2023年商业地产活动策划方案（精选多篇）.docx

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1、2023年商业地产活动策划方案（精选多篇） 推荐第1篇：商业地产策划方案 成功案例江南新地商业街 项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，

2、铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 u 项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对

3、需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 经营成绩 自从广州江南新地2023年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。 项目成功的原因 江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明

4、，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。 针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。 除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。 u 活动方案 一、开业盛典 活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。 活动主题：开业盛典 活动时间：2023年4月29日 活动地点：江南新地露天广场 活动形式：启动仪式和舞台表演 活动亮点：邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持 活动内容： 1， 启动仪

5、式（上午） 1) 迎宾 2) 领导致辞 3) 启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地Logo中。 4) 舞台表演 A、明星演唱 B、明星与现场观众互动 C、运动服装秀 D、女子LED鼓乐表演 E、街舞双截棍 F、休闲服装秀 G、魔术 H、眼镜秀 I、品牌棒！约翰表演飞面团 J、数码产品秀 K、热舞 负责人：主持和现场工作人员 活动宣传： 1， 地铁广告（地铁二号线） 市二宫站 公元前站 列车车厢内 江南西站 2， 报纸广告 全版面宣传 3， 电台广告（略） 4， 公车广告（略） 小结：活动当天所邀请的领导、明星让江南新地商业街迅速的占据了4月30

6、日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。 二、电玩比赛活动 活动目的：时下许多年轻人对电玩的着迷程度可用疯狂形容。无论是地铁里、公交上，总少不了带上psp的潮人。与此同时，随着电玩游戏的日渐普及，漫长暑假，许多家长都愿意抽时间陪子女一齐玩电子游戏。因此，这“年轻人”与“一家大小”将是我们这次活动的主要受众。把游戏和消费结合，是一个新的构思。活动主题：疯狂游戏，乐购Sunday 活动时间：2023年8月 8、9， 15、16日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：电玩比赛 活动规模：约2500人 活动内容： 1，A、实

7、况足球 游戏平台：ps3 游戏机：两台 游戏设置：足球游戏设置双打，每场比赛5分钟； 比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。 现场负责人：主持及裁判 B、赛车 游戏平台：Xbox 游戏机：两台 游戏设置：赛车游戏设置双人模式，同一赛道赛两圈，最快者为胜。如单独游戏，参赛者需面对指定的球队或指定的赛道。 备注：两个游戏约消耗限时34分钟，包含选队、选人，选车、选赛道。 比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级

8、淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。 现场负责人：主持及裁判 C、运动游戏 游戏平台：wii 游戏机：两台 游戏设置：乒乓球对打，网球对打。 游戏方式：凭购物小票即可参加游戏，每张小票可玩一次。 目标人群：小孩、家庭 活动宣传： 1） 宣传单张，在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2） 报纸广告； 3） 商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4） 江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报。 宣传文案： 你是，绿茵场上神乎其技的足球大帝 你是，赛车场上驾驭跑车的赛车之魂 你是，红

9、土赛场屹立不倒的网球天王 如果你是，充满着激昂斗志的勇士 如果你是，涌动着无限激情的主宰 参加我们的游戏盛宴， 挑战你的游戏极限 等待属于你的游戏王宝座 最高可获价值3000元的潮流礼品包 广告设计（略） 小结：活动吸引了大量的游戏爱好者与家庭，现场热烈的气氛，一次次把江南新地商业街引爆。活动跨度近一个月，达到了预期的效果，当月业绩比前一个月提高了近50%。（图为游戏比赛的一角） 三，圣诞活动 活动目的：圣诞节 活动主题： 活动时间：2023年12月15-25日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：抽奖，角色扮演 活动亮点：圣诞老人和性感的圣诞女郎在江南新地出没，随时都可能出现在你的身边

10、为你送去一份神秘的礼物。 活动内容： 1，抽奖活动。消费满指定金额的顾客，凭销售小票到工作台前登记并在销售小票背面写上自己的相关信息，然后把销售小票投到抽奖箱中，接着工作人员按照其消费区域，指导顾客在相应的大礼袋中抽取一只袜子。取出袜子中的礼品编号后，交给工作人员，由工作人员按照编号为顾客兑奖。圣诞节当天，圣诞老人将会在活动现场抽出1000元现金券的大奖得主，当天在活动现场的顾客才有资格参与大奖的抽奖，不在现场的当弃权处理。 2，神秘礼物大派送。圣诞老人在活动期间，会在不同的时段出现在商场的不同地方，同时会给当天遇到圣诞老人的情侣或小朋友送去一份神秘的圣诞礼物，除此之外还会热情的与其合影。 活

11、动宣传： 1，宣传单张，由性感的圣诞女郎在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2，报纸广告； 3，商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4，江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报； 5，商场内滚动播放圣诞音乐； 6，圣诞气氛的布置。 广告设计（略） 小结：商场内营造了浓浓的圣诞气氛，既给顾客提供了节日留影的场合，也使商场的良好口碑起到了口口相传。 推荐第2篇：商业地产策划 商业地产策划之商业地产项目市场调研 商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业

12、地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。 一商业地产项目市场调研的步骤 第一步：界定问题 第二步：寻求解决问题的方法 第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据 第五步：整理和分析数据 第六步：编写调研报告 具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1 二商业地产项目市场调研的4种方法 1）直接调查 2）间接调查 3）问卷调查 1 余源鹏商业地产系统培训课程； 商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个 余源鹏

13、房地产大讲堂 智地网 4）现场“踩点”调查 具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2 三商业地产市场调研的6大主要内容 （1）宏观环境分析 （2）本市商业环境分析 （3）区域商业环境分析（特别是商圈分析） （4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者） （5）消费者分析 （6）竞争对手分析 具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班 2 余源鹏商业地产系统培训课程 商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个 余源鹏房地产大讲堂 智地网 推荐第3篇：商业地产策划 商业地产策划 商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做

14、及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”! 商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。 对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定

15、位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。 商业地产盲目策划的几大表现 商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式： 1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。

16、开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地 二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。 2、非“mall”不做。 一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会

17、出现我们在一个 二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。 3、盲目开发。 这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。 4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。 用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家

18、对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。 推荐第4篇：商业地产策划 商业地产策划范例 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目定位及USP导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分：公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优

19、势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 后记 前 言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行

20、制定。 本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分 市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目SWOT分析： 优势分析： 1） 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2） 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全； 3） 交通优势

21、 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析： 1） 消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键； 机会分析： 1） 市场机会 高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势； 2） 稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会； 3） 隐性机会（引导消费） 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）； 威胁分析： 1） 潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而

22、上，从而构成竞争威胁。 2） 消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 三、项目定位及USP导向 我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。 因此本案

23、定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅 以下是具体的市场定位实施： 形象定位 1） 优良的建筑品质-以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证； 2） 品位CLD生活-概念创新 3） 情感享受-高档生活社区满足你情感的需要（成就感） 4） 文化社区-位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁 功能定位 1） 自由空间、自由组合-框架结构设计 2） 投资潜力大-地处繁华地段，未来的“湖南路” 3） 生活的便利-电梯为小孩、老人的出入带来了方便 4） 尽享都市繁华-坐拥繁华景象（高层建筑） 品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。

24、项目“USP”的提炼 通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合） 高位嫁接，从形象上提升USP； 时尚性（外观设计的前瞻性） 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活） 高贵性（生活品质的全面提升） 文化性（将教育嫁接于本项目） 便利性（交通的便利，生活的便捷） 四、项目推广思路 总的思路： 以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。 具体的推广思路： 1） 商铺 对于大西路商铺采用整体

25、销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略） 对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略） 2） 住宅 将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）： 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）： 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售； 倡导“文化社区”概念： 将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。 五、项目建议 1、案名设计 紫金花园过于

26、平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色； 建议采用以“*华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等 以“*府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸 2、产品建议 建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。 3、景观园林设计建议 整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。 建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。 4、建筑外观建议 本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。 5、物业管理建议 考

27、虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。 第二部分 整合推广策略 （一）商铺推广策略 一、商铺功能策划： 1） 对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。 2） 对于大西路商铺； 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。 分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具

28、、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等） 二、定价原则： 针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控； 针对于大西路商铺： 1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整； 2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。 三、价格策略 （1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。 （2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较

29、有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。 （3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。 （4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 四、行销推广策略： 1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广 关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。 2、先关系营销，后市场营销 关系营销主要是针对

30、于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。 3、以卖为主，以租为辅 对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。 其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案 （二）本案的全程推广方案 1、策略的选择 我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜：（本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。 特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。 缺点：其概念较为单一

31、，延续性较差。 概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计 概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计 概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计 概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计 概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计 等等 2、具体执行的策略分析 1） 定价策略 本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整； 2） 价格策略分析 建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。 价格策略实施：1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时

32、采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6%左右） 2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。 3） 营销渠道分析 采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。 以第二营销渠道（“

33、口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。 4） 媒体分析及策划 媒体选择：1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点； 2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首） 3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告） 媒体策划：报纸广告：（项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向； 电视广告：（以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质； DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节

34、约成本。 3、广告推广策略 备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案 主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传； 广告诉求点：（“以倡导新生活方式”为主线设计） 1） 地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力； 2） 新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广； 3） 教育文化诉求，展现本案的文化底蕴； 4） 商业的附中心和教育文化中心的完美结合； 5） 等等 各阶段广告策略的简要实施： 一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念

35、； 二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”生活为主线进行宣传； 三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广 四、持续期：针对于主诉求点进行宣传 4、SP活动方案 SP活动方案思路 1） 新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势） 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道 通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动 2） 开盘庆典活动 举行开盘庆典仪式 排队抽签摸奖活动 3） 节假日复合促销活动 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动 4） 公关促销 名人代言 以上方案具体实施还须进行深入的

36、探讨后进行具体事项的策划。 5、销售计划 根据我司的经验与操作水平，整个项目计划在1年内销售90以上是比较有把握的。 住宅部分： 上半年完成40以上的销售率，下半年完成50以上的销售率。 商铺部分： 上半年完成60以上的销售率，下半年完成30以上的销售率。 6、整合推广计划（简要实施计划，详见整合推广方案） i.基本原则： 1、强化项目卖点； 2、规避项目劣势； ii.推广实施步骤： 实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。 实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。 实施的第三步，

37、开盘左右时期的广告强势出击。 实施的第四步，采用低成本广告保持热度。 实施的第五步，强势尾盘清理。 前期工作 1、项目VI系统包装 1） 楼盘名称、logo设计; 2） 楼书、DM单设计; 楼书、DM单底色均为蓝色（宜采用深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容： 推荐第5篇：商业地产策划 什么是商业地产策划，基本框架 商业地产概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施商业地产全程策划：选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、销售策划、经营策划商业地产商业规划：商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人

38、流导引、D M 规划商业地产市场定位：目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位商业地产招商策划: 业态业种配置、个性招商策略、分步招商计划、招商文案技巧商业地产销售策划: 销售时机把握、销售节奏控制、销售卖点设计、销售人员培训 商业地产营销策划：案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计、流设计 商业地产市场推广：媒体组合、媒体选择、推广计划、费用预算 商业地产经营策划：商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营维护 商业地产招商六大注意事项：商业地产招商代理时应该思考的 商业地产招商六大注意事项：商业地产招商代理时应该思考的 商业地产招商，是一种招揽商户并维

39、持商户关系的过程，一种价值积累使量变达到质变的过程，一种双向选择使双方利益达到最大化的过程。在商业地产中，良好的招商势必达到双赢，代理公司赢得成功经验与口碑，商户经营顺利并赢取利润。然而在现实的商业地产招商过程中，经常会出现各种问题，导致招商困难或商场招商后迅速倒闭。下面我来浅谈一下招商过程中的几种忌讳。简单总结下来有六忌： 一忌：前期市场调研不充分。 在任何形式的招商工作中，市场调研都是第一步。即对项目所在市场的交通状况、辐射半径内人群的收入水平、消费水平以及项目周边商业业态的分布、经营状况、租金水平等情况进行了解和分析，从而掌握项目的市场环境，以此作为项目定位的基础。尽管成功的商业地产中，

40、市场环境不宜被过分强调，但正确的市场环境分析却是必不可少并且极具导向作用的。就好比做菜前起码要了解食客的口味一样，正所谓“看人下菜碟”，市场环境分析带来的全面性与针对性的有效兼容所起到的作用是不容忽视的。因此策划代理公司，万万不能忽略市场调研的必要性，无论在制定调研方案还是人员配备上，都需秉承科学的方法并且遵循以 往的经验积累，循序渐进，以例而行。在此，还要特别强调，单纯只依靠着几百几千张调查问卷或封面数据做简单的书面工作是无法催生出一份颇具功效的市场调研报告的。而是要通过各种渠道，深入了解项目市场环境，成功的将商业操作中潜在的机遇与挑战跃然纸上，从而真正发挥出市场调研的作用。 二忌：代理公司

41、经验不足。 聘请经验严重不足只会纸上谈兵的代理公司做商业策划招商工作，就好比让实际驾驶经验缺乏而空有一纸驾驶证的司机开车行驶。顺利的话也许可以安全到达目的地，但过程漫长且揪心；不顺利的话中途会出现小事故不可避免，再严重的话就有翻车的可能。 商业地产的运作过程中，各个系统的联系度是相当紧密的。代理公司要负责对一个商业项目进行定位、确定招商对象与经营模式、规划商业业态等一系列流程。仅靠一份华丽的理念是撑不住的，委托者与商户更重视的是后期运作与管理。所以代理公司在招商过程中，是需要一套系统的商业运作理念与成熟的商业运作模式支撑的。另外，由于招商过程中每个环节都需要熟于商业操作的人员配合运作，所以一家

42、优秀的代理公司一定会拥有一只专业的商业运营管理团队，人才的价值在商业地产中是不可忽视的。毕竟商业不产不同于住宅等物业，它的价值更多体现在后期的资本运作与经营管理等方面，这也就更突出了一只优秀招商团队和一个优良代理公司的作用。 三忌：商业定位缺乏吸引力。 前面说到过，商业地产的市场定位是要以项目准确详细的市场调查为基础的。有了该基础后，就要进行定位：在已知的地段，为什么类型的商家提供一个怎样的经营场所，针对的是何种范围的目标客户群。商业定位即反映出商业企业与竞争对手在商业中的位置，也反映了该商业企业的竞争力。进行商业形象定位，是后期实施商业市场战略的第一步。现在很多运作经验不足的代理公司，定位时通过扎堆儿以求稳妥，这是犯了忌讳，一个毫无吸引力的定位是无法达到价值最大的。与此同时，有些过于突出概念定位的代理公司，完全将标新立异当作定位重点，欲通过独特的定位吸引眼球，招揽生意，也是欠考虑的：市场能否如此兼容并包？市场容量是否足够？后期如何维持良性运作？等等一系列问题都是特色定位时要注意的。若一个几十万平米的项目，企图通过这种另类的定位达到效果，是要担一定风险的。综上，一个成熟的团队在进行商业定位时，会充分考虑项目市场，有针对性的进行商业定位。四忌：不结合实际，照搬成功商