第七章 收益法.ppt

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1、第七章第七章 收益法收益法第七章第七章 收益法收益法 第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 第二节第二节 收益法的估价步骤收益法的估价步骤 第三节第三节 投资组合与剩余技术投资组合与剩余技术学习目标学习目标了解收益法的概念；了解收益法的概念；了解收益法的理论依据；了解收益法的理论依据；了解收益法的适用范围和条件；了解收益法的适用范围和条件；掌握收益法的计算公式；掌握收益法的计算公式；掌握收益法的估价步骤；掌握收益法的估价步骤；掌握投资组合与剩余技术。掌握投资组合与剩余技术。第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 一、收益法的概念一、收益法的概念 二、收益法的理论基础二、收益法

2、的理论基础 三、收益法的使用范围和条件三、收益法的使用范围和条件 四、收益法的计算公式四、收益法的计算公式一、收益法的概念一、收益法的概念 收收益益法法是是房房地地产产估估价价中中是是预预测测评评估估对对象象的的未未来来收收益益，然然后后利利用用报报酬酬率率或或资资本本化化率率、收收益益乘乘数数将将其其转转换换为为价价值来求取估价对象价值的方法。值来求取估价对象价值的方法。将将将将预预预预测测测测评评评评估估估估对对对对象象象象的的的的未未未未来来来来收收收收益益益益转转转转换换换换为为为为价价价价值值值值，类类类类似似似似于于于于根根根根据据据据利息倒推出本金，称为资本化。利息倒推出本金，称

3、为资本化。利息倒推出本金，称为资本化。利息倒推出本金，称为资本化。收收益益法法又又称称收收益益资资本本化化法法、收收益益现现值值法法、收收益益法法等等，是是房房地地产产估估价价中中最最常常用用的的方方法法之之一一，是是对对房房地地产产和和其其他他具具有有收收益益性性质质资资产产评评估估的的基基本本方方法法，其其本本质质是是以以房房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。根据未来预测收益转换为价值的方式不同，即资本化根据未来预测收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资

4、本化法。法。收益法的雏形收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即 地价年地租地价年地租购买年购买年 例如，威廉配第(William Petty，16231687年)在1662年出版的赋税论中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即 地价地租地价地租/利息率利息率 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”之后，产生了将未来某一年的某种预期

5、收益除以适当的资本化率的直接资本化法直接资本化法(价格年收益价格年收益/资本化率资本化率)及其变化形态的收益乘数法收益乘数法(价格年收益价格年收益收益乘收益乘数数)。再后来，出现了报酬资本化法。报酬资本化法。资资本本化化方方式式的的不不同同，收收益益法法分分为为直直接接资资本本化化法法和和报酬资本化法。报酬资本化法。直接资本化法(direct capitalization)是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。报报酬酬资资本本化化法法(yi

6、eld capitalization)即即现现金金流流量量折折现现法法(discounted cash flow，DCF)，是房地产的价值等于其未未来来各各期期净净收收益益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 收益法是以收益法是以预期原理预期原理预期原理预期原理为基础的，即是基于未来收益权为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。值的，

7、重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等。够得到的满足、乐趣等。收益法的基本思想，粗略地表述为：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，购买收益性房地产，可以被视为一种投资：某笔资金某笔资金利率房地产的净收益利率房地产的净收益 这笔资金就是该宗房地产

8、的价格。变换等式得：房地产价格房地产的净收益房地产价格房地产的净收益/利率利率 例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。现代的收益法现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多

9、的资金具有更高的价值。三、收益法的适用范围和条件三、收益法的适用范围和条件 收收益益法法是是以以求求取取房房地地产产净净收收益益为为途途径径评评估估房房地地产产价价值值的的一一种种法法，其其适适用用范范围围只只只只能能能能是是是是有有有有收收收收益益益益或或或或潜潜潜潜在在在在收收收收益益益益的的的的房房房房地地地地产产产产，如如住住宅宅（特特别别是是公公寓寓）、写写字字楼楼、旅旅馆馆、商商店店、餐餐馆馆、游游乐乐场场、影影剧剧院院、停停车车场场、加加油油站站、标标准准厂厂房房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等

10、公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法适用的条件是房房地地产产未未来来的的收收益益和和风风险险都都能能够够较较准准确确地地量量化化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。它它不不限限于于估估价价对对象象本本身身现现在在是是否否有有收收益益，只只要要估估价价对对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。四、收益法（四、收益法（报酬资本化法）报酬资本化法）的计算公式的计算公式 1.1.最一般的公式

11、最一般的公式最一般的公式最一般的公式2.2.净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式 （1 1）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式 （2 2）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式3.3.净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式 （1 1）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式 （2 2）收益期限为无限年期的公式）收益期限

12、为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式4.4.预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式掌握：5.5.净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式 （1 1）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式 （2 2）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式6.6.净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式 净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种。年一种。7.7.净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式（1

13、 1）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式（2 2）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式8.8.净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式（1 1）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式（2 2）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式了解：1.最一般的公式最一般的公式2.净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式（1）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式（2）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式3.3.净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式（1 1）收益期为

14、有限年的公式）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式）收益期为有限年的公式（2）收益期限为无限年期的公式）收益期限为无限年期的公式净收益在前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益往往不同。来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。特别是像商特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建

15、成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式进行估价。种公式进行估价。采用公式4.预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式：预知未来若干年后的价格的公式：一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。【例】

16、某宗房地产现行的价格为2000元/，年净收益为200元/，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。【例】某出租写字楼需要估价，目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为

17、售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。【例】预测某宗房地产未来近年的净收益分别为55.0万元和60.5万元，两年后的价格比现在的价格上涨10%。该类房地产的报酬率为10%。试求该宗房地产现在的价格。【例】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。5、净收益每年不变的公式的作用、净收益每年不变的公式的作用净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：

18、用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；用于比较不同年限价格的高低；用于市场法中因期限不同进行的价格调整。直接用于计算价格直接用于计算价格【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：用于不同年限价格之间的换算用于不同年限价格之间的换算 用于比较不同期限价格的高低用于比较不同期限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果两宗房地产的土地使用年限不

19、同或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同期限下的价格。用于市场法中因期限不同进行的价格调整用于市场法中因期限不同进行的价格调整对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同需要对实例价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的期限可能与估价对象房地产的期限不同，从而需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同期限下的价格。净收益每年不变的公式还有一些其他作用。净收益每年不变的公式还有一些其他作用。例如，可用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年

20、的价格越快。当报酬率为2%时，需要520年才能达到无限年的价格，3%时为350年，4%时为260年，5%时为220年，6%时为180年，7%时为150年，8%时为130年，9%时为120年，14%时为80年，20%时为60年。当报酬率为25%时，只要50年就相当于无限年的价格。第二节第二节 收益法的估价步骤收益法的估价步骤 一、搜集整理资料一、搜集整理资料一、搜集整理资料一、搜集整理资料 二、预测估价对象净收益二、预测估价对象净收益二、预测估价对象净收益二、预测估价对象净收益 三、求取报酬率、资本化率及收益乘数三、求取报酬率、资本化率及收益乘数三、求取报酬率、资本化率及收益乘数三、求取报酬率、

21、资本化率及收益乘数 四、求取收益价格四、求取收益价格四、求取收益价格四、求取收益价格一、搜集整理资料一、搜集整理资料 1.1.资料收集的途径资料收集的途径资料收集的途径资料收集的途径 房房房房地地地地产产产产估估估估价价价价所所所所需需需需的的的的资资资资料料料料，主主主主要要要要通通通通过过过过走走走走访访访访有有有有关关关关部部部部门门门门及及及及个个个个人人人人，搜搜搜搜集集集集现有资料、实现调查获取。调查途径参见下表。现有资料、实现调查获取。调查途径参见下表。现有资料、实现调查获取。调查途径参见下表。现有资料、实现调查获取。调查途径参见下表。房地产转移类型房地产转移类型房地产转移类型房

22、地产转移类型资料来源资料来源资料来源资料来源房地产租赁房地产租赁房地产租赁房地产租赁租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司标准、工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司标准、工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司标准、工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司商品房出售商品房出售商品房出售商品房出售各省市建筑定额标准、房地产开

23、发公司、买房单位、房地产交易各省市建筑定额标准、房地产开发公司、买房单位、房地产交易各省市建筑定额标准、房地产开发公司、买房单位、房地产交易各省市建筑定额标准、房地产开发公司、买房单位、房地产交易所、物价、税务、建设银行、建设及规划部门所、物价、税务、建设银行、建设及规划部门所、物价、税务、建设银行、建设及规划部门所、物价、税务、建设银行、建设及规划部门房屋买卖房屋买卖房屋买卖房屋买卖交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地

24、房屋拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建设银行等部门标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建设银行等部门标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建设银行等部门标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建设银行等部门土地使用权出租土地使用权出租土地使用权出租土地使用权出租租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权转让交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处交易双方及主管部门、公

25、证处、税务、财政部门、街道办事处交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处企业效益资料企业效益资料企业效益资料企业效益资料企业、工商、税务、财政部门企业、工商、税务、财政部门企业、工商、税务、财政部门企业、工商、税务、财政部门 2.资料的整理资料的整理 在资料调查的基础上，应根据样本资料的类别和特点分在资料调查的基础上，应根据样本资料的类别和特点分在资料调查的基础上，应根据样本资料的类别和特点分在资料调查的基础上，应根据样本资料的类别和特点分级归档。对于应用收益法评估时，应根据估价对象房级归档。对于应用收益法评估时，应根据估价对

26、象房级归档。对于应用收益法评估时，应根据估价对象房级归档。对于应用收益法评估时，应根据估价对象房地产的位置和特点，选择同一级别相同性质的适宜调地产的位置和特点，选择同一级别相同性质的适宜调地产的位置和特点，选择同一级别相同性质的适宜调地产的位置和特点，选择同一级别相同性质的适宜调查样本作为下一步计算的依据。查样本作为下一步计算的依据。查样本作为下一步计算的依据。查样本作为下一步计算的依据。二、预测估价对象净收益二、预测估价对象净收益（一）房地产收益的种类（一）房地产收益的种类（一）房地产收益的种类（一）房地产收益的种类 运运运运用用用用收收收收益益益益法法法法估估估估价价价价，需需需需要要要要

27、预预预预测测测测估估估估价价价价对对对对象象象象的的的的未未未未来来来来收收收收益益益益。可可可可用用用用于于于于收收收收益益益益法法法法中中中中转转转转换换换换为为为为价价价价值值值值的的的的未未未未来来来来收收收收益益益益主主主主要要要要有有有有如如如如下下下下几几几几种：种：种：种：（1 1）潜在毛收入）潜在毛收入(Potential Gross Income,PGI)(Potential Gross Income,PGI)（2 2）有效毛收入）有效毛收入 (Effective Gross Income,EGI)(Effective Gross Income,EGI)（3 3）净运营收益

28、）净运营收益 (Net Operating Income,NOI)(Net Operating Income,NOI)（4 4）税前净现金流量）税前净现金流量 (Pre-tax Cash Flow,PTCF)(Pre-tax Cash Flow,PTCF)（5 5）期末转售收益）期末转售收益 潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入。有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。净运营收益：通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房

29、地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。税前现金流量：是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。期末转售收益：是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。（二）净收益测算的基本原理（二）净收益测算的基本原理（二）净收益测算的基本原理（二）净收益测算的基本原理运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。净收益的测算的两种途径：净收益的测算的两种途径：一一是是基基于于租租赁赁收收入入测测算算净净收收益益。例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二二

30、是是基基于于营营业业收收入入测测算算净净收收益益。例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。其其中中，基基于于租租赁赁收收入入测测算算净净收收益益的的收收益益法法是是收收益益法法的的典典型型形形式。式。1.基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益的基本公式为基于租赁收入测算净收益的基本公式为净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用运营费用 有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。并假设在年末发生。空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。运

31、营费用(operating expense)与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。2.基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益 以营业方式获取收益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；二是要扣除归属于其他资本或经营的收益。二是要扣除归属于其他资本或经营的收益。（三）不同收益类型房地产净收益的求取（三）不同收益类型房地产净收

32、益的求取净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列4种情况：1、出租的房地产；2、营业的房地产；3、自用或尚未使用的房地产；4、混合收益的房地产。1、出租的房地产净收益求取（1）出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。（2）租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。（3）出租人负担的费用一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。2、营业的房地产净收益求取营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商

33、品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。农地净收益的测算，是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。3.自用或尚未使用的房地产净收益求取自用或尚未使用的房地产净收益求取 自用或尚未使用的房地产可以根据同一市场上有收自用或尚未使用的房地产可以根据同一市场上有收益的类似房地产的

34、有关资料按上述相应的方式测算净益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。收益。4.混合收益的房地产净收益求取混合收益的房地产净收益求取 （1 1）总收入减去总费用）总收入减去总费用 （2 2）各类型收入分别减去相应变动费用，予以加总）各类型收入分别减去相应变动费用，予以加总后再减去总的固定费用后再减去总的固定费用 （3 3）先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收）先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所以的净收益相加益，然后将所以的净收益相加（四）求取净收益时对有关收益的取舍（四

35、）求取净收益时对有关收益的取舍（四）求取净收益时对有关收益的取舍（四）求取净收益时对有关收益的取舍 1.1.有形收益和无形收益有形收益和无形收益有形收益和无形收益有形收益和无形收益房房地地产产的的收收益益可可以以分分为为有有形形收收益益和和无无形形收收益益。有有形形收收益益是是房房地地产产带带来来的的直直接接货货币币收收益益，无无形形收收益益是是指指房房地地产产带带来来的的间间接接利利益益。在在求求取取净净收收益益时时不不仅仅要要包包括括有有形形收收益，还要考虑各种无形收益。益，还要考虑各种无形收益。无无形形收收益益是是指指房房地地产产带带来来的的间间接接利利益益，如如安安全全感感、自自豪豪感

36、感、提提高高个个人人的的声声誉誉和和信信用用、增增强强企企业业的的融融资资能能力力和和获得一定的避税能力。获得一定的避税能力。2.2.实际收益和客观收益实际收益和客观收益实际收益和客观收益实际收益和客观收益房房地地产产的的收收益益可可以以分分为为实实际际收收益益和和客客观观收收益益。实实际际收收益益是是在在现现状状下下实实际际取取得得的的收收益益，一一般般来来说说它它不不能能直直接接用用于于估估价价。客客观观收收益益是是排排除除了了实实际际收收益益中中属属于于特特殊殊的的、偶偶然然的的因因素素之之后后所所能能得得到到的的一一般般正正常常收收益益，一一般般来来说说只有这种收益才可以作为估价的依据

37、。只有这种收益才可以作为估价的依据。3、有租约限制的房地产收益、有租约限制的房地产收益估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约约定定的的租租金金(简称租约租金，又可称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金

38、正常客观的市场租金。所以，租约租金高于或低于市场租金，都会影响房地产的价值。从投资角度来说，当租约租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，当租约租金低于市场租金时，房地产的价值就要低一些。当租约租金与市场租金差异较大时，毁约的可能性也较大，这对于房地产的价值也有影响。200上述例子表示收益法的一种变通形式“成本节成本节约资本化法约资本化法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租

39、赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值无租约限制下的价值有租约限制下的价值无租约限制下的价值-承租人承租人权益的价值权益的价值 补充例题如下：补充例题如下：77OOO+（五）净收益流模式（五）净收益流模式（五）净收益流模式（五）净收益流模式 运运运运用用用用报报报报酬酬酬酬资资资资本本本

40、本化化化化法法法法估估估估价价价价，在在在在求求求求取取取取估估估估价价价价对对对对象象象象的的的的净净净净收收收收益益益益时时时时，应应应应根根根根据据据据估估估估价价价价对对对对象象象象的的的的净净净净收收收收益益益益在在在在过过过过去去去去和和和和现现现现在在在在的的的的变变变变动动动动情情情情况况况况及及及及未未未未来来来来可可可可以以以以活活活活动动动动收收收收益益益益的的的的期期期期限限限限，确确确确定定定定估估估估价价价价对对对对象象象象未未未未来来来来各各各各期期期期的的的的净净净净收收收收益益益益，并并并并判判判判断断断断未未未未来来来来净净净净收收收收益益益益流流流流属属属

41、属于于于于下下下下列列列列哪哪哪哪种种种种类类类类型型型型，以以以以便选用相应的报酬资本化法公式：便选用相应的报酬资本化法公式：便选用相应的报酬资本化法公式：便选用相应的报酬资本化法公式：（1 1）每年基本上固定不变。）每年基本上固定不变。）每年基本上固定不变。）每年基本上固定不变。（2 2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减。）每年基本上按某个固定的数额递增或递减。）每年基本上按某个固定的数额递增或递减。）每年基本上按某个固定的数额递增或递减。（3 3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减。）每年基本上按某个固定的比率递增或递减。）每年基本上按某个固定的比率递增或递减。）每年基本上按某个固

42、定的比率递增或递减。（4 4）其他有规则变动的情形。）其他有规则变动的情形。）其他有规则变动的情形。）其他有规则变动的情形。（六）收益期限的确定（六）收益期限的确定 收收收收益益益益期期期期限限限限时时时时估估估估价价价价对对对对象象象象自自自自估估估估价价价价时时时时点点点点起起起起至至至至未未未未来来来来可可可可以以以以获获获获得得得得收收收收益益益益的的的的时时时时间间间间。收收收收益益益益期期期期限限限限应应应应在在在在估估估估价价价价对对对对象象象象房房房房地地地地产产产产自自自自然然然然寿寿寿寿命命命命、法法法法律律律律规规规规定定定定（如如如如土土土土地地地地使使使使用用用用权权

43、权权法法法法定定定定最最最最高高高高年年年年限限限限）、合合合合同同同同约约约约定定定定（如如如如租租租租赁赁赁赁合合合合同同同同约约约约定定定定的的的的租租租租赁赁赁赁期期期期限限限限）等等等等的的的的基基基基础础础础上上上上，结结结结合合合合房房房房地地地地产产产产剩剩剩剩余余余余经经经经济济济济寿寿寿寿命命命命来来来来确确确确定定定定。在在在在一一一一般般般般情情情情况况况况下下下下，估估估估价价价价对对对对象象象象的的的的收收收收益益益益期期期期限限限限为为为为其其其其剩剩剩剩余余余余经经经经济济济济寿寿寿寿命命命命，其其其其中中中中，土土土土地地地地的的的的收收收收益益益益期期期期限

44、为土地使用权剩余年限。限为土地使用权剩余年限。限为土地使用权剩余年限。限为土地使用权剩余年限。三、求取报酬率、资本化率及收益乘数三、求取报酬率、资本化率及收益乘数（一）报酬率的求取（一）报酬率的求取（一）报酬率的求取（一）报酬率的求取 1.1.报酬率的实质报酬率的实质报酬率的实质报酬率的实质 报报报报酬酬酬酬率率率率（Yield Yield Rate Rate,Y,Y）即即即即折折折折现现现现率率率率，是是是是与与与与利利利利率率率率、内内内内部部部部收收收收益益益益率率率率（Internal Internal Rate Rate or or Return Return,IR,IR或或或或R

45、R，又又又又称称称称内内内内部部部部报报报报酬酬酬酬率率率率）同同同同类类类类性性性性质质质质的的的的比比比比率率率率。报报报报酬酬酬酬率率率率为为为为投投投投资资资资回回回回报报报报与与与与所所所所投投投投入入入入资资资资本本本本的的的的比比比比率率率率，即即即即 报酬率投资回报报酬率投资回报报酬率投资回报报酬率投资回报/所投入的资本所投入的资本所投入的资本所投入的资本 不不不不同同同同地地地地区区区区、不不不不同同同同时时时时期期期期、不不不不同同同同用用用用途途途途或或或或不不不不同同同同类类类类型型型型的的的的房房房房地地地地产产产产，同同同同一一一一类类类类型型型型房房房房地地地地产

46、产产产的的的的不不不不同同同同权权权权益益益益、不不不不同同同同收收收收益益益益类类类类型型型型（如如如如期期期期间间间间收收收收益益益益和和和和未未未未来来来来转转转转售售售售收收收收益益益益），由由由由于于于于投投投投资资资资的的的的风风风风险险险险不不不不同同同同，报报报报酬酬酬酬率率率率是是是是不不不不尽尽尽尽相相相相同同同同的的的的。因因因因此此此此，在在在在估估估估价价价价中中中中并并并并不不不不存存存存在在在在一一一一个个个个同同同同一一一一不不不不变变变变的的的的报报报报酬酬酬酬率率率率数值。数值。数值。数值。2.2.报酬率的求取方法报酬率的求取方法报酬率的求取方法报酬率的求取

47、方法 （1 1）累累累累加加加加法法法法。是是是是将将将将报报报报酬酬酬酬率率率率视视视视为为为为包包包包含含含含无无无无风风风风险险险险报报报报酬酬酬酬率率率率和和和和风风风风险险险险报报报报酬酬酬酬率率率率两两两两大大大大部部部部分分分分，然然然然后后后后分分分分别别别别求求求求出出出出每每每每一一一一部部部部分分分分，再再再再将将将将它它它它们们们们相相相相加加加加得到得报酬率的方法。得到得报酬率的方法。得到得报酬率的方法。得到得报酬率的方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿报酬率无风险报酬率投

48、资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠缺乏流动性补偿投资带来的优惠缺乏流动性补偿投资带来的优惠缺乏流动性补偿投资带来的优惠 （2 2）市市市市场场场场提提提提取取取取法法法法。是是是是利利利利用用用用与与与与估估估估价价价价对对对对象象象象房房房房地地地地产产产产具具具具有有有有类类类类似似似似收收收收益益益益特特特特征征征征的的的的可可可可比比比比实实实实例例例例房房房房地地地地产产产产的的的的价价价价格格格格、净净净净收收收收益益益益等等等等资资资资料料料料，选选选选用用用用相相相相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。应的报酬资本

49、化法公式，反求出报酬率的方法。应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。（3 3）投投投投资资资资报报报报酬酬酬酬率率率率排排排排序序序序插插插插入入入入法法法法。由由由由于于于于具具具具有有有有同同同同等等等等风风风风险险险险的的的的任任任任何何何何投投投投资资资资的的的的报报报报酬酬酬酬率率率率应应应应该该该该是是是是相相相相近近近近的的的的，所所所所以以以以，可可可可以以以以通通通通过过过过与与与与估估估估价价价价对对对对象象象象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。同等风险的投资报酬率来求取估

50、价对象的报酬率。（二）资本化率和收益乘数的求取（二）资本化率和收益乘数的求取 资资资资本本本本化化化化率率率率和和和和收收收收益益益益乘乘乘乘数数数数都都都都可可可可以以以以采采采采用用用用市市市市场场场场提提提提取取取取法法法法，通通通通过过过过市市市市场场场场上上上上近近近近期期期期交交交交易易易易的的的的与与与与估估估估价价价价对对对对象象象象的的的的净净净净收收收收益益益益模模模模式式式式（包包包包括括括括净净净净收收收收益益益益的的的的变变变变化化化化、收收收收益益益益期期期期限限限限的的的的长长长长短短短短）等等等等相相相相同同同同的的的的许许许许多多多多类类类类似似似似房房房房地