物业管理实务-招标投标.ppt

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1、物业管理师物业管理师执业资格考试执业资格考试中国物业管理师执业资格考试参考教材中国物业管理师执业资格考试参考教材物物业管理实务业管理实务中国物业管理协会中国物业管理协会 编写编写李加林李加林 周心怡周心怡 主编主编中国建筑工业出版社中国建筑工业出版社第二章第二章物物业业管理招标投标管理招标投标第二章第二章 物物业业管理招标投标管理招标投标第一节第一节 物业管理招标投标的内容与形式物业管理招标投标的内容与形式第二节第二节 物业管理招标投标的策划与实施物业管理招标投标的策划与实施第三节第三节 物业管理方案的制订物业管理方案的制订第一节第一节物业管理招标投标的内容与形式物业管理招标投标的内容与形式第

2、一节第一节 物业管理招标投标物业管理招标投标的内容与形式的内容与形式一一.物业管理方案的制订物业管理方案的制订二二.物业管理招标的类型物业管理招标的类型三三.物业管理招标投标的特点物业管理招标投标的特点四四.物业管理招标的方式物业管理招标的方式五五.物业管理招标的内容物业管理招标的内容一一.物业管理方案的制订物业管理方案的制订 （一）物业管理招标（一）物业管理招标 1.1.物业管理招标的概念物业管理招标的概念 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标即由物业的建设单位、业主大

3、会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。交易行为。2.2.物业管理招标主体物业管理招标主体 物业管理招标的主体一般是物业的物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。

4、（政府机关或物业产权部门）。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。作。（二）物业管理投标（二）物业管理投标 1.1.物业管理投标的概念物业管理投标的概念 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服

5、务要求与件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2.2.物业管理投标的主体物业管理投标的主体 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（以下简称投标人）。企业或专业管理公司（以下简称投标人）。专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电（安装、维修）专业公司、楼宇设备专服务的专业化企业，如电（安装、维修）专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫

6、生专业公司、园林绿化专业公司等。业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。业，也有相应的专业管理公司。二二.物业管理招标的类型物业管理招标的类型 （一）按物业类型划分（一）按物业类型划分 根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为根据物业的

7、不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招住宅项目招标和非住宅项目招标标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、商业区、写字楼、工业区、公用基础设施写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）等。码头、步行街）等。（二）按项目服务内容的实施划分（二）按项目服务内容的实施划分 根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分

8、阶段项目的招标标和分阶段项目的招标等类型。等类型。（三）按招标主体的类型划分（三）按招标主体的类型划分 根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标标、物业产权人为主体的招标等类型。等类型。（四）按项目服务的方式划分（四）按项目服务的方式划分 根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权全权管理项目招标、顾问项目招标管理项目招标、顾问项目招标等

9、类型。等类型。三三.物业管理招标投标的特点物业管理招标投标的特点 由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具物业管理招标投标具有明显的综合性特点有明显的综合性特点。由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观方面不尽相同，不

10、同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；念、需求标准存在着较大差异；投标人在分析和策划投标活动时投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。物业管理招标投标具有一定的物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。行业特殊性。一是招标主体的特殊性。一是招标主体的特殊性。物业管理招标主体可以是业主大会物业管理招标主体可以是业主大会（或单一业主）、建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业（或单一业主）、建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业单位。若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。单位。若由使用人组织，则须经

11、产权部门的授权委托。二是物业管理服务内容的特殊性。二是物业管理服务内容的特殊性。具有社会公共服务和个体具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品。次的服务产品。四四.物业管理招标的方式物业管理招标的方式 （一）公开招标（一）公开招标 公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情招标公告必须载

12、明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀期、时间和地点。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。（二）邀请招标（二）邀请招标 邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标邀请招标，也称作有限竞争性招标或

13、选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。只有接受邀请的企业才是合格的投标人。式。只有接受邀请的企业才是合格的投标人。在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。开的，因此具备一定的公开

14、性。五五.物业管理招标的内容物业管理招标的内容 （一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企阶段，前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。业承担日常管理前的阶段。物业管理服务的主要招标内容有：物业管理服务的主要招标内容有：对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意对投标物

15、业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；见；对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；要提供专业意见并对现场进行必要监督；提出投标物业的其他管理建议；提出投标物业的其他管理建议；参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；设计物业管理模式，制订员工培训计划；设计物业管理模式，制订员工培训计划；对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；广方案；建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；建立服务系统

16、和服务网络，制订物业管理方案；办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。（二）常规物业管理招标内容（二）常规物业管理招标内容 项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；岗位安排、管理制度等；房屋及共用设施设备的管理；房屋及共用设施设备的管理；环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；停车场及安全防范等；客户管理、客户服务和便民措施；客户管理、客户服务和便民措施；精神文明建设；精神文明建设；

17、物业的租赁经营；物业的租赁经营；财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。管理。（三）物业管理招标中管理方式的确定（三）物业管理招标中管理方式的确定 物业管理项目的承接有物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作和合资合作等三种方式。等三种方式。所谓全方位服务型管理方式，所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招

18、标人只负责对管理服务的质量企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。和效果进行综合测评。所谓顾问服务型管理方式，所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。所谓合资合作方式，所谓合资合作方式，是指招标投

19、标双方就招标物业的常规是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。况。第二节第二节物业管理招标投标的策划与实施物业管理招标投标的策划与实施第二节第二节 物业管理招标投标物业管理招标投标的策划与实施的策划与实施一一.物业管理招标投标的基本要求与原则物业管理招标投标的基本要求与原则二二.物业管理招标的条件与程序物业管理招标的条件与程序三三.物业管理投标的条件、程序与策略技巧物业管理投标

20、的条件、程序与策略技巧一一.物业管理招标投标的基本要求与原则物业管理招标投标的基本要求与原则 （一）物业管理招标投标的基本要求（一）物业管理招标投标的基本要求 参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动。业管理的招标投标活动。即对招标投标方的资格认定以及招标即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有中华人民

21、共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法、物业管理条例物业管理条例、前期物前期物业管理招标投标管理暂行办法业管理招标投标管理暂行办法及各地方的相关法规政策规定。及各地方的相关法规政策规定。在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施；投标方应在充分把握招标决定中标结果，确保招标的顺利

22、实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。保投标的成功。招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务；管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和对投标方而言，不仅要依据项目的实际情

23、况和业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。动。按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标

24、人在发布招标公告委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的或投标邀请书的lolo日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。备案等。（二）物业管理招标投标的基本原则（二）物业管理招标投标的基本原则 中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法（19991999年年8 8月月3030日第九届全日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）（国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）（20002000年年7

25、 7月月1 1日起执行）日起执行）第五条第五条 招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。用的原则。物业管理招标由招标人依法组织实施。物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。过高的资格等要求。在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标在评标委员会的组成以及开标、答辩、

26、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招标投标动的每一个环节都保持高度透

27、明，确保招标投标公平公平、公正公正地实地实施。施。（4 4）在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按）在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，求是，守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：方面：招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获

28、得竞争优势；优势；招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；益、社会公共利益或者他人的合法权益；投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。正当手段谋取中标。二二.物业管理招标的条件与程序物业管理招标的条件与程序 （一）物业管理招标的条件（一）物业管理招标的条件 1.1.主体条件主体条件 招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，招标人为业主委员会的，

29、须经业主大会授权，同时应将招标同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。（1 1）招标人自行组织招标）

30、招标人自行组织招标 自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。标办法等。自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。（2 2）招标人委托招标代理机构办理招标）招标人

31、委托招标代理机构办理招标 委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。如如20032003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等均采取的是年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等均采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分

32、对称，有利于招标人选择最符合要求的物业投标人之间信息充分对称，有利于招标人选择最符合要求的物业管理企业。管理企业。招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理委托代理的关系，的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。遵守有关针对招标人的法规规定。2.2.项目条件项目条件 按照按照物业管理条例物业管理条例和和前期物业管理招标投标管理暂行前期物业

33、管理招标投标管理暂行办法办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于少于3 3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。的物业管理企业。国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的

34、物业管理企业。业管理企业。因此，必须因此，必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项新开发的非住宅项目，以及业主人住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既目，以及业主人住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。可采取招投标方式，也可采取其他方式。物业管理招标的程序物业管理招标的程序 1.1.成立招标领导小组成立招标领导小组 2.2.编制招标文件编制招标文件 3.3.公布招标公告或发出投标邀请书公布招标公告或发出投标邀

35、请书 4.4.发放招标文件发放招标文件 5.5.投标申请人的资格预审投标申请人的资格预审 6.6.接受投标文件接受投标文件 7.7.成立评标委员会成立评标委员会 8.8.开标、评标和中标开标、评标和中标 （二）物业管理招标的程序（二）物业管理招标的程序 1.1.成立招标领导小组成立招标领导小组 招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：制订并对招标过程中可能出现的问题和不

36、确定的风险进行预测：制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答疑；制订标底和评标方法；技术资料；组织投标人现场踏勘和答疑；制订标底和评标方法；发布中标结果等。发布中标结果等。2.2.编制招标文件编制招标文件 招标文件应包括以下内容：招标文件应包括以下内容：招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理

37、用房的配备情况等；式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；格式、主要内容等；评标标准和评标办法；评标标准和评标办法；招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；物业服务合同的签订说明；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布招标公告或者发出投

38、标邀请书的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的1010日前日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。3.3.公布招标公告或发出投标邀请书公布招标公告或发出投标邀请书 招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住

39、宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向招标人采取邀请招标方式的，应当向3 3个以上物业管理企业个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。4 4.发放招标文件发放招标文件 招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、招标

40、文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。邀请函后不得终止招标。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行即标前会议

41、。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。题。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于标文件截止之日止，最短不得少于2020日。招标人需要对已发出的日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提应当在招标文件

42、要求提交投标文件截止时间至少交投标文件截止时间至少1515日前，以书面形式通知所有的招标文日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。5.5.投标申请人的资格预审投标申请人的资格预审 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请

43、人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。证明材料。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的

44、投标申请人过多时，可以由招标人从中选果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于择不少于5 5家资格预审合格的投标申请人。家资格预审合格的投标申请人。6.6.接受投标文件接受投标文件 投标人应按照招标文件规定的时间投标人应按照招标文件规定的时间将投标文件送达投标地点将投标文件送达投标地点。投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过废标处理。

45、投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。正式函件的形式调整报价及作补充说明。招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。7.7.成立评标委员会成立评标委员会 评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会

46、的人数一般为方式确定。评标委员会的人数一般为5 5人以上单数。评标委员会人以上单数。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员得作为评标委员会的成员 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介入、

47、其他利害关系人的财物或者其他好处。投标人、中介入、其他利害关系人的财物或者其他好处。8.8.开标、评标和中标开标、评标和中标 开标开标 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。投标投标文件的密封情况，经确认无误后，由招标人当众予以拆封。文件的密封情况，经确认无误后，由招标人当众予以拆封。评标评标 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当

48、在严格保密的情况下进行，评责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。中标及签订合同中标及签订合同 招标人应当在投标有效期截止时限招标人应当在投标有效期截止时限3030日前确定中标人。日前确定中标人。招标招标人应当自确定中标人之日起人应当自确定中标人之日起1515日内，向物业项目所在地的县级以日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。上地方人民政府房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起3030日内，按照日内，

49、按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。三三.物业管理投标的条件、程序与策略技巧物业管理投标的条件、程序与策略技巧 （一）参加物业管理投标的条件（一）参加物业管理投标的条件 1.1.法律法规规定的要求法律法规规定的要求 根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业管理企业在国内

50、参与投标业务的，必须取得业管理企业在国内参与投标业务的，必须取得企业法人营业企业法人营业执照执照和政府行政主管部门颁发的和政府行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书物业管理企业资质证书。具体可参照建设部具体可参照建设部20042004年年3 3月颁布的中华人民共和国建设部令月颁布的中华人民共和国建设部令第第125125号号物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法的相关规定。的相关规定。2.2.招标方规定的要求招标方规定的要求 在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管人具备相