02-住宅建安成本限额设计指标.ppt

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1、住宅建安成本限额设计指标（住宅建安成本限额设计指标（V1.0V1.0）成果发布）成果发布华润置地有限公司2012年6月2012月-222利利润售价售价土地土地成本成本建安建安成本成本管理管理费用用宋董的提问：当地价和房价曲线都是平的时，华润置地如何实现赢利增长？本着“消除浪费、消除波动、消除僵化”的三大精益管理目标，工程管理部、设计管理部联合组织研讨构建了建安成本限额设计指标V1.0版。一一二二三三四四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理诊断建安成本精益管理建安成本精益管理体系规划体系规划住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.0研究研究指标指标V1.0V1.0综合管控价

2、值综合管控价值目录目录一一二二三三五五3四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.0成果成果四四一一二二三三四四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理诊断建安成本精益管理建安成本精益管理体系规划体系规划住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.0研究研究指标指标V1.0V1.0综合管控价值综合管控价值目录目录一一二三三五五4四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.0成果成果四四5精益目标一精益目标二消除浪费消除波动精益目标三消除僵化

3、1、精益管理诊断 我们有哪些浪费？我们有哪些波动？我们有哪些僵化？三大目标精益诊断以最小的资源投入(建安、时间、管理费用)，为客户创造出尽可能多的价值。一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些浪费？市场设计公司精细设计能力低，施工图存在成本浪费：结构成本中钢筋、砼含量指标存在浪费；地下室车位面积没有有效控制；在门窗、外立面、公共区域装修、机电、室外园林方面等客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具。在市场上升时期，习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价，建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期，要重新检讨

4、建安成本与客户关注重点的匹配度，避免过高配置出现营销失灵：外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰；公共区域高配置-电梯厅高标准装修户内高品质-高层高、豪华装修设计变更较多。规模效益未得到有效发挥：产品标准化程度不高；管理标准化尚未成熟；战略采购和集中采购组织能力不强。6一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些波动？各大区、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。住宅技术含量指标离散度存在很大波动，离散度在2倍左右；项目目标成本、动态成本、最终结算成本波动大。7一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些僵化？一些单位过度依赖工程造价咨询机构，自身专业能力不足：无图不能测算目标成本

5、，造成目标成本管理滞后；建安成本目标测算不准确，存在反复调整及调整比例大的现状；动态成本管理不及时，变更签证率高；竣工结算争议大、结算周期长，最终成本超目标成本比例高。缺乏与分供商双赢合作机制，对低价中标高价索赔缺乏约束不得不结算让步；停留在项目层级的招标比例偏大，战略采购、集中采购度不高。8一.建安成本精益管理诊断92、如何实现精益管理按照精益原则从满足客户导向的质量功能出发构建华润置地的建安成本管理体系。将建安成本分为客户敏感性成本和客户非敏感性成本两部分；客户非敏感性成本以“去除无效成本和标杆导向”原则进行全过程成本对标，严格控制；客户敏感性成本以“品质性”原则进行标准化配置，成本结构上

6、体现客户敏感度，体现与产品线、与售价的匹配关系；推行产品线标准化，促进战略采购和集中采购，最大程度地发挥的规模效益降低成本；健全上市公司-大区-城市公司三级建安成本管控体系。一.建安成本精益管理诊断一一二二三三四四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理诊断建安成本精益管理建安成本精益管理体系规划体系规划住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.0研究研究指标指标V1.0V1.0综合管控价值综合管控价值目录目录一一二二三三五五10四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.0成果成果四四产品标准采购能力建安成

7、本XX1、影响建安成本水平的因素分析技术标准二.建安成本精益管理体系规划精益解码体系规划1、结构指标：钢筋、砼含量；2、单体：层高、墙地比、窗地比；3、功能性指标：地下车库平均面积1、客户敏感项目：外饰面、外窗、入户门、公共区装修、园林景观、电梯及轿厢装修；2、客户敏感项目的产品标准及材料选择，建立与产品线的匹配性。1、能够在上市公司层面统一标准配置的，实现战略采购；2、能够在大区层面统一标准的，实现大区集中采购；3、大区内统一合约分判方案，尽量实现大区层面的招标采购，减少项目层面的零星采购。成本指标V1.0成本指标V2.0成本指标V3.0总部战略采购大区集中采购大区招标定标基础管理专业能力组

8、织效率竞争能力1112成本限额指标(V2.0)成本限额指标(V3.0)成本限额指标(V1.0)客户敏感性成本客户非敏感性成本高品质原则；规模效益原则。去除无效成本原则总部大区城市2、建安成本精益管理体系图精益项目管理甲供物质管理动态成本管理最终结算成本控制大区产品线标准化大区成本限额指标落实大区建安目标成本大区集中采购大区战略合作设计变更管理高品质建安成本体系土地客户 产品二.建安成本精益管理体系规划3、住宅建安成本二级指标建设规划 成本限额指标必须与设计密切结合，基于住宅设计标准化V1.0的推广和V2.0的工作开展，成本管理控制二级指标按三个阶段完成：第一阶段：V1.0版 以控制非敏感性项目

9、设计指标为主，本着“客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行”的原则,确定了六类九项指标（详见后续内容），以“去除无效成本和标杆导向”原则设置限额设计指标，以“全过程控制”原则进行成本对标，成果文件已于5月7日正式下发。13二.建安成本精益管理体系规划V1.0版 六类9项技术指标：14序号指标名称标准层地下室指标属性1窗地比技术指标2墙地比3层高4地下车位平均面积5钢筋含量6混凝土含量二.建安成本精益管理体系规划 第二阶段：V2.0版 结合住宅产品线，针对与项目定位有关的外饰面、外门窗、大堂装修、电梯厅装修、入户门、园林景观、电梯选型及轿厢配置等七项客户敏感性项目，在大区内进行标准化

10、配置，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。成本限额设计指标V2.0与产品线V2.0研究工作完成融合，已于4月23日启动。15二.建安成本精益管理体系规划V2.0经济指标成本敏感度分析外饰面工程结构工程外窗工程、景观园林电梯厅装修大堂装修外饰面工程结构工程园林景观外窗工程电梯厅装修大堂精装工程 16二.建安成本精益管理体系规划 第三阶段：V3.0版 以室内精装修为主，体现增值服务特色，确定不同档次、不同成本指标下的精装修产品标准，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。通过V1.0、V2.0、V3.0的成

11、本二级指标建立，基本控制了建安成本90%以上的成本结构，将大大提升我司的建安成本管理水平。17二.建安成本精益管理体系规划18华润：1、标准层窗地比2、标准层墙地比3、标准层层高4、标准层钢筋含量5、标准层混凝土含量6、地下车位平均面积7、地下室层高8、地下室钢筋含量9、地下室混凝土含量1 1、外窗工程外窗工程外窗工程外窗工程2 2、外饰面工程外饰面工程外饰面工程外饰面工程3 3、大堂装修大堂装修大堂装修大堂装修4 4、电梯厅装修电梯厅装修电梯厅装修电梯厅装修5 5、入户门入户门入户门入户门6 6、园林景观园林景观园林景观园林景观7 7、电梯选型及轿厢配置电梯选型及轿厢配置电梯选型及轿厢配置电

12、梯选型及轿厢配置V1.0V1.0版版技术指标技术指标V2.0V2.0版版经济指标经济指标室内精装修室内精装修V3.0版版经济指标经济指标华润置地建安成本指标体系：华润置地建安成本指标体系：二.建安成本精益管理体系规划标杆A标杆B标杆B一一二二三三四四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理诊断建安成本精益管理建安成本精益管理体系规划体系规划住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.0研究研究指标指标V1.0V1.0综合管控价值综合管控价值目录目录一一二二三三五五19四四精益建安成本管控落地精益建安成本管控落地六六三三住宅建安成本限额设计指标住宅建安成本限额设计指标V1.0V1.

13、0成果成果四四1、专题小组由工程管理部、设计管理部、十个大区成本、设计负责人共同组成25人的工作小组。组 长：燕现军、郭晓东副组长：王 丽、丁 芳成 员：房玉昆、王辉宏、王 瑄、王大开、卞 宇、徐 勇 张 灯、马 静、胡传昶、陈建华、黄剑锋、赵 炜 富 丽、胡 勇、刘 晖、江经纬、张传奇、贾徐晨 熊 军、任 密、张霄剑20三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究2、工作分工工程管理部：（1）整体工作统筹协调；（2）建安成本控制指标（V1.0）版指令性文件编制，包括指标定义、计算公式、计算范围、控制时点和流程；（3）统计典型项目现状指标；（4）钢筋、混凝土含量专题研究。设计管理部：（1）确定典型

14、项目清单，协调各大区提供图纸电子版；（2）整合各大区标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；（3）专人跟踪各大区的专题研究。21三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究222、工作分工辽宁省公司：城市改善、郊区改善标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；北京大区：城市品质（北方）、城郊品质（北方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；江苏省公司：城郊品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；上海大区：城市品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；武汉大区：地下室层高、地下车位平均面积专题研究。成都大区：城市改善、城郊改善（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；深圳大区：万象高端标准层层高

15、、窗地比、墙地比专题研究；三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究23三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究3、工作节点日期3月4月5月1516203111723311781921工作关键节点准备启动视频讨论3.5成都中期研讨修改完善3.20深圳视频讨论终期研讨修改完善4.23厦门报管理层正式下发天津宣贯5.7下发北京宣贯选取原则：l客户不敏感l离散度大l影响成本大l易控制l好执行244、为什么V1.0版选这9项指标？序号指标名称代码设计阶段适用范围方案扩初施工图产品线物业类型1标准层层高K1城市品质城郊品质城市改善郊区改善超高层高层2窗地比K23墙地比K34地下车库层高K4城市品质城郊品质

16、城市改善郊区改善地下室5地下车位平均面积K56地上单体钢筋含量K6所有产品线多层小高层高层超高层地下室7地上单体混凝土含量K78独立地下室钢筋含量K89独立地下室混凝土含量K9三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究25标准层层高地下车位平均面积地下室层高标准层混凝土含量标准层钢筋含量标准层窗地比标准层墙地比地下室混凝土含量地下室钢筋含量九项技术指标成本敏感性排序三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标定义：1、成本计量面积（S）：结构楼板覆盖面积，包含凸窗、空调板的水平投影面积2、标准层：建筑单体中建筑平面布置相同的楼层3、标准层层高（K1）：标准层楼板面到上层楼板面的垂直高度4、窗地比

17、（K2）：外门窗展开面积与成本计量面积之比5、墙地比（K3）：外立面展开面积与成本计量面积之比6、地下车库层高（K4）：地下车库一层层高：楼地面建筑完成面与顶板结构板面之间的垂直高度；其它地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度7、地下车位平均面积（K5）：地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值8、地上单体钢筋含量地上单体钢筋含量指地上单体钢筋总量与地上单体成本计量面积之比9、地上单体混凝土含量（K7）：地上单体混凝土总量与地上单体成本计量面积之比10、独立地下室钢筋含量（K8）：独立地下室钢筋总量与独立地下室面积之比11、独立地下室混凝土含量（K9）：指独立地下室混凝土总量与独立地下室面

18、积之比26三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究27指标区间：3.05-3.6 m/2.8-3.05 成本区间：854-1008元/m2离 散 度：1.18 倍/1.09倍占标准层建安成本：34-40%(标准层高每增加100mm，约增加成本28元/m2)离散主要原因分析：1、容积率2、建筑覆盖率3、航空限高4、产品线m(1)标准层层高指标现状2.72.82.93.03.13.23.33.43.53.63.7万象高端城市品质三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究28(2)标准层窗地比0.140.160.180.200.220.240.260.280.300.32指标现状指标区间：0.16-0

19、.32成本区间：88-176元/m2离 散 度：2.0 倍占标准层建安成本：4-7%(按100 m2户型测算，窗每增加1平米，则增加成本0.5元/m2)离散主要原因分析：1、地域差异2、户型组合3、体型系数4、层高5、产品线三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究290.91.01.11.21.31.41.51.61.71.81.92.02.1(3)标准层墙地比指标现状指标区间：0.95-2.3成本区间：475-1150元/m2离 散 度：2.4 倍占标准层建安成本：20-25%(按100 m2户型测算，外墙每增加1平米，则增加成本5元/m2)离散主要原因分析：1、户型组合2、赠送面积3、层高

20、4、体型系数5、产品线三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究(4)地下车库层高30三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究33.23.43.63.844.24.44.6层高一层（M）指标区间：3.5-4.5 m离 散 度：1.28 倍(地下室层高每增加100mm，约增加地下室成本32元/m2)离散主要原因分析：1、覆土厚度2、地质情况3、机电管线指标现状31303438424650545862(5)地下车位平均面积指标现状指标区间：33-58（m2/个)离 散 度：1.76 倍单个车位成本区间：11-19万元（地下车位销售价需要超过15.68万/个才能保证净利润为10%，统计显示目前21个项

21、目售价超过15万元的只有7个）离散主要原因分析：1、车位配比2、停车方式、出入口设置3、人防面积、设备用房面积4、地下室平面规整度5、地下室层数三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究32354045505560657075指标区间：40-70 Kg/m2 成本区间：240-420元/m2离 散 度：1.75 倍占标准层建安成本:10-18%(标准层增加1kg/m2，约增加成本6元/m2)离散主要原因分析：1、风压2、抗震等级3、体型（平面、高宽比）4、层数、层高5、结构形式Kg/m2(6)标准层钢筋含量指标现状三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究330.340.360.380.400.4

22、20.440.460.48指标区间：0.35-0.47 m3/m2 成本区间：245-329元/m2(含模板）离 散 度：1.34 倍占标准层建安成本:10-14%(标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或楼板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)离散主要原因分析：1、风压2、抗震等级3、体型（平面、高宽比）4、层数、层高5、结构形式(7)标准层砼含量指标现状m3/m2三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究347090110130150170190210指标区间：74-200 (kg/m2)成本区间：450-1200元/m2离 散 度：2.7 倍占独立地下室建安：14-37%

23、(钢筋增加1kg/m2，增加地下室成本6元/m2)离散主要原因分析：1、场地类别、地下水位2、抗震等级、人防等级3、基础型式、覆土厚度4、层数、层高(8)地下室钢筋含量指标现状Kg/m2三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究350.700.800.901.001.101.201.301.401.501.601.701.80指标区间：0.75-2.00 (m3/m2)成本区间：525-1400元/m2(含模板）离 散 度：2.7 倍占独立地下室建安：16-44%(标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或楼板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)离散主要原因分析：1、抗震等级2、

24、地震烈度3、地下水位(9)地下室混凝土含量指标现状m3/m2三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究5、研究对象的选取建筑单体：在设计管理部发布的7个产品线基础上，将城市品质产品线拆分为南、北两条线，共计分为8条产品线，本次研究选取了7个大区的34个项目的82个单体作为研究对象，分别研究其层高、窗地比、墙地比指标，由6个大区分别承担。地下车库：本次收集10个大区的37个地下车库作为研究对象，研究其层高、地下车库平均车位面积，由武汉大区负责承担，上海大区参与；结构含量：钢筋、砼含量专题以理论研究为主，理论计算数据与现状统计数据对比分析，由工程管理部和设计管理部共同完成。36三.住宅建安成本限额设

25、计指标V1.0研究371）分册一：标准层层高、窗地比、墙地比6、指标研究路径三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究产品线数据统计北京橡树湾C1区1#北京橡树湾C1区2#唐山橡树湾3#上海中央公园2#上海中央公园3#上海中央公园4#常州国际社区A-1 7#常州国际社区D-1 18#常州国际社区G地块3#泰州国际社区D-2 6#盐城橡树湾1#盐城橡树湾6#沈阳凯旋门2#沈阳凯旋门3#沈阳凯旋门14#淄博中央公园1#淄博中央公园2#淄博中央公园4#宁波北仑凯旋门1期22#余姚中央公园1期4#余姚中央公园1期6#慈溪中央公园3期38#慈溪中央公园3期32#慈溪中央公园3期35#宁波北仑凯旋门1期20

26、#余姚中央公园1期8#武汉凤凰城2期8#武汉橡树湾1期A-1#武汉橡树湾1期A-2#武汉中央公园3期B-2#大连海中国3期4#长春橡树湾1期A5#长春橡树湾1期A9#长春橡树湾1期A1#大连海中国3期6#秦皇岛橡树湾3#秦皇岛橡树湾1#天津中央公园沈阳置地广场A#大连置地广场1期1#大连置地广场1期3#大连置地广场1期10#大连置地广场1期11#成都凤凰城3期7#成都凤凰城3期8#成都二十四城3期1#重庆中央公园1期4#成都二十四城2期12#重庆中央公园1期6#成都凤凰城3期2#重庆中央公园1期7#成都二十四城3期3#成都二十四城2期9#成都二十四城2期17#合肥紫云府2#合肥紫云府8#合肥紫

27、云府9#长沙凤凰城2期10#长沙凤凰城2期17#长沙凤凰城2期6#城郊品质（北方）城郊品质（南方）城市品质（北方）城市品质（南方）郊区改善（北方）城市改善（北方）城市改善（南方）00.20.40.60.811.21.41.61.8方案阶段墙地比施工图阶段墙地比方案阶段窗地比施工图阶段窗地比对各大区上报的单体层高、标准层窗地比、墙地比等数据进行汇总统计，发现：各产品线数据存在一定的离散度方案阶段与施工图阶段窗、墙地比离散度分析0.180.210.210.220.180.190.170.170.170.20.170.180.180.120.210.220.180.190.170.170.170.2

28、0.170.180.6900000000000010.7200000000000010.7200000000000010.8400000000000010.880.9700000000000010.9400000000000010.9500000000000010.9500000000000010.991.081.080.981.021.021.131.191.311.331.351.351.411.461.53方案阶段标准层窗地比施工图阶段标准层窗地比方案阶段标准层墙地比施工图阶段单体墙地比慈溪中央公园3期38#慈溪中央公园3期35#慈溪中央公园3期32#武汉凤凰城2期8#武汉中央公园3期B

29、-2#武汉橡树湾1期A-2#余姚中央公园1期8#余姚中央公园1期4#余姚中央公园1期6#宁波北仑凯旋门1期22#武汉橡树湾1期A-1#宁波北仑凯旋门1期20#00.20.40.60.811.21.41.61.8城市品质（南方）因方案阶段的门窗尺寸同施工图阶段相差无几窗地比在施工图阶段与方案阶段基本一致。因方案阶段与施工图阶段的面积统计口径不同，施工图阶段外墙展开面面积增大，导致墙地比增大；墙地比在施工图阶段大于方案阶段。方案阶段与施工图阶段墙地比离散度分析1.080.9700000000000011.080.990.9500000000000010.9500000000000010.94000

30、00000000010.8400000000000010.7200000000000010.7200000000000010.880.6900000000000011.461.311.531.411.351.351.331.131.021.021.190.981.171.251.361.41.471.471.471.492.092.092.192.56方案阶段标准层墙地比施工图阶段标准层墙地比户均面积（1%，方便表示）武汉橡树湾1期A-1#武汉橡树湾1期A-2#宁波北仑凯旋门1期20#宁波北仑凯旋门1期22#余姚中央公园1期4#余姚中央公园1期6#余姚中央公园1期8#武汉凤凰城2期8#慈溪中央

31、公园3期32#慈溪中央公园3期35#武汉中央公园3期B-2#慈溪中央公园3期38#00.511.522.53城市品质（南方）方案和施工图阶段墙地比与户均面积呈反比趋势。原因分析：小户型产品因房间面积较小，但又有采光通风要求，外墙轮廓较大，曲折复杂，故户均面积小的单体，墙地比较大。成都二十四城2期17#成都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都二十四城2期12#成都二十四城2期9#盐城橡树湾6#重庆中央公园1期6#秦皇岛橡树湾1#成都凤凰城3期8#成都凤凰城3期7#合肥紫云府2#大连置地广场1期1#大连海中国3期4#常州国际社区A-1 7#长沙凤凰城2期6#盐城橡树湾1#大连置地广场1期3#大

32、连海中国3期6#秦皇岛橡树湾3#长春橡树湾1期A1#长春橡树湾1期A5#常州国际社区G地块3#重庆中央公园1期4#武汉橡树湾1期A-1#大连置地广场1期10#重庆中央公园1期7#长沙凤凰城2期10#北京橡树湾C1区1#武汉橡树湾1期A-2#上海中央公园3#长沙凤凰城2期17#长春橡树湾1期A9#宁波北仑凯旋门1期20#宁波北仑凯旋门1期22#余姚中央公园1期8#余姚中央公园1期4#余姚中央公园1期6#武汉凤凰城2期8#北京橡树湾C1区2#上海中央公园4#慈溪中央公园3期32#慈溪中央公园3期35#武汉中央公园3期B-2#慈溪中央公园3期38#城市改善（南方）城郊品质（南方）城市改善（南方）郊区

33、改善（北方）城市改善（南方）城市改善（北方）郊区改善（北方）城郊品质（南方）城市改善（南方）城郊品质（南方）城市改善（北方）郊区改善（北方）城郊品质（南方）城市改善（南方）城市品质（南方）城市改善（北方）城市改善（南方）城郊品质（北方）城市品质（南方）城郊品质（南方）城市改善（南方）郊区改善（北方）城市品质（南方）城郊品质（北方）城郊品质（南方）城市品质（南方）00.511.522.53方案阶段墙地比施工图阶段墙地比户均面积（1%）研究发现：墙地比与产品线关联度不大，同户均面积户均面积关系较为明显，故本次结论数据以户均面积作为划分墙地比的依据41墙地比同户均面积的趋势分析新古典新古典新古典新古

34、典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典新古典学院学院学院ART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECOART-DECO法式法式法式法式法式法式法式法式法式简约法式简约法式简约现代城郊品质（南方）城市改善（南方）城市改善（北方）郊区改善（北方）城市改善（北方）郊区改善（北方）城市改善（北方）城郊品质（南

35、方）郊区改善（北方）城市品质（南方）城郊品质（南方）城市品质（南方）城郊品质（北方）城市改善（南方）城市品质（南方）城市改善（南方）城市品质（南方）城市改善（南方）城市品质（南方）城市改善（南方）城市品质（南方）城郊品质（南方）郊区改善（北方）城郊品质（南方）郊区改善（北方）城郊品质（南方）城市品质（北方）城市改善（北方）上海中央公园2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#合肥紫云府2#大连置地广场1期1#大连海中国3期4#大连置地广场1期11#大连置地广场1期3#大连海中国3期6#长春橡树湾1期A1#长春橡树湾1期A5#大连置地广场1期10#上海中央公园3#长春橡树湾1期A9#宁波北仑凯旋门1期20

36、#宁波北仑凯旋门1期22#余姚中央公园1期8#余姚中央公园1期4#余姚中央公园1期6#上海中央公园4#慈溪中央公园3期32#慈溪中央公园3期35#慈溪中央公园3期38#唐山橡树湾3#北京橡树湾C1区1#北京橡树湾C1区2#成都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都二十四城2期17#成都二十四城2期12#成都二十四城2期9#重庆中央公园1期6#成都凤凰城3期8#成都凤凰城3期7#长沙凤凰城2期6#重庆中央公园1期4#武汉橡树湾1期A-1#重庆中央公园1期7#长沙凤凰城2期10#武汉橡树湾1期A-2#长沙凤凰城2期17#武汉凤凰城2期8#成都凤凰城3期2#武汉中央公园3期B-2#盐城橡树湾6#秦

37、皇岛橡树湾1#常州国际社区A-1 7#盐城橡树湾1#秦皇岛橡树湾3#常州国际社区G地块3#泰州国际社区D-2 6#常州国际社区D-1 18#淄博中央公园4#淄博中央公园1#淄博中央公园2#沈阳置地广场A#1.4240.8950.9431.0881.1601.4951.0271.2291.1701.3511.4751.1491.4241.3671.4171.4241.4151.421 1.4211.414 1.417 1.417 1.4201.1501.2411.2731.1731.1271.1201.1471.1271.1441.1851.2211.0911.1551.3521.1291.12

38、01.3511.0951.3451.1421.3521.1871.0671.186 1.1861.1421.1741.0851.1751.0191.0411.0761.0901.3261.2241.1951.1521.057施工图墙地比修正系数修正系数加权值新古典学院ART-DECO法式法式简约现代42墙地比施工图修正系数同立面形式关系分析采用窗宽比校核窗地比常州国际社区D-1 18#常州国际社区G地块3#泰州国际社区D-2 6#盐城橡树湾1#盐城橡树湾6#上海中央公园2#上海中央公园3#上海中央公园4#沈阳凯旋门2#沈阳凯旋门3#沈阳凯旋门14#淄博中央公园1#淄博中央公园2#淄博中央公园4

39、#宁波北仑凯旋门1期20#宁波北仑凯旋门1期22#余姚中央公园1期4#余姚中央公园1期6#余姚中央公园1期8#慈溪中央公园3期32#慈溪中央公园3期35#慈溪中央公园3期38#武汉凤凰城2期8#武汉橡树湾1期A-1#武汉橡树湾1期A-2#武汉中央公园3期B-2#大连海中国3期4#大连海中国3期6#沈阳橡树湾2.1期1#沈阳橡树湾2.1期2#沈阳橡树湾2.1期9#长春橡树湾1期A1#长春橡树湾1期A5#长春橡树湾1期A9#秦皇岛橡树湾3#秦皇岛橡树湾1#沈阳置地广场A#大连置地广场1期1#大连置地广场1期3#大连置地广场1期10#大连置地广场1期11#成都二十四城2期9#成都二十四城2期12#成

40、都二十四城2期17#成都二十四城3期1#成都二十四城3期3#成都凤凰城3期2#成都凤凰城3期7#成都凤凰城3期8#重庆中央公园1期4#重庆中央公园1期6#重庆中央公园1期7#合肥紫云府2#合肥紫云府8#合肥紫云府9#长沙凤凰城2期6#长沙凤凰城2期10#长沙凤凰城2期17#城郊品质（南方）城市品质（北方）城市品质（南方）郊区改善（北方）城市改善（北方）城市改善（南方）00.10.20.30.40.50.60.70.8方案阶段窗地比施工图阶段窗地比窗宽比窗地比同产品线无较大关联，同在一定范围内窗宽比同窗地比呈正向关系南北方城市窗地比对比123456789101112131415161718190

41、.180.180.1750.180.170.170.170.180.170.180.1730.1790.1730.1670.1750.180.1870.1780.180.1480.1510.1610.1560.1570.1520.150.140.1670.180.1710.160.1680.160.1740.160.160.160.16南方城市施工图阶段窗地比北方城市施工图阶段窗地比图中可以看出，北方城市窗地比小于南方城市窗地比加权分析对于各大区典型项目的窗地比，我们通过进行加权计算的方法得到如下结果：南方城市施工图阶段窗地比北方城市施工图阶段窗地比0.180.1480.180.1510.17

42、50.1610.180.1560.170.1570.170.1520.170.150.180.140.170.1670.180.180.1730.1710.1790.160.1730.1680.1670.160.1750.1740.180.160.1870.160.1780.160.180.16南方城市窗地比加权值北方城市窗地比加权值0.1760.159理论上，窗地比应同立面风格有关，但本次研究并未发现此关联研究结论户均面积与墙地比：户均面积对墙地比的影响较为直接，除北连廊产品外,面积小的产品，墙地比数值大；方案阶段墙地比与立面风格：因方案阶段对外饰面的细化程度不足，故不产生较大影响；施工图阶

43、段墙地比与立面风格：由于建筑风格的差异，立面的深化设计，导致施工图阶段的墙地比与方案阶段的墙地比差异较大；墙地比施工图修正系数：同一立面风格下，方案阶段墙地比至施工图阶段墙地比的修正系数与立面的复杂程度呈正向关系；窗地比与窗宽比：引入窗宽比作为校验窗地比的依据,窗宽比同窗地比呈正向变化关系。472）分册二：地下车库层高、车位平均面积6、指标研究路径三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究关键指标及其影响要素梳理控制成本满足需求地下车库的基本特征1、使用频率高但持续时间短：客户停留驻足的时间较短，使用时间段相对集中。2、客户关注度：客户通常会关注配置停车位的数量及停车距离，对地库本身的关注度大大

44、弱于地上建筑和景观，地下车库建设应以满足功能需求为出发点。3、成本投入大：地库在前期建设和后期运营中成本投入均比较大，成本控制、提升利用率是工作的重点。普遍面临的现实1、项目高容积率、高车位配比趋势明显。地下车库面积越来越大，导致地库在总成本投入中占比趋大。2、销售周期长，沉淀货值大，占压资金时间长。3、以个为计价单位，同一城市区域不同项目的车位价格差异不大。4、目前华润置地大多数项目的车位不盈利。其他重要指标和要素按项目具体研究设计1、地面停车占比2、地库整体埋深3、对周边市政道路高差的处理4、层数：单层/两层（地下水位、支护、人防等因素）5、人防规模类别6、增值服务车库7、机械车位（预留）

45、8、塔楼平面范围内的利用 地库内灰色地带利用（如子母车位的设置）9、单层周长面积比、车道长度车位比10、基础和底板结构11、产品建造及饰面标准12、对物业运营费用的影响（照明及控制、天然采光、通风、排烟设计）。关键指标及其影响要素梳理后退式垂直停车（为主），平行、斜列为辅 标准2400*5300，非标车位 柱网尺寸车位尺寸 人防单边车道、尽端车道及车位占比 车道形式 停车形式 非标准车位 大车位占比，政府是否认可：子母及微型车位车库规整度（单层周长面积比）机械式停车（暂不考虑）地库与塔楼间难停车空间占比地下车位平均面积研究框架规模、类别、占比规模，位置以标准车位为基准，再考虑非标车位、人防、共

46、用机房等对指标的影响先统计后研究地下车位平均面积共用机房大柱网、横大、纵大、小柱网地下室层高研究框架 顶板结构形式柱网尺寸荷载 覆土厚度（种植、管线、冻土）消防车道，登高场地 结构高度 机电高度 净空高度风管消防水、桥架及其它 机械排烟（可以和机械通风合用）机械通风（诱导通风、自然通风不占层高）不同家用车尺寸本身对层高影响小室内最小净高要求地下车库层高 底板及基础地面建筑构造结构/建筑找坡层/防排水方式人防等级先统计后研究结论：无梁楼盖形式比梁板式形式顶板降低结构高度350-450mm，建筑抗震设计规范(GB 50011-2010)对于地下建筑的顶板，推荐使用梁板结构，无梁楼盖形式比梁板式形式

47、土建成本相差不大，地库通常无梁楼盖比梁板式成本略低；采用小柱网比大柱网可减小梁高250mm，无梁楼盖板厚减少约150mm。小柱网比大柱网车库的单个车位成本节约5%-10%（已计柱网尺寸对车位面积影响约2.5%）；覆土厚度应严格控制，南方地区不大于1.2 m，北方地区不大于1.5 m，东北地区和其它特殊项目，如覆土厚度确需超过1.5m时，应按计算确定B1层层高，必要时采用部分轻质材料换填。覆土厚度每300mm，对梁板式结构梁高的影响为100mm，对无梁楼盖结构高度的影响为50mm.人防对梁板式结构高度影响为150mm,对无梁楼盖结构高度影响为50mm（无梁楼盖板厚一般不可小于250mm)。常规梁

48、板式：机电占净空高度600mm（梁下）；无梁式：机电占净空高度 800mm（板下）无风管较有风管机电占净空少约300mm。结合规范要求和项目要求确定净高，常规地下车库室内最小净高为2.2m。52指标落地的管理措施严格按照对标指引要求进行指标的设计管理，将管理前置。实行全过程管理，把控地下室设计的时间节点，在方案阶段必须同步进行地下室设计的技术措施落实，不应留在施工图阶段考虑。在方案、扩初阶段线，整合相关资源，就场地消防、竖向、室外管线、景观、机电专业与建筑结构在进度和技术上做好协调，避免地库设计的输入有重大漏项。在项目早期对人防制定专项工作策略，首先争取相对低的等级和规模，再进行自建和缴费的经

49、济性比较。如需要设置人防地库，应考虑设置在项目的哪个分期阶段，是否做二层地库，统一进行经济技术比较。人防如需要专业设计院另行设计，应尽早介入，工作前置。设计合同中明确限额设计要求，并对作为对设计院评价奖罚的重要依据。设计过程中，向设计院灌输成本控制的意识，以尊重平等的态度多沟通协调，让设计院认可甲方的工作理念和经济技术指标要求，采取合理的技术设计来满足技术指标要求，达到成本控制的目的，必要时引入竞争与行业内优秀企业对标，及时掌握新技术好做法，调整修正指标限值标准，促进设计精细化。指标落地的技术措施综合措施n根据项目具体情况（包括车位盈利状况和政府要求）合理确定项目停车率和地面停车占比。争取微型

50、车位、子母车位可计算规划要求的指标。2、人防规模类别n尽量降低人防面积规模和类别，争取为常6级，尽量多做人防物资库，并进行自建和缴费的经济性比较。3、鼓励对塔楼地下室进行功能利用和价值挖掘n技术条件允许前提下应少设；n设置为非机动车库、机动车位；n设置为规定允许的机房、必要的管理用房；n设置为储藏室、下复式住宅。1、规划指标管理指标落地的技术措施综合措施5、其它：除管理和控制影响层高和停车效率的因素外，还应在建筑、结构、机电方面进行精细设计。如根据项目特点确定建造和饰面标准，结构基础和底板设计阶段进行经济技术比较，自然采光通风减少后期物业运营成本等。4、地库整体抬升顶板地板结构找坡-解决用地周