商业概念及商业定位策划教程文件.ppt

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1、Dalian Program&Commerce Plan Resolution 大连项目商业(shngy)概念策划提案 第一页，共51页。目录(ml)一、商业概念(ginin)导入二、大连项目商业概念(ginin)定位 三、大连项目概念(ginin)规划和设计建议 第二页，共51页。商业(shngy)概念导入第三页，共51页。全面了解业态是项目商业制胜(zhshng)关键之一17种新型(xnxng)业态购购物物中中心心(u u ww z zh h n n x xn n)大大型型超超市市专专业业店店专专卖卖店店食食杂杂店店便便利利店店折折扣扣店店超超市市仓仓储储会会员员店店百百货货店店家家居居建

2、建材材店店邮邮购购网网上上商商店店自自动动售售货货亭亭直直销销电电视视购购物物电电话话购购物物零售业态零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。业态分类划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行划分具体业态区。零售业态概念解析商业概念导入第四页，共51页。商 圈也称商业(shngy)圈是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈大小(dxio)一般以店铺设定的地点为圆心，周围(zhuwi)一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。六大因子 考量规模业种业态消费习惯交通条件商圈竞争商圈大小关键因子

3、商业概念导入业态商圈的界定和各业态店商圈辐射第五页，共51页。边缘(binyun)商业圈次级(c j)商业圈商圈的容量(rngling)是商业业态店生存风险系数 中心商业圈占这一业态店顾客总数的55至70次级商业圈占这一业态店顾客总数的15至25边缘商业圈占这一业态店剩余部分的顾客中心商业圈商业概念导入商圈层次的界定 第六页，共51页。美国学者(xuzh)威廉雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。商业(shngy)概念导入他认为，商圈规模由于人口的多少和距离(jl)店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离(jl)两方面发挥作用。（以汽车为交通工具）店铺商圈

4、界限判断坐标第七页，共51页。自身(zshn)客流商业(shngy)概念导入派生(pishng)客流分享客流商业客流规律三种客流的大小比例决定销售额比重结构图 第八页，共51页。项目(xingm)商业概念定位第九页，共51页。项目商业(shngy)定位策略市场(shchng)互补与大规模居住区进行(jnxng)配套动态市场以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念以物美价廉、品种齐全服务社区 商业定位导入第十页，共51页。项目商业(shngy)定位策略商业消费层次(cngc)功能元素层次(cngc)组合导入 第一重：基本消费(xiofi)及服务功能第二重：舒适性消费及服务功能第三重：外延辅助

5、型消费及服务功能 第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能 第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间 第十一页，共51页。商业概念(ginin)定位选择以购物、休闲、餐饮、娱乐(yl)于一体，服务大社区的全新商业模式第十二页，共51页。项目商业定位(dngwi)策略社区商业“Community”法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定区域内有特

6、定生活(shnghu)方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。方案(fng n)一引入社区商业概念地域人口区位结构社会心理社区商业5大要素概念导入第十三页，共51页。项目商业(shngy)定位策略指以地域内和周边居民为主要(zhyo)服务对象的商业形态。概念内涵(nihn)界定 社区商业它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在35万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。第十四页，共

7、51页。项目(xingm)商业定位策略商圈范围 服务本居住(jzh)社区和大社区大社区规模较大100万平方米 +底铺形态(xngti)底铺形态(xngti)独立单体形态(xngti)社区商业布局与结构形态住宅区内多点式商业住宅区周边沿街商业住宅区分离独立集中商业+第十五页，共51页。社区(sh q)商业面积配比建议商业面积配比原则 按照商业比例黄金分割原则 独立集中(jzhng)商业与分散商业面积遵守比例大约为 60%：40%建议总商业面积(min j)为：5万平方米左右 集中商业：3万平方米左右临街商业：1.2平方米左右点式商业：0.8万平方米左右配比原则第十六页，共51页。项目商业定位(d

8、ngwi)策略规划设计两个(lin)必备基本点：社区(sh q)商业规划设计社区服务为本灵活第一经营项目关系到日常生活所需项目第十七页，共51页。项目(xingm)商业定位策略2341三种商业规划(guhu)模式建议：（1）沿街设计模式；（2）区内半开放泛会所模式；（3）独具特色人、商分流模式。社区底商须高、大、全、采取功能分区有便于统一管理；配套设施档次高中央空调、楼宇智能化、智能化设备(shbi)；超前的千兆以太网和预应力结构技术智能化和任意分割空间；配备车位。超前、灵活、自用分割。社区商业形态与社区规划定位相吻合，小区底商、商业街、泛商铺的设计规划以小区整体风格为基础。设计特色大型社区商

9、业模式的规划设计特色建议第十八页，共51页。项目商业(shngy)定位策略集中购物、休闲、娱乐、综合服务与一体的立体大型商业社区发挥“家的延伸”作用满足现代个性(gxng)发展，创造自由生存空间需求社区(sh q)商业功能定位第十九页，共51页。项目商业(shngy)定位策略1）业态配置：适当设置大型超市、专卖店以及超市、便利店、专业店、食杂店、等生活服务等网点；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业业态。2）业态店布置原理 业态模拟原理-模仿新加坡社区商业配置原理 我国商业配置一是1000-1200套住户配套建设(jinsh)一个邻里商店规划的街坊级二是6000-8000套住户配套建设(

10、jinsh)一个邻区中心规划的居住小区级三是40000-60000套住户配套建设(jinsh)一个新镇中心规划居住区级或居住地区级社区商业业态(y ti)定位第二十页，共51页。项目(xingm)商业定位策略邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1 家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。社区商业(sh

11、ngy)主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。依据以上原理模拟业态店配置(pizh)如下普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。规划的居住小区级商品组合规划的街坊级商品组合整个社区商业商品组合规划居住区级或居住级商品组合第二十一页，共51页。项目商业定位(dngwi)策略街区园林化景观设计、创造(chungzo)“街区价值”击活社区商业 社区商业特色(ts)

12、建议特色建议强调社区文化、休闲、娱乐、餐饮与一体。采用大中型社区商业模式为主导，沿街团组式布置模式 改变传统临街第二十二页，共51页。项目商业(shngy)定位策略“商业公园”起源于美国，是盛行欧洲、日本的地产(dchn)建筑理念及前瞻性的商业模式，也是“Town-center”的概念延续。从地域位置上看，通常位于城市核心商业区的梯次外延，即卫星城商圈。引入购物(u w)公园概念方案二概念导入第二十三页，共51页。项目商业定位(dngwi)策略概念(ginin)内涵形成开放的城市商业休闲广场。具有强烈的生态性与休闲性。“坐享城市文明(wnmng)，体会山林之趣”有别于城市广场、传统商业网点MA

13、LL、等，购物公园注重生态、人、商业的交融性与互动性，强调生态、人和商业的三者组合。第二十四页，共51页。项目商业定位(dngwi)策略引入购物公园(gngyun)前提为市民提供一个环境优美、交通便利的公共商业空间和活动场所，具有(jyu)文化性、平民性和休闲性的特色。新一代商业中心，在商业设施构建、商业业态组合、商业业种搭配等方面商业中心实现升级。对娱乐、休闲和回归自然的追求。逐渐模糊商业、居住和购物之间界限。第二十五页，共51页。项目(xingm)商业定位策略商业(shngy)公园功能定位集购物、休闲、娱乐、餐饮与一体，注重与自然、环境和谐，具有文化性、平民(pngmn)性和休闲性立体大型

14、公园社区。商业公园业态定位业态配置有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百货、独立商铺、专卖店和主题概念店等多业态；同时又购物中心、购物广场等大型业态配置。第二十六页，共51页。项目商业(shngy)定位策略购物公园规划四大(s d)原则原则(yunz)一原则二原则三原则四室内商业室外化商业形态风情化沿街形态戏剧化零售商业独立最大化商业公园商业布局和规划第二十七页，共51页。项目(xingm)商业定位策略购物(u w)公园具体规划设计整个商业(shngy)规划对外三种风格类型公园商业一条生态商业街对内的社区内部商业第二十八页，共51页。项目(xingm)商业定位策略位于项目东北角。将此商业公园和规

15、划路打通，使本区域内人群聚集(jj)于此，以带动地块的商业价值。也使项目南部生态商业街与整个板块连接，从而使商业街变活。形式以购物休闲广场与生态植物相结合的方式。三大(sn d)商业公园回归自然的环境使室外空间与室内空间浑然一体，形成集中式商业中心与周边环境的连续过渡，也为顾客提供了一个与户外接近的媒体。公园式商业相对于前两个公园商业，此公园更强调其对外的功能。同时，广场上设置生态型标志性建筑，形成开发区的城市图腾。中心商业点式商业第二十九页，共51页。项目商业定位(dngwi)策略以迅速(xn s)聚集人气，提升本项目的关注度为考量基础大型休闲浴场，包括餐饮、休闲娱乐、洗娱等商业形态。三大商

16、业(shngy)公园以对区域商业的补充和对本项目一期居住需求的配套为考量基础中型餐厅、花店、娱乐卡拉OK量贩店、超市等。业态业种选择第三十页，共51页。项目商业(shngy)定位策略以休闲娱乐为主题，营造上海“新天地式”的风情街与休闲广场。在极大(j d)的提高商业集合体品质的同时，也成为人群乐于到达的时尚场所。特色餐厅 百草园、素食店等特色酒吧 宝莱娜、1931、LUNA等风情餐厅 拉丁餐厅、俄罗斯餐厅、东南亚餐厅等服饰品牌店 运动(yndng)品牌（NIKE等）班尼路、堡狮龙等 特色店 电影海报店、古玩店等 快餐店 KFC、卖当劳等一条生态商业街业态业种选择第三十一页，共51页。项目商业定

17、位(dngwi)策略可在每个组团之间规划底商，也可在每个组团内部规划独立(dl)的商业形态。其功能主要是服务于社区内部住户。社区内部(nib)商业临街底铺社区中心形式：是指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等，是指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。生活服务配套行业第三十二页，共51页。项目商业定位(dngwi)策略创新制胜(zhshng)设计建议创造(chungzo)娱乐世界摈弃传统功能布局精心营造独特情调休闲、购物、娱乐、饮食等,体现自然与商场的完美结合。室内外、地面、屋顶和平台绿化浑然一体。摈弃传统商业沿大街的布置

18、方式，分块，统筹规划整体布局，以商业街为纽带，联系商业区。建议商业街定向招商，经营流行服装、饰品、手工艺品、精品图书、杂志、音像、书吧、网吧、养生吧。第三十三页，共51页。概念(ginin)规划&设计建议第三十四页，共51页。全封闭式步行街（室内步行街与室外步行街）：以休闲(xixin)为主，购物为辅助。半封闭式普通商业街：以购物为主，休闲(xixin)为铺。整体规划&设计(shj)建议商业街界定(ji dn)与分类商业街布局设置应结合社区规划、小区景观设计、交通网络设计统筹考虑，可以将其作为一个景观点（或景观带）来设定。商业街突出给客户留下一定的安全逗留空间，聚集人气商业街注重当地文化塑造，

19、体现不同分格主题，利于经营。商业街设计关键商业街设计建议第三十五页，共51页。1）商业街人性化长度：米是黄金(hun jn jn)长度，米有点酸、米筋疲力尽。150米200米需要休息，动空间在4平方米舒适，2.5平方米有点挤，1平方米摩擦。设计主题、不同形态的中庭，一个调节的景点，是一种形态的转换。这样的中庭也是一个人流的蓄水池。2）商业街的多样性整体规划&设计(shj)建议商业街规划设计建议(jiny)现在的步行街有15种功能和60种业务多元化门面装修、街景设计、雕塑小品、标志性建筑个性化展览展示厅信息汇聚第三十六页，共51页。n与社区居民需求相适应，距离适中，靠近社区进出口设点，中心内各点

20、布局(bj)都要方便顾客。n注重人商分流模式：住宅与商业之间通过一条绿化带明显隔离等措施n注重住宅的安静与商业嘈杂的独立性。n街区园林化景观设计整体规划&设计(shj)建议社区(sh q)临街商业街建议第三十七页，共51页。整体规划&设计(shj)建议独立商业(shngy)步行街建议 最吸引人流的布局(bj)设计 规避商业嘈杂，喧闹和住宅宁静、幽雅需求带来的矛盾。要充分考虑小区住户的方便性以及人气的自然聚集。结合小区景观设计和网路设计 结合当地的历史文化 从生活习惯出发，配 备与消费休闲品位一致的设施 准确的功能定位 除了传统生活基本要求以外，更注重挖掘个案所处大环境的文化底蕴。文化需求出发进

21、行定位 演绎未来生活品位 全新的商业模式与与品质生活，购物成为生活情趣、商业遍染人文 全新的“洋流学说”理论在人流汇集中应用 洞察投资环境 周边商业环境氛围的塑造技巧1技巧2技巧3技巧4技巧5技巧6第三十八页，共51页。集各种(zhn)零售业、娱乐、餐饮及休闲于一体，满足人们各种(zhn)需要的、对购物者充满吸引力的购物、休闲地点。整体规划&设计(shj)建议购物中心(u w zhn xn)界定SHOPPING CENTERMALLor购物中心规划设计建议第三十九页，共51页。n区型（中型）：出租(chz)面积平均为1.3万平方米，入驻商户20100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型

22、超市或从事批发的商店，停车位约500辆。n区域型（大型）出租(chz)面积在1.5万7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口为20万人以上，停车位约10005000辆。n超区域型（超大型）出租(chz)面积在7万平方米以上，入驻商户数量150200家，主力店如大型百货公司或批发店有35家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。n超级型（SHOPPING MALL）出租(chz)面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250700家，主力店如百货公司、超市、家居主力店等36家，商圈人口辐射几百万人，甚至几千万人不等，停车位数量在10000辆左右或更多

23、。整体规划&设计(shj)建议规模(gum)界定第四十页，共51页。n主力店租户百货主力店（如西尔斯、梅西、春天、赛特等），超市主力店（如沃尔玛、家乐福、麦德隆等），家居类主力店（如宜家、百安居、HOME Depot等）给予了主力店（如加拿大IMAX等）。n半主力店租户运动店品、服装旗舰点、书店、音像店等。n娱乐、餐饮设施诸如玩具反斗城等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基的西式餐点、热带雨林主题餐厅、Hard Rock硬石酒吧餐厅、美食广场(gungchng)等餐饮设施。n专卖店包括国际一线、二线品牌及当地品牌在内的各种专卖店品牌。整体规划&设计(shj)建议商品组合(zh)设计第四十一页，共51页

24、。整体规划&设计(shj)建议规划设计整体(zhngt)原则建议商业功能的独立(dl)独立(dl)于公寓、写字楼，体现商业功能整体原则设计布局“可视性”外部空间和内部空间可视性，方便识别娱乐、文化价值充分体现购物中心特性，为顾客体现人性关怀保守选择新技术安全性是购物中心前提，有选择利用新技术主力店功能多元化化解招商风险第四十二页，共51页。目前(mqin)建筑平面设计，结合欧美发展成功案例，个性比较鲜明，有风车形、哑铃形、十字形、L形、S性、Y形、米字形整体规划&设计(shj)建议平面设计建议(jiny)单层建筑平面式购物中心采用多层结构垂直式购物中心第四十三页，共51页。n最大限度降低周边(

25、zhu bin)交通的影响；停车场的出入口需要尽量离开交通交叉口100180米距离；要能通过外部交通设计，实现所在地段交通的均匀分布。n内部交通设计的要求；方便高效的停车泊位；内部环路尤其重要；有效引导步行人流；人、车、物流分流。整体规划&设计(shj)建议交通路线设计(shj)建议停车设计建议n对于型、型、方型和条型购物中心，顾客停车场应设在正面，女士们不喜欢将车停在后面，尤其是晚上；n货运区域和工作人员停车区域必须在后面；n尽量避免使用双层式停车场，既不方便又不经济，但是由于地价昂贵，仍有一些购物中心采用双层停车场；n停车场要清楚地画上车位线，并保证有恰当的光线；n从停车场到购物区的人行道

26、，要使顾客感到方便、舒适；n每一停车位的最佳面积是2.5宽和6.5米长。第四十四页，共51页。设立中庭广场以及(yj)其他公共活动区开放程度越高，聚集人气。内部步行街的平面设计：长度应控制在600米以内，主步行街的宽度通常1218米，此步行街的宽度通常不低于6米。整体规划&设计(shj)建议内部动线设计(shj)建议第四十五页，共51页。整体规划&设计(shj)建议规模(gum)界定超市(cho sh)规划设计建议业种营业面积（m2）便利店300500传统食品超市 9365.95万元标准食品超市10001500大型综合超市25005000超大型综合超市600010000及以上仓储式商场1000

27、0以上第四十六页，共51页。n入口一般位于设在顾客流量大、交通方便处。n入口比出口大约宽1/3，应根据出入口的位置来设计卖场通道及顾客流向n入口处为顾客购物配置提篮(t ln)和手推车，按1辆（个）/10人-3辆（个）/10人的标准配置。n出口通道应大于1.5米。出口处实际收款台，按每小时通过500-600人为标准来设置1台收款台。n出口附近可以设置一些单位价格不高的商品，如口香糖、图书报刊、饼干、饮料等，共排队付款的顾客选购。整体规划&设计(shj)建议出入口设计(shj)第四十七页，共51页。n足够的宽保证顾客提着购物筐或推着购物车，能与同样的顾客并肩而行或顺利地擦肩而过。n笔直通道要尽可

28、能避免(bmin)迷宫式通道，要尽可能地进行笔直的单向通道设计。n平坦通道地面应保持平坦n少拐角少拐角处是指拐角尽可能少，即通道途中可拐弯的地方和拐的方向要少n营业面积在600平方米以上的超市，卖场主通道的宽度要在2米以上。副通道的宽度要在1.2-1.5米之间。最小的通道宽度不能小于90厘米。整体规划&设计(shj)建议卖场(mi chn)通道设计设计原则第四十八页，共51页。n高峰时期顾客等待待付款结算的时间不能超过8分钟n可设置黄金通道(tngdo)，专门为不超过3件单品的顾客服务整体规划&设计(shj)建议收款吧台(b ti)设计卖场布置的六大要素包括：照明、色彩、音响、气味、通风设施、地板。卖场布置第四十九页，共51页。整体规划&设计(shj)建议1、2、专卖店规划设计建议(jiny)设计(shj)建议店内场所空间布局形态多样，按照商品数量、种类、销售方式等进行组合店面设计要与主题特色相融合 店面、商标、路口小招牌、橱窗、遮阳篷、大门、灯光照明、墙面材料与颜色与主题统一第五十页，共51页。整体规划&设计(shj)建议连锁店规划设计建议(jiny)设计(shj)建议建议明亮的清洁卖场营业场所分割营业场所内售货区、存货区、店员用地和顾客用地四者合理搭配，尽量扩大商品的售货区域，压缩非营业性区域。商品陈列合理，提高出样率第五十一页，共51页。