房地产估价习题课3.ppt

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1、房地产估价习题课房地产估价习题课l某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元.A.245B.275C.315D.345Dl有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A.3B.4C.5D.6Al某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为3

2、5年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元；运营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。A.5208B.5330C.6950D.7110Al某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33Al某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格

3、为100万元，成新率为80。已知土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150Cl下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某酒店B.某市图书馆C.某住宅D.某写字楼Bl新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法Bl房地产评估中，楼面地价容积率=()。A土地总价B土地单价C房地产总价D.建筑物单价Bl从评估的角度看，房地产价格的实质是一种（）。A.市场价格B.权益价格C.土

4、地价格D.理论价格Bl一般，建筑物的经济寿命_自然寿命。在不动产评估中一般应采用（）。A.小于经济耐用年限B.小于自然耐用年限C.大于自然耐用年限D.大于经济耐用年限Al通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。l某建筑物的建筑面积为500m2m2，重置价格为3600元/m2m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格

5、为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。l该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=6005003/5=18（万元）设备的折旧额=6010/15=40（万元）长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的折旧额=（3600500-20000-600500-600000）10/50=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2184017.6=77.6（万元）l某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元平方米，预计年租金为8元平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。要求：计算该房地产的评估值。有效租金:8*10000*（1-5%）=76000元总费用：76000*（12%+6%）+3000=16680元年净收益=76000-16680=59320元房地产价值：59320*（P/A，12%，10）=335171.23元