2023年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14.docx

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1、2023年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14 2023年上海房地产市场总结及明年市场展望 一、宏观政策 2023年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。 二、商品房市场 u 整体市场 2023年全市商品房共计成交1125万方，相比2023年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。 商品住宅市场在经历了2023年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月

2、起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。2023年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。 u 公寓市场 刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。主力产品为100以下、200万以内。 中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵 首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。 高

3、端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。 u 别墅市场 低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。 从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点： 1、依托极限紧凑的户型设计。如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。 2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。如和记黄埔御沁园、万科清林径，一线开发商品牌和165-175左右

4、的紧凑设计促成其放量。 3、低总价结合大幅降价。如长泰东郊别墅本身作为低总价产品，加之9月实行大幅降价超过15%，在两者的叠加作用下，其去化量更是实现大幅井喷（全市别墅销售面积第一）。 中高端别墅市场：250平米以下、700万总价以内为此类市场的主力成交产品，放量能力居于整体别墅市场的中位。放量项目主要依靠区域发展成熟度、独占的稀缺资源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板块，临近区域商业核心周浦万达广场，依托区域的成熟配套实现放量。保利叶语独占顾村公园一线景观，以及周边配套资源聚集度高。 高端及独栋别墅市场：以个案放量为主，整体市场成交低迷。放量项目具备以下特征： 1、区位非常偏远，单纯是依

5、靠独栋产品的稀缺属性和低总价因素。例如：位于奉贤偏远区位的招商海廷，总价仅为500万以内。 2、依靠大幅降价促销。例如：长泰西郊别墅9月大幅降价20%,实现当日认购50余套。 u 办公市场 类住宅市场：类住宅产品为可售办公市场的主力放量产品，项目多集中于城市外围，呈现轨交沿线项目主导放量的局面。产品以不限购、不限贷、低总价为卖点，面向受限购的投资客群，以及小型企业的自用办公需求。产品设计突出高附加值，LOFT复式产品受到市场追捧。产品售价一般为周边住宅的6-7折，总价在100万以内。 标准办公市场：目前，政府在土地开发规划方面，着重考虑区域的长期可持续发展，通过商办项目的开发建设，吸引能够提供

6、稳定财税来源的大中型企业入驻。从出让地块的用地限制看，其使得商办产品已转向不可分割小户型的标准办公产品（一般不小于150），在核心区域更是硬性规定以整层或整栋方式出售，避免个人投资过度而导致市场无序发展，以及无法实现持续的财政收入。 核心区域的写字楼长期维持在10%以下的低空臵率，租金水平稳步增长。在经济增速放缓的背景下，企业大量转向次核心区域和外围区域办公市场，资金充裕的企业选择放慢扩张速度，部分资金用作投资保值；盈利能力和资金水平有限的中小企业选择交通便利、总价可承受的外围办公产品购买自用，来降低日常运营成本，同时获得中长期的投资收益。 从放量特征看，整购市场一般出现在核心区域和具备一定办

7、公氛围的次核心区域，地段和资源的稀缺性是成交主因。散售市场呈现的成交流量不稳定的特征，成交因素集中于交通便利性、区域成熟度、商办聚集度和产品性价比几个方面。 三、土地市场 2023年土地出让共成交3580万方，住宅用地（含商住）占比14%，商办占比10%。 下半年整体市场回暖企稳趋势确立以后，政府借势9月大量推地，房企资金链改善，购地意向强烈，土地市场快速复苏。 四、我司应对策略及销售业绩 以确保年度指标达成为前提，同时实现项目销售的量价平衡；精准选择媒体组合、利用多元化营销渠道。 u 激烈市场竞争环境：项目采取适度调整价格，贴合市场放量主流，同时兼顾利润回报。 u 强势市场地位：坚守项目调性

8、，以少量多批的推案节奏逐步提升价格。 u 各项目均采用产品线之间的价格相互挤压关系，实现整盘均匀去化。 销售业绩： 保利叶语-上海市商品住宅市场销售面积、销售套数均位列全市第一，销售金额位列全市第三。 保利茉莉公馆-上海市商品住宅市场销售面积位列全市第三，销售金额、销售套数均位列全市第六。（项目在售价高于周边竞品20-30%的情况下实现快速放量，并带动区域市场整体成交量大幅提升。） 五、2023年市场展望 u 政策层面：2023年调控政策保持维稳基调，强化落实执行为主。 u 市场层面：上半年延续当前量价企稳的走势，预计下半年存在价稳量增、小幅上升走势的可能。 u 供应层面：由于今年9月以后的集中供地，预计2023年第四季度面临新增供应的集中上市。 u 需求层面：在限购、限贷的持续调控下，明年仍将以刚性需求为市场主力。 上海房地产市场总结及明年市场展望12.14 重庆房地产市场总结及重庆房地产市场展望(全文) 房地产市场展望 天津房地产市场总结及展望 房地产市场总结及12年市场展望 中国房地产市场总结 市场展望 青岛房地产市场展望 展望锦州房地产市场 河源市房地产市场分析及房地产市场展望 房地产市场分析及展望