2023年[商品住宅和普通住宅]试论商品住宅常见渗漏问题原因分析及对策.docx

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1、2023年商品住宅和普通住宅试论商品住宅常见渗漏问题原因分析及对策【摘 要】 当前，居高不下的房价和日趋增长的物质文化水平需求，使人们对商品住宅的质量要求越来越高。但商品住宅在交付使用中反映出渗漏问题，影响住宅的部分功能和观感，成为反映和投诉较多的质量问题之一。文章从一个住宅小区交付五年来业主反映主要渗漏现象进行叙述，分析其产生的原因，提出预防和解决的方法。【关键词】 商品住宅；渗漏；原因分析；对策 商品住宅作为一种特殊的商品，日益成为广大人民群众改善居住环境、投资、消费的热点。在提倡和谐社会和品质生活的今天，也成为各级政府所关注的重要民生问题之一。目前，居高不下的房价和日趋增长的物质文化需求

2、，对商品住宅的品质提出了更高的要求。但商品住宅在交付使用中反映出的各种质量问题，让人们对品质住宅产生怀疑。住宅渗漏因影响住宅部分使用功能和观感，成为工程维修和投诉较多的质量问题之一。本文对一个22万m2住宅小区交付使用后五年内的反映的住宅渗漏进行汇总，分析其产生的原因，提出预防和处理这些渗漏的方法。工程概况锦昌文华小区位于杭州市拱墅区金华路和大浒路的交叉口，毗邻城市主动脉上塘高架快速路，总建筑面积约22万m2，1300多户约4000人居住的大型住宅小区，工程分二期开发建设，2023年第一批交付使用。小区住宅各种渗漏问题2.1外墙面渗漏，主要表现在墙体大面、外墙与各种突出外墙面装饰构件如花岩装饰

3、线条的交接处。2.2屋面、屋面与墙面交接处，突出屋面的烟道、排气道、管道周边。2.3铝合金门窗框周边，从和铝合金窗框接触墙侧和窗框底边渗入。2.4厨房、卫生间内的排汽道、烟道、管道周边，阳台翻梁侧边及阳台的雨落水管周边。2.5覆土地下室各单元之间的连通口，地下室和主楼间连通的沉降缝，地下室排风机房和主楼间的连通口，以及各种管线穿越地下室外墙处，地下室专业配电房电缆沟槽处。2.6室外地面高于室内地面的房间，如临街商铺室内地面往往和市政马路平齐，而小区内为了整体的景观效果，往往土方堆坡较高，超过室内地坪。小区住宅渗漏原因分析很复杂，是多方面的。有设计、施工工艺和现场管理方面的原因，也跟现有材料有一

4、定的关系。下面针对上述存在的渗漏问题进行客观的分析。3.1现阶段商品住宅外墙装饰材料一般为涂料、面砖和石材，档次规格高的采用铝板幕墙做法。现仅对用常见装饰材料的外墙渗漏进行分析。从工程实践来看，外墙渗漏肯定有雨水渗入的途径，如外墙面砖存在勾缝不密实，面砖铺贴底糙存有裂缝等不密实的情况，雨水顺着缝隙渗入，涂料墙面渗漏的原因也和面砖差不多。外墙与突出墙面装饰线条交接处的渗漏主要是该部位结节没有处理好。如锦昌文华项目一期工程底层裙房外墙采用湿贴花岗岩加干挂花岗岩装饰线条，裙房以上外墙大面为面砖，局部窗套及外立面腰线为涂料。从住宅交付后报修投诉来看，反映干挂花岗岩大线条和面砖交接处渗漏较多，经多次维修

5、花岗岩和石材胶缝后效果都不是很理想。分析原因为面砖先施工，花岗岩压住面砖或和面砖平齐，经打胶暂时可以保证不漏，但热胀冷缩会使起密封作用的胶封开裂，或者大线条以上面砖勾缝不好，就会在花岗岩干挂腔体内存水，而线条以下共花岗岩墙面为湿贴，该部分水为无法直排出，只好沿湿贴灌浆的花岗岩基层渗入墙体。如遇砌体是多孔砖或加气块，水就会从室内渗出，业主室内已装修完成的乳胶漆或木制品装饰面层就会起皮或发霉，如附图。另外就是剪力墙穿墙螺杆孔未安排人专门封堵或封堵不到位，脚手架搭设连接孔未封堵好，物料提升机或人货梯的施工洞未作专项处理等，这些部位如外墙存在着裂缝，雨水就会顺缝隙或自身的毛细孔渗入。3.2屋面与墙面交

6、接处设计结节做法为该处墙体是350mm高素混凝土翻边或上翻梁，沿顶面挑出泛水作为卷材收口。在屋面找平层、防水层、隔离层、保温层及钢性防水层做完后，作为卷材收口的泛水离层面完成面的高度有很多少于100mm，甚至更少，如作为露台的屋面在房屋交付后业主对其进行装修，装饰完成面基本上和露台泛水下口齐平。泛水坡度做的过小加上老鹰嘴或滴水线施工不到位，水会顺着卷材收口的薄弱点渗入，如遇屋面、屋面与墙面的混凝土翻边存有缝隙，则室内就会出现渗水痕迹。烟道、排汽道等，主要是该部分的屋面上翻砼高度不够，在做完屋面各层后翻边可能低于完成面所致。另一个原因是由于造价方面的原因，常用的SBS、BAC防水卷材的厚度及化学性能不是很好，施工中的卷材性能低于国家标准，达不到防水的使用年限，施工时基层不时很干，有水汽存在。施工完成后遇日照而发生空鼓的情况。33铝合金门窗边渗水主要是铝合金窗框和结构间距有时过大，构件之间发泡剂打的不到位。现阶段比较流行凸窗以扩展空间而可以不计算面积，对房产商和业主都比较有利。而铝合金门窗作为一个分项常发包给另外的专业单位施工。窗间打发泡和抹灰塞缝是两家单位分开施工，容易造成抹灰塞缝时未打发泡或间隙过大直接用发泡填缝，而未用细石混凝土或砂浆，造成间隙。如铝合金门窗外胶没有打好或打好了因温度变化而开裂，水就从薄弱部位侵入。