施工单位做出明确交底，开发公司、集团总工室、及监理公司有关人员以及施工单位对于设计交底应当全面理解，发现问题提出建议，使设计人员对图纸上的差错和缺陷能够得到及时纠正和补充。开发公司、监理公司都应安排各专业工程人员事先熟悉图纸，充分准备，会审时能够拿出具体明确的意见。三、图纸会审由开发公司或监理公司主持，组织设计单位和施工单位的有关施工管理等工程技术人员参加。四、图纸会审前

7、，开发公司总工、集团总工室、监理公司、施工单位应先预审，提出意见，对设计做到心中有数。其中集团总工室主要审核施工图与原方案设计、扩初设计的符合性，书面提出会审意见；开发公司（监理公司）对施工图进行全面审核。五、图纸会审时，先由设计单位进行技术交底，详细说明设计意图，工艺流程，建筑结构选型及水、空、电的设计方案。标准构件采用，建筑、设备材料选用要求、施工步骤、施工方法等，以便对设计图纸统一认识。六、会审提出的问题由设计单位解答处理。施工单位应有专人做好会审记录或记要，应着重说明处理和解决的意见和方法，并注明会审时间、地点、主持单位、参加单位和参加人员。会审的记录或纪要经参加会审的单位签字认同、报

8、有关运营中心批准后，根据需要一式若干份，分别送交、执行及存档。七、图纸会审的内容包括1、图纸是否经设计单位正式签署；施工图纸是否已经政府审图机构审查；2、地质勘探资料是否齐全；3、设计图纸与说明是否齐全，分期出图有无分期供图的时间表；4、设计地震烈度是否符合当地要求；5、如有几个设计单位共同设计的图纸，是否由总设计单位牵头组织设计协调，总设计单位、专业设计单位是否签名确认齐全；专业图纸之间、平、立剖面图纸之间有无矛盾，标准有无遗漏及矛盾；6、总平面与施工图的几何尺寸、平面布置、标高等是否一致；7、消防、人防是否满足政府批文标准；8、建筑结构与各专业图纸本身是否有错漏及矛盾，结构图与建筑图的平面

9、尺寸及标高是否一致，建筑图与结构图的表示方法是否清楚；是否符合制图标准；预埋件是否表示清楚；有无钢筋明细表或钢筋的构造要求在图中是否表示清楚；9、施工图中所列的各种标准图册施工单位是否具备；10、有无设备材料一览表，材料来源有无保证，能否代换，图中所要求的条件能否满足，新材料、新技术的应用有无问题；11、地基处理方法是否合理，建筑与结构构造是否存在不能施工，不便于施工的技术问题，或容易导致质量、安全、工程费用增加等方面的问题；12、各管线、设备装置、运输道路与建筑物之间或相互间有无矛盾，布置是否合理；13、节能、环保有无保证。第三章 施工图纸会审和技术交底一、施工图纸是施工的直接依据，必须严格

10、管理，所有施工图的发放、更改、回收、存档、销毁必须统一管理，各开发公司总工程师是第一责任人，负责施工图纸会审和技术交底工作的实施。二、施工图必须严肃认真的组织会审。开发公司组织设计单位对于图纸的设计意图、工程质量要求向施工单位做出明确交底，开发公司、集团总工室、及监理公司有关人员以及施工单位对于设计交底应当全面理解，发现问题提出建议，使设计人员对图纸上的差错和缺陷能够得到及时纠正和补充。开发公司、监理公司都应安排各专业工程人员事先熟悉图纸，充分准备，会审时能够拿出具体明确的意见。三、图纸会审由开发公司或监理公司主持，组织设计单位和施工单位的有关施工管理等工程技术人员参加。四、图纸会审前，开发公

11、司总工、集团总工室、监理公司、施工单位应先预审，提出意见，对设计做到心中有数。其中集团总工室主要审核施工图与原方案设计、扩初设计的符合性，书面提出会审意见；开发公司（监理公司）对施工图进行全面审核。五、图纸会审时，先由设计单位进行技术交底，详细说明设计意图，工艺流程，建筑结构选型及水、空、电的设计方案。标准构件采用，建筑、设备材料选用要求、施工步骤、施工方法等，以便对设计图纸统一认识。六、会审提出的问题由设计单位解答处理。施工单位应有专人做好会审记录或记要，应着重说明处理和解决的意见和方法，并注明会审时间、地点、主持单位、参加单位和参加人员。会审的记录或纪要经参加会审的单位签字认同、报有关运营

12、中心批准后，根据需要一式若干份，分别送交、执行及存档。七、图纸会审的内容包括1、图纸是否经设计单位正式签署；施工图纸是否已经政府审图机构审查；2、地质勘探资料是否齐全；3、设计图纸与说明是否齐全，分期出图有无分期供图的时间表；4、设计地震烈度是否符合当地要求；5、如有几个设计单位共同设计的图纸，是否由总设计单位牵头组织设计协调，总设计单位、专业设计单位是否签名确认齐全；专业图纸之间、平、立剖面图纸之间有无矛盾，标准有无遗漏及矛盾；6、总平面与施工图的几何尺寸、平面布置、标高等是否一致；7、消防、人防是否满足政府批文标准；8、建筑结构与各专业图纸本身是否有错漏及矛盾，结构图与建筑图的平面尺寸及标

13、高是否一致，建筑图与结构图的表示方法是否清楚；是否符合制图标准；预埋件是否表示清楚；有无钢筋明细表或钢筋的构造要求在图中是否表示清楚；9、施工图中所列的各种标准图册施工单位是否具备；10、有无设备材料一览表，材料来源有无保证，能否代换，图中所要求的条件能否满足，新材料、新技术的应用有无问题；11、地基处理方法是否合理，建筑与结构构造是否存在不能施工，不便于施工的技术问题，或容易导致质量、安全、工程费用增加等方面的问题；12、各管线、设备装置、运输道路与建筑物之间或相互间有无矛盾，布置是否合理；13、节能、环保有无保证。第四章 独立分包工程的管理一、总承包合同外的分包工程一般有：1、大型土石方工

14、程、桩基工程、景观绿化工程（含景观建筑、雕塑）、会所装修、会所家具制安、会所灯饰制安、各项市政工程； 2、各类材料和设备采购安装：住户（小区、车库）门禁系统、小区安保系统、外电设备、游泳池设备、冷却塔设备、康体设施、儿童游戏设施、各项分户计量系统、大型燃气设备、大功率水泵（风机）设备；3、地质勘察工程、施工图总设计承包单位、总承包施工单位、监理公司、白蚁防治工程、人防工程、厨房制安工程、外电施工工程、发电机环保工程、交通划线工程、油烟污水处理；4、设备和分部工程：装饰材料、铝合金门窗制安、幕墙制安、园林灯具、防火门、防火卷帘、金属制品、消防工程、弱电工程；二、独立分包工程技术方案的委托1、独立

15、分包工程的设计方案和技术经济指标由各公司编制，报集团总工办审定下达工程委托书及设计任务书；2、独立分包工程施工图纸由各公司组织图纸会审和技术交底。集团总工办、成本控制部参与。三、独立分包工程的施工管理1、独立分包工程的施工单位进场，应纳入总承包单位工程管理范围内，由总承包单位统一管理，开发公司工程部应负责协调总承包与分包工程进度配合，交叉作业的顺序、安全、文明施工等；2、独立分包单位入场的临时办公、材料堆放用地、水、电计费，由各开发公司工程部统一协调解决；3、独立分包工程施工前，应提交施工组织设计或方案，由各工程部审定；报集团总工办备案。4、独立分包工程施工应执行工程管理手册规定的原材料、成品

16、、半成品报验、分项工程及隐蔽工程验收和施工样板验收等制度。四、独立分包工程的竣工验收与政府部门的专业验收1、独立分包工程的竣工初验由各开发公司工程部组织，竣工验收由各开发公司主持、各开发公司工程部、设计、物业、施工单位参加，验收合格后各开发公司工程部督促施工单位及时办理专业验收； 2、凡需要政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，必须按谁施工谁负责报验和验收的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，各开发公司工程部参加专业验收。专业验收合格，方可办理结算手续。第五章 工程质量管理一、原材料、成品、半成品的质量管理1、原材料、成品、半成品、砼、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）

17、原则上应具备三证（材料合格证、试验证明、当地建委产品质量认证）。进场使用前，施工单位填报材料报验单，附上三证及材料进场复检报告，经各开发公司工程部现场专业工程师和监理工程师进行质量检验认证后，方准使用；2、采用新材料、制品应有技术监督文件、生产厂家的产品质量标准、使用说明和工艺要求，经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：1)、质量保证资料整全、有效，有关技术指标符合设计及规范要求，2)、现场实物标志与材料相符；3)、主要装饰材料、构配件在订货前由施工单位提交样品和有关厂家资质证明及报价资料，各开发公司工程部会同设计、主管领导审核同意后方可订货；4)、原材料的取样检验实行见证取样和试验送

18、检制度，试验见证程序参照当地政府的规定执行；5)、原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由开发公司工程部通知并跟踪其限期退出现场。二、施工过程质量的检查1、各开发公司工程部专业工程师，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。凡属质量控制点都应旁站监督，下列部位施工全过程必须旁站监督。1)、桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程；2)、地下室底板、顶板、侧墙浇筑砼及防水处理；3)、转换层砼浇筑；4)、屋面结构层砼浇筑及防水施工；5)、给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验；6)、后浇带砼浇筑。 2、检查内容：施工材料、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范，规程及批准

19、的施工组织设计或方案执行。三、质量问题的整改 1、各开发公司工程部、监理公司发现有使用不符合标准的材料要及时制止，对检查发现的质量缺陷应做好记录，并及时向施工单位发出质量问题整改通知单，整改情况要及时跟踪，对不执行整改者给予处罚和经济制裁。 2、总工办的每次实行抽查的结果应填写“工程抽查情况通知书”（表A-9），发至各公司工程部，由各公司工程部督促施工单位整改。各公司工程部应将整改结果书面报告运营中心，进行核查。四、分项工程及隐蔽工程验收1、分项工程完工后施工单位应先进行自检，自检合格后，向各公司工程部、监理公司提交工程质量报验单，并附质量保证资料及自检资料。分项工程由监理公司会同施工单位质检

20、员到现场按检评标准实行检查，并做好记录，验收合格后签证；对存在问题应指令施工单位整改；各公司工程部应在合同规定的时间内进行验收；隐蔽工程验收应按有关规定做好质量评定确认。分项工程的工序，如防水分项的找平层、防水层、隔离层、保护层等，必须办理分层隐蔽验收；2、一般的分项工程和隐蔽工程由验收签证，按集团公司的有关制度、规定执行。重要的分项和隐蔽工程（如下表），需要各公司申报由集团总工办、集团成本控制部及设计人员参加验收并确认；分项工程未经验收或验收不合格，不准进入下一道工序施工；重要的分项和隐蔽工程表项目主要分项1、基础工程 第一批桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。2、钢筋砼

21、工程 地下室底板、顶板、侧墙、核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，屋面层钢筋。3、防水工程 地下室、屋面、水下结构的防水。4、设备安装地下防雷接地工程、屋面防雷工程；地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。消防分项工程；人防分项工程；五、分部工程的验收。 1、一般的分部工程由各公司工程部组织检查验收。下列分部必须由总承包单位质量主管部提出申请，由各公司组织设计、集团总工办、集团成本控制部、施工单位参加验收并签证。1)、地基基础（包括地下室）分部工程；2)、主体结构分部工程；3)、外装饰分部工程；4)、电梯分部工程；5)、空调分部工程；6)

22、、给排水分部工程；7)、供电分部工程；8)、室外园建、绿化分部工程。六、施工样板、样板房（间）的验收1、凡装饰工程（外墙、室内、大堂、电梯前室等）、橱柜安装、抹灰、厨、厕、卫生洁具安装，给排水管道的龙头、门窗、幕墙、园建、绿化等，全面施工前，施工单位应做“施工样板”； 2、制作“样板”必须有小样或排版图，其中涉及到墙面、地面、吊顶的排版图，应将电源开关、插座、水管龙头、消防探头、喷洒头、安保探头等，在图纸上予以标明，施工单位需在主体工程施工前报各公司工程部，由各公司组织集团总工办、集团成本控制部进行审查；以确定装饰材料与机电设备管线的预留、预埋位置关系；3、经验收合格后可按样板的标准全面施工，

23、样板未经验收或验收不合格，施工单位自行全面铺开施工的，各公司工程部有权下达停工令，造成返工，由施工单位负责；4、商业、住宅小区多层建筑（12层内）在主体结构完成后、高层建筑在10层主体结构完成后，应在楼层内不同类型的单位、尤其是大堂、公共走道等部位，做出施工样板间（交楼标准），通过施工样板确定给排水、电气、卫生洁具、楼地面、门、窗等工艺流程和整体综合质量标准。样板间完工后，施工单位填报施工样板报验表，由各公司会同集团总工办、集团成本控制部、设计单位、施工单位联合验收。经验收合格的样板间，作为竣工验收的标准；5、楼盘销售前，各公司工程部应监控施工单位按设计图纸做样板房（示范单位），样板房（示范单

24、位）要有室内装饰设计和布置，反映出建筑效果。样板房完成后，各公司会同集团总工办、集团成本控制部、设计单位参加验收，并请集团公司有关领导审定。七、设备安装工程的质量检查1、主要设备的到货检验 1)、主要设备（如变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、冷风柜、风机盘管、水泵、擦窗机等到场后必须进行到货验收。设备进场必须具备使用说明书、合格证进口设备必须具备海关商检证、原产地证明等。由施工单位填写设备进场报验单（A-14）。由各公司工程部会同集团总工办、设计单位、施工单位到现场开箱检验，经检验合格、签证后方可进场安装。电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试

25、2)、发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，并填写工程质量检查报验单，经各公司工程部现场专业工程师核验后签证后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。给排水管道的严密性试验 3)、给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由各公司工程部、监理公司旁站检查验收，系统打压试验，由各公司组织验收。打压试验应做好记录，渗漏点要有专人跟踪处理。 4)、排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其渗漏

26、情况。检验由各公司工程部组织验收。2、主要机电设备的单体检验、调试、试运转 电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、配电箱柜安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。试验由各公司工程部组集团总工办、集团成本控制部参加，试验结果要填写记录，符合要求的，由参加检验人员签证确认。3、质量问题、事故的处理1)、出现工程质量事故，施工单位应及时报告各公司工程部和集团总工办、监理公司，随后应提交事故报告，内容包括事故原因分析，损失程度、处理方案、整改措施等。送各公司工程部、设计单位、监理公司审核，审批后实施。处理完毕后由施工单位填报工程报验单由各公司工程部（监理公司）组

27、织集团总工办参加进行验收。2)、工程质量问题、事故请示报告制度重大事故：发生重大质量事故 ，各公司工程部应在事故发生后一小时内，将事故简要情况向集团总工办报告，并做好善后处理、保护现场、等待调查、取证和处理。下列情况属重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达五万元以上者；一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失五千元五万元以下者为一般工程质量事故，各公司工程部应在4小时以内报告各公司，并随后填写工程质量事故报告表（表A-11）；并责成施工单位提交整改措施，各公司工程部审核送集团总工办、集团成本控制部审批实施3)、一般质量问题：直接经济损失在5000以下者，或

28、造成较大缺陷者，各公司工程部可根据缺陷严重程度做出修整或返工处理的决定，并责成施工单位提交质量事故报告单及整改措施出现质量事故和质量问题隐瞒不报者，对施工单位将严肃处理，各公司工程部也将负连带责任。4)、工程质量问题、事故的处理重大质量事故的处理，按建设部的有关规定和程序处理；出现一般质量事故，如要采取补强加固或无法修整需拆除重做的，工各公司程部组织设计单位、集团总工办参加会审，确定处理方案由施工单位实施。处理完毕后，各公司工程部组织有关单位验收；质量问题由各公司工程部（监理公司）下达整改通知单，限定时间由施工单位整改，整改完毕后，由施工单位填报工程质量报验单各公司工程部验收签证。 5)、工程

29、停工与复工 为了保证工程质量，出现下列情况之一者，各公司、集团总工办有权行使质量监督和否决权，发出停工指令。(1)、施工中质量出现异常情况，经监理公司提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，未能使质量情况好转；(2)、上道工序未经甲方代表（监理公司）验收而进入下道工序施工；(3)、擅自使用未经认可的建筑材料；(4)、擅自变更设计图纸进行施工的；(5)、出现质量安全事故；(6)、未经审查同意的分包单位进场施工。 6)、工程暂停工通知签发前，各公司工程部应向总经理汇报，征得同意后签发。对可能出现重大质量事故苗头，需立刻制止的可先行下达停工通知，随后向总经理报告。以上暂停工指令发出后，须向集团总工办

30、报告。 7)通知施工单位接到暂停通知后应立刻停工，按要求认真整改，整改后提出复工申请，各公司工程部审核后报各公司公司总经理签发复工通知。八、成品保护 1、为了确保工程质量，必须加强建筑成品和安装成品的保护，。各公司工程部要督促施工单位根据实际情况制订切实可行的“建筑成品保护规定”。总承包单位要成立工程负责人为首的项目工程建筑成品保护小组，各公司工程部参与成品保护小组的管理。2、成品保护小组的职责是：负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续。落实成品保护的岗位责任。协调和管理独立分包工程（如：有线电视、电话、煤气、橱柜等）执行成品保护规定。对违反成品保护规定，对成品造成污染和损坏的事件，落实责

31、任和执行处罚。3、成品保护的控制重点是：1)、预埋给排水管道；2)、卫生洁具、橱柜；3)、木门及门锁；4)、木地板；5)、铝合金门、窗；6)、镀膜玻璃；7)、大理石窗台板；8)、防水层；9)、阳台栏杆；10)、小区道路；11)、园建绿化。九、工程竣工验收和入住交验1、竣工验收标准项目建设工程（包括：单位工程、单项工程）已按批准的设计文件及承发包合同内容完成，质量符合国家质量检验评定标准和具备齐全完整的竣工图和竣工资料，可组织竣工验收。2、竣工图和竣工资料的管理竣工图由各开发公司整理，集团总工室审定，按集团档案管理制度的规定管理。竣工验收程序3、竣工验收1)、竣工资料经开发公司工程部审定，并签发

32、工程竣工资料核查认定表；2)、集团总工室参加竣工初验和竣工验收，对工程质量等级进行签证；3)、工程竣工初验，由各公司工程部组织进行；竣工验收由集团总工办组织各公司，集团成本控制部、物业公司参加；4)、集团总工办组织现场观感评分及实测实量复核，并在单位工程竣工意见会签表上签证质量等级；5)、集团总工办对质量等级的核定报集团有关领导审定后，集团总工办、集团成本控制部在单位工程质量等级证书签字、盖章，才可以此为依据与施工单位办理决算。6)、初验前施工单位应做好如下准备工作(1)、住宅楼应通电、通水（起码应在验收前24小时内通电通水）；(2)、化粪池盖板、水池检查口、雨水井盖应全部掀开，并要求池、井内

33、无杂物和沉积物；(3)、应将住宅内各单元按门牌编号编好锁匙。(4)、住宅楼2米以内场地应平整，住宅楼应清扫干净。7）、专业初验必须认真细致，在初验书面表格中做好记录并汇总交施工单位处理，同时分发各公司工程部和物业公司作为交接验收复查的依据。 8）、初验完毕后，各公司工程部应监督施工单位对初验提出的问题限期进行整改并跟踪验收，定出竣工验收的时间。在单位工程初验后，经施工单位处理好存在问题，由各公司工程部会同监理公司和物业公司验收合格后，可进行竣工验收。9）、竣工验收工作由集团总工办负责组织。单位工程竣工验收由集团总工办组织参加单位必须包括设计单位、集团成本控制部、各公司、物业公司。工程竣工日期以

34、施工单位向各公司办理单位工程（包括室内及配套的公用设施）竣工移交签证之日为准。4、入住交接验收和移交1）、通过当地政府确认后，由施工单位向项目公司提出，并向物业公司提出移交时间；移交时必备的条件；（1）齐全的住户钥匙和设备机房钥匙，可移交的设备运行钥匙；（2）竣工图纸和其他文件资料；（3）建筑工程质量保修书；施工单位、设备厂家的联系人员名单及电话；5、验收程序1）、由集团总工办召开入住验收管理会，各公司有关部门、集团成本控制部，物业管理公司工程部、保安部、保洁部、客服部、项目经理，均须参加；会议明确按以下职能分组组成人员：观感组、土建组、给排水暖通组、供电组、弱电组；2）、观感组以外墙饰面、公

35、共部位、园建、绿化为主要验收部位；其余各组必须逐层、逐户、逐间、逐点检查和验收；验收必须按有关分户验收的要求并做好书面记录，提出明确的整改意见，由项目公司安排施工单位限期整改完成。3）、对施工单位申报的完成项目，必须由各公司工程部和物业公司相关部门共同验收；4）、对于涉及住户入住基本条件的部位（例如楼、户门牌，小区、住户门禁系统，上下水，电源等）可测试的部位，要先行逐点测试并详细记录；5）、物业开荒、保洁不得破坏、污染原施工成果，物业公司须对工作人员予以培训并签订明确的工作协议，方可进场作业；6）、对于不需整改或已整改完成的部位，物业公司与项目公司要有书面的接交手续，对设备数量及备件进行清点一

36、并予以移交。6、工程保修管理1）、单位工程、小区移交后由物业公司进行管理，工程质量的保修期以竣工之日起计算，保修期以国务院颁布的建设工程质量管理条例为准。2）、保修期内施工单位，需将维修负责人、办公地点、联系电话，书面通知物业公司，以便能随时联系。3)、 在向业主交楼后的头二个月内，各公司工程部应协助物业公司解决业主对质量问题的投诉，及时通知施工单位维修，维修项目由项目工程部与施工单位会签，维修完毕各公司工程部检查合格向施工单位签收。二个月后，物业公司按工程保修合同中相关约定执行。4)、物业公司根据甲方提出的质量问题鉴别属实后，向施工单位下达维修单。土建维修单三天内，水、电24小时内，施工单位

37、不进场维修的，物业公司应以集团公司信誉为重，先行维修，再向施工单位收取费用。若经查证所维修项目是用户造成的，其维修费用应由用户自负；自然因素造成的由物业负责。5)、保修期满，施工单位提前10天提出保修期终结申请书，并应整理好保修档案资料，向物业公司移交。各公司负责组织各公司工程部、物业公司、施工单位共同对质量进行复检，签署保修期工程质量问题议定书。在确认保修单位的责任已完成，应签发保修终结书，保修期终结书可按保修项目分段签发，工程结算款方可结算。四、工程进度控制 1、项目建设工期的目标控制1)、 应依据公司的营销计划或项目建设计划编制项目工程施工进度计划，以甘特图或网络图表示，并在项目工程施工

38、进度计划中与施工单位双方确认并签章。2)、 项目或单位（单项）工程进度计划制订并确认后，单位工程的开工时间、0.00完成时间、结构封顶时间、外装修完成时间、竣工验收及交楼时间作为工程工期控制点，列入施工合同，并有奖惩措施。3)、 进度管理必须实行动态管理，定时对工程进度进行检查。(1)、各公司工程部主管应每天对各单位（单项）工程进度检查，并将检查情况及措施汇报项目工程部经理；(2)、各公司工程部经理每周应对各单位（单项）工程进度进行检查，并将检查情况及措施汇报集团总工办；(3)、项目公司每月应对工程工期控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报集团总工办。(4)、当工期出现延误时，应采取赶工措施。

39、、当形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取赶工措施，在下一工序赶上来。、当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取赶工措施，并要制订短期的工程进度计划，指导施工。、当工程工期控制点出现延误的，应采取赶工措施，报集团总工办批准后指导施工；并按施工合同条款规定及时予以签证及处罚，直至解除承包合同。2、工程施工计划的审批1)、各公司工程部督促施工单位按合同要求编制施工进度计划，认真审查后报集团总工办、集团成本控制部审批，作为对施工进度控制的基本依据。2)、各公司工程部应督促施工单位根据总进度计划编制分部工程进度计划（基础、主体结构、楼地面、门窗、屋面、电梯、装饰

40、、给排水、电气安装和室外建筑、给排水、电气安装以及电信、煤气、道路、环境绿化等）及月度短期进度计划，并负责审批。3)、总承包单位应将各施工单位的进度计划汇编成项目施工总进度计划，报各公司工程部审核，集团总工办、集团成本控制部审批；4)、编制总进度计划时应把独立分包工程的招标计划和材料、设备、配件定板计划同时编制在内。3、工程施工进度计划的实施1）、各公司工程部应督促检查施工单位按计划组织施工，随时检查材料、设备、劳动力投入情况，能否满足施工进度的要求。2）、周例会应将施工进度检查作为主要内容之一，对影响工程进度问题如设计图纸、材料供应、设备到位，分包协作，逐一协调解决，如不符合进度计划要求或人

41、力设备不足，应及时指令施工单位进行修订。3）、各公司工程部负责每月审核施工单位填报的月形象进度，完成工程量及工程量统计表。将实际完成进度与计划进度比较，发生延误，应分析原因并督促施工单位采取措施。4）、各公司工程部应检查分部（单项）工程进度，对拖延五天的要求施工单位分析原因，制订措施；对拖延七天的施工单位除分析原因，制订赶工措施外，各公司工程部还应对其实行罚款。4、工期延期的条件1)、由于不可抗力的原因（如地震、战争等）。2)、由于甲方原因引起停工。3)、属于上述原因之一者，可以批准工期顺延。施工单位应在实际发生符合条件的工期顺延的事件后2天内向项目工程部提出申请，逾期不予受理。5)、工期签证

42、各公司工程部应对实际发生的符合条件的工期延误，核实影响的天数，并会同集团总工办、集团成本控制部按集团制度和规定签证。五、投资控制1、事先控制工作1)、严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装饰、设备标准适当。2)、严格审批施工组织设计，施工技术措施要经方案比较做到经济合理。3)、认真对待材料、成品、半成品及设备选型定板，控制材料价格。2、工程招投标1)、集团公司投资的一切建设项目。独立分包工程，重要的材料、设备，实行招标，择优选择价低，优质的材料设备和施工队伍，以降低工程成本。2)、招投标工作由集团公司的招标小组负责管理，各公司参加招标、投标的工作。3、工程签证审批

43、按集团的有关制度和规定执行。4、关于销售中客户提出修改的有关规定1）、为了保持建筑物的整体统一和完整性，原则上不准更改设计的建筑间隔和各房间的使用功能；2）、特殊情况如在客户强烈的要求下，为了促销可以允许做局部改动，但改动应经各公司工程部审核，对结构安全、机电设备系统无影响，各公司公司总经理审批实施；3）、按已批准的的修改内容，由施工单位定价，客户同意后各公司工程部下单施工，款项由项目公司财务部代收后，支付给施工单位。5、工程款的支付按集团有关制度和规定执行。六、合同管理按集团有关制度和规定执行。七、信息管理1、通过信息目录表，确立信息采集内容，建立信息档案。信息目录一般分为以下几类：2、行政

44、管理信息：包括工程承包合同、集团总工办、集团成本控制 部和项目工程部与设计单位、施工单位往来文函，向上级请示报告、监理日志，监理月报、监理报表、监理通知书、会议纪要、工作计划、总结。3、技术管理信息：包括设计文件、图纸会审纪要、施工组织设计、工程变更、设计变更通知、施工试验记录、主要分项分部工程的验收记录，事故分析及处理记录、竣工图纸等。4、财务管理信息：包括各种支付凭证、付款收据、承包方提出的价格调整申请及批复单位额外工程的计费，工期延期的索赔、工程进度款的支付等。5、集团总工办、集团成本控制部和各公司工程部应将信息逐月分类整理，按信息储存要求保存。6、各公司工程部应检查督促施工单位对工程技

45、术资料的收集、整理及时归档，达到城建档案管理的要求。八、附 则1、本管理制度依据相关法律、法规制定。2、本规定适用于集团所属的房地产公司。3、本规定的修改权和解释权归悦泰集团总工办。4、本规定自公布之日起生效。第六章 水电、空调、装饰主要材料选型确认选用水电、空调、装饰的主要材料，施工单位及各公司应根据设计施工图纸及总承包合同，结合工程进度计划合理安排好，及时送样及选定时间：进口材在施工前提前六个月送样（6家以上产品）；国产材在施工前提前三个月送样（6家以上产品）。 各公司审查确认（集团总工办、集团成本控制部在项目开工前，将下达审查书告知各公司须审查的具体项目）， 与施工单位在认定的厂家中共同

46、招标，确定为甲定设备和材料。（见水电、空调主要材料工作程序）水电、空调主要材料选用程序按工程总进度计划编制送样及选定时间各公司、施工单位 2天送6家以上产品样板及技术资料各公司、施工单位 1天各公司、设计单位、施工单位 3天否定选定材料样板、品牌2天集团总工办、集团成本控制部 2天确定总裁 25天通知各公司、设计单位、施工单位实施集团总工办、集团成本控制部新型建筑材料选用程序收集省、市建委推广或规定用材的有关资料集团总工办、集团成本控制部收集各厂家技术资料及经济指标集团总工办、集团成本控制部市场调查、参观、考察，分别提出意见集团总工办（组织）、集团成本控制部、各公司做出技术经济分析，比较后推荐方案集团总工办、集团成本控制部、各公司、对新型建筑材料的技术经济分析方案进行讨论集团总工办（组织）、集团成本控制部、各公司、施工或供应商可行与否