住房保障经济发展探析.docx

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1、住房保障经济发展探析摘要：近几年来，随着房改的深入，旧的福利分房制度结束，我国建立了新的住房制度，但新的住房问题又随之而来。住房在市场力量的作用下，价格不断高涨，中低收入阶层居民的收入增幅远远跟不上房价的增长，住房的供给结构失衡，住房消费两极化现象日趋突出。为此，我国政府十分重视，主动介入住房问题，初步建立了住房保障制度，对解决中低收入居民的住房困难发挥了关键性的作用。本文首先对住房保障制度进行了概述，接着对我国住房保障的进展现状和问题进行了分析，最终对完善我国住房保障提出了建议关键词：房改；住房保障；住房消费一、住房保障制度概述一住房保障制度的内涵住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行安排

2、和再安排，对中低收入家庭，特殊是生活有特别困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的进展、居民收入的两极分野及住房政策的转变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，实行多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。二住房保障制度的特点1、全民性全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。2、互济性互济性是指人们在社会生活中相互接济，包括自发的及非正式的互相关心与直接参加者

3、的利益合作。如住房公积金，既为他人提供关心，又享受他人为自己提供的关心。3、福利性福利性是指住房保障必定给被保障对象带来肯定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。4、安全性社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全爱护。二、我国住房保障的进展及现状分析一我国住房保障的产生及进展经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛进展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这

4、些状况，在1994年发布的房改确定中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在房改通知中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购置经济适用住房；其他收入高的家庭购置、租赁市场价商品房。建设部建设事业“十五打算纲要更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。全部这些为建立我国住房保障体制指明了进展方向，奠定

5、了政策基础。二我国住房保障存在的问题我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。1、经济适用住房存在的问题第一，定位不清楚。房改通知中明确了经济适用住房的地位，在国发2003年18号文国务院关于促进房地产市场持续健康进展的通知中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加一般商品住房的供应。在2005年国办发200526号关于做好稳定住房价格的意见中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位一般商品住房和经济适用住房为主。这就与房改通知中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系互相矛盾。这也给很多地方不建或少

6、建经济适用住房提供了很好的理由。第二，供应数量远远缺乏。近几年来，在需求和本钱的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显缺乏，很多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。第三，经济适用住房安排环节不规范。经济适用住房的安排也是近几年来争议较大的一个方面。很多地方经济适用的安排管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，安排的程序不透

7、亮，安排的标准不公开，安排的秩序不规范，使得“走后门之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。论+文+网lunwennetcom2、廉租房存在的问题第一，廉租房进展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济进展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特殊是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到

8、10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭核定收入线标准，保障比例到达居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推动的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应打算外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金敏捷性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购置一批廉租住房，解决多少算多少，使国

9、家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。3、住房金融进展不够随着经济的进展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因此失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得事实上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这明显与建立公积金的初衷相违备了。第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前

10、除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系进展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。4、住房保障法制不健全从综合性法律来看，在我国的宪法和民法通则中都没有公民住房权利的任何相关规定。从特地性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的特地性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、方法以及行政指令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律根据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府很多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。三、完善我国住房保障体制的对策构建住房保障制度是一个冗

11、杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和协作，才能使住房保障政策有效的运行。一确立政府管理体制政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面进展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会住房问题是各级政府必需解决的长期存在的问题，是必需承当的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必需要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的打算部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、

12、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是根据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房进展打算，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房进展打算和住房保障政策的实施。2、建立明确的住房保障实施执行机构各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应当也不必要直接参加住房保障的微观管理。因此，必需在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避开目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如很多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政

13、局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必需尽快建立特地的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房进展打算；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、安排、管理；负责住房补贴资金的安排、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。3、建立特地的政策性住房金融机构住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策

14、性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题特别不利，应当尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改良。二规范政府干预住房市场的方式我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房进展打算、加强财政税收优惠等方面进行干预。1、制订住房进展打算通过目标明确的住房进展打算来实现其住房进展目标，最终到达住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房进展打算。避开住房建设进展的盲目性和随便性，确保住房进展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房进展打算，使社会居民准时了解政府的住房目标、进展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避开住房市场

15、的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地进展。2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施当前我国政府应当尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。1出台政策鼓舞社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。2出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。3进一步降低房屋出租税费，鼓舞居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。4加强政府财政资金的补贴量

16、，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。三建立健全住房分类供应体系近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必需进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。1、改革和完善现行的经济适用住房制度从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的进展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、进展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步进展，亟需

17、改革和完善。1重新定位经济适用住房的性质由于各地经济适用住房建设量的日益削减，致使我国的“以经济适用住房供应为主的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后发布的各个规定中，又提出了建设一般商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与一般商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。2大力进展重新定位的经济适用住房在政策上定性精确、定位清楚后，就应当大力增加和完善经济适用住房的供给：第一，转变供给方式。

18、目前，我国很多地方的经济适用住房都是由政府全部的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、安排、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上安排、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应当在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的全部开发商一起参加竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而转变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。第二，

19、大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应当到达50%以上。应当说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例到达住房总供给量的50%70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续进展将起到关键性的作用。第三，转变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。很多地方不顾自己的实际状况，片面追求大户型，很多地方虽然规定了要建中小户型

20、，但在实际管理中，又未加以严格掌握，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这明显与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应当以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必需严格掌握户型，转变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。2、改革和完善廉租住房制度廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必需尽快完善现行的廉租住房制度。1改革和完善廉租住房的供给方式廉租住房的供给确定了廉租住

21、房的覆盖面，表达了政府解决最低收入居民住房困难的程度。第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际状况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓舞社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。2落实廉租资金来源当前要建立完善的廉租房保障体系，就必需

22、解决好这个问题，明确要求各级政府依据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，具体测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。3大力进展住房租赁业我国近年来，各地房价飞涨，其中一个缘由就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采纳货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必需规范、发达，必需有大量的住房特殊是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必

23、需充分进展我国的房屋租赁业：第一，政府出台相关政策规定，鼓舞房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。第二，鼓舞社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；第三，鼓舞房屋租赁中介行业的进展，促进房屋租赁业的规范、发达。第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避开货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。3、改革和进展住房金融体系一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的

24、住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。1强化公积金制度第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的住房公积金管理条例中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%，从如今来看，这个比例太低了，应当适当提高缴存比例。虽然如今不少地方的比例已提到8%的水平，但仍旧偏低。按我国目前的实际状况看，应当将缴存比例提高到25%左右比较合适。第二，提高公积金的互助性。当前应尽快加强公积金的互助性，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来

25、源。2建立政府住房金融机构作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必需建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。特地的政府住房金融机构其主要职能应当包括以下几方面：第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓舞支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金本钱，以有效增加公共性住房的社会供给总量。第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立特地的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问

26、题，增添中低收入家庭的购房能力。第三，为其他特地性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。四健全住房保障法制建设由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康进展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。1在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的宪法第二章“公民的基本权利和义务第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的状况下，有从国家和社会获得物质关心的权利。国家进展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，

27、保障公民的基本居住条件。等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为特地性法律的制订提供最基本的根据。2制订特地性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的住房法从根本上明确我国的住房保障进展目标、打算，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的进展轨道，确保整个住宅产业的健康有序进展。结束语完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与进展，不断提高房地产行业的进展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页