2023年房地产调控政策总结.docx

《2023年房地产调控政策总结.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产调控政策总结.docx（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2023年房地产调控政策总结 2023房地产调控政策总结：纵向最严横向宽松 从2023年12月1日起，珠三角七个城市（深圳除外）在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社 保缴纳证明。 纵向对比，东莞今年的调控政策最为严厉，信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较，由于没有限购，东莞的调控相对宽松。 银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下 2023年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。 为控制物价，货币政策在2023年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在2023年和2023年连续12次上调存款准备金率，其中仅20

2、23年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2023年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。 受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷，从三季度开始，上浮成为普遍现象，有的银行甚至上浮20%。更为严重的是，房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死，房地产企业的资金链日益紧张，不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。 同时，2023年1月27日公布的新“国八条”(国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发2

3、0231号)，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2023年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。 此外，2023年连续3次加息，也是2023年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。 对于有7折利率的存量房贷来说，在2023年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元；按照基准

4、利率申请的房贷，月息则要增加大约570元。 房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅 在中央要求的最后时限内，东莞在2023年3月31日公布了房价控制目标，2023年新建住房价格涨幅不高于年度GDP增长速度。 因为东莞GDP的增长目标为8.5%，参考这一数据和去年7606元/平方米的均价，业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线8252元/平方米。 而此前疯传的东莞将限购的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但2023年，东莞爆发的两拨限购传闻，激发了楼市“末班车”效应，使得成交量急剧增加。 9月中旬，开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称，市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预

5、警。 明码标价 一房一价，售价最多下浮15% 调控政策，2023年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。 2023年5月16日，东莞市有关政府部门发布了关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知(东府办202362号)和关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知(东价202350号)。 这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2023年5月16日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2023年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在2023年6月1日前将尚未售出的

6、剩余商品住房，向市物价局申报价格备案。 开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售，在销售现场公示商品住房销售均价和东莞市新建商品住房销售价格备案公示表、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。 “一房一价”政策实施后，开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是，东莞市物价局、住建局和房管局联合在2023年8月5日发布了关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知(东价202389号)，规定“销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案

7、价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序”。 公积金新政公积金成为房贷“绿洲” 2023年5月1日，东莞实施了鼓励贷款的住房公积金新政。对比2023年以来实施的贷款政策，新政更为宽松，再加上低利率政策，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件，而主要根据公积金贷款的次数来放款。只要是首次使用公积金贷款，不管是第几套房，首付的比例可以低至30%或20%，与商业贷款二套房6成首付、3套房停贷相比，十分宽松。 就算是第二次使用公积金贷款，只要是建筑面积不在144平方米以下的自住房，

8、首付也可以低至50%。 与此同时，公积金贷款利率比商业贷款低一大截，五年以上住房公积金贷款年利率仅 4.9%，而商业贷款的年基准利率高达7.05%。 此外，没有在莞一年社保或纳税证明的珠三角其他城市的户籍人口(深圳除外)，也可以申请公积金贷款。 公积金新政，与收紧的商业贷款形成对冲，对东莞楼市的成交起到了举足轻重的拉动作用。 或许由于住房公积金贷款申请过于凶猛，住房公积金贷款政策作出“微调”。从2023年12月1日起，珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。 保障房17455套公租房已如期动工 我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进，“十二五”期间，开

9、工建设3600万套保障房，2023年开工建设1000万套。 东莞分到的建设任务是17455套的任务，全部建成公租房，数量在全省排第三，是去年2978套廉租房数量的5.86倍。东莞市住建局10月底称，2023年所有公租房已经如期开工，完成了任务。 今年，公租房将陆续进入市场配租，非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公租房大部分是企业事业单位的集体宿舍，能否充分发挥住房保障作用，还得拭目观察。解读 建保障房大有可为 日前，有媒体报道称，根据住建部年底工作会议透露的对于2023年工作的部署，商品房价格较高，建设用地较紧的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由

10、国土资源部审批，批准试点。 同一消息还称，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。 【点评】因为资金压力、工程质量等问题，保障房建设一直处于风口浪尖。具体到东莞，由于机关事业单位的集体宿舍占比过大，保障房备受诟病。如今，试点用集体土地建设保障房、购买商品房来充当保障房这两条政策出台，这将使得包括东莞在内的保障房走向更加扑朔迷离。 首先，住建部的集体用地试点建设保障房的政策口子，是被国土部在2023年5月发文明令禁止的，不同部门政策“打架”的现象重演。目前，在集体土地上兴建的非法“小产权房”在全国遍地开花，东莞也为数不

11、少，如果开了允许在集体土地上建房的口子，在当前国情下，很容易走样，极易引发“小产权房”搭顺风车转正的乱象。现在，两个部门“打架”，保障房的用地供应和“小产权房”的未来命运迷局加深。 其次，购买商品房充当保障房，更被质疑成政府为房地产托市，民众普遍担心房地产调控因此大打折扣。目前，房地产成交低迷，房价有所松动，若政府大量购买商品房，那么成交量回升，那么价格调整自然戛然而止。同时，或将产生新的寻租腐败空间。 为什么商品房的供地不紧张，保障房的供地就紧张了？为什么建保障房缺钱，但是购买商品房就不差钱了？这两个“天问”折射的是政府深陷房地产利益纠葛中的被动局面。地方财政需要靠卖地收入充实，用集体用地来建保障房，就可以腾出国有建设用地来创收。房地产市场过于低迷，不利于经济稳定，也无法保障地方的财政收入。如何从被动局面中坚持调控，建好保障房，不仅考验政府的决心，更加考验政府的智慧。 而在东莞，土地出让金占比财政收入比例较低，腾挪空间更大，有能力也有责任发扬“敢为天下先”传统，杀出一条血路，率先搞好房地产调控和保障房建设。记者 曾德军 何建文 房地产调控政策总结 房地产调控政策 房地产调控政策 房地产调控政策 房地产调控政策汇总 房地产市场调控政策 房地产调控政策分析 房地产调控政策汇总 历年房地产调控政策 房地产调控政策分析