纬联-重庆合川项目定位报告.ppt

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1、合川项目定位初步思考合川项目定位初步思考二零零七年五月二零零七年五月纬联地产顾问纬联地产顾问(重庆重庆)有限公司有限公司 策划中心事业策划中心事业5 5部部中国地产策划代理中国地产策划代理1010强强在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追随市场已无法使项目轻松制胜。随市场已无法使项目轻松制胜。尤其面对区县市场，市场容量相对有限，尤其面对区县市场，市场容量相对有限，大盘的开发应步步为营，谨慎而为！大盘的开发应步步为营，谨慎而为！“引领市场，适度超前引领市场，适度超前”将是本项目在定将是本项目在定位过程中考虑的重点！位过程中考虑的重点！Part 2Part 1Pa

2、rt 3Part 4Part 5Part 6合川区域概述合川区域概述合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述项目一期定位及产品建议项目一期定位及产品建议项目整体定位及规划建议项目整体定位及规划建议项目地块研究项目地块研究 合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴附附:目目 录录Part 7项目整体营销理念及一期营销攻略项目整体营销理念及一期营销攻略Part1 合川区域概述合川区域概述 合川是重庆的北大门，规划中合川是重庆的北大门，规划中的重庆北部地区中心城市。位于嘉的重庆北部地区中心城市。位于嘉

3、陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川北水陆交通咽喉，北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的肃等大西北省区的“经济走廊经济走廊”。全市幅员面积全市幅员面积2356.212356.21平方公里，辖平方公里，辖2727个镇、个镇、3 3个街道办事处、个街道办事处、1 1个工业个工业园区，共园区，共524524个村、个村、8282个居民委员会，个居民委员会，全市总人口为全市总人口

4、为152152万人，其中主城常万人，其中主城常住人口约住人口约2020万万,流动人口流动人口22-2522-25万。万。关于合川关于合川Part2合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述 20042004年以来，合川区整体及人均年以来，合川区整体及人均GDPGDP均处于稳定增长期，均处于稳定增长期，位列位列重庆中游。重庆中游。整体经济运行方面整体经济运行方面 20062006年年,城镇居民人均可支配收入比上年增长城镇居民人均可支配收入比上年增长12.8%12.8%，达到，达到91399139元，元，增幅平稳。增幅平稳。消费需求力方面消费需求力方面 20062006年合川区整体城镇化率达到年

5、合川区整体城镇化率达到47.2%47.2%，逐年呈递增趋势，城市逐年呈递增趋势，城市化进程的加速一定上刺激房地产需求。化进程的加速一定上刺激房地产需求。城市化进程方面城市化进程方面铁路铁路 合川有合川有襄渝铁路襄渝铁路、遂渝快速铁路遂渝快速铁路和和 兰渝铁路兰渝铁路（在建）穿境而过，这对合（在建）穿境而过，这对合川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用。公路公路 全区形成以全区形成以渝合、武合渝合、武合等高速公路为主导，等高速公路为主导，“一纵四横八条干线一纵四横八条干线”公公路为骨架，纵横交错，干支结合的公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川路为骨架，纵

6、横交错，干支结合的公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川经济发展的制约。经济发展的制约。水路水路 富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头等水上等水上交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江300公里航道渠化，其中公里航道渠化，其中嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，1000吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输。吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输。交通规划方面交通规划方面完善的交通规划为合川经

7、济发展提供有力保障完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障!产业规划方面产业规划方面 城镇体系规划将城镇体系规划将合川合川、江津、主城、江津、主城9区划入中区划入中西部城镇发展区；西部城镇发展区；而规划的而规划的6大卫星城市也包括大卫星城市也包括合合川。川。同时同时,重庆重庆“1小时经济圈小时经济圈”规划已覆盖合川，规划已覆盖合川，将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济发展产生巨大的带动作用。发展产生巨大的带动作用。依托水、煤等资源优势，依托水、煤等资源优势，2010年前合川将成为重庆市的能源工业大基地年前合川将成为重庆市的能源工业大基地。目前

8、目前已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、纽利泽航电枢纽。纽利泽航电枢纽。加快建设、改造生产线，加快建设、改造生产线，使合川成为重庆市最大的水泥生产基地。使合川成为重庆市最大的水泥生产基地。目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商贸区，把南城江城工业园区定义为贸区，把南城江城工业园区定义为工业发展区工业发展区，并进行配套产业发展。，并进行配套产业发展。合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地

9、位合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位突出的经济发展中心！突出的经济发展中心！人口规划方面人口规划方面 按合川城镇体系规划，按合川城镇体系规划，20152015年合川主城年合川主城人口将达到人口将达到5050万人万人，20202020年将达到年将达到100100万人万人。政策影响方面政策影响方面 日前重庆与成都均被国务院批准成日前重庆与成都均被国务院批准成为为全国统筹城乡综合配套改革试验区全国统筹城乡综合配套改革试验区-“-“新特区新特区”，其，其有望带给重庆来至有望带给重庆来至财政、财政、金融、通关、土地、工业、农村六个方金融、通关、土地、工业、农村六个方面的利好政策。而对于合

10、川来说，有利面的利好政策。而对于合川来说，有利因素主要将表现在以下几个方面：因素主要将表现在以下几个方面：财政方面：财政方面：合川为重庆的农业大区合川为重庆的农业大区 ，必将获得更多的资金投入。，必将获得更多的资金投入。土地方面：土地方面：区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。有助于区县城市有助于区县城市 化进程的加速。化进程的加速。农业方面：农业方面：通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发展。城市化进程的加

11、速刺激房地产市场兴旺发展。宏观研究小结宏观研究小结完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经济发展提供有力支撑。济发展提供有力支撑。“新特区新特区”的建立为合川发展带来新的契机。的建立为合川发展带来新的契机。Part3合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析NO1NO1 合川区房地产市场宏观概述合川区房地产市场宏观概述平稳与健康的投资市场！平稳与健康的投资市场！从从02020606年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势。但经历了年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势。但经历了0404、0505年的高速增长之后，年的高速增长之后，增长速度

12、明显放缓。增长速度明显放缓。进入平缓增长期的需求市场！进入平缓增长期的需求市场！从从02020606年合川区房地产销售面积来分析，至年合川区房地产销售面积来分析，至0505年始，各年商品房销售总量年始，各年商品房销售总量均保持了一个较高的水平。均保持了一个较高的水平。目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓。目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓。NO2 NO2 区域住宅市场供应特征区域住宅市场供应特征 从在售及潜在楼盘体量分布表来分析从在售及潜在楼盘体量分布表来分析,由于受到区域土地供应、开发商资金实力由于受到区域土地供应、开发商资金实力 及购房需求力的影响及购房需求力的影响,合川区合川区5 5万

13、方以下的小型项目占到万方以下的小型项目占到60%60%以上。体量小，自身以上。体量小，自身 配套不足，是合川楼盘开发的重要特征。配套不足，是合川楼盘开发的重要特征。体量小，自身配套不足！体量小，自身配套不足！市场在售及潜在楼盘体量分析市场在售及潜在楼盘体量分析 建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数。同时高层多分布在滨江沿建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数。同时高层多分布在滨江沿 线，拥有良好的景观效应。线，拥有良好的景观效应。洋房、别墅等高端产品相对缺乏。洋房、别墅等高端产品相对缺乏。中低端项目供应为主，高端项目稀缺！中低端项目供应为主，高端项目稀缺！市场在售及潜在楼盘建筑形

14、态分析市场在售及潜在楼盘建筑形态分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析 市场上以市场上以90-12090-120平米为主力供应户型的楼盘平米为主力供应户型的楼盘占有绝大多数占有绝大多数，与主城楼盘比较，差，与主城楼盘比较，差 距明显，这一方面是由于距明显，这一方面是由于合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小，另一方面是，另一方面是 由于由于区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。在售及潜在楼盘建筑景观风情在售及潜在楼盘建筑景观风情 目前合川市场上，除南城水岸为目前合川

15、市场上，除南城水岸为中式风情中式风情外，其外，其他楼盘均采用现代风格，他楼盘均采用现代风格，风格单一。风格单一。尤其是在景观打尤其是在景观打造上，仅仅是具备而已，造上，仅仅是具备而已，基本没有风情可言基本没有风情可言。在售楼盘销售价格分析在售楼盘销售价格分析 目前多层与不看江的高层、小高层价格均在目前多层与不看江的高层、小高层价格均在1500-20001500-20001500-20001500-2000元元元元/（建面价格），（建面价格），（建面价格），（建面价格），高层与小高层的价格普遍高出多层高层与小高层的价格普遍高出多层200-300200-300200-300200-300元元元元/

16、；而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在2100-24002100-24002100-24002100-2400元元元元/。同时近两年来合川整体房价均保持了同时近两年来合川整体房价均保持了10%10%10%10%以上以上的年增长率的年增长率,增幅明显。增幅明显。物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅。市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅。在售及潜在楼盘配套分析在售及潜在楼盘配套分析 物管费用多层集中在物管费用

17、多层集中在0.35-0.550.35-0.55元元/月，高层、小高层集中月，高层、小高层集中在在0.6-0.80.6-0.8元元/月月。中低端项目为主导，物业服务水平相对落后，中低端项目为主导，物业服务水平相对落后，形成市场较低的物管费用。形成市场较低的物管费用。市场中楼盘自身配套相对匮乏。市场中楼盘自身配套相对匮乏。教育配套方面教育配套方面教育配套方面教育配套方面，只有纯阳领岸、，只有纯阳领岸、南城水岸等少量大型项目配备幼儿园；南城水岸等少量大型项目配备幼儿园；运动配套方面运动配套方面运动配套方面运动配套方面，世纪花园、，世纪花园、纯阳领岸两个项目拥有游泳池、篮球场等设施；而纯阳领岸两个项目

18、拥有游泳池、篮球场等设施；而会所会所会所会所只有尚特区、只有尚特区、三星锦城、纯阳领岸三个项目配备三星锦城、纯阳领岸三个项目配备。瑞瑞山山西西路路板板块块涪滨路南岸板块涪滨路南岸板块世纪大道沿线板块世纪大道沿线板块涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块老城区板块老城区板块南津街板块南津街板块区域竞争态势研究区域竞争态势研究在售主力供应情况在售主力供应情况潜在供应潜在供应板块板块主要供应类型主要供应类型代表项目代表项目在售体量在售体量(万方万方)户型户型面积（）面积（）总价总价（万方）（万方）主要供应类型主要供应类型代表项目代表项目潜在供应潜在供应体量体量（万方）（万方）竞争力提炼

19、竞争力提炼瑞山西瑞山西路板块路板块多层、小高层多层、小高层畅谷畅谷/水水榭香都榭香都3.253.252 2房房75-9075-9012-1412-14多层、小高层多层、小高层书香世家书香世家1111区域教育配套区域教育配套3 3房房95-12095-12015-2015-20涪滨路涪滨路北岸及北岸及嘉滨路嘉滨路西岸板西岸板块块高层高层纯阳领岸纯阳领岸2 2房房75-8575-8514-1614-16高层、小高层高层、小高层5555江景江景/楼盘品楼盘品质质3 3房房110-140110-14021-2721-27涪滨路涪滨路南岸板南岸板块块高层、多层高层、多层南城水岸南城水岸4.44.42 2

20、房房 80-90 80-9016-1816-18高层高层逸城山水逸城山水/山水印山水印象象/金鹿金鹿花园地块花园地块8080江景江景/楼盘品楼盘品质质/建筑风情建筑风情3 3房房100-120100-12020-2520-25世纪大世纪大道沿线道沿线板块板块多层多层明郡明郡/尚尚特区特区/芳芳菲苑菲苑/世世纪花园纪花园2.92.92 2房房75-9075-9011-1411-14多层多层南城华府南城华府二期二期1 1重点规划区域重点规划区域/临近行政中临近行政中心、火车站、心、火车站、体育馆体育馆3 3房房105-140105-14016-2116-21四大主力竞争板块情况描述四大主力竞争板块

21、情况描述注：目前及短期内老城区板块及南津街板块尚无楼盘供应。注：目前及短期内老城区板块及南津街板块尚无楼盘供应。四大竞争板块供应特征解析四大竞争板块供应特征解析板块名称板块名称供应特征供应特征板块优势板块优势板块劣势板块劣势瑞山西路板块瑞山西路板块建筑形态以多层及小高层为主；均价约建筑形态以多层及小高层为主；均价约在在16001600元元/。周边配套教育资源周边配套教育资源优越；大学林立，优越；大学林立，提升人气。提升人气。交通规划不合理，交通规划不合理，无自然资源可利无自然资源可利用。用。涪滨路北岸及涪滨路北岸及嘉滨路西岸板嘉滨路西岸板块块建筑形态以高层为主，楼盘产品品质相建筑形态以高层为主

22、，楼盘产品品质相对较高，均价在对较高，均价在1800-2400/1800-2400/,总价为总价为区域最高区域最高,在在21-2721-27万之间。万之间。江景资源；江景资源；板块展示面较好。板块展示面较好。交通相对不便。交通相对不便。涪滨路南岸板涪滨路南岸板块块建筑形态以高层、多层为主；产品品质建筑形态以高层、多层为主；产品品质相对较高，价格与相对较高，价格与涪滨路北岸及嘉滨路涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块大致相当。西岸板块大致相当。江景资源；江景资源；板块展示面较好。板块展示面较好。基本生活配套尚基本生活配套尚不成熟。不成熟。世纪大道沿线世纪大道沿线板块板块以中低端项目为主，建筑形态单一，价以

23、中低端项目为主，建筑形态单一，价格偏低，约在格偏低，约在1300-1600/1300-1600/。重点规划区域，紧重点规划区域，紧邻行政中心、火车邻行政中心、火车站、体育馆。站、体育馆。无自然资源利可无自然资源利可用，交通，基本用，交通，基本生活配套尚不完生活配套尚不完善。善。世纪大道沿线板块典型在售楼盘分析世纪大道沿线板块典型在售楼盘分析世纪花园世纪花园地址地址合川南城希尔安大道合川南城希尔安大道总占地总占地2020万方万方总建面总建面4040万方万方容积率容积率2 2近期推出体量近期推出体量三期约三期约5 5万方万方折后销售均价（建面）折后销售均价（建面）15681568元元/主力房型及面

24、积区间主力房型及面积区间2 2房：房：709870983 3房、房、4 4房：房：105129105129物管费用物管费用0.350.35元元/平方米平方米月月项目整体销售率项目整体销售率9090(尾盘期尾盘期)去化特征去化特征三期开盘半年，实现三期开盘半年，实现7070的的销售率，其中销售率，其中7070、8080的两的两房及一房去化速度最快。房及一房去化速度最快。主要卖点主要卖点体量优势，自身配套成熟体量优势，自身配套成熟区域创新区域创新1010层电梯小高层。层电梯小高层。项目优势：项目优势：体量优势，自身配套相对成熟，前期已经入住，产品及园林呈现，并形成较大人气。体量优势，自身配套相对成

25、熟，前期已经入住，产品及园林呈现，并形成较大人气。地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间。地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间。项目劣势：整体区域配套不足项目劣势：整体区域配套不足,产品平庸。产品平庸。世纪大道沿线板块在售典型楼盘分析世纪大道沿线板块在售典型楼盘分析金色港湾金色港湾明明郡郡地址地址合川南城世纪世纪大道合川南城世纪世纪大道总占地总占地2.32.3万方万方总建面总建面4 4万方万方 容积率容积率1.741.74推出体量推出体量4 4万方万方折后销售均价折后销售均价15351535元元/主力房型及面积区间主力房型及面积区间2 2房

26、：房：828982893 3房：房：109142109142物管费用物管费用0.50.5元元/平方米平方米月月目前销售率目前销售率8585（尾盘期）（尾盘期）去化特征去化特征开盘当日销售开盘当日销售5050，其中，其中8282、110110销售较好。销售较好。主要卖点主要卖点开发商实力，地理位置优势，拥开发商实力，地理位置优势，拥有一梯一户的产品设计。有一梯一户的产品设计。项目优势：项目优势：创新的一梯一户的产品设计（但所占比率非常小），地处重点规划区域，临近行政中心、创新的一梯一户的产品设计（但所占比率非常小），地处重点规划区域，临近行政中心、火车站、体育馆，具有价值提升空间。火车站、体育馆

27、，具有价值提升空间。项目劣势：规模较小，区域及自身配套资源不足，产品大多平庸。项目劣势：规模较小，区域及自身配套资源不足，产品大多平庸。世纪大道沿线板块潜在项目特征分析世纪大道沿线板块潜在项目特征分析项目名称项目名称建筑形态建筑形态 总建面总建面 （万方）（万方）主力户型面积主力户型面积预计建面价格预计建面价格（元（元/）南城华府南城华府2 2期期多层多层1 184-13084-130，2 2房占房占4040，三房占，三房占606017001700 待售项目仍以中低端为主，建筑形态平庸。待售项目仍以中低端为主，建筑形态平庸。户型开始趋于紧凑。户型开始趋于紧凑。体量小，自身配套匮乏。体量小，自身

28、配套匮乏。NO4NO4 区域市场需求特征区域市场需求特征 说明：针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有说明：针对本项目进行了合川区购房人群心理分析问卷调查，同时选择了对于项目现阶段有用的问题进行细化分析用的问题进行细化分析（详见附件中（详见附件中合川区购房人群问卷调查分析合川区购房人群问卷调查分析），共完成问卷，共完成问卷305305份，份，其中有效问卷其中有效问卷258258份，具体调查样本选择面如下：份，具体调查样本选择面如下：1 1、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企、区政府、合川主要大、中学校、合川大型企业等机构未来业等机构未来3 3年内计划购房

29、客群；年内计划购房客群；2 2、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客、南城水岸、书香世家、纯阳水岸等区域大型项目的看房客户；户；3 3、重百、新世纪等大型商场未来、重百、新世纪等大型商场未来3 3年内计划购房客群。年内计划购房客群。特征简述特征简述 在未来在未来3 3年内区域计划购房人群中，年内区域计划购房人群中，二次及以上购房的二次及以上购房的中高端客户比率较中高端客户比率较 大大，以，以提升生活品质，改善居住环境为提升生活品质，改善居住环境为置业目的。置业目的。小高层市场接受度最高小高层市场接受度最高，其次分别为，其次分别为花园洋房花园洋房与与多层多层。配套资源中，配套资源中

30、，社区基本生活配套、交通配套、教育配套、运动配套社区基本生活配套、交通配套、教育配套、运动配套消费者消费者 较为重视。较为重视。现代风情受到追捧，中式及地中海风情接受度相对较高。现代风情受到追捧，中式及地中海风情接受度相对较高。三房需求量较大，两房、四房位列三房需求量较大，两房、四房位列2 2、3 3。通过宏观及区域市场解析，我们发现通过宏观及区域市场解析，我们发现发现一发现一 合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展合川经济地位日益突出，城市化进程及经济发展刺激房地产需求。刺激房地产需求。发现二发现二 中低

31、端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，中低端项目市场竞争激烈，高中端项目供应稀缺，形成形成形成形成市场机会点。市场机会点。发现三发现三 供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现供应楼盘建筑及景观风情单一，但置业却出现多元风情需求。多元风情需求。发现四发现四 短期内有购房需求的消费者置业目的短期内有购房需求的消费者置业目的短期内有购房需求的消费者置业目的短期内有购房需求的消费者置业目的以提升生以提升生活品质，改善居住环境为主。活

32、品质，改善居住环境为主。发现五发现五小高层、花园洋房小高层、花园洋房受到市场广泛认可。受到市场广泛认可。受到市场广泛认可。受到市场广泛认可。发现六发现六 运动、休闲及教育配套运动、休闲及教育配套在消费者需求中在消费者需求中在消费者需求中在消费者需求中地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏。地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏。地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏。地位突出，但目前在售楼盘大多匮乏。Part4项目地块研究项目地块研究项目地块描述项目地块描述 地块位于合川南城世纪大道末端。占地地块位于合川南城世纪大道末端。占地548548亩，东西走向约亩，东西走向约1 1公里，纵深公里，纵深500500米，地势

33、平整无明显高差；总批复容积率米，地势平整无明显高差；总批复容积率2 2，总体量约，总体量约7373万方，为合川主城超大万方，为合川主城超大规模项目，预计开发周期在规模项目，预计开发周期在5 5年以上。目前地块内尚有工厂、小学，将影响年以上。目前地块内尚有工厂、小学，将影响项目的整体规划。项目的整体规划。四至分析四至分析东临江城工业园区东临江城工业园区A A区区返乡创业园返乡创业园,该园区产业类型该园区产业类型以医药、食品为主，以医药、食品为主，污染、污染、噪音等因素影响相对较小。噪音等因素影响相对较小。西面紧邻世纪花园，该项西面紧邻世纪花园，该项目已开发至尾期目已开发至尾期;向西约向西约100

34、100米为合川区政府米为合川区政府;西面生活及西面生活及居家环境相对成熟。居家环境相对成熟。南面为南面为212212国道，至重庆北国道，至重庆北碚；距新落成的合川火车站碚；距新落成的合川火车站约约300300米，米，火车站对于该片区火车站对于该片区商业的发展将会其到较大的商业的发展将会其到较大的推动作用。推动作用。北面为南城世纪大道及合北面为南城世纪大道及合川工业园区，拥有希尔安药川工业园区，拥有希尔安药业等大型企业，业等大型企业，未来商业潜未来商业潜力较大。力较大。本项目本项目希尔安药业希尔安药业世纪大道世纪大道212国道国道世纪花园世纪花园区政府区政府体育馆体育馆属性界定属性界定描述描述诠

35、释诠释区位属性区位属性火车站、体育馆效应紧邻政治中心区域成长型居住区域项目属性项目属性合川区区政府等政府机构目前已搬迁至南城世纪大道中段，对于提高区域人气，增加区域影响力将会起到较大作用。目前区域交通资源及配套资源相对匮乏，但随着片区开发的深入，现状将会发生较大改变。项目展示面较好体量优势景观资源匮乏项目两面沿主干道，其中之一的世纪大道为合川的行政中心。从在售及潜在项目来看，项目体量为合川区最大。项目地块尚无外部天然景观资源可以利用，只有通过自身予以创造。区域中的火车站及合川区体育馆目前已投入使用，有利于提升人气，体现区域价值。取消城区路桥费涪江二桥现已取消过桥费的收取，南城与北城的联系已更加

36、紧密，有利于本区域吸引北城的置业客户。教育优势及规划抗性现有小学体现地块一定的教育配套优势，但小学及工厂将对项目规划设计产生较大的抗性。产业园价值体现大型产业基地的建立，保证区域有效的购房群体。项目属性界定：合川新城、昭示性强的超大型居住社区项目属性界定：合川新城、昭示性强的超大型居住社区Part5整体项目定位及规划建议整体项目定位及规划建议 2008 开启南城新印象。不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，提供更好更多的产品，自己选择提供更好更多的产品，自己选择 。策略层面的关键词策略层面的关键词引领引领策略层面的关键词策略层面的关键词高度高度没有高度就没有关

37、注，必须是影响全市的高度。没有高度就没有关注，必须是影响全市的高度。我们的期待我们的期待项目的出现填补合川市场空白，打造升级产品！项目的出现填补合川市场空白，打造升级产品！项目的配套改变区域配套极不成熟的现状。项目的配套改变区域配套极不成熟的现状。项目鲜明的主题理念及形象塑造全方位引领市场！项目鲜明的主题理念及形象塑造全方位引领市场！渝开发在合川市场品牌影响渝开发在合川市场品牌影响 美誉度迅速建立。美誉度迅速建立。挑战挑战在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况在一个成长阶段的市场中，竞争和大势都很严峻的情况下，市场机会与风险并存，我们要实现一定突破性的产下，市场机会与风险并存，我们要

38、实现一定突破性的产品拓展！品拓展！我们必须有能力利用好我们的优势和机会，建立起一套我们必须有能力利用好我们的优势和机会，建立起一套认知系统、思考通道，达到跨越抗性，产品创新、吸引认知系统、思考通道，达到跨越抗性，产品创新、吸引关注、销售产品的最终目的。关注、销售产品的最终目的。核心目标群核心目标群产品产品渝开发渝开发核心驱动元素核心驱动元素圈定圈定首期首期“领头羊领头羊”客群客群近几年合川购房主流群体为近几年合川购房主流群体为公务员、返乡族、个体工商户、私营公务员、返乡族、个体工商户、私营业主等中高收入阶层。业主等中高收入阶层。置业目的以置业目的以改善居住条件，提升生活品质改善居住条件，提升生

39、活品质为主。为主。他们的消费倾向对于区域人群拥有一定的他们的消费倾向对于区域人群拥有一定的引导作用。引导作用。寻找首期核心目标客群寻找首期核心目标客群价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征首期核心目标客群简述首期核心目标客群简述首期核心目标客群简述首期核心目标客群简述年龄在年龄在30-5030-50岁岁之间之间,以以公务员、返乡族、个体公务员、返乡族、个体工商户、私营业主及企事业单位员工工商户、私营业主及企事业单位员工为主，为主，多为多为二次及以上置业者二次及以上置业者,主要来源为主要来源为合川区的两代、三合川区的两代、三代家庭。代家庭。看重家人健康及看重家人健康及子女教育子女教育。

40、价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征希望拥有品质、尊贵的居所，向往自然、真希望拥有品质、尊贵的居所，向往自然、真切、恬静的生活方式。对洋房有了解，并在切、恬静的生活方式。对洋房有了解，并在内心深处已有一定的内心深处已有一定的认同感，认同感，看重居所的看重居所的建筑及景观风情。建筑及景观风情。价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征总价会考虑，但更希望能够通过住宅总价会考虑，但更希望能够通过住宅体现自身身份体现自身身份；同时；同时对于物业的升值潜对于物业的升值潜力也会比较关注力也会比较关注。价值观念价值观念生活状态生活状态背景特征背景特征渝开发背书渝开发背书有实力有实力;有成

41、功经验有成功经验;可被信赖的可被信赖的;大型上市国企。大型上市国企。合川高尚榜样社区合川高尚榜样社区定位阐述定位阐述【高尚高尚】：强调项目在区域中高品质的产品，高标准的居住理念。：强调项目在区域中高品质的产品，高标准的居住理念。【榜样社区榜样社区】：强调项目在合川独一无二的市场领导地位，榜样产品。：强调项目在合川独一无二的市场领导地位，榜样产品。产品整体形象建议产品整体形象建议产品特色建议产品特色建议异域风情洋房；异域风情洋房；公园式景观社区；公园式景观社区；完善丰富的配套设施；完善丰富的配套设施；我们打造的高尚榜样社区并非指在区域中一味的高举高打，这样可能形成曲高和寡的局面。虽然气势够高、够

42、大，但我们的开发步骤及产品设计仍需要根据当期市场出发，适度超前！需要说明一下需要说明一下影响整体开发的重要因素考虑影响整体开发的重要因素考虑工厂位于地块相对边缘位置且被新工厂位于地块相对边缘位置且被新风路与主地块隔开，因此从总体规风路与主地块隔开，因此从总体规划考虑，建议收购；如短期内无法划考虑，建议收购；如短期内无法收购，建议前期把收购，建议前期把A A地块抵押贷款，地块抵押贷款，后期再作考虑。后期再作考虑。工厂地块工厂地块小学地块小学地块小学建议将其作为项目的配套设施小学建议将其作为项目的配套设施予以保留，并联合加以改建与扩建；予以保留，并联合加以改建与扩建；将小区幼儿园等其他教育配套、运

43、将小区幼儿园等其他教育配套、运动设施均规划在其附近，使其形成动设施均规划在其附近，使其形成系统的配套区域。系统的配套区域。A A新风路新风路项目整体开发策略项目整体开发策略【开发依据开发依据】一期地块，一期地块，昭示性强，通过产品可提升项目整体形象；同时，有利沿袭昭示性强，通过产品可提升项目整体形象；同时，有利沿袭周边相对成熟的社区。周边相对成熟的社区。商业初步规划为商业初步规划为社区型配套商业，社区型配套商业，由于板块内控规尚未确定，由于板块内控规尚未确定，具体根据情况再作调整建议。具体根据情况再作调整建议。集中式教育及运动休闲配套设施，集中式教育及运动休闲配套设施，便于整体规划与综合管理便

44、于整体规划与综合管理，建议在一期及四期中完善修建。建议在一期及四期中完善修建。A A地块相对独立，地块相对独立，因此建议放在最后一期开发。因此建议放在最后一期开发。独立商业独立商业街（二期）。街（二期）。一期一期二期二期三期三期四期四期教育配教育配套、运套、运动设施动设施工厂地块工厂地块五期五期独立商业街（一期）、景观独立商业街（一期）、景观示范区、样板房及会所。示范区、样板房及会所。高层、小高层区高层、小高层区配套区配套区洋房区洋房区商业区商业区项目整体开发明细项目整体开发明细规划期数规划期数总建筑面积总建筑面积（万方）（万方）占地面积占地面积（万方）（万方）分期容积率分期容积率备注备注一期

45、一期6.56.54.84.81.41.4洋房洋房3.33.3万方万方,小高层小高层1.71.7万方，商业万方，商业1.51.5万方。万方。二期二期14.014.09.19.11.71.7商业商业1 1万方万方,小高层小高层10.210.2万方万方,洋房洋房4.54.5万方。万方。三期三期12.412.44.84.82.62.6小高层小高层10.8310.83万方、高层万方、高层1.551.55万方。万方。四期四期15.415.45.95.92.62.6小高层小高层13.513.5万方、高层万方、高层1.91.9万方。万方。五期五期21.621.67.77.72.82.8小高层小高层12.312

46、.3万方、高层万方、高层9.59.5万方。万方。总体指标总体指标总建筑面积总建筑面积7373万方，其中洋房万方，其中洋房7.87.8万方，小高层万方，小高层48.248.2，高层，高层1313万方，商业万方，商业2.52.5万方，其他配万方，其他配套套1.51.5万方万方,总体容积率为总体容积率为2 2。注：注：1 1、各期产品形态及体量为初步建议，后期根据市场再作具体调整。、各期产品形态及体量为初步建议，后期根据市场再作具体调整。2 2、容积率计算标准：洋房、容积率计算标准：洋房1 1，小高层，小高层2.52.5，高层，高层3.33.3，商业，商业2 2。3 3、高层排布于三、四、五期中的向

47、火车站一面，增强项目昭示性。、高层排布于三、四、五期中的向火车站一面，增强项目昭示性。项目整体经济测算项目整体经济测算(静态静态)整体成本核算表整体成本核算表物业形态物业形态楼面地价楼面地价（元（元/）建安成本建安成本（元（元/）其它成本其它成本（元（元/）单位面积成本合计单位面积成本合计（元（元/）不同物业形态总成本合计不同物业形态总成本合计（万元）（万元）花园洋房花园洋房375.4375.49009004574571732.41732.413512.713512.7小高层小高层149.7149.7105010501656.71656.779852.979852.9高层高层113.6113.

48、6110011001670.61670.621717.821717.8商业商业187.4187.49009001544.41544.438613861其他配套其他配套（会所、（会所、教育、医教育、医疗等）疗等）1200.01200.018001800总成本总成本（万元）（万元）120744.4120744.4总体销售收入测算表总体销售收入测算表可售面积可售面积（万平方米）（万平方米）总体销售折后均价总体销售折后均价（元（元/）总销金额（万元）总销金额（万元）住宅部分住宅部分696923002300158700158700商业部分商业部分2.52.5430043001075010750合计合计1

49、70700170700总体利润分析总体利润分析总成本（万元）总成本（万元）120744.4120744.4总收入（万元）总收入（万元）170700170700税费税费(万元万元)14902.614902.6利润现值（万元）利润现值（万元）3505335053总利润率总利润率29%29%整体配套建议整体配套建议运动及健康设施方面运动及健康设施方面打造小区运动设施体系，如篮球场、羽毛球场、泳池等；建立老年活动中心、打造小区运动设施体系，如篮球场、羽毛球场、泳池等；建立老年活动中心、社区健康诊所，完善社区配套及生活品质。社区健康诊所，完善社区配套及生活品质。交通设施配置方面交通设施配置方面在项目附近

50、设置公交车站，改善交通不便的现状。在项目附近设置公交车站，改善交通不便的现状。商业规划方面商业规划方面打造风情商业街打造风情商业街，改善周边基本生活配套，同时提升项目个性特征。改善周边基本生活配套，同时提升项目个性特征。教育配套设施方面教育配套设施方面引入引入品牌幼儿园品牌幼儿园，提升项目品牌形象。，提升项目品牌形象。通过在项目中联合或引入合川、重庆的知名中小学，吸引目标客群。通过在项目中联合或引入合川、重庆的知名中小学，吸引目标客群。Part6项目一期定位及产品建议项目一期定位及产品建议 打造差异化特色产品打造差异化特色产品，展现项目中高端的特征展现项目中高端的特征。奠定项目奠定项目区域首席