物业承接查验和移交工作指引(物业).docx

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1、最好的沉淀整理GI-G03-01 物业承接查验和移交工作指引1 目的明确物业承接查验的具体方法、要求，确保物业的承接、查验得到有效控制。2 范围适用于区域/分公司、前期物业管理服务中心新项目或接管项目的物业承接查验工作。3 职责部门职责备注职能业务主管部门配合开发建设单位完成相关配套建设和问题的整改工作前期负责按要求和标准进行验收，并建立书面验收档案负责物业管理服务中心对建筑建设相关图纸、资料等进行接管4 定义4.1 物业承接查验：是指承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。4.2 质量缺陷：共用

2、部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的不合格项。5 内容与要求5.1 查验原则5.1.1 新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交；5.1.2 开发建设单位与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付；5.1.3 由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，至

3、少在集中交付15个工作日前完成承接查验工作， 在物业正式交付前完成整改和移交工作；5.1.4 开发建设单位与物业公司根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。重大安全隐患的质量缺陷，必须在移交给物业公司前完成整改，对经开发建设单位和物业公司共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中约定整改第 16 页 共 16 页完成时间；5.1.5 如果出现以下情况之一的，物业公司有权拒绝接管，并书面上报物业集团：5.1.5.1 交付使用前不进行物业承接查验工作；5.1.5.2 工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；5.1.5.3 存在有部分功能性设备设施整体

4、不进行承接查验工作；5.1.5.4 在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的质量缺陷。5.2 承接查验内容5.2.1 物业资料：包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等规划资料； 土地使用权出让证明、房屋产权清册等产权资料；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，工程竣工验收备案证明等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件等；5.2.2 共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊

5、、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；5.2.3 共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防系统、智能化系统、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；5.2.4 共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理用房等。5.3 承接查验准备工作5.3.1 成立承接查验小组（小组成员由开发建设单位、施工单位和物业公司相关人员组成）；5.3.2 查验工具及文本资料的准备；5.3.3 掌握验收规范及标准

6、；5.3.4 查验人员的培训；5.3.5 组织模拟验收；5.3.6 提前介入竣工验收。5.4 承接查验程序5.4.1 查验小组制定承接查验计划，明确查验时间、查验人员、人员培训、查验工作程序、相关注意事项等；5.4.2 编制物业资料移交明细，在现场查验前与开发建设单位进行移交，对欠缺资料应承诺补交时间，资料移交齐全后双方签字并盖章；5.4.3 根据承接查验标准进行现场查验，填写物业承接查验记录表，对存在的问题明确整改完成时间，双方签字确认；5.4.4 查验小组负责跟进质量缺陷的整改，确保在约定的时限内整改完毕并复验合格；5.4.5 根据物业共用部位及设施设备移交清单、物业移交确认表进行核查，核

7、查无误后三方签字并盖章；5.4.6 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度分期承接查验，在最后一期物业承接查验后填写物业移交确认表，核查无误后三方签字并盖章；5.4.7 自物业交接后 30 日内，持相关文件资料向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手续，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。5.5 移交标准5.5.1 资料清单分类资料名称移交时间1）建筑工程规划验收合格证明；2） 防火审核意见书、消防验收合格证明；3） 排水许可证、排水设施验收合格证明；竣工验收4）环保达标验收合格证明；资料5）电梯（扶梯）合格证明和准用文件； 6）民防工程竣工验收合格证明；7） 燃气工程竣工验收合格证明；8

8、） 隐蔽工程等竣工验收合格证明。1）建设用地规划许可证； 规划及施 2）建设工程规划许可证； 工管理资 3）施工许可证；料 4）建筑物命名、更名审批资料； 5）用水、用电、用气指标批文。1) 土地使用权出让证明； 产权资料2) 地界界桩放点报告；3) 物业服务用房、业委会用房、会所等配套设施产权清册。1) 小区规划图、小区竣工总平面图； 2）单体建筑、结构、设备、附属配套设施竣工图； 3）电气、给排水竣工图；入住前入住后 30 天内入住后 30 天内技术图纸资料4） 室外地下管网竣工图；5） 道路、停车场竣工图；6） 绿化平面图、竣工图；7） 单体工程竣工验收备案证明；8） 弱电系统图、平面图

9、、竣工图；9） 消防系统图、平面图、竣工图入住后 30 天内技术记录资料设备技术资料10） 各户型平面图、水电线路图。1） 设备订货合同、合格证、使用说明书、检验报告；2） 所有设施设备安装、测试、验收记录；3） 地质勘探报告，沉降观察记录；4） 图纸会审记录；5） 线路及电力电缆试验记录、电缆铺设记录；6） 发电机、电动机检查试运转记录；7） 电气设备试验调整记录；8） 电气设备绝缘检查；入住后 309） 电气设备送电验收记录；天内10） 防雷接地电阻检测记录；11） 防雷引下线焊接记录；12） 水、卫生器具检验合格证；13） 通风机风量测量调整记录；14） 空调器性能测定调整记录；15）

10、房屋测绘验收资料；16） 房屋验收记录；17） 土壤及水质化验报告。1) 电梯电梯厂家提供的资料：装箱单、产品出厂合格证、机房井道布置图、安装说明书、使用维护说明书（含润滑汇总表、电梯功能表和符号及代号说明）、动力电路和安全电路的电气原理图、紧急救援和紧急电动运行(如果有)说明、安全部件：门锁装置、限速器、安全钳、及缓冲器型式试验报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本安装单位提供的资料：电梯安装工程施工技术资料、安装过程中事故记录与处理报告（如有）、变更设计的证明文件（如有）、自检记录、检验报告及（电梯合格后）检验合格证、电梯锁梯钥匙、轿内小门钥匙、厅门、三角钥匙、控制柜钥匙

11、每梯至少各 2 把入住后 302) 变压器天内维护使用说明书出厂技术参数 检测试验记录3) 环网柜维护使用说明书专用操作工具4) 低压配电柜断路器维修、使用、安装说明书电容控制器使用、维护说明书 高、低压配柜系统图进线柜、联络柜、市发电切换原理图低压配电柜电气竣工图 低压配电线路竣工图 电缆铺设记录 线路及电力电缆试验记录 专用操作工具5) 发电机组 发电机、电动机检查试运转记录 维修使用说明书 柴油机（中文版本）技术参数说明书 发电机技术参数说明书 发电机试车验收合格证 专用操作工具 环保验收合格证6) 给排水系统 生活泵控制原理图、PLC、变频器、显示屏维护使用说明书 各类泵出厂合格证 各

12、类阀门维修使用说明书 生活饮用水检测报告、合格证或二次供水卫生许可证明7) 消防系统 消防主机、联动柜、气体灭火控制器使用说明书（包括主机操作、修正密码） 消防报警地址码清单 湿式报警阀维护使用说明书 消防泵、喷淋泵控制柜电气原理图 消防报警系统图8) 安防系统 门口机、门禁、倒闸、监控中心各设备维护9）使用说明书 居家安防编程使用说明书 弱电防雷测试报告 安防系统图 产品质量检验合格证书 安防子系统的重要监控设备需具备国家 CCC 认证 弱电系统施工10）防雷系统 防雷接地电阻检测记录 防雷引下线焊接记录11）中央空调 系统设计方案 竣工图纸资料 使用说明书 各项试验数据 进场验收报告和隐蔽

13、工程验收报告等书面文档资料1) 所有设施设备产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告）、随机专用工具及清单、随机钥匙及设备房钥匙；2) 所有设施设备安装、测试、验收记录；入住后 30其它资料3) 所有设施设备质保期内作业计划、质保期限及内容和其它服务天内承诺；4) 所有设施设备供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。业主档案资料入住前5.5.2 共用部位、设施名称标准1) 屋面地坪找坡准确，屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝，屋面细石混凝土保护层无起砂现象；2) 天沟部位及排水口周边防水卷材铺贴密实，天沟排水通畅，整个屋面 24 小时蓄水无渗漏，无明显积水；屋面外立面内墙面3)

14、瓦屋面瓦片粘结牢固、排列应整齐、平直，搭接合理，接缝严密，无残缺；4) 屋面排水口有排水篦子；5) 屋面突出物安装牢固，有避雷防护；6) 上人屋面临空处的栏标杆净高，六层及六层以下不低于 1.05m，七层及七层以上不应低于 1.10m，栏杆离地面或屋面 0.10m 高度内不应留空；7) 上人屋面的排气道口离屋面高度不低于 2.0m。1) 表面干净无污染，无明显射影和波纹，面砖铺贴平整、横平竖直无空鼓，面砖间隙均匀、勾缝密实；2) 外墙涂料粉刷无漏刷、无色差，外墙不渗水。墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角顺直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角顺直；涂 料均匀，无色差，无接痕，无污染

15、，收头清爽。墙面平整，斜板表面平整。首层大堂、 地砖、墙砖铺贴平整无空鼓、破裂，拼花图案清晰，色泽一致，无缺棱掉角，砖各楼层、电缝均匀顺直。电梯口地砖应有一定坡度坡向走道，防止电梯厅进水。梯厅1) 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，无缺棱掉角，砖缝均匀顺直；2) 楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线； 人行楼梯、 3) 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整；走道、栏杆4) 栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，栏杆高度、间隙符合设计规范。有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造；5) 铁质栏杆接口焊接严密，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。公共阳台除符合楼

16、地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，不漏水。1) 信报箱格口门和箱内格口单元上应标有醒目、整齐，与楼室门号相对应的编号，编号应有规律；2) 安装于室外无防雨设施的场所的开口信报箱应有防雨装置； 信报箱3) 室外安装的信报箱应设置防雷接地装置；4) 信报箱框架、顶板、底板、侧板、后板、隔板之间可采用焊接或其它方式连接，连接处应牢固、可靠，外表平整，无焊瘤、夹渣；5) 信报箱内外各处应平整光滑, 无开裂、划痕、毛刺和明显变形。门窗1) 门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；各类门行车道路2) 门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；3) 门窗框扇门窗表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉

17、毛现象；4) 门窗滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃无划伤、气泡；5) 硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶边缘整齐，光滑；6) 楼道窗高度距地面 0.9m 以上，低于 0.9m 需要设置防护栏。1) 门扇开启灵活，无自开、自关、回弹现象；2) 门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；3) 框的正、侧面垂直，允许偏差小于 3mm，框的对角线允许偏差小于 3mm；4) 框与扇，扇与扇搭接宽度为 1.5mm 至 2.5mm，高低差小于 2mm；5) 门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象；6)

18、 电表箱、水表井、管道井、水表箱、弱电箱等同类门使用通锁。1) 沥青路面：道路铺设符合设计及规范要求：表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象； 雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分， 不应大于 5mm；道路宽度允许偏差50mm；厚度允许偏差5mm；横坡允许偏差0.35%；表面平整度 2m 靠尺检查，允许偏差7mm；2) 混凝土路：混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm；混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝 20m 长度内不得大于 20mm，横缝在路面宽度内不得小于 10mm； 路面的平整度符合允许偏差，3m 直尺检查时

19、允许偏差小于 5mm；路面坡度符合设计允许偏差小于 0.15%，无积水现象；3) 路面适当位置设置减速带。1) 小区入口设置小区总平面图；2) 主出入口岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭门制作成推小区出入拉门；口3) 围合式苑落，在人行主要苑门设置公共信息栏，商业区域设置产品广告信息栏，信息栏选用不锈钢材料，能够防雨；4) 出入口安装监控设备。非机动车停车设施停车场1) 存放点设置合理的照明，应设置固定支持物，与小区的风格相区配；2) 地下室自行车集中停放点应设置电瓶车充电电源，电源需单独计量，照明采用声光控感应照明。1) 出入口读卡器处应设置在安全岛上（安全岛高度一般为 30c

20、m），其前侧安装地桩，防止车辆意外失控冲撞；2) 车辆行驶、停放、警示标识完备、清晰，车库入口处安装有限高杆；3) 按要求配备干粉灭火器，安全疏散出口指示灯完好，符合消防安全管理规定；4) 室内停车库照明多回路控制，宜采用节能灯源；5) 地下停车库配备清洁取水口，下设接水池，该位置墙面铺普通瓷片；6) 地下车库集水井配潜水泵（一用一备），宜设超高水位报警系统，可将报警信号连至指挥中心或其它易发现位置。给排水、消防管道或相关设施易被车碰撞的建议安装防撞装置；7) 地下车库出入口设防洪闸；8) 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂；9) 道闸系统供电使用双电源，并加 UPS 电源；娱乐设施10) 停

21、车场管理系统： 各出入口车场管理系统数据实行联网，数据实时备份，可供随时查询，停车管理系统功能检测应分别对入口、出口、系统主机的功能进行检测。 出/入口设备与系统主机的通讯是否正常、车辆探测器对出入车辆的探测灵敏度检测，抗干扰性能检测、自动栅栏升降功能检测，防砸车功能检测、读卡器功能检测，对无效卡的识别功能；对非接触 IC 卡读卡器还应检测读卡距离和灵敏度是否与设计指标相符 发卡(票)器功能检测，吐卡功能是否正常、入场日期、时间等记录是否正确 对具有图像识别功能的停车管理系统应分别检测出/入口车牌和车辆图像记录的清晰度、调用图像信息的符合情况 系统主机的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能的

22、检测停车场管理系统发卡、充值设备应安装在物业服务中心前台11) 在同一住宅小区或项目，车辆道闸系统采用同一品牌产品。1) 安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有必要的安全防护措施和使用说明；2) 儿童设施场地应设计为软质塑料地面并应配置使用说明的警示牌，与水景、采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离；3) 木制健身娱乐设施与地面接触部分（埋地的上下 300mm）需做防腐处理；4) 如有规划指标，健身设施按规划指标设置，应满足小区业户康乐活动所需（例如：羽毛球场、篮球场、乒乓球台等）。1) 垃圾中转站通风良好、面向小区内部分应封闭，开口应面向小区外部，排水通畅；垃圾中转2) 预留清洁

23、水源及电源插座；站3) 垃圾房应引入照明设施，保证正常作业所需要的照明；4) 垃圾房、污水处理站透气孔等臭味源位置尽量远离住宅；5) 适应项目所在地政府对垃圾处理要求。1) 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；检查井、化2) 检查井和化粪池进出水高度差不小于 5cm，立管与粪池之间的连接管道应有粪池足够坡度，并不应超过两个弯，井盖搁置稳妥并设置井圈；3) 排水管道坡向正确，检查井设置间隔符合规范要求。1) 设室外宣传栏，方便业户进出看到，具体位置可由物业提供参考方案；信息传递设施绿化2) 多层住宅单元楼道一层，中、高层一楼大堂配置室内信息栏；3) 中、高层建筑高档住宅大堂可考虑电子显示屏或

24、液晶屏显示；4) 配备小区导示系统，物业可提供参考方案；5) 各类信息传递栏、屏等安装于室外时要考虑防雨措施。1) 预留室外绿化取水口；2) 绿化用水可单独计量；3) 苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符；4) 苗木规格是否符合设计要求；5) 乔木保护措施得当，有护树架，铁质护树架与树木之间有柔性材料保护，无倒伏、摇动现象；6) 草坪无杂草，无枯黄、无病虫害, 覆盖率达到 95；7) 绿地整洁，表面平整，无裸露土面；8) 花卉种植地应无杂草、枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到 95%；9) 乔灌木的成活率达到 95%以上，珍贵树种和孤植树应保证成活；水景观配置空调位电缆休闲椅泳池岗亭1

25、0) 乔灌木要有标识（绿植名称、产地、属性）。1) 临靠水系的通道必须有防止跌落的措施；2) 设计在商铺周边的水景应有防跌落的措施；3) 小区内的自然河、湖及水深超过 90cm 的人工水景，岸边应配置救生圈或救生杆等救生器材；4) 岸边不应有陡坡、果树；观景平台及有跌落可能的位置必须有护栏；5) 水景水池如采用自来水作为补充水时，应采取防止回流污染的措施；6) 喷泉及水景用水应循环使用，循环系统的补充水量应根据蒸发、渗漏等损失确定；7) 水景观旁有警示标识。1) 预留住宅、商业空调室外机安装位置，空调位大小应符合实际需要；2) 采取集中排水，并确保连接口容易找到；3) 空调排水管要安装牢固、无

26、渗漏；4) 空调孔洞应内高外低，防止雨水倒灌到住户室内。1) 检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，相色正确，无机械损伤；2) 电缆标识清晰、齐全，有引至和接出及电缆规格型号等规范内容；3) 进入设备房、配电柜暂未使用的电缆孔需作临时封堵；4) 每条电缆必须全部放置电缆槽，无架空；5) 配电间电缆沟应具备排水地漏；6) 有积水的电缆沟应设置积水坑及潜水泵，积水坑和电缆沟的标高相差至少50cm 以上；7) 电缆沟内应无杂物，盖板齐全，室外电缆沟无积水；8) 检查有无未封堵空洞。1) 建筑围合内（全封闭住宅区域）配备适量休闲桌椅；2) 开放区域宜配置款式相对简单且牢固的金属桌椅或石桌椅

27、；3) 绿化带内尽量使用石质桌椅。1) 泳池须配备救生圈、救生杆及至少 2 个救生员观察椅及防滑不锈钢爬梯；2) 泳池照明充足，满足夜间游泳及安全救生需要；3) 更衣室与游泳池走道中间男、女均设有强制式浸脚消毒池（池长不小于 2m、宽 1 m、深 0.2m）及强制喷淋设备，其喷头喷出的水不能流入消毒池中；4) 泳池应可实行封闭式管理；5) 泳池台阶应采用防滑材料并安装不锈钢扶手；6) 泳池水质处理系统可正常投入使用以保证水质合格；7) 泳池周边地面为防滑地面；8) 配备人工吸尘工具；9) 泳池设备房通风良好，设集水坑及潜水泵，超高水位报警信号连至监控中心；10) 泳池回水口、进水口有格栅盖板防

28、护，建议使用不锈钢材料；11) 游泳池水底灯采用隔离变压器供电的安全电压，变压器外壳接地良好，并有漏电开关保护，漏电开关动作电流不应超过 15 毫安；12) 泳池区域需有监控设备。1) 车行和主要人行出入口配备适用岗亭；2) 岗亭配备双回路电源；公共照明3) 岗亭内配备空调（北方需有暖气）、办公台等。1) 地下停车库照明设计应考虑节能要求，合理划分车库照明区域，分区域控制， 控制方式为交叉多路、分级控制；2) 小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、泳池照明电源均须配备漏电保护器， 漏电动作电流不能超过 30mA；3) 小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插

29、座并可上锁管理；4) 消防楼道照明应采取声控、感应或触摸式控制，大堂设计装饰灯具分路控制；5) 高层电梯厅照明应考虑声控、感应或触摸式控制相结合的方式。5.5.3 共用设备名称1)标准发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖， 墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平、刷白；设备房环境配电房变压器配电柜、箱2) 各设备机房配备应急灯、灭火器及干湿温度计；3) 电系统设备房配置防鼠板及接地带；4) 高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏现象，无给排水管道穿行，所有设备房上方不应设置排水管、排污管、伸缩缝等。1) 有自动通风系统，干式

30、变压器有超温报警器、风机散热装置，机房温度不超过 40，湿度不能超过 80%；2) 配置配电系统模拟盘；3) 有防止靠近危险设备的警戒线（宽度约 10cm 的黄色地砖铺设），黄色警戒线内铺绝缘垫；4) 维修专用工具配置齐全；5) 设备房门上有相对应设备房标识；6) 地下配电室内需设置积水坑及强排措施。1) 检查铭牌数据符合设计要求；2) 检查通风及温控系统工作正常；3) 变压器运行电流、电压、温升、声音正常；4) 接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接，干式变压器的支架或外壳应接地；5) 新安装的变压器应进行 5 次空载全电压冲击合闸实验无异常情况；6) 变压器试验合格后，应空载

31、运行 24 小时；7) 变压器顶端不能安装任何吊坠物及灯具，变压器与配电柜安装在一个房间的应配置安全隔离防护栏。1) 配电箱盘面垂直，箱体高 50cm 以下，允许偏差 1.5mm，箱体高 50cm 以上， 允许偏差 3mm；2) 需在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图；3) 配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触严密；4) 室外配电箱接地良好，照明、插座须设置漏电保护措施；5) 强电插座与弱电插座之间需保持至少 300mm 的间距。发电机及机房1) 各系统在小区入伙前可正常投入使用；2) 机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备）

32、，如果发电机没有配备充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能；3) 机组安装基础做减振措施，在发电机房安装高效吸音板降低机房传出的噪音，发电机排烟管道做保温处理；4) 油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于 2 寸可直到地面的透气弯管，设置油位管；油箱设置液位管，各进出油口安装球阀。油箱有油位标识，可以清晰看到油位；5) 控制柜应设置市电断电测试按钮，送排风系统应设置断电延时装置；6) 发电机房要有足够的通风，一般发电机房的出风口面积是发电机散热器面积的 1.5 倍，机房的进风口面积是发电机散热器的 1.8 倍；7) 发电机组

33、要有工作接地，油箱和供油管道要有防静电接地措施；8) 如发电机设油烟水过滤系统，排水需连通排水管网至排水井，进水管须设手动阀及电磁阀；9) 手动开机试运行 15 分钟，观察发电机各项运行数据、声音及排气是否正常；10) 配备移动式消防灭火器材及发电机房专用灭火系统；11) 随机配备一套专用维修工具；12) 发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值应大于0.5M ；13) 模拟停电测试发电机是否能在规定时间内正常启动，并能联动送风 及水处理系统，恢复市电测试发电机能否运行三至五分钟自动停机；14) 检查机油、冷却水、燃油、空气滤清器安装坚固，机油油位、冷却水、蓄电池液位在正常位置；

34、15) 在部分地区冬季温度较低的环境，发电机冷却水应加注防冻液。1) 各类泵在小区入伙前可投入正常使用、进户水压保证最不利户型家用热水器能正常点火；2) 生活水箱加盖上锁，设水位指示管，可清晰看到水位；3) 水箱溢流口、通气孔设防虫网；4) 生活水箱设高、低水位报警，集水坑设高水位报警，信号连至小区控制中心；5) 给水管道上有功能及流向标识；6) 给水管道压力测试合格；7) 水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接，短管上方要有放气阀；给水系统 8) 水泵电机的控制柜与水泵机组隔离。控制柜柜底应高出地面 20cm 以上。泵房设置有匹配的排水沟、积水坑和排污泵，积水坑应安装高水位报警

35、并连到控制中心；9) 水泵变频控制系统应具备： PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅 该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位 根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限 根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间10) 设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位；11) 水泵房安装防潮灯具；消防控制室气瓶间火灾自动灭火控制系统12) 水池进水口配备不锈钢爬梯，水池液位控制阀与水池进水管出水口保持适当距离，防止因出水口波动较大引起浮球抖动致使阀门关不严；13) 水泵基座四周应设置排水沟；14) 水泵运转声音正常，电机三相电

36、流平衡，绝缘电阻不低于 0.5 兆欧；15) 水泵控制箱内开关、变频器工作正常，开关、元器件、进出电缆规格与图纸相符，且与控制电机相匹配。1) 地面采用防静电地板；2) 进行必要的装修、配备值班人员操作台、空调、灭火器、应急灯；3) 配备消防工具：防火服、防水强光手电筒，消防工具箱（内有：消防扳手、斧头、铁锹、消防桶、管钳、铁锤、铁錾、钢锯、撬棍、安全绳、保险绳、急救担架），防毒面具、警戒带、医疗箱及常用医药；4) 接管区域的智能化系统正常启用；5) 监控点可覆盖小区全部区域，无死角；6) 消防控制室设置可直接报警的外线电话；7) 消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层，且应采用耐火极限不低

37、于2.00h 的隔墙和 1.50h 的楼板与其它部位隔开，并应设直通室外的安全出口。1) 地面铺设光面地砖，有踢脚线，墙面及天花抹灰面平整，面层涂料均匀；2) 门锁完好，门外应有明显标识（气瓶间）；3) 配备手动释放手柄；4) 气瓶组：瓶体支架无生锈，压力表清晰，抄读方便。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌及气体释放操作流程；5) 气体灭火控制器工作正常，模拟报警测试控制器手动、自动控制功能；6) 气体灭火系统灭火剂储存容器及容器阀、单向阀、连接管、集流管、选择阀、安全泄放装置、阀驱动装置、喷嘴、信号反馈装置、检漏装置、减压装置等系统组件的设

38、置、安装施工质量及系统功能应符合现行国家标准GB 503702005气体灭火系统设计规范及GB 502632007气体灭火系统施工及验收规范的规定。1) 火灾探测器（包括手动报警按钮）和火灾报警控制器，应分别按实际安装数量，进行模拟火灾响应和故障报警实验。实验时每个功能应重复 12 次；2) 火灾事故广播应进行以下功能试验： 在消防控制室选层广播 共用的扬声器强行切换试验 备用广播机功能试验 消防通讯设备进行通话功能试验3) 采用消防电话测试电梯机房、配电室、发电机房、制冷机房、热力站、水泵房、风机房、楼层公共区域内的消防插孔电话与中控室的通讯功能；4) 火灾报警系统联动功能情况的测试：将火灾

39、报警系统设置为自动状态，按火灾联动报警设计要求，每个楼层选一处报警点，用吹烟测试仪测试烟感探测器，观察消防联动关系应正常，即：启动消防送/排风机，打开报警层的排烟风口，鸣响报警层及上下层的消防警铃和启动消防广播切断报警层及上下层的非消防电源，切断配电室内的非消防电源，切断天然气室的燃气阀门， 电梯迫降；5) 测试地下车库的温感探测器，每一控制模块最少测试一处报警点，观察消防消防栓系统喷淋系统联动关系应正常；6) 消防各回路标码清晰；7) 各现场探测点地址码应同编码表一致。1) 工作泵、备用泵转换运行 13 次，观察是否正常； 采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能 现场手动启动消防泵，检查水

40、泵运行应正常2) 消防控制室内操作启、停泵 13 次观察是否正常；3) 消火栓操作启泵按钮全部进行测试，测试过程中可按 5%10%抽样；4) 行消防泵的联动测试，其它只测试到联动模块即可；5) 对末端消火栓进行放水，观察消火栓稳压泵启动应正常；6) 消防管顶端安装有自动排气装置；7) 消防水泵出水管安装自动泄压防爆管装装置，且有水管阀门联通至水池，可带载试泵；8) 各分区消防箱内配套物品齐全（闸阀、水枪、水带等完好无损）。1) 工作泵、备用泵转换运行 13 次，观察是否正常；2) 消防控制室内操作启、停泵 13 次，观察是否正常；3) 进行末端放水试验，测试各功能是否正常；4) 在消防系统设置

41、为自动状态时，对喷淋水系统进行末端放水，观察稳压水泵应启动，同时采用测试消火栓稳压泵轮换启动功能；5) 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水系统末端和湿式报警器同时进行放水，检查喷淋水泵应正常启动；6) 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统进行末端放气试验，观察稳压气泵应正常启动；7) 在消防系统设置为自动状态时，对喷淋水干式系统区域内的感温探测器进行加温试验，观察快速排气阀应打开，当干式报警器压力开关报警后，喷淋水泵应正常启；8) 现场手动开关喷淋水支路总水管和雨淋阀上的信号蝶阀，消防控制室观察报警信号应正确；9) 现场手动启动雨淋泵，检查水泵运行应正常；10) 由消防控制室远程启动

42、雨淋水泵，检查水泵启动应正常；11) 在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统末端和湿式报警器同时进行放水，检查喷淋水泵应正常启动；12) 在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统区域内的感温探测器进行加温试验，观察喷淋水泵应正常启动。1) 电梯机房应设置通风、降温设备；2) 入伙前取得电梯准用证和年检合格证；3) 电梯电源必须使用双电源；4) 电梯电源应专用，机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开；5) 消防电梯应进行 12 次人工控制和自动控制功能查验，在消防态势下，应能消除轿内操作和轿外招呼信号，直返基站；电梯可视对讲6) 电梯机房、轿箱、底坑、轿顶、控制中心应安装电梯对讲，并具备

43、五方通话；7) 电梯内安装的闭路监控镜头，能够识别进入电梯人员的面孔及楼层号；8) 电梯随行电缆应配置摄像机专用的视频线；9) 电梯机房与顶层住户间应有降噪及减震设计；10) 盘车救援工具齐全，并附有困人救援操作规程；11) 电力驱动的曳引式或强制式乘客电梯、载货电梯的设备检查及试运行应符合现行国家标准 GB10060-2011电梯安装验收规范及GB7588-2003电梯制造与安装安全规范的规定；12) 自动扶梯设备的检查与试运行应符合现行国家标准 B16899-1997自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范的规定。1) 可视对讲通话质量优良，电控锁开启灵活；2) 可视摄像头必须满足白天、夜

44、间图像的清晰；3) 确保业户入伙时可正常投入使用；4) 系统安装使用时必须能达到单机故障不影响系统使用；5) 系统主机端必须安装有防雷设施设备；6) 现场必需留 1%3%备用件。1) 根据人行控制，配备门禁管理系统；2) 门禁系统电源经过发电机回路，配备有蓄电池；3) 通讯信息能与电脑之间相互传输；4) 管理用电脑能够实施远程开门；门禁系统5) 门禁管理人事资料能够正常录入、备份；6) 门禁卡刷卡数据与服务器联网，并具有记录实时查询，挂失功能，系统资料正常查询备档；7) 预留报警扩充功能；8) 高层住宅天台及转换层出入口应设置门禁系统。1) 监控探头需具备红外线功能；2) 监视画面可进行正常切换，且图像清晰；3) 监控探头可与周界报警进行联动录像；4) 硬盘录像的内存容量可保证影像资料储存 30 天以上；5) 系统需具备防雷击功能，摄像机立柱接地良好；闭路电视监控系统6) 监控系统录像机必须预留扩容端口；7) 监控系统必须配备已注册的控制软件光盘，并附有注册码；8) 系统功能检测：云台转动、镜头、光圈的调节、聚焦、变焦，图像切换功能的检测；9) 图像质量检测：在摄像机标准照度下进行图像的清晰度