燕郊房地产市场报告.ppt

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1、燕郊区域房地产市场研究燕郊区域房地产市场研究燕郊区域简介燕郊区域简介 内部市场竞争内部市场竞争分析分析燕郊区域房地产燕郊区域房地产市场特征市场特征燕郊区域房地产燕郊区域房地产市场客户细分市场客户细分新建项目新建项目建议建议PART 1 燕郊区域简介燕郊区域简介 燕郊区域特征燕郊区域特征 燕郊，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口35万。区内科技人才密集。共有50家中央部委直属单位，其中科研机构20余家、大专院校8所，拥有各类专业技术人才2万余名，正在接受高等教育的人员4万余人，高素质人口密度达33.3%。燕郊发展规划

2、燕郊发展规划与京城一衣带水与京城一衣带水的产业依托的产业依托 北京的发展也决定了燕郊的发展，目前政府宣称区域总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编。按照定位，燕郊将主要发展以信息电子为主导的高新技术产业和以现代服务业，今后，燕郊将发展成为北京周边的一座新城。”环渤海经济环渤海经济带来的机遇带来的机遇 北京在环渤海经济区域中的城市功能转化和城市空间疏解的主要方向应该是充分促使京津、京广（深）、京秦等交通条件较好、生态相对健全地区的优先发展，这就使得燕郊成为大北京战略发展的重要组成部分。北京东进北京东进CBD新辟腹地新辟腹地 整个东部区域中，CBD带来了大量的商务活动、密集的人流。因此，也需

3、要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。而毗邻CBD的通州和燕郊开发区为北京经济带的东移奠定了良好物质、文化、交通、居住基础。u 燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；u 规划面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人；u 经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；u 目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；u 燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是

4、京东生活的“首善之区”。燕郊燕郊一片投资兴业的热土一片投资兴业的热土一座正在崛起的新城一座正在崛起的新城一个安居乐业的美好家园一个安居乐业的美好家园 燕郊发展概况燕郊发展概况燕郊发展概况燕郊发展概况u 位于环京津、环渤海经济圈核心，京、津、唐大北京“金三角”经济区域腹地；u 与北京一河之隔，西距首都天安门30公里，首都机场25公里；u 东距唐山125公里，秦皇岛260公里；u 南距天津120公里；u 京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西。燕郊区域地处燕郊区域地处燕郊区域地处燕郊区域地处“大北京大北京大北京大北京”腹地，地理位置得天独厚，为区域提供腹地，地理位置得天独厚，为区域提供腹地，地

5、理位置得天独厚，为区域提供腹地，地理位置得天独厚，为区域提供了融入京津的绝佳平台，使得当地市场辐射范围广阔。了融入京津的绝佳平台，使得当地市场辐射范围广阔。了融入京津的绝佳平台，使得当地市场辐射范围广阔。了融入京津的绝佳平台，使得当地市场辐射范围广阔。定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域，随着其城市定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域，随着其城市定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域，随着其城市定位于现代化卫星城和高新技术产业基地的燕郊区域，随着其城市功能的不断完善与发展功能的不断完善与发展功能的不断完善与发展功能的不断完善与发展,为房地产市场提供了更为广阔的发展空

6、间。为房地产市场提供了更为广阔的发展空间。为房地产市场提供了更为广阔的发展空间。为房地产市场提供了更为广阔的发展空间。u目前目前已初步形成集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的崭新现代已初步形成集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的崭新现代化首都卫星城和高新技术产业发展基地，是河北省化首都卫星城和高新技术产业发展基地，是河北省6个重点开发区之一。个重点开发区之一。燕郊发展规划燕郊发展规划燕郊发展规划燕郊发展规划北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。燕郊作为距离北京最近

7、同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将燕郊作为距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，将会借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。会借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。会借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。会借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。燕郊开发区土地规划 燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技

8、工业区、科研文化服务区、燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、金融商贸区、金融商贸区、金融商贸区、金融商贸区、旅游度假区等几大主要产业区域。旅游度假区等几大主要产业区域。旅游度假区等几大主要产业区域。旅游度假区等几大主要产业区域。城市规划城市规划 产业构成：产业构成：燕郊开发区目前已引进国内外投资项目500余个，项目总投资140亿元人民币.已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业，跨入了加速发展的快车道。重点三资企业重点三资企业开发区已有来自美国、加拿大、德国、奥地利、意大利、澳大利亚、日本、韩国、马来西亚、新加坡、印度尼西亚以及港、澳、

9、台等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元，其中注册三资项目130个，利用外资5.2亿美元。利用自身优势，燕郊广泛引进中外投资项目，产业发展利用自身优势，燕郊广泛引进中外投资项目，产业发展速度迅猛，经济总量快速增加，城市面貌变化显著速度迅猛，经济总量快速增加，城市面貌变化显著交通规划交通规划交通规划交通规划u 京哈高速公路、京秦、京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东大秦电气化铁路横贯东西；西；u 北京北京930930路公交车直路公交车直通区内；通区内；u 京通快速路将燕郊与京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接；北京市中心紧密连接；u 102102国道穿区而过；

10、国道穿区而过；u 3030分钟可达到首都分钟可达到首都机场；机场；u 北京城市轻轨正在筹北京城市轻轨正在筹划进入燕郊。划进入燕郊。良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地良好的交通通达性，扩大了区域消费市场，对于房地产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。产市场，将会吸引大量来自辐射区域市场的客群。规划中的城铁及朝阳北路延长线，已经建设完成的京平高速路，使来往北京与燕规划中的城铁及朝阳北路延长线，已经建设完

11、成的京平高速路，使来往北京与燕郊变得更便利，快捷。且舒缓燕郊拥挤的公共交通现状，更大范围的引入北京购房者。郊变得更便利，快捷。且舒缓燕郊拥挤的公共交通现状，更大范围的引入北京购房者。政策层面分析政策层面分析政策层面分析政策层面分析北京及通州的发展势必带动燕郊的成长，但这种北京及通州的发展势必带动燕郊的成长，但这种发展是被动性的，并存在不确定性发展是被动性的，并存在不确定性北京市总规划城市新格局北京市总规划城市新格局 北京市总规划新格局“两轴-两带-多中心”。“两轴”指北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；“两带”指西部生态带即西部山区及延庆、昌平等连线；东部发展带即北起怀柔、密云，沿顺义、通

12、州东南指向廊坊和天津；“多中心”在市区范围内建设不同的功能区，在“两带”上建设若干新城。北京将通过完善“两轴”，强化“东部发展带”，整合“西部生态带”，最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。通州区未来规划通州区未来规划 通州区是北京总体规划中东部发展带的重要节点，是重点发展的新城之一，同时也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。燕郊开发区地处京东，紧邻通州区，随着北京的经济发展重心的东移，特别是通州新城经济

13、、文化、商业等方面的综合发展势必会给燕郊开发区带来有利的影响。在北京总规划的大环境的有力推动下，目前燕郊的制造、医药、科技、物流、文化旅游等产业均有迅速良好的发展势头，经济总量快速增加，经济实力显著增强。结合燕郊规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方结合燕郊规划，未来燕郊很难出现地产发展主导方向，一段时间内仍将继续保持现有状态向，一段时间内仍将继续保持现有状态PART 2 燕郊区域房地产市场特征燕郊区域房地产市场特征序号序号项目名称项目名称1星河皓月2美林湾3纳丹堡4东方夏威夷威毕欧溪谷5夏威夷北岸6潮白人家7欧逸丽庭8东贸国际9普罗旺斯10天洋城11上上城12华泰忆江南13风尚国际14新锐时代

14、15城美维多利亚16东方夏威夷17西提岛18田园牧歌19天子庄园20挪威de森林依托城市经济发展及对未来发展预期，城市依托城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块正逐步形成房地产板块正逐步形成1234567891011121620131518171419燕郊住宅市场板块对比分析燕郊住宅市场板块对比分析各个板块价格区分明显，西部区域明显高于东部，距离102国道沿线近代项目价格高于其他项目；整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主；别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对

15、位；市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别；市场主力户型为：1居面积3570平米，2居面积区间60-100平米，3居面积区间90-130平米。对比项目对比项目资源分析资源分析产品面积产品面积(平方米平方米)价格平台价格平台(万元万元)销售速度销售速度多层多层高层高层别墅别墅多层多层小高层小高层别墅别墅东部经济东部经济依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善80-15035-180-35-5414-60-没有形成明显的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。西部景观西部景观依托城市发展

16、方向/周边环境好/车行交通便利90-23039-210340-80035-18020-120200-640102102国道沿线国道沿线依托其便捷的交通优势/周边环境/生活配套完善-43-160-23-100-市场需求市场需求市场需求市场需求 北京客户主要购买二、三居（北京客户主要购买二、三居（北京客户主要购买二、三居（北京客户主要购买二、三居（90-11090-11090-11090-110平米）的户型，这类人群在相平米）的户型，这类人群在相平米）的户型，这类人群在相平米）的户型，这类人群在相对低总价的前提下还是期望能获得更高的生活品质，并且大部分为两口对低总价的前提下还是期望能获得更高的生活

17、品质，并且大部分为两口对低总价的前提下还是期望能获得更高的生活品质，并且大部分为两口对低总价的前提下还是期望能获得更高的生活品质，并且大部分为两口或三口之家，也会有两代同堂的家庭。或三口之家，也会有两代同堂的家庭。或三口之家，也会有两代同堂的家庭。或三口之家，也会有两代同堂的家庭。而一居（而一居（而一居（而一居（40-6040-6040-6040-60平米）的快速热销也反映出还是有很多单身或未婚平米）的快速热销也反映出还是有很多单身或未婚平米）的快速热销也反映出还是有很多单身或未婚平米）的快速热销也反映出还是有很多单身或未婚的客户存在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上的客户存

18、在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上的客户存在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上的客户存在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上班族。班族。班族。班族。区域市场总体感观区域市场总体感观区域市场总体感观区域市场总体感观 燕郊房地产市场项目产品线较丰富，从低密度的别墅、townhouse到中高密度大型住宅社区应有尽有，但其特点之一是低密度产品往往与高密度产品集中在同一区域，区域产品特征不明显，例如，东方夏威夷威别墅区基本被中高密度的项目所包围。充分说明了该区房地产自然景观资源利用的不得当，缺乏整体规划意识。西西价格价格产产品档次品档次市政配套市政配

19、套自然自然环环境境东东价格走势价格走势“西高东低西高东低”产品类型产品类型“西奢东拮西奢东拮”市政配套市政配套“西全东简西全东简”自然资源自然资源“西富东缺西富东缺”燕郊住宅市场基本为当地开发商燕郊住宅市场基本为当地开发商项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商星河皓月星河皓月燕郊开发区燕顺路西潮白河畔北京住达房地产开发有限公司新锐时代新锐时代燕郊开发区102国道汇福路东美林东方美林东方燕郊经济技术开发区燕顺路西侧北京美林房地产开发有限公司 美林湾美林湾燕郊经济技术开发区燕顺路西侧东方夏威夷东方夏威夷燕郊经济技术开发区京哈路9号河北兴达房地产开发有限公司夏威夷北岸夏威夷北岸燕郊经济技术开发

20、区燕顺路西侧威毕欧溪谷威毕欧溪谷燕郊经济技术开发区燕顺路西东贸国际花园东贸国际花园燕郊经济技术开发区京哈高速出口 三河市莲荷房地产开发有限公司上上城上上城燕郊开发区102国道路北福城房地产开发有限公司天洋城天洋城燕郊迎宾路第二环岛东侧天洋置地四季房地产开发有限公司欧逸丽庭欧逸丽庭燕郊经济开发区法国风情园内三河成功房地产开发有限公司潮白人家潮白人家燕郊102国道南侧三河顺通房地产开发有限公司华泰忆江南华泰忆江南燕郊技术开发区燕高路东侧三河华泰房地产开发有限g公司城美城美维多利亚维多利亚燕郊102国道南侧三河城美房地产开发有限公司风尚国际公寓风尚国际公寓燕郊开发区火车站三河雷捷房地产开发有限公司天

21、子庄园天子庄园燕郊开发区102国道北三河京郊房地产开发有限公司西堤岛西堤岛燕郊火车站正对面三河市北海金伦房地产开发有限公司挪威挪威dede森林森林燕郊经济开发区大厂县鲍丘河北岸 秦皇岛星光房地产开发有限公司田园牧歌田园牧歌燕郊开发区化工大学对面三河燕京工业园房地产开发有限公司u市场上80%以上的项目为本地开发商开发，外地开发商介入较少PART 3 内部市场竞争分析内部市场竞争分析市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场竞争多以社区配套、景观为卖点市场竞争多以社区配套、景观为卖点物业名称物业名称产品创新产品创新星河皓月星河皓月酒店式公寓酒店式公寓美林湾

22、美林湾超大水景会所超大水景会所纳丹堡纳丹堡社区规划社区规划威毕欧溪谷威毕欧溪谷夏威夷北岸夏威夷北岸潮白人家潮白人家欧逸丽庭欧逸丽庭东贸国际东贸国际酒店及办公酒店及办公普罗旺斯普罗旺斯天洋城天洋城上上城上上城华泰忆江南华泰忆江南风尚国际风尚国际新锐时代新锐时代商住两用商住两用城美维多利亚城美维多利亚东方夏威夷东方夏威夷下越，低层花园下越，低层花园西提岛西提岛花园洋房花园洋房田园牧歌田园牧歌天子庄园天子庄园挪威挪威dede森林森林别墅别墅在售分析在售分析产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数项目开始注重材料和色彩的利用少数项目开始注重材料和色彩

23、的利用华泰忆江南华泰忆江南燕郊相对较新颖的立面设计，通过色彩和装饰构件使立面有了较丰富的变化；立面材质以瓷砖和涂料为主，材料选择搭配缺乏品质；上上城上上城立面形式平淡、规矩，缺乏变化，褐色涂料，并未对提升项目档次有多少帮助，简单兵营式规划布局，过于拥挤；纳丹堡纳丹堡立面光影变化较丰富，立面色彩搭配较单一；社区规划中间高南北逐渐降低区域住宅产品区域住宅产品外部要素分析外部要素分析项目整体项目整体以中大规模中大规模为主，绝大部分在50万平米以上容积率普遍较高容积率普遍较高楼体类型楼体类型全部选择小高小高/高层板楼高层板楼，保证套内居住舒适性，提高销售面积建筑风格建筑风格风格较为单一，缺乏个性产品，

24、以简约大方的现代现代/欧式风格欧式风格为主，与客群定位相适应园林景观园林景观西部高档项目园林设计较好，但整体水平较低市场中存在约一半项目仅有楼间绿化配套设置配套设置大规模项目配套完善会所配套整体档次较低 智能化设施智能化设施根据项目实际情况，设施均较为齐全系统设置比较统一物业管理物业管理部分高档项目聘请外地专业物业管理公司以及合理的物管费用车位配套车位配套各项目车位都比较少，车位配置较低，仅有个别项目做到地下车库直接入户燕郊区域住宅产品在外部要素方面的有八个燕郊区域住宅产品在外部要素方面的有八个主要特点主要特点燕郊区热点板块各项目竞争力分析燕郊区热点板块各项目竞争力分析项目名称项目名称建筑面积

25、建筑面积（万平米）（万平米）容积率容积率绿化率绿化率营销主题营销主题生活理念生活理念产品形式产品形式建筑风格建筑风格优势总结优势总结美林湾501.9750%高档观景生活区宁静高雅的生活氛围多层花园洋房、小高层、中高层、高层景观公寓欧式新古典主义借力周边自然环境，产品线较长纳丹堡9062.7545%百万平米纯欧洲风情安逸、自然、舒缓板楼,高层荷兰小镇纯正欧式建筑新古典主义标杆星河湾班底，项目自身配套齐全星河皓月921.1745%原生态国际居住区和谐的生活方式、高雅的生活格调花园洋房、板楼,塔楼,多层现代欧洲小镇自然景观资源及产品丰富东方夏威夷威毕欧溪谷11.33.3931%建筑和自然的融合共生舒

26、适、健康板塔结合欧洲古典建筑一期别墅区已奠定项目高端形象潮白人家1002.7835%百万大盘铸就欧洲生活城邦自然、健康板楼、板塔结合欧洲原味新古典主义建筑大盘运作、同区域价格优势明显上上城（非本案区域内的燕郊典型项目）4003.4235%年轻的理想主义社区多元、丰富板楼,多层,小高层,高层活泼的现代主义风格大盘操作，文化独特、价格优势明显 由于客户对异域风格的建筑及生活理念有很浓郁的向往，造成了区域项目由于客户对异域风格的建筑及生活理念有很浓郁的向往，造成了区域项目风格趋同的特征，均走欧陆异域风情，同时依靠周边现有的自然资源，营造安风格趋同的特征，均走欧陆异域风情，同时依靠周边现有的自然资源，

27、营造安逸、自然、舒缓的生活氛围，基本上除项目体量和产品有少许差别以外，各自逸、自然、舒缓的生活氛围，基本上除项目体量和产品有少许差别以外，各自项目并无太多亮点，但在热点区域，仍互为对手，竞争激烈。项目并无太多亮点，但在热点区域，仍互为对手，竞争激烈。区域各项目唯一突出的特点：区域各项目唯一突出的特点：“区域项目营销定位大同化区域项目营销定位大同化”小结：小结：虽然通州的房地产项目会截杀掉一部分客户，但随着未来购房者对燕郊认虽然通州的房地产项目会截杀掉一部分客户，但随着未来购房者对燕郊认识的加深及产品舒适度的认可，会进一步弱化同通州区域竞争的劣势，将来燕识的加深及产品舒适度的认可，会进一步弱化同

28、通州区域竞争的劣势，将来燕郊不会再扮演以价格优势来吸引客群的角色，而会转变为以产品力为导向成熟郊不会再扮演以价格优势来吸引客群的角色，而会转变为以产品力为导向成熟的房地产市场。的房地产市场。燕郊区热点板块各项目竞争力分析燕郊区热点板块各项目竞争力分析PART 4燕郊区域房地产市场客户细分燕郊区域房地产市场客户细分客群解析客群解析客群解析客群解析价格排挤出的京城价格排挤出的京城CBD、泛泛CBD小白领小白领本区域从业的北京客户本区域从业的北京客户部分退休老人的养老居所部分退休老人的养老居所及外来客户及外来客户 在京城高居不下的房价挤压下，中等偏下收入者无力为如此高的房价埋单，在购房刚性需求下，迫

29、使将购房目光投到远郊区，与此同时在燕郊“30分钟到国贸”在交通便利性上的宣传及成熟项目营销手段的拉动，进一步提升区域形象，使不少CBD或泛CBD白领人群向东转移。此类客户是燕郊房地产市场购买力的具体体现，占客户的75%以上。本区域客户主要由在当地企事业工作的北京人士构成，其中具有代表性的是中央美院的教职员工或在校生，这部分客户占据了很高份额，教职员工绝大多数在市区内都有固定居所，但出于工作问题及燕郊房地产性价比较高的考虑不少人在此再次置业。其中也包括当地一些希望改善居住条件的原住民。此类客户占15%以上 生活节奏、市政配套设施、开发区规划方向及与京城一衣带水的关系上来讲，燕郊也吸引来不占少数的

30、退休老人，作为养老居所，住在城里的子女探望父母也较为方便，性价比较高的特点也是选择这一区域养老的重要因素。河北或外省“亲京”人士，希望在此置业，有利于下一代的生活成长。此类客户占10%左右 工作区域：国贸、金融街、长安街国贸、金融街、长安街主要依靠轨道交通向四周扩散，少部分客群二次转车，多为短途，辐射范围2km内居住区域：客户购房前主要居住在通州或八通线城铁沿线通州或八通线城铁沿线，如梨园、广播学院等区域。有一定比例的市区拆迁户，多位于东二环至三环之间。多位于东二环至三环之间。客户分布区域：客户分布区域：以京通快速沿长安街至金融街沿线；途中又以国贸、大望路向南北方向辐射；三环沿线南北辐射范围最

31、大，北至三元桥，南至劲松燕郊市场北京置业客户区域总结燕郊市场北京置业客户区域总结区域内有四种主力的客户类型，首次置业比重很高区域内有四种主力的客户类型，首次置业比重很高项目名称项目名称成交客户类型成交客户类型星河皓月星河皓月北京养老住户，北京上班族为主，当地教师购房团美林湾美林湾北京客群，投资客群，私营业主东方夏威夷东方夏威夷周边私营业主，政企管理人员，高校、研究院人员，投资客纳丹堡纳丹堡北京客群，养老客群，当地政企管理人员，投资客东贸国际东贸国际北京年轻客群，投资客，上班族欧逸丽庭欧逸丽庭养老客群为主潮白人家潮白人家北京客群，投资客群风尚国际风尚国际投资客群，当地私营业主新锐时代新锐时代投资

32、客，中小企业业主，当地私营业主上上城上上城北京中低收入上班族，当地中等收入人群，投资客华泰忆江南华泰忆江南当地居民为主区域内区域内4 4种主力客户类型种主力客户类型北京中等收入的上班族、周边工作机关单位的工作人员及高校教师 其成交比例约占到其成交比例约占到总成交的总成交的50%50%左右，成为区域左右，成为区域内各个项目最为主要的有效成内各个项目最为主要的有效成交客群交客群生活在区域内的居民，周边企业员工他们希望在目前这个他们希望在目前这个区域内有更能适应他们需求的区域内有更能适应他们需求的居住项目出现，来满足他们的居住项目出现，来满足他们的居住需求居住需求周边做经商的私营业主投资客群 区域内

33、首次置业比重很高，约占总成交客群的一半以上；其中主要以来自北京的：新婚夫妇、带有投来自北京的：新婚夫妇、带有投资性质的自住客户资性质的自住客户为主，以及当地置业居民 投资客群比例较同等区域高，除大批来自北京、山西、唐山的投资客群在次投资购房；当地居民二手房交易市场同样火热客户描述客户描述客户类型客户类型年龄年龄工作工作/来源区域来源区域家庭结构家庭结构现居住情况现居住情况需求面积需求面积支付能力支付能力价值取向价值取向新北京移民25-30以国贸为核心，向三元桥和双井地区辐射单身或DINK以租房为主，且合租情况普遍60-9030-40万总价、交通、配套养老族50-60以北京城区的拆迁户为主单身或

34、空巢原有住房被拆，或与子女同住50-6020-30万总价、配套、环境迁徙族45-55从外地追随子女来京空巢将原住房出租或出售50-8025-35万总价、交通、配套投资客以北京东部为主有1套以上住房60-8030-40万总价、升值潜力私营业主35-40东郊市场、通州等地的批发市场核心家庭，有1-2个小孩以在通州租房为主，尤以租平房居多120-15040-50万总价、交通、配套原住民30-40以当地公务员、高校教师和私营业主为主核心家庭在原区域内有1套住房，多为单位分房或房改房90-12030-40万总价、环境、配套特定客群30-40机场、航空公司DINK或核心家庭有商品房置业150-18060-

35、80万环境、舒适性、配套、交通结结结结 论论论论 近年来燕郊房地产市场已成为居住类物业销售的一个热点区域，购房者的目光已投向该地，基于绝大部分客户对房价的敏感度较高，所以对燕郊房地产市场价格较为认可，对产品舒适度也较为信赖，但固有的距离感仍使一部分客户驻足观望。与此同时，随着北京市房价近年来的急剧上升联动了燕郊房价的上升，使客户对该区域有了较积极的认识，也规避了一些燕郊的区域属性对客户心理产生的一些影响。对于燕郊楼市的发展前景，多方业内人士都给予了很高的评价，从目前北京市区楼盘表现来看，大幅度调价的可能性不大，燕郊楼盘的价格优势将长期存在，加上政府斥巨资打造CBD和通州新城，楼市重心不可避免的

36、东移，燕郊将以相对较低的价格、日渐完善的配套、以及与热点板块近在咫尺的距离，掀起新一波的购房热。目前北京的大部分市民，尤其是年轻一代，以自身实力80%以上承受不起五环以内的住宅价格，相比之下，低价位的燕郊楼盘更容易被接受，加上区域内轨道交通、930快速公交等交通便利，可以与北京实现随时联通，所以我认为会有越来越多的人考虑燕郊的房子。新建项目建议新建项目建议PART 5项目区位项目区位建议新建项目地处京建议新建项目地处京哈高速路出口北侧，哈高速路出口北侧，潮白河以东燕顺路以潮白河以东燕顺路以西，交通便捷，所属西，交通便捷，所属燕郊开发区西侧旅游燕郊开发区西侧旅游度假板块，紧邻河岸，度假板块，紧邻

37、河岸，交通和景观优势具显，交通和景观优势具显，可建高档景观住宅。可建高档景观住宅。风格建议风格建议“法式、悠闲、浪漫法式、悠闲、浪漫法式、悠闲、浪漫法式、悠闲、浪漫”城市建筑群的高耸林立给人带来了压抑的生活感观，人们试图破除视觉和心灵的重负，享受片刻的宁静与惬意，人们需要一个足够放松的生活空间，但这并不代表只满足于对空间的需求，人们需要的是一种真正休闲的生活、一种浪漫的生活。立面建议立面建议以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以

38、中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。立面建议立面建议以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。园林景观建议园林景观建

39、议以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一以中欧洲中世纪建筑风格为主，配以巴洛克式的大门和文艺复兴式的连拱廊一同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。同展现出项目异域华丽的风貌。园林雕塑园林雕塑园林雕塑园林雕塑会馆风格会馆风格会馆风格会馆风格名称假想名称假想案名释义案名释义法国浪漫香槟法国浪漫香槟法国浪漫香槟法国浪漫香槟1、香槟，法兰西的另一个名字2、原产地的法国概念，在法国巴黎以东，兰斯市（Reims）周围，包括马恩省（Marne）、埃纳省（Aisne）和奥布省（Aube）的一部分区域。是香槟酒的产地，根据法国法律只有香槟地区出产的香槟酒才能称为香槟酒，其他地区出产的同类酒只能称为“发泡葡萄酒”3、第一时间在客户脑中建立起法式风情、温馨浪漫的直接想象。Thanks