2023年商业地产市场调研报告（精选多篇）.docx

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1、2023年商业地产市场调研报告（精选多篇） 推荐第1篇：商业地产市场调研表 奇台民主路时尚地下街调研表 1、你的性别： A、男B、女 2、你的年龄： A、15-25B、26-35C、36-45D、46-55 3、你认为地下街有什么优势： A、价格便宜B、冬暖夏凉C、人流量大D、其他 4、您平时都在哪儿购物： A、地下街B、天河购物C、鑫鑫广场D、工农兵E、友好摩尔F、沿街门面 5、您每次消费有多少： A、100-300B、300-500C、500-800D、更多 6、你平时愿不愿意去地下街消费： A、愿意B、偶尔去C、从来不去 7、你是否想在一个地方就可以把所需东西购置全： A、愿意B、愿意，

2、但是奇台没有这样的地方。C、不愿意，我想多走走路。 8、你认为哪些人群更愿意去地下街消费： A、年轻人B、中年人C、老年人D、都可以 9、你的月收入： A、15002000元B、20003000元C、30004000元D、更多 10、你首选投资对象是： A、房产B、股票C、黄金期货D、其他 11、你是否愿意集中在一起做生意： A、会B、近期不会C、不会 12、你认为奇台民主路时尚地下街的简称有什么影响： A、以后的城市的商业中心 B、地下街的商铺价值会高升 C、新的人气聚集点 D、近期不好说，但后期一定很好 13、您近期是否考虑投资项目： A、有B、没有 奇台：丝绸古城上一个冉冉升起的商业重心

3、 民主路时尚地下街奇台未来商业中心 您的姓名：您的电话： 登 记 人：日期： 推荐第2篇：商业地产市场调研内容 商业地产市场调研内容详解 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和

4、研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发

5、展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别

6、大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管 例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展

7、的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。 四、区域零售业结构的市场调查与分析 如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 地区间的销售动向 业种别的销售动向 商业地区间的竞争状况 大型主力店的动向 以上内容的取

8、得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、 发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。 五、典型性调查与研究 对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收

9、益状况。 六、未来商业地产的供应量分析 在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。 在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在城市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商

10、业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所

11、以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。 七、消费者消费行为的调查与研究 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。 1、人口结构 人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进

12、行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。 2、家庭户数构成 家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的

13、小白领以2人家庭模式居多。 3、收入水平 根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。 4、消费水平 消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。 5、购买行为 分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识

14、作深入探讨。 6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。 八、立地条件研究 除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个

15、研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。 1、道路类别 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国着名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 2、顾客是否容易达到商业区 除了道路类别以外，还要考虑道 推荐第3篇：商业地产策划之商业地产项目市场调研

16、 商业地产策划之商业地产项目市场调研 商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲坛里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。 一商业地产项目市场调研的步骤 第一步：界定问题 第二步：寻求解决问题的方法 第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据 第五步：整理和分析数据

17、第六步：编写调研报告 具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1 二商业地产项目市场调研的4种方法 1）直接调查 2）间接调查 3）问卷调查 4）现场“踩点”调查 1 余源鹏商业地产系统培训课程； 商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个 具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2 三商业地产市场调研的6大主要内容 （1）宏观环境分析 （2）本市商业环境分析 （3）区域商业环境分析（特别是商圈分析） （4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者） （5）消费者分析 （6）竞争对手分析 具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班 2 余源鹏商业地产系统培训课程 商业地产策划定位与建筑规划设计要

18、诀八百个 推荐第4篇：商业地产市场调研：五“读”俱全 【张璋课堂】第二期商业地产市场调研：五“读”俱全 商业项目立项之前，必须对市场环境、商业资源、地块条件、城市规划和投资目标等进行充分的市场调研，以确定该商业项目的整体定位、功能定位、业态定位、市场定位、总平规划、商业规划、管理模式、销售策略、投资模式等。我们在多年的商业地产策划规划实践中，总结了一套规范实用的商业地产调研方法，即读市场、读资源、读地块、读政府、读投资的“五读俱全“法。 第一，读市场。是对项目所在城市的社会宏观经济状况、人口规模、消费能力、市场需求、房地产市场状况、商业地产市场状况等各方面进行专项调查。 第二，读地块。对地块的

19、地理位置、交通条件、区位优势、形状面积、以及地块的容积率、密度、退线、光照等规划条件进行调查和解读。 第三，读资源。主要是对项目所在城市现有的商业资源进行调查，包括对主力品牌、主力商家、目标品牌的摸底，对外埠的品牌商家能否招商引进本项目进行可行性调查论证。 第四，读政府。主要是对政府的政策导向、城市规划、招商政策以及对本项目的建设目标等进行解读。政府对项目所在城市的产业定位、区域规划、交通规划以及对项目的扶持政策等，均对项目的定位、规划、招商和未来发展影响巨大。所以，对政府规划的充分解读和政府对项目建设目标的充分了解，也是我们前期市场调研的重要内容。 第五，读投资。就是对投资人的股本构成、资金

20、状况、投资模式、收益目标等进行调查，对投资项目的必要性和可行性进行经济分析，根据投资人对现金流要求和赢利目标，合理地把握项目“售租留”分配比例，合理选择投资模式、开发周期和产品结构，确定开发收益、经营收益、资产收益和资本收益间的最佳组合。 因此，商业地产前期的调研不只是对经济市场的调研，而是对影响项目定位、规划、招商、销售、投资、收益等每一个关键要素进行调查、分析和解读。对这些问题的充分解读是商业项目的定位、规划、招商和投资的决策之源。因此，商业地产前期不仅需要调研论证，更需要能从市场条件到商业资源、从地块规划到城市规划、从政府要求到投资目标的全方位解读！ 推荐第5篇：商业地产调研 商业地产分

21、享商业地产的前期调研 突然累了发表于2023年01月11日 23:51 阅读(1) 评论(0) 分类： 个人日记 举报 （每天分享一篇专业文章，转型商业地产，加油！希望朋友们多多关注）转型进行时 地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是

22、“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们主要进行几个宏观方面的分析调研： 1、经济环境的分析和研究； 2、区域城市结构调查与发展规划； 3、商业发展规划和政策研究； 4、区域商业结构的市场调查与分析； 5、典型性调查与研究； 6、未来商业地产的供应量分析； 7、消费者消费行为的调查与研究； 8、立地条件研究； 9、商圈的确定和研究； 宏观调研一经完

23、成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动： 经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面： 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等； 2、GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度

24、和效益的情况； 3、全社会消费品零售总额； 4、全市商业增加值； 5、城乡居民的人均和可支配收入； 6、城乡居民储蓄存款余额； 7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； 8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策；通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水 平。 区域城市结构调查与发展规划； 如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响，如： 1、公共设施状况

25、； 2、交通体系状况； 3、道路状况、通行量； 4、区域城市性质与功能特点； 5、各区域的城市机能组成； 6、城市规划政策与方向； 城市发展规划对商业地产的发展有着非常重大的影响，诸如大型社区的发展计划、商业区的建设计划以及城市新区的开发都将对项目的规划以及未来的经营产生直接影响。这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是很难完成的，如果调研不到位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。 商业发展规划和政策研究； 在整体上城市功能结构和规划发展对项目产生一定影响，局部上商业面的发展规划对项目将有着至关重要的影响。每一个城市的商业布局规划是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性和

26、权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条关于加强城市商业网点规划的通知，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，通知要求在2023年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。 许多城市的商业委员会考虑到目前商业布局的特点，结合城市发展做出了城市商业网点的布局规划。这在大型商业地产开发过程中，对开发商及时避免政策性风险和重复建设有着重要的指导性作用。 区域商业结构的市场调查与分析 前面我们进行的都是宏观的政策等方面的研究，区域商业结构则是区域商业实际情况的调研，也就是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特征，其各项指标和内容

27、的综合数据为项目市场定位、业态设计和经济效益预测都提供了定性的参考分析。商业结构的调研主要包括以下几方面： 1、地区间的销售动向； 2、业种间的销售动向； 3、商业地区间的竞争状况； 4、大型主力店的动向； 5、了解税收政策，重点调查不同业态经营户的政府政策，经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。 以上内容必须通过对区域内各种业态的经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、税收情况、存在问题、预期发展和经营动向等多方面的调研，才能获得一个较为普遍性的结论。 典型性调查与研究 知己知彼，百战不殆。商业的竞争环境是关系到一个项目是否能长期存在的关键点之一。我们可以对项目所在地

28、和城市其它商业区的各类业态收益状况进行调研。调研时可以选择主要的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同形式的商业环境，从规模、提供的产品或服务、客流量、交通、客群来源几个方面进行分析，掌握各业态的现状和结构特点，以便做 出一个综合性的竞争分析。 未来商业地产的供应量分析 对开发商来讲，开发住宅项目与商业项目的差别很大，在项目前期必须考虑到该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计等综合因素。因为商业地产最终取决于在租赁、销售后如何很好的支撑经营，所以不论是经营者还是投资者在选择商铺的时都会慎重考虑到这一点。 在城市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设

29、施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求和建筑形式要求都会不同，对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间，借机乘胜。 消费者消费行为的调查与研究 对消费行为的研究又称生活结构研究。目的主要在于收集区域内消费者的生活形态和特征，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及交通方式的选择等方面可形成一个对消费行为定量和定性的评估。 1人口结构； 人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等

30、进行分类整理，并对过去人口的集聚、膨胀速度，将来人口结构的变迁进行预测。 2家庭户数构成； 依据家庭户数的变动情形及家庭人数、成员状况、人员变化的趋势进而洞悉城市化发展与生活形态的变化。如近年城市的搬迁户以3-5人三代家庭为主，而CBD则以单人或两人的家庭模式居多。 3收入水平； 根据收入水平判断消费的可能性、消费能力以及目前的消费层次等。 4消费水平； 消费水平是地区内消费活动的直接考量，尤其对零售业来说是最重要的衡量指标。据此推理出消费者的消费情形，并依据商品类别划分消费种类，计算出商圈内的消费购买力和消费倾向。 5购买行为； 通过购买行为一是可以掌握消费者习惯性的消费场、消费种类和服务；

31、二是大致判断选择商品和服务的标准，以便对区域消费者的消费意识作深入探讨。 6交通方式； 交通方式变化，可以影响消费者的购物习惯及消费内容。在消费者对不同业态的需求在花费时间上都有一定的心理尺度，交通工具的改变会在一定程度上影响购物范围的大小，同时交通的便利也可以形成客流的有力支撑。 立地条件研究 立地力是指拟规划商业周围的环境和自身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”也是这个道理。 立地的周边环境主要包括周边道路状况、顾客到店的便利度、毗临的场所等。 1道路类别； 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。依用途可将道路分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，对商业选址而言，商业干

32、道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 2顾客到店的便利度； 进店行进东线是否通畅便利也是影响经营的条件之一。行进动线中是否有障碍物，如交通栏隔、单向车行道、禁止转弯等路障、路标都会形成对客流的阻碍。 3周边的商业氛围； 有时商业业种的聚集加强了竞争但也能形成集合效应，如专业市场，可带来单一的消费人流，当然业态的错位经营与互补经营也是很关键，合理的安排业态组成将更有利于市场间的互荣。 4商业的能见度和日照情况； 商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，如果商业建筑能见度差将会影响到日后的经营。日照情况对商业经营也有一定影响，在南方由于气候炎热，所以顾客更喜欢光顾

33、东北面的商业，而在北方，顾客则更喜欢光顾西南面的商业。 商圈的确定和研究 这是调研中的最后一项，也是最关键的一项，商圈的确定是整个项目成败的基础。通常商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。对商圈调研的目的主要围绕着几个方面：、了解区域内的社会经济变相及生活形态； 、确定产品组合及促销点； 、分析商圈是否重叠 、计算在某一地理区域内的饱和度； 、找出商圈内的障碍：如：道路设施不便，人口过度拥塞等； 、法规政策方面的考虑； 、其他因素：区域竞争是否激烈、未来变动趋势、供应商位置、交通状况等。 每一个商业地产项目都有

34、其商圈范围，不同类型的项目，商圈范围也截然不同。理想概念中的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈），有的市场调查机构将此再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常： 核心商圈（primary trading area）约占50%70%的人流量； 次级商圈（secondary trading area）约占15%20%的人流量； 边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量； 那么，每个商圈所包含的人口数量是这样计算的：核心商圈是用“步行20分钟能

35、够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”加上“骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”加上“步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率”再加上“乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率”即得到了核心商圈所覆盖的人口数量。 不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同： 在集中型商圈里核心商圈的半径在2000米以内，次级商圈的半径在2000米5000米之间，边际商圈在5000米以外； 而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级

36、商圈的半径在500米1000米之间，边际商圈则在1000米以外； 如果在商圈划分时遇到以下几种情况，将成为划分的自然界点： 1、凡超过米宽的四线道以上或有栏杆、安全岛阻隔的道路； 、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻； 、受高架桥、地下道阻隔使人潮流动不易； 、受安全岛之阻隔使人潮流动不易； 、受大水沟使人潮流动不易 、因单行道阻隔使人潮流动不易； 、人潮走向与购物习惯相反者； 受到以上情况影响都将划分成两个不同的商圈。 关于商圈的界定一般依据以下几种方法： 、同心圆法： 一个商业项目的服务范围可以用同心圆表示，先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小

37、就可以确定商圈。这里有两种方法：一个是用人口密度的变化来界定；二是用不同同心圆间商品消费量的变化来界定； 、行车时间法： 根据消费习惯，行车速度，不同地区的出行习惯来界定商圈。 、路线调查法： 沿项目周围不同的街道调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。 、COMPASS法则： 商业地产所产生的潜在收益受到顾客对该产业的易接近性的影响，虽然很多因素对易接近性有影响，但以下的公式假定易接近性只受两个地理位置的直线距离和彼此受到吸引的倾向而定。 从狭义上，雷利的吸引力定律可以确定在两个位置之间的直线上受到同等引力的那个点。从广义上，这个公式划定的是一个圆，位于这个圆内的顾客具有受

38、圆内购物场所吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受圆外场所吸引的倾向。 雷利定律的公式为： da=d/1+ (q) 交易中心=d/(1-q) 有效半径=d*(q)/(1-q) 根据交易中心和有效半径就可以确定有效商圈的范围。 da代表项目所在地到竞争对手所在地之间的有效交易距离（商圈的界境点） d代表项目计划用地到竞争对手所在地之间的实际距离； Sa,Sb代表场所a和场所b各自的规模（即零售面积等）； 在取SaSb时，q = Sb/Sa即两处场所的规模比率； 代表常数1/2； COMPASS法则存在的一定限制：一个是只考虑了距离，未考虑实际的道路状况和交通状况；二是顾客认知的距离会受到购物经验影响

39、，如项目可以给客户留下良好的心理印象，则顾客的认知距离会比真正的距离长。 5、商业饱和理论： 设在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就得到市场的需求总量。用“市场总需求量”减去“现有零售面积”即可得到“市场的需求潜力”。如果市场需求潜力大于零则表示开发具有可行性，反之无开发空间。商圈分析的方法有许多种，除了以上的方法还有康维斯的“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。 康维斯“新零售引力法则”表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。 哈夫的“概率模型”则是从消费者的立场出发，他认为消费者利用某一商业设施的概率取决于

40、商品丰富性的营业面积，为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。 以上各种方法出发的角度不同，运用的市场变量不同，所以达到的目的也不同。在具体研讨 分析过程中还是要结合具体的实际情况有选择地运用，一般可以采取将定性和定量的研究方法相结合的手段。 通过以上九个环节，有关商业地产前期的宏观方面的调研就基本完成了，接下来要进行的就是针对项目前期定位规划而进行的较为具体的调研了，不过调研只是手段，并不是最终目的，只有对调查的内容和数据进行系统的分析对比，才能掌握一定量较为准确的市场规律与信息，为项目的后期定位和营销推广做出正确指导。 推荐第6篇：商业市场调研报告 北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业

41、地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分 商业

42、地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类 ： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的

43、铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里， 市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。 （5）商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等