2023年关于全区《江苏省物业管理条例》贯彻执行情况的调研报告.docx

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1、2023年关于全区江苏省物业管理条例贯彻执行情况的调研报告 关于全区江苏省物业管理条例执行情况的 调研报告 区人大常委会调研组 （2023年5月29日） 为进一步促进江苏省物业管理条例在我区的贯彻落实，根据区人大常委会2023年度重点工作安排，5月23日下午，区人大常委会副主任周进带领部分市、区人大代表对阅湖花园、幸福小区、海天翡翠城和乐府兰庭小区的物业管理情况进行实地视察，通过召开座谈会，听取住建局局长关于江苏省物业管理条例贯彻落实总体情况的报告，人大代表对条例执行情况进行了座谈发言，现将调研情况报告如下： 一、基本情况 目前，宿城区居民小区104家，已备案的物业企业60家，其中一级资质5家

2、，二级资质11家。有物业公司服务的居民小区54家，居委会代管和业主委员会自治的小区50家，实施物业服务面积达800多万平方米，物业管理覆盖率达52。 二、存在问题 三、建议意见 江苏省物业管理条例是我省规范物业行业管理服务行为 1 的一部专门性法规，对促进物业行业发展，规范物业管理行为具有十分重要的指导意义。2023年制定实施的江苏省物业管理条例明显存在滞后现象，不适应目前形势发展，省住房城乡建设部门经过调研和征求意见后，以解决当前热点、难点问题为突破，对条例相关内容进行了修改完善，积极推进了街道（乡镇）与行政管理“共管”模式，并于2023年11月29日报经省十一届人大常委会第三十一次会议审议

3、通过，2023年5月1日正式施行。 近年来，随着宿城区经济社会事业的快速发展，新建小区不断增多，物业企业进驻也越来越多，人民群众的生活居住条件得到极大改善。新条例颁布以来，为抓好贯彻落实，加强物业行业管理，规范物业行业行为，切实维护广大业主的合法权益，区住建局、街道、社区和相关部门都做了大量工作，努力推动物业行业管理服务不断向法制化、制度化、规范化方向发展。现将贯彻落实江苏省物业管理条例情况汇报如下： 一、多形式开展宣传活动，努力营造良好的社会氛围。 为努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围，

4、新条例颁布实施后，区住建局及时组织街道、社区物业管理人员、物业企业从业人员进行业务培训，系统学习相关条款内容，采取多种形式进行宣传贯彻落实。一是深入居民住宅小区，采取在显著位臵悬挂横幅、张贴标语、放臵宣传板、接受业主现场咨询等多种形式，促使广大业主、物业服务企业主动学习新条例，咨询与切身利益相关的 2 问题。二是多次召开专题会议，组织社区、业主委员会、物业服务企业、建设单位等相关人员集中学习，全面领会并准确把握新条例的基本内容、精神实质、制度要求、管理职责和法律责任。活动开展以来，开展社区专项宣传活动10多次，悬挂宣传横幅、标语200多条，散发宣传资料1000多份，宣传活动收到了良好的效果，使

5、社会各界更加了解新条例，为新条例的实施营造了良好的社会氛围。 二、理顺物业管理体制，建立社会联动、齐抓共管的物业管理新格局。 新条例最大亮点就是物业管理体制的变革，强化了政府特别是乡镇、街道和相关部门在物业管理中的责任，强调行业规范与属地管理相结合。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立健全全区、街道（乡镇）、居委会（社区）、业主委员会、物业服务企业的物业管理体系，明确管理职责。目前，四个街道和双庄镇分别成立物业管理办公室，明确了分管领导和相关工作人员，建立了物业管理矛盾投诉调解社会服务机构。充分发挥街道和社区居委会在物业管理工作中的作用，及时协调解决群众反映的物业各类问题，将问题解决在基层，

6、矛盾化解在萌芽状态。各部门也能按照各自部门职责加强物业的监督管理，依法处理住宅小区内的违法行为。 三、加强工作指导和矛盾调处，维护广大业主合法权益。 一是加强对建立业主大会的指导监督，促进业主自律和民主决策。按照条例赋予的职责，明确权利、义务，提高运作水平，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法 3 程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。使更多的住宅小区进入到规范化的物业管理中来；区住建局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚

7、持主动介入，及时提供指导服务，目前已成功指导了滨江花园、登泰新村、金玉花园等8个小区成立业主委员会，对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。 二是加大对前期物业管理工作的监管和指导，维护业主合法权益。指导和监督好物业管理的承接验收和移交工作，维护好业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备和房屋的所有权与使用权，使前期物业管理更加规范。区住建局加强住宅维修资金使用的监督管理，尽量简化使用程序，按照新条例要求，发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全等符合应急维修条件的，及时进行应急处臵，及时解决业主困难。 三是及时调处各类物业纠纷矛盾，保障业主权益。针对物业纠纷矛盾多发，建

8、立了一套快速调处工作机制，物业工作人员经常走访各居民小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物业纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。 四、存在的主要问题和下一步措施 回顾近一年来物业管理工作，虽然我们在贯彻实施江苏省物业管理条例方面做了大量工作，但与广大居民的期盼相比，但还存在较大的差距，还需不断探索加强物管力量和举措，及时 4 化解深层次问题。 一是部分属地和相关部门重视程度不够。负责属地管理的乡镇、街道居委会虽设臵相应的机构来负责物业管理工作的管理和监督，但是缺少专职人员、办公经费，有的也只是流于形式，未发挥实质性作用。对物业服务企

9、业、业主委员会指导监督不力。社区管理与物业管理工作相互交叉又相互推诿，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。部分相关部门片面强调物业管理是住建部门牵头，不愿履行相应的物业管理职能，不能主动深入小区指导工作。执法不力，甚至不进小区执法，出现工作不作为、慢作为现象。 二是物业服务企业自身行为不规范。物业服务企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，不能及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主、服务单位之间缺乏信任。 三是权利义务不对等、业主素质有待提升。业主观念意识“误区”较大，一些业主把一些社会治安职能、社会保障职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业服务企业应该

10、做的事情，不交费的理由多种多样，部分业主只讲权利，不尽义务，不遵守小区日常管理规定及业主公约，甚至不遵守社会公德，乱扔垃圾、野蛮装修、违章搭建、种菜养鸡、占用公共通道、乱堆乱放等现象比较普遍。加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物业企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。 四是业主委员会自治水平有待进一步提高。多数业主委员会成员是兼职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部 5 分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业企业工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。 五是小区建设先天不足、配套功能不齐全。部分小区规划建设行为给后续物业管理

11、留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理、小区品味品质不高。加上使用管理的不到位，造成小区停车位不足问题明显，绿化破损、退化严重。特别是老旧小区存在类似问题较多。 解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。去年，我们也就物业管理工作拟定了相关文件，但考虑到市里即将出台新的宿迁市物业管理办法，市政府对新文件的出台也高度重视，多次安排人员到外地调研学习，目前正在进行修改完善，预计七月份将正式出台，届时，我们将结合我区物业管理实际，制定一系列符合我区实际的物业管理办法。目前，我们着重做好以下几项工作： 1.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围

12、。进一步加强物业政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物业企业生存问题；另一方面教育物业服务企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。 2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机制，共同商 6 议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。 3.进一步完善物管

13、矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。 4、进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区、居委会、业委会、物业企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。同时，调研探索经济适用房小区和老旧小区、分散小区实施物业管理的有效模式，努力提升物业行业管理水平和扩大管理覆盖面。 7 关于全区江苏省物业管理条例贯彻执行情况的调研报告 关于贯彻执行物业管理条例的情况报告 江苏省物业管理条例 关于贯彻执行物业管理条例的情况汇报 物业条例执行情况的调研报告 廉政准则贯彻执行情况报告 关于城市市容和环境卫生管理条例贯彻执行情况的报告 消法贯彻执行情况的视察报告 关于干部任用条例贯彻执行情况的汇报 贯彻执行情况自查自纠报告