2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷A卷附答案.doc
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1、20222022 年年-2023-2023 年房地产估价师之估价原理与方法强年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷化训练试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、除了耕地占用税和()因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外,其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】C2、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米,尚需 6 个月建成交付使用,类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米,该房每月末净租金收益为 2000 元/套,年折现率为 12%,风险补
2、偿为现房价格的 5%,则该期房目前的市场价格为()万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B3、下列选项中,不属于抑制房地产价格措施的是()。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】C4、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】C5、在路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的()。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B6、久吐久下病人的治疗中加补
3、气药的生理基础是A.气能生津B.气能行津C.津能生气D.津能载气【答案】A7、下面不属于造成功能折旧的因素是()。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】D8、某住宅的建筑面积为 100m2,买卖合同约定成交价为 20000 元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付 100 万元,余款于一年后支付,交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元,卖方应缴纳的税费为 8 万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例,年折现率为 6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】
4、C9、关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是()。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】C10、某可比实例成交价格为 100 万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%,人民币兑美元的汇率为 6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D11、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维
5、脉【答案】A12、在测算开发利润时要注意()与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】B13、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识,形成()。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】A14、一套建筑面积为 100m2,单价为 2000 元/m2 的住宅。首期付款 5 万元,余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为 5.31%,则该套住宅的()。A.实际单价为 2000 元/m2,实际总价为 30.16 万元B.实际单价为 1950 元/m2,实际总价为 20 万元C.实际单价为 200
6、0 元/m2,实际总价为 20 万元D.实际单价为 2200 元/m2,实际总价为 30.16 万元【答案】C15、某在建工程规划建筑面积为 12400m2,土地使用期限为 40 年,从开工之日起计算。项目建设期为 2 年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为 60 元/m2,可出租面积为建筑面积的 65%,正常出租率为 90%,运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年,约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%,折现率为 14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C16
7、、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价,违反了()。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【答案】A17、估价业务应当以()名义统一受理,统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】C18、从本质上讲,价值时点是由()决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】C19、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】C20、关于明确估价时点,下列说法错误的是()。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估
8、价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B21、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中,不正确的是()。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A22、一个估价项目中的估价
9、时点,本质上是由()决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】B23、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是()。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D24、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】A25、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间点不是估价人员可
10、以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间点即是()。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】D26、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】D27、以法律形式确立了房地产估价地位的是()。A.物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收与补偿条例D.房地产估价机构管理办法【答案】B28、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议,2003 年 8 月 15 进行复估,则复估的估价时
11、点为()。A.2003 年 6 月 15 日B.2003 年 8 月 15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A29、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括()。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】C30、标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】C31、收益法求得的价值倾向于_,成本法求得的价值倾向于_,比较法求得的价值倾向于_。()A.最低卖价,成交价格,最高买价B.最高买价,成交价格,最低卖价C.最高买
12、价,最低卖价,成交价格D.最低卖价,最高买价,成交价格【答案】C32、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是()。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B33、在保险事故发生后,房地产保险需要评估(),以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】D34、对于不同类型的房地产,例如商业、办公、居住、工业等类房地产,同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同
13、,也可能不同D.单边波动【答案】B35、建立价格可比基础中,统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D36、中国大陆目前的土地使用权出让中,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格()。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】D37、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中建筑面积1000m2 的写字楼,约定租赁期限为 20 年,第一年租金为 24 万元,以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元,第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似
14、办公楼的年租金为 360 元/m2(建筑面积)。该类房地产的报酬率为 10%,目前该承租人权益价值为()万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B38、收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始()。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】B39、下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是()。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A40、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元,临街宽度为 20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为 30ft,临街深度
15、为 125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A41、在某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 6%和 3%,某宗房地产交易中,买方付给卖方 2500 元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为()元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D42、“()则心系急,肺布叶举,而上焦不通,营卫不散,热气在中,故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】C43、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺,如果其他条件相同
16、,设其投资风险为 V1、V2、V3,则三者关系是()。A.V1V2V3B.V3V2V1C.V1V3V2D.V1V2V3【答案】B44、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中,()主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】D45、城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【答案】C46、下列估价工作中,宜首先进行的是()。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】A47、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是()。
17、A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C48、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2,建筑容积率分别为 5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B49、下列对报酬资本化的相关表述正确的是()。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生
18、在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变,也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同,计算结果后再相互转化D.在实际估价时,报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】B50、“皮槁而毛拔”(素问五脏生成篇)的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、保存的估价资料应全面、完整,一般包括()。A.估价报告B.估价委托书C.估价中的不同意见记录D.外部专业帮助和的专业意见E.内部专业帮助和专业意见【答案】ABCD2、下列各项中,不属于房地产价格影响因素中区域因素的有
19、()。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】AB3、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、()等设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】ABCD4、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及()。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD5、在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】BCD6、估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括
20、的内容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD7、下列()属于房地产估价师职业道德范畴。A.专业胜任能力B.公平竞争C.勤勉尽责D.诚实守信E.知难而进【答案】ABCD8、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC9、房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括()。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘,无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下,对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
21、D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险,对房地产市场状况进行假定【答案】ABCD10、下列关于可比实例的说法中,正确的有()。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例不一定是交易实例C.交易实例一定是可比实例D.交易实例不一定是可比实例E.可比实例可以是交易实例,也可以不是交易实例【答案】AD11、【2012 年真题】下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC12、下列属于杜能地租理论
22、的有()。A.研究了距离城市不同位置的地租问题B.区分了“田庄的收入”和“土地的收益”C.田庄提供的收入并不完全来自土地D.肯定了亚当斯密关于地租的计算E.地租等于剩余劳动借以体现的剩余产品【答案】ABC13、下列估价假设中,属于背离事实假设的有()。A.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实,在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的【答案】CD14、在假设开发法估价中,
23、为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD15、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有()。A.要做“交易情况修正”B.不做“市场状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整,然后再进行综合【答案】BCD16、在具体估算建筑物重新购建成本的方法中,单位比较法实质上是一种比较法,单位比较法主要有()。A.分部分项法B.工料测量法C.年限法D.单位面积法E.单位体积法【答
24、案】D17、房地产供给形成的条件有()。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为【答案】CD18、下列房地产价格影响因素中,不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】AD19、房地产租赁包括()。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】ABC20、下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程
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