外贸信托简介-房地产版【ppt】.ppt

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1、China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.1中国对外经济贸易信托有限公司中中国国对对外外经经济济贸贸易易信信托托有有限限公公司司C Ch hi in na a F Fo or re ei ig gn n E Ec co on no om my y a an nd d T Tr ra ad de e T Tr ru us st t C Co o.,L Lt td d.n稳健思变稳健思变 诚客礼才诚客礼才n愿景愿景-国内理财市场的金字招牌，国际金融市场的百年老店国内理财市场的金字招牌，国际金融市场的百年老店China Fore

2、ign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.2中国对外经济贸易信托有限公司94948787经人行批准于经人行批准于北京成立，同北京成立，同年年12月正式开月正式开业业。1987.9.30加入原中国化工加入原中国化工进出口总公司进出口总公司(现更名为中国现更名为中国中化集团公司中化集团公司)，与原中化财务，与原中化财务公司合并。公司合并。1994.12.310202经人行批准重新登经人行批准重新登记，成为受银监会记，成为受银监会直接监管的信托公直接监管的信托公司。股东为中化集司。股东为中化集团团(持股持股90)和和中化化肥公司中化化肥公司(持持股

3、股10)。公司注。公司注册资本册资本8.32亿元人亿元人民币民币(含含3，400万万美元美元)。2002.90505远东国际租赁远东国际租赁有限公司获准有限公司获准受让中化化肥受让中化化肥公司所持外贸公司所持外贸信托信托10%的股的股权。权。2005.6.1070707年年9月月，银监会，银监会同意外贸信托变更同意外贸信托变更业务范围，依据新业务范围，依据新办法开展业务，并办法开展业务，并同意外贸信托将公同意外贸信托将公司名称变更为司名称变更为“中中国对外经济贸易信国对外经济贸易信托有限公司托有限公司”。2007.90808注册资本金增注册资本金增至至12亿元人民亿元人民币币(含含3，400万

4、万美元美元)。增资。增资后中化集团持后中化集团持股股93.07，远远东国际租赁有东国际租赁有限公司持股限公司持股6.932008.1发展历程发展历程 09092009.7中国中化股份有中国中化股份有限公司获准受让限公司获准受让中国中化集团公中国中化集团公司所持外贸信托司所持外贸信托93.07%93.07%的股权。的股权。此次变更后，公此次变更后，公司股东为中国中司股东为中国中化股份有限公司化股份有限公司（持股比例为（持股比例为93.07%）和远东）和远东国际租赁有限公国际租赁有限公司（持股比例为司（持股比例为6.93%）。10102010.3中化集团财务有限责任中化集团财务有限责任公司获准受让

5、远东国际公司获准受让远东国际租赁有限公司所持有的租赁有限公司所持有的外贸信托外贸信托6.93%6.93%的股权。的股权。2010.7根据中国银行业监督管根据中国银行业监督管理委员会（银监复理委员会（银监复20102010【036036号号】文）批复，公文）批复，公司注册资本金增至司注册资本金增至2222亿亿元人民币（含元人民币（含3，400万万美元）。美元）。China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.3中国对外经济贸易信托有限公司中国中化集团公司（以下简称“中化集团”）是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，已20次入围财富

6、全球500强，2010年名列第203位。1998年以来，中化集团积极探索社会主义市场经济条件下传统国有外贸企业转型发展道路，大力推行理念创新和管理变革，集中资源发展农业、能源、化工、金融和地产五大主业，已经逐步发展为理念先进、管理科学、核心能力突出的新国企，整体实力和产业地位迅速提升，在相关行业的影响力和带动力不断增强。中化集团在境内外设有多家经营机构，并直接和间接控股“中化国际”(600500.SH)、“中化化肥”(00297.HK)、“方兴地产”(00817.HK)、”GMG Global Ltd”(GMGG.SI)和“英特集团”（000411.SZ）五家上市企业。n中国四大国家石油公司之

7、一；n中国最大的全肥种、化肥产供销一体化企业；n中国领先的化工产品综合服务商；n中国最早进入财富全球500强排行榜的企业之一。股东情况股东情况 2008-2010年主要财务数据/单位:亿元人民币2010（未经审计）20092008营业收入328924303089净利润76.152.164.5流动资产810.21659.16615.53总资产2007.541716.031354.98流动负债663.62619.80534.06股东权益761.79667.24478.59 中化集团财务有限责任公司（简称中化财务公司）成立于2008年6月，是由中化集团投资设立的非银行金融机构，注册资本金为10亿元人

8、民币。中化财务公司开业以来，以“依托集团、服务集团、规范运营、创新开拓”为宗旨，着力拓展业务范围，积极创新业务品种，服务内涵不断丰富，金融研发创新能力逐步提升，已发展成为中化集团公司重要的金融服务平台。中化集团财务有限责任公司中化集团财务有限责任公司能源能源 Energy Energy农业农业 AgriculturalAgricultural化工化工 ChemicalsChemicals其他其他 OthersOthers地产地产 Real EstateReal Estate金融金融 FinanceFinanceChina Foreign Economy and Trade Trust&Inve

9、stment Co.,Ltd.4中国对外经济贸易信托有限公司 公司经过长期探索与实践，明确了未来发展的战略方向，坚持走专业化、差异化的发展道路，积极调整经营布局，大力发展主营业务，形成了资产管理、金融合作、房地产信托和营销服务四大业务板块。2010年，外贸信托克服了宏观经济环境下行和行业政策调整的不利影响，超额完成了全年经营预算目标，营业收入和税前利润均实现了大幅度增长，整体盈利能力显著增强。稳健经营稳健经营2009-2010年主要数据/财务报表/单位:亿元人民币20102009信托资产规模865410营业收入6.413.5税前利润5.382.7净资产收益率17.45%14.22%资产报酬率1

10、9.58%18.69%China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.5中国对外经济贸易信托有限公司愿景愿景国内理财市场的金字招牌 国际金融市场的百年老店使命使命为客户提供优质、专业的产品和服务为股东创造合理、可持续的投资回报为员工搭建坚实、和谐的事业发展平台战略目标战略目标经营业绩进入行业第一阵营，综合实力进入行业前五名n资金信托；n动产信托；n不动产信托；n有价证券信托；n其他财产或财产权信托；n作为投资基金或基金管理公司的发起人从事投资基金业务；n经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；n受托经营国务

11、院有关部门批准的证券承销业务；n办理居间、咨询、资信调查等业务；n代保管及保管箱业务；n以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；n以固有财产为他人提供担保；n从事同业拆借；n法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。经营范围经营范围发展战略发展战略经营范围经营范围&发展战略发展战略China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.6中国对外经济贸易信托有限公司战略目标战略目标建立以营销服务为支撑的主动型自主资产建立以营销服务为支撑的主动型自主资产管理模式，培育持续稳定的盈利能力，打造核心竞争力。管理模式

12、，培育持续稳定的盈利能力，打造核心竞争力。发展战略发展战略外贸信托将继续推进外贸信托将继续推进“一、二、三、四一、二、三、四”发展战略，发展战略，全力培育核心竞争力，打造持续盈利能力。即：全力培育核心竞争力，打造持续盈利能力。即：一个核心-人力资源建设；二项策略-专业化和差异化经营策略；三种能力-自主投资能力、项目开发能力和市场营销能力；四大板块-资产管理、金融合作、房地产信托、营销服务。China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.7中国对外经济贸易信托有限公司组织结构组织结构 职能职能部门部门业务部门业务部门独立董事独立董

13、事金融产品总金融产品总部部金融合作金融合作房地产房地产信托总部信托总部房地产信托房地产信托投投资资一一部部投投资资二二部部一一部部二二部部三三部部证证券券产产品品部部一一部部二二部部三三部部财财富富管管理理中中心心投投资资发发展展部部董事会信托委员会董事会信托委员会董事会审计委员会董事会审计委员会China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.8中国对外经济贸易信托有限公司特许资质特许资质1.1.以固有资产从事股权投资业务资格以固有资产从事股权投资业务资格2.2.管理特定目的信托财产并发行资产支持证券资格管理特定目的信托财产并发

14、行资产支持证券资格3.IPO3.IPO询价对象资格询价对象资格4.4.全国银行间同业拆借市场同业拆借业务资格全国银行间同业拆借市场同业拆借业务资格5.5.全国银行间市场债券交易资格全国银行间市场债券交易资格作为少数几家受银监会直接监管的中央级信托公司之一，外贸信托在行业中具有独特的作为少数几家受银监会直接监管的中央级信托公司之一，外贸信托在行业中具有独特的优势，获得多项特许经营资质，包括：优势，获得多项特许经营资质，包括：China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.9中国对外经济贸易信托有限公司公司荣誉公司荣誉2006.08

15、获证券时报“首届优秀信托公司评选”优秀信托公司最佳知名品牌、最佳房地产信托计划奖2006.09获2005年度中国信托业协会行业经营指标综合排名评比第一名2007.06在上海证券报第一届“诚信托”评选中，荣获信托行业最佳信托公司奖2008.06在上海证券报第二届“诚信托”评选中，外贸信托“稳健增长集合资金信托计划”荣获最佳信托产品奖2008.12在金融时报举办的“中国金融改革开放最具影响力50件大事暨2008中国最佳金融机构排行榜”评选中，外贸信托荣获“年度最佳信托公司”奖2009.06在上海证券报主办的第三届“诚信托”评选中，外贸信托荣获“品牌价值奖”。2010.06在上海证券报主办的第四届“

16、诚信托”评选中，获“卓越公司奖”的同时，外贸信托“捷信消费贷款单一资金信托资产转让项目”荣获“诚信托价值信托产品奖”2010.07在证券时报主办的第三届“中国优秀信托公司评选”中，外贸信托光大稳健一号资金信托计划荣获“最佳债券投资信托计划奖”，外贸信托北京银行股权投资集合资金信托计划荣获“最佳股权投资信托计划奖”，外贸信托汇富3号集合资金信托计划荣获“最佳权益投资信托计划奖”，外贸信托姚少杰同志荣获“中国优秀信托经理奖”2011.01在“卓越2010年度金融理财排行榜”评选中外贸信托荣获“卓越品牌价值信托公司”奖，同时，外贸信托“鑫欣”系列能源产业基金集合信托计划荣获“卓越金融理财产品”奖20

17、11.01在华夏时报举办的中国金融业权威大奖“金蝉奖”中荣获“2010 最强势集合信托理财产品发行机构”大奖。近年来，外贸信托取得了一系列辉煌的成就，行业地位稳步提升，社会影响力不断扩大，近年来，外贸信托取得了一系列辉煌的成就，行业地位稳步提升，社会影响力不断扩大，获得的主要荣誉包括：获得的主要荣誉包括：China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.10中国对外经济贸易信托有限公司外贸信托持股比例外贸信托持股比例0 0100%100%50%50%外贸信托持股比例外贸信托持股比例外贸信托持股比例外贸信托持股比例404025254

18、8.7248.72投资参股企业投资参股企业China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.11中国对外经济贸易信托有限公司创新思变创新思变20201010年，外贸信托在金融合作、房地产信托、资产管理等方面的创新取得突出成就。年，外贸信托在金融合作、房地产信托、资产管理等方面的创新取得突出成就。金融合作方面金融合作方面 创新设立的阳光私募证券投资信托产品在规模、数量和产品种类上，都进入了行业第一阵营，在业内树立了品牌；投顾类证券信托取得重大突破，构建了完整的产品线，业务规模和收入均增长一倍以上，资产管理量位列行业第2位，市场地位进

19、一步提高；金融股权融资业务取得突破，成功设立四只新产品，为未来奠定可观利润基础；积极探索有限合伙企业制度与信托产品的结合模式，成功开发系列项目。房地产信托方面房地产信托方面初步形成自主管理理念，开发了包括债权融资项目、股权投融资项目、特定资产收益权项目、房地产基金类项目等在内的多种信托模式的房地产项目，创新并丰富了房地产信托业务模式。资产管理方面资产管理方面 进一步推广“股权融资模式”，成为信托业界的范例，全年共发行四个“鑫欣”系列产品，总规模7.3亿元。同时，积极开展PE及PIPE业务，成功地完成了对四只定向增发股票的投资和一个金融股权投资项目，取得了较好的投资成绩。China Foreig

20、n Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.12中国对外经济贸易信托有限公司 集合信托发行规模对比集合信托发行规模对比 单位：亿元单位：亿元诚客礼才诚客礼才“委托人意愿至上”是外贸信托的服务宗旨，公司一直在客户服务方式方法上不断创新实践。2010年，公司将理财中心更名为财富管理中心，将增强自主发行能力放在重要的战略地位。截至2010年12月底，公司全年共发行集合信托产品312亿元，与2009年相比增长872；其中，自主发行规模超过28亿元，与2009年相比增长了两倍，合格投资者客户达到1700多人，与2009年底相比增长了74%，自主发行能力显著提

21、高。自主发行规模对比自主发行规模对比 单位：亿元单位：亿元China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.13中国对外经济贸易信托有限公司 优秀人才是金融服务机构的发展动力和重要根基，2010年，围绕专业化发展战略，外贸信托持续推进战略性人才引入，积极配置资产管理、房地产信托、营销服务等各个业务板块，共引入与公司战略发展相匹配的核心人才5名，专业人才8名，招募储备人才32名，公司人才结构得到进一步优化。截止至2010年年底n员工人数为131人n硕士学历83人n博士学历3人n人才学历结构进一步优化，专业背景持续优化。诚客礼才诚客礼

22、才China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.14中国对外经济贸易信托有限公司房地产企业合作伙伴房地产企业合作伙伴China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.15中国对外经济贸易信托有限公司房地产金融技术合作伙伴房地产金融技术合作伙伴132投资机构投资机构中介机构中介机构投行及基金管理机构投行及基金管理机构China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.16中国对外经济贸易信托有限公司房地产

23、金融业务种类房地产金融业务种类低低风险风险(包括杠杆运用)高高私募私募直接方式间接方式公募公募权益负债负债权益直接投资持有不动产资产私募股权投资基金持有房地产企业股权对冲基金成熟物业直接投资开发担保/抵押贷款夹层融资CMBS商业抵押担保债券无担保房地产企业债券持有房地产企业上市股票/REITs共同基金结构化产品负债/夹层基金基本回报价值增值回报机会回报回报（回报（IRRIRR）低低高高不动产行业金融工具体系不动产行业金融工具体系为外贸信托可以服务的工具China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.17中国对外经济贸易信托有限公

24、司运用工具运用工具n债权类信贷类夹层融资类收益权融资类n股权类股权投资类基金类20102010年外贸信托管理房地产金融信托产品规模年外贸信托管理房地产金融信托产品规模150150亿元亿元房地产金融业务规模房地产金融业务规模China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.18中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务标准房地产信托业务标准1 1、区域条件、区域条件（1）一线城市：北京、上海、天津、广州、深圳等；（2）二线城市：重庆、沈阳、青岛、大连、杭州、苏州、南京、西安等2 2、物业类型、物业类型 住宅为主，其他如商业、写字楼、

25、工业物流、商业连锁等3 3、投融资方式、投融资方式 贷款、股权、夹层、证券化、改制上市、私募股权投资等4 4、风险控制手段、风险控制手段（1）土地、房产抵押；回购条款（2）明确的第一、第二还款来源（3）开发企业标准：二级以上（含二级）开发资质；行业排名前列；实力雄厚；（4）信誉良好；有过往业绩支撑5 5、参与公募、参与公募REITsREITs试点项目标准试点项目标准（1）区域：一线城市（2）发起人：有实力的知名开发商（3）物业类型：业态同质的打包成熟物业（4）信用：当地知名度高（5）现金流：租户稳定、优质、现金流可预测China Foreign Economy and Trade Trust&

26、Investment Co.,Ltd.19中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务具体标准房地产信托业务具体标准1 1、房地、房地产产抵押抵押贷贷款信托款信托（1）信托产品：房地产抵押开发信托贷款。（2）资金用途：项目建设。（3）产品期限：1-2年。（4）融资规模：1-10亿元。（5）利率水平：根据项目、产品结构及市场情况。（6）贷款条件：项目具备四证，借款人或其股东具备二级资质，满足资本金比例。（7）第一还款来源：项目销售收入。（8）第一保障措施：项目土地、在建工程、现房抵押变现资金。（9）第二保障措施：第三方资产抵押或担保；现金流充沛的应收账款质押、股 权质押；第三方保证担保等。Chin

27、a Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.20中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务具体标准房地产信托业务具体标准2 2、房地、房地产产股股权权信托信托（1）信托产品：房地产股权信托。（2）资金用途:A、项目公司股权投资、集团公司股权投资；B、一级土地开发；C、支付土地出让金；D、项目建设；E、公司准备A股IPO前的股权定向增发私募。（3）收益水平:A、项目实际收益实现；B、固定收益。（4）第一还款来源:A、一级土地出让收入；B、项目公司销售利润分配。（5）股权退出措施:A、项目清算：股权本金及收益实现；B、期间转让：向项目公

28、司母公司、第三方进行股权转让；C、如果是IPO项目，A股二级市场溢价退出。（6）管理措施:A、根据持股比例确定管理和财务介入程度；B、资金专款专用，专户监管。（7）保障措施:如果信托投资为非控股，A、本金保障：a、融资方对信托投资本金予以符合政策要求的现金 回购；b、项目公司母公司相应股权予以质押；B、收益保障：项目实际投资分红，或固定回报。China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.21中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务具体标准房地产信托业务具体标准3 3、股、股权权+债权债权的房地的房地产产信托（信托（夹层夹层融

29、融资资）（1 1）平行）平行夹层夹层A、资金运用方式：股权与贷款并行使用。B、资金用途：a、股权资金运用于土地一级开发，土地出让金、以及其他应用；b、贷款运用于符 合信贷政策的开发贷。C、期限：1-3年D、收益水平：股权收益等同于股权信托，贷款收益等同于信托贷款。E、保障措施：分别等同于上述股权信托和贷款信托相应标准。（2 2）交叉夹层）交叉夹层A、股转债方式 先期股权应用，期间转为贷款。B、债转股方式 先期贷款应用，期间转为股权。C、保障措施：分别等同于股权、贷款相应的条件。China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.22

30、中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务具体标准房地产信托业务具体标准4 4、应应收收账账款款买买断断/质质押押/财产财产信托信托类类的房地的房地产产融融资资（1）阶段性买断商业物业收益权等应收账款，到期回购应收账款收益权。（2）对应收账款及物业资产设立财产信托。（3）应收账款质押。（4）以买入返租的形式长期持有物业的投资。（5）在满足上述条件下，增加抵押、质押、担保等条件。China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.23中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 开发贷款开发贷款-凯晨世贸

31、中心集合资金信托项目凯晨世贸中心集合资金信托项目区位：长安街畔，中国工商银行总行对面；北面即金融街。凯晨世贸：西长安街上唯一拥有完备辅助服务设施的顶级纯商务写字楼。它占地4.4万平米，总建筑面积约19.4万平米，地上14层，地下4层。交易对手：方兴地产信托类型：资金信托信托规模：6.9亿元信托期限：3年发行对象：机构投资人China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.24中国对外经济贸易信托有限公司交易结构（开发贷款）p 开发贷款开发贷款-凯晨世贸中心集合资金信托项目凯晨世贸中心集合资金信托项目房地产信托业务案例介绍房地产信托

32、业务案例介绍China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.25中国对外经济贸易信托有限公司项目特点凯晨项目属于标准的开发贷款项目。凯晨项目当时处于开发初期，尚不具备申请银行开发贷款的条件，针对这种情况我们为其进行了信托融资。该项目对资金的需求量大，使用期限长，对融资成本的要求又很严格，发行有较大的困难。针对这个问题我们设计了流动性方案，并引入中化为信托的流动性及还款进行了担保，从而在投资人总数不超过200人的要求下，超额完成了发行任务，共融资6.9亿元。p 开发贷款开发贷款-凯晨世贸中心集合资金信托项目凯晨世贸中心集合资金信托

33、项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.26中国对外经济贸易信托有限公司区位：定福庄边缘集团区域规划的东北角。抵押物：位于朝阳区农展馆南路，长虹桥东约200米的瑞辰国际中心，抵押部分为其全部商业用房和两层写字楼，合计10032.31平方米。交易对手：北京天鸿保证人：上海天鸿质押担保：抵押物租金信托类型：资金信托信托规模：1亿元信托期限：2年p 第三方抵押开发贷款第三方抵押开发贷款-万象新天集合资金信托项目万象新天集合资金信托项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍C

34、hina Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.27中国对外经济贸易信托有限公司偿还借款本息抵押担保用于发放贷款投资投资优先受益人抵押物附着的应收账款质押瑞辰国际中心连带责任担保上海天鸿次级受益人万象新天项目北京天鸿信托计划p 第三方抵押开发贷款第三方抵押开发贷款-万象新天集合资金信托项目万象新天集合资金信托项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.28中国对外经济贸易信托有限公司项目特点本项目已申请银行开发贷款

35、，因此采用了第三方抵押作为保证措施；抵押物为较成熟物业，有稳定现金流，因此以抵押物上附着的应收账款为质押提供保证措施；开立资金监管账户，对抵押物附着的应收账款进行监管。好处不影响项目申请银行开发贷款；抵押灵活，有现金流入的抵押可增强项目的保障力度。p 第三方抵押开发贷款第三方抵押开发贷款-万象新天集合资金信托项目万象新天集合资金信托项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.29中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 第三方抵押开发贷款第三方

36、抵押开发贷款-万通上北新新家园集合资金信托项目万通上北新新家园集合资金信托项目区位：天津市塘沽区厦门路,紧邻京津塘高速、天津经济技术开发区。交易对手：天津富铭置业保证人：万通地产抵押物：北京市朝外大街甲6号，东二环和东三环之间的万通中心D座房地产，总计44,623.29平方米。质物：北京万通时尚的全部股权 信托类型：资金信托信托规模：2亿元信托期限：2年China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.30中国对外经济贸易信托有限公司p 第三方抵押开发贷款第三方抵押开发贷款-万通上北新新家园集合资金信托项目万通上北新新家园集合资金

37、信托项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍偿还借款本息万通地产为借款人偿还借款本息提供连带责任担保发放贷款分配认购万通地产北京万通中心D座抵押（第二权人）北京万通时尚公司股权质押 北京万通时尚集合资金天津富铭置业信托计划China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.31中国对外经济贸易信托有限公司项目特点本项目已申请银行开发贷款，因此采用了第三方抵押作为保证措施；抵押物为成熟物业，有稳定现金流，已附着法人按揭贷款，作第二抵押权；以抵押物所有权人北京万通时尚全部股权作质押。好处不影响项目申请银行开发贷款；抵押、质押灵活

38、，并可增强项目的保障力度。p 第三方抵押开发贷款第三方抵押开发贷款-万通上北新新家园集合资金信托项目万通上北新新家园集合资金信托项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.32中国对外经济贸易信托有限公司区位：复兴门内大街158号，临西长安街，百盛购物中心对面 交易对手：中远房地产（远洋地产）信托类型：财产信托受益权转让信托财产：评估价值为6.79亿元的、3.42万平米远洋大厦写字楼发行规模：3.5亿元信托期限：5年，3年提前结束p 财产信托财产信托&受益权转让受益权转让-远洋

39、大厦项目远洋大厦项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.33中国对外经济贸易信托有限公司交易结构设立财产信托受益权转让p 财产信托财产信托&受益权转让受益权转让-远洋大厦项目远洋大厦项目房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.34中国对外经济贸易信托有限公司项目特点北京远洋大厦有限公司以自身持有的3.42万平米物业委托外贸信托设立财产信托，该信托财产评估价值

40、为6.79亿元，北京远洋大厦有限公司将自身持有的6.79亿元财产信托受益权中的3.5亿元受益权作为优先受益权委托外贸信托对外转让，并承诺三年后回购，中远地产对北京远洋大厦的回购承诺提供连带责任担保。通过设立财产信托并转让受益权的方式，中远地产获得了一笔期限较长、使用灵活的资金，符合当时中远地产急速扩张的需求。财产信托设立后，外贸信托委托北京远洋大厦有限公司负责信托财产的运营管理，以远洋大厦稳定的租金收入来支付优先受益权的收益，其本质是采用了资产支持证券的形式，也是REITs的初级形态。在发行方式上，为了满足不同投资人对信托期限的要求，受益权转让计划分为一年期、两年期和三年期，对持有期限短的投资

41、人，由外贸信托安排再次发行转让。房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 财产信托财产信托&受益权转让受益权转让-远洋大厦项目远洋大厦项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.35中国对外经济贸易信托有限公司区位：海淀万柳居住区的西北部，紧邻西三环与北四环，北邻万柳公园及高尔夫球场。拥有多所著名中小学等教育机构。晨枫家园：共11栋楼，层数不超过五层，户型全部为叠加官邸（高档复式公寓），每户面积在 250-340 平米之间。交易对手：亿城股份信托类型：资金信托信托规模：8005万元信托期限：2年融资方式：股权+债权

42、房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 夹层融资夹层融资-晨枫家园集合资金信托项目晨枫家园集合资金信托项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.36中国对外经济贸易信托有限公司交易结构投资人外贸信托还本付息股东贷款投资北京晨枫地产项目公司转让款支付转让部分股权信托计划发起分配股东保证担保房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 夹层融资夹层融资-晨枫家园集合资金信托项目晨枫家园集合资金信托项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.

43、37中国对外经济贸易信托有限公司项目特点：晨枫家园的土地已抵押给银行申请开发贷，无法提供额外抵押物。对此我司采用了股权投资+股东贷款的方式为其融资，并对项目公司进行后续监管。夹层融资优势：对股权投资部分的资金回报要求适中，一般为固定回报；对于项目要求较低，不要求“四证”齐全；对控制权的要求低，不干涉经营，仅要求一票否决权等；夹层投资人既是借款主体的参股人，又是该主体的债权人（债权可能无抵押担保，有保证担保）；资金的使用效率高，我司资金进去后，项目公司还可以向银行申请贷款。房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 夹层融资夹层融资-晨枫家园集合资金信托项目晨枫家园集合资金信托项目China

44、 Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.38中国对外经济贸易信托有限公司住宅部分商业部分房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 股权投资股权投资-海河新天地集合资金信托项目海河新天地集合资金信托项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.39中国对外经济贸易信托有限公司区位：距天津站后广场仅1000米，距滨海新区仅25分钟车程，距天津机场、滨海国际机场仅15分钟车程。海河新天地：高档住宅建筑面积约23万平米。4万平米的超四星级酒店和4.5万平米的酒店

45、式公寓。8.6万平米的商务建筑，由1栋甲级写字楼和4栋乙级写字楼组成。交易对手：远洋地产信托类型：股权投资资金信托信托规模：1.96亿元信托期限：3年，1年提前结束项目特点：如贷款会导致其负债率过高等无法从银行申请开发贷。因此采用了股权投资的方式为项目注资，并对项目公司进行后续监管。房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 股权投资股权投资-海河新天地集合资金信托项目海河新天地集合资金信托项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.40中国对外经济贸易信托有限公司交易结构FOTICFOTIC信托计划信托计划设立新设

46、立新项目公司项目公司中远下属中远下属房地公司房地公司中远中远房地产房地产共同出资4951投资者投资者到期购买股权到期退出信托信托计计划到划到期分配信托期分配信托财产财产可通过以下方式：增资 新设 购买股权信托收益保障信托资信托资金金控股控股房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 股权投资股权投资-海河新天地集合资金信托项目海河新天地集合资金信托项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.41中国对外经济贸易信托有限公司项目特点：本项目为股权投资信托计划模式，但其实质仍为固定成本融资。中远天津通过溢价回购社会投资者

47、持有的信托受益权返还融入资金，溢价部分作为融资成本。在项目公司自有资金不足35%的情况下成功提供了融资服务。可以改变中远房地产融资结构，降低债权融资的比例，改善财务结构。业务流程：信托公司发起设立信托计划；信托公司以信托计划募集资金，与中远天津共同对远驰公司进行增资扩股；中远承诺到期溢价受让信托受益权，并委托信托公司继续面向社会投资者转让；运行满三年，中远受让全部受益权，且不再对外转让，成为信托计划唯一受益人；中远房地产为受让提供担保；中远成为信托唯一受益人后，中远房地产与信托公司协商处理信托计划存续问题。房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 股权投资股权投资-海河新天地集合资金信托

48、项目海河新天地集合资金信托项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.42中国对外经济贸易信托有限公司交易对手：北京京成远东房地产开发有限公司信托类型：混合型结构化信托信托规模：4.56亿元，其中优先级：2亿元，信托公司对外募集次级：2.56亿元，以北京城建三房地产对京成远东的股东借款作价认购 信托期限：2年，可提前结束资金运用：以优先级信托资金对京成远东增资扩股，持有其95%股权 信托退出：优先级：京成远东提前偿还股东借款或城建三房地产受让信托持有的股权 次级：以股权等形式进行分配保障方式：土地使用权证抵押，京成远东剩

49、余股份质押；城建三房地产、东方嘉豪、陈肖然为借款本息偿还提供连带责任担保，为信托提供信用增级；信托公司对项目公司委派董事，并进行财务监管和销售监管。房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 混合型结构化信托混合型结构化信托-京成远东集合资金信托项目京成远东集合资金信托项目China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.43中国对外经济贸易信托有限公司房地产信托业务案例介绍房地产信托业务案例介绍p 混合型结构化信托混合型结构化信托-京成远东集合资金信托项目京成远东集合资金信托项目交易结构优先：2亿 信托对外募集资金信托计划投

50、资分配次级：2.56亿 城建三房地产以对京成远东股东借款认购京成远东公司增资扩股借款偿还土地抵押为信托财产提供信用增级城建三公司京成远东股权质押为借款偿还提供担保为信托财产提供信用增级承诺股权转让差额补足东方嘉豪陈肖然China Foreign Economy and Trade Trust&Investment Co.,Ltd.44中国对外经济贸易信托有限公司区位：位于北京市大兴区黄村镇新城北区。项目基础数据：项目占地69940平方米，预计总建筑面积为183081平米，其中，项目业态包括小高层和联排别墅。交易对手：旭辉集团信托类型：股权+债权投资资金信托信托规模：4亿元信托期限：2年，1.5