房地产基础知识培训-销售.ppt

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1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训营销中心培训系列营销中心培训系列房地产销售人员需要掌握哪房地产销售人员需要掌握哪些基本知识些基本知识?培训的结构主线培训的结构主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？方面的基本知识？一、房地产常用名词一、房地产常用名词二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成三、城市和城市规划知识三、城市和城市规划知识四、房地产建筑知识四、房地产建筑知识五、房地产测绘知识五、房地产测绘知识房地产土地的使用年限是如何确定的？房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地?年；工业用地工业用地?年年；教育、科技、文化、卫生、

2、体育用地?年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地?年；年；综合用地或者其他用地?年。一、房地产常用名词一、房地产常用名词房地产土地的使用年限是如何确定的？房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。一、房地产常用名词一、房地产常用名词房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的

3、土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。一、房地产常用名词一、房地产常用名词契税税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）公共维修基金公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交

4、纳，比例为购房款的2%。印花税印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。一、房地产常用名词一、房地产常用名词一、房地产常用名词一、房地产常用名词五证：五证：建设用地规划许可证建设工程规划许可证、国有土地使用证建筑工程施工许可证商品房销售(预售)许可证两书：两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书住宅质量保证书、住宅使用说明书一级市场一级市场二级市场：二级市场：三级市场：三级市场：房地产产权：房地产产权：三通一平三通一平：七通一平：七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气

5、、通天燃气或煤气、平整土地通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地期房：期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房现房准现房开间开间、进深：、进深：定金定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条

6、规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。金。一、房地产常用名词一、房地产常用名词当商品房达到何种形象进度时，才可以办当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？理预售许可证？七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须

7、建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。一、房地产常用名词一、房地产常用名词五证五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证案例分析总价格、单位价格和楼面地价的区别总价格、单位价格和楼面地价的区别楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价楼面地价=土地单价/容积率第二章第二章城市和城市规划知识城市和城市规划知识容积率容积率 建筑密度建筑密度 （建筑覆盖率）（建筑覆盖率）什么是绿化覆盖率？什么是绿化覆盖率？绿地率绿地率分摊系数分摊系数 城市规划常用术语及指标城市规划常用术语及指标第二章第二章城市和城

8、市规划知识城市和城市规划知识容积率容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度建筑密度 （建筑覆盖率）（建筑覆盖率）一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。什么是绿化覆盖率？（什么是绿化覆盖率？（绿化率）绿化率）绿化覆盖率是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地率绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。城市规划常用术语及指标城市规划常用术语及指标基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及

9、设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87 覆盖率：41%第二章第二章城市和城市规划知识城市和城市规划知识容积率的计算？容积率的计算？地下室地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.第三章第三章房地产建筑知识房地产建筑知识什么是超高层建筑？什么是超高层建筑？第三章第三章房地产建筑知识房地产建筑知识按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（

10、低层住宅（1313层）、多层住宅（层）、多层住宅（4646层）、层）、中高层住宅（中高层住宅（7979层）和高层住宅（层）和高层住宅（1010层以上）层以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑超高层建筑。建筑物的分类建筑物的分类建筑结构分类有哪些？第三章第三章房地产建筑知识房地产建筑知识建筑物的分类建筑物的分类按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构简体结构、框架简体结构和筒中筒筒中筒等。第三章第三章房地产建

11、筑知识房地产建筑知识建筑物的分类建筑物的分类剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 第三章第三章房地产建筑知识房地产建筑知识建筑物的分类建筑物的分类框架-剪力墙结构也称框剪结构框剪结构，这种结构是在框架结构中布置框架结构中布置一定数量的剪力墙一定数量的剪

12、力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。第三章第三章房地产建筑知识房地产建筑知识建筑物的分类建筑物的分类什么是核心筒？什么是核心筒？核心筒核心筒筒体结构 tube structure由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架薄壁筒和成束筒等四类。框架结构框架结构框剪结构框剪结

13、构骑楼骑楼过街楼过街楼挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）的通道。挑挑 廊廊 檐廊檐廊 设置在建筑物底层出檐下 的交通空间.回廊回廊 在建筑物门厅大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊.一套完整的建筑图包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图、建筑详图）、结构施工图、设备施工图。需掌握要点：比例尺、定位轴线、尺寸、标高（绝对标需掌握要点：比例尺、定位轴线、尺寸、标高（绝对标高、相对标高）、指北针高、相对标高）、指北针第三章第三章房地产建筑知识房地产建筑知识建筑识图建筑识图绝对标高：绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负

14、值，相平的为0，也叫海拔高度，高程相对标高：相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；建筑标高：建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。以上的量单位只能是米(m)高度 第三章第三章房地产建筑知识房地产建筑知识建筑识图建筑识图现有标高现有标高所谓板楼板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，塔楼塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板

15、楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。玄关，玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？房屋使用面积？房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面有建筑面积、分推的共有建筑面积，

16、预售面积，竣工面积，产权面积。积，产权面积。套内面积和套内套内面积和套内建筑面积？建筑面积？关键点：关键点：第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识什么是房屋建筑面积？什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识什么是房屋的使用面积？什

17、么是房屋的使用面积？房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算屋的内墙面水平投影计算。什么是房屋的实用面积？什么是房屋的实用面积？它是它是 建筑面积建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。扣除公共分摊面积后的余额。使用率和实用率的差别？使用率和实用率的差别？第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识什么是房屋的套内建筑面积？什么是房屋的套内建筑面积？房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内

18、墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识什么是房屋的共用建筑面积？什么是房屋的共用建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识分摊的

19、共有建筑面积：分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。面积中所分摊的面积。预售面积：预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。图上尺寸计算的房屋面积。房屋产权面积：房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。认定。商品房有哪些公共面积需要分摊？商品房有哪些公共面积需要分摊？第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识1、各产权户的电梯

20、井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面不应分摊的共有建筑面积包括那些？积包括那些？第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面积包括那些？不应分摊的共有建筑面积包括那些？1 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。、从属于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。、供出租或出售的固定车位或专用车库。3 3、幢外的用做公共休憩的

21、设施或架空层。、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识层高层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识房屋建筑面积的计算房屋建筑面积的计算计算建筑面积的一般规定如下计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积

22、。筑面积。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识房屋建筑面积的计算组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积计算：套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围：单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二

23、层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计

24、算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围：玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度

25、在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围：与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识计算一半建筑面积的范围：计算一半建筑面积的范围：层高

26、在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识不计算建筑面积的范围：不计算建筑面积的范围：共有建筑面积分

27、摊共有建筑面积分摊计算公式计算公式各套应分摊的共有建筑面积（）=应分摊的共有建筑面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积分摊的方法：分摊的方法：住宅楼：以套为单位，按各套内建筑面积比例分摊共用建筑面积；商住楼：先将住宅与商用的共有建筑面积区分，商住共用部分进行分摊，然后将住宅与商住共用分摊的面积相加，得出分摊面积 第四章第四章房地产测绘知识房地产测绘知识穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算面积。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算面积。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积1/2计算;无盖的室外楼梯、架空走廊不计算面积。有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。房屋之間无上盖的架空通廓不计算面积。地下室、半地下室层高在2.2米以上时应计算全部面积,层高不足2.2米时应计算1/2面积.