2023年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷B卷附答案.doc
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1、20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列关于收益率的表述中,错误的是()。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D2、某房地产投资项目现有 A、B 两种方案,开发经营期分别为 3 年、4 年,其目标收益率均为 12%,净现值分别为 120 万元、150 万元,对两方案进行比选,则最优方案的等额年值为()万元。A.
2、39.51B.49.39C.49.96D.62.45【答案】C3、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是()。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】B4、在收集一手资料的调查手段中,开放式问卷调查适用于()。A.因果性调查B.专题性调查C.描述性调查D.试探性调查【答案】D5、某房地产投资项目的表面收益率为 16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为 5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是()。A.
3、3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A6、保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】A7、某市 2013 年存量商品住宅的吸纳率为 50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。A.1 年B.2 年C.1 个月D.2 个月【答案】B8、银行对个人发放住房抵押贷款时,如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件,则会给银行带来()。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】D9、对市场需求与供应
4、情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究,属于()阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】B10、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为 8.7%、5%,均按月计息,银行的年存款利率为 3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是()。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D11、某房地产开发项目的占地面积 2000,土地总价 3000 万元,如果房屋开发成本为 4500 元,
5、预测销售价格为 12000 元,则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D12、以下各项中,不属于租售计划主要内容的是()。A.拟租售物业的类型.时间和数量B.租售价格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】D13、某写字楼的购买价格为 100 万元,其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款,30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元,则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D14、下列房地产市场预警指标中,属于考察房地产价格是否过度偏离
6、其价值的是()。A.住房可支付性指数B.房地产价格指数C.房价租金比D.量价弹性【答案】C15、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权,则可供选择的融资方式是()。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】D16、收集一手资料时最普遍采用的手段是()。A.问卷B.座谈C.电话D.邮寄【答案】A17、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的()。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】C18、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】A19、某宾馆开发项目共有 15
7、0 间客房,平均每间客房的面积为 40m2,总建筑面积为 6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元/m2,每间客房的综合投资为 14 万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C20、开发商应当自工程竣工验收合格之日起()日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14B.15C.28D.30【答案】B21、以下不属于温脾汤的药物是A.大黄B.附子C.当归D.生姜【答案】D22、财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年()现值累计
8、等于零时的折现率。A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】A23、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D24、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中,正确的是()。A.定额计价方式采用综合单价形式,工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法,工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式,工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单,工程量清单计
9、价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】D25、在房地产开发项目策划中,资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】B26、下列融资渠道中,属于公众市场债务融资形式的是()。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款【答案】A27、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行,多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是(),且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.相互作用的D.相互无关的【答案】B28、已知某房地产投资项目的购买投资为 5
10、000 万元,流动资金为 500 万元,投资者的权益资本为 2000 万元,经营期内年平均利润总额为 700 万元,年平均税后利润为 500 万元,则项目的资本金利润率为()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D29、下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是()。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法【答案】A30、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为 6,期限为 15年,首月还款额为 3000 元,月还款额等比增长率为 0.2,则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为()元。A.3627.06B.3634.31
11、C.4818.34D.4842.43【答案】A31、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同,投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1219%、IRR2312%、IRR3414%、IRR1416%,当最低可接受收益率 MARR15%时,四个方案中最优的方案是()。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A32、某市 2016 年商品住宅新开工面积为 600 万平方米,竣工面积为 400 万平方米,2015 年底未完工并继续施工的商品住宅面积为 200 万平方米,该市商品住宅的平均建设周期为()年。A.0.5B.1.0
12、C.1.5D.2.0【答案】D33、我国 2008 年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难,这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】B34、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者,也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离【答案】C35、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的()弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】A36、总平面设计中影响工程造价的因素不包括()。A.功能
13、分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】D37、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是()。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面积【答案】B38、如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B39、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.
14、位置D.建筑形式【答案】C40、进行会计查账的首要工作是()。A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式【答案】B41、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C42、某居住项目规划建筑面积为 30000m2,含土地费用在内的开发成本为 7500万元,开发费用为 1650 万元,销售税费为销售收入的 5.5%,销售均价为 5500元/m2,适用的土地增值税税率为 30%,则该项目应缴纳的土地增值税为()万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A4
15、3、()业务模式下的现金流出包括购买成本(含购买价格和购买税费)、更新改造成本和转售税费,现金流入主要指转售收入。A.开发销售B.开发持有出租出售C.购买持有出租出售D.购买更新改造出售【答案】D44、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B45、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成,分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于()的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D46、在物业管理中,市场化、社会化程度最高,管理最为复杂的是()物业。A.收益
16、性B.工业性C.居住性D.特殊性【答案】A47、收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】A48、随着我国房地产金融的不断创新和发展,以前不适合在房地产投资领域使用的()形式越来越得到普遍应用。A.长期投资、实物投资和直接投资B.长期投资、间接投资和实物投资C.短期投资、实物投资和金融投资D.短期投资、间接投资和金融投资【答案】D49、银行对个人发放住房抵押贷款时,如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件,则会给银行带来()。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】D50、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的()。A.市场
17、营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、基础按其构造特点可分为()、箱形基础、桩基础等。A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.一般基础E.特殊基础【答案】ABC2、对置业投资来说,房地产投资经济效果的表现形式中,既可在处置物业时实现,也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有()。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】BC3、房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率 E 速动比率【答案】ABCD4、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费
18、用的估算可以采用的方法有()。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法 E 单位指标估算法【答案】ABC5、房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD6、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额 E 清洁卫生费【答案】ABC7、房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.偿债备付率C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率【答案】AD8、国际上通常采取的住房保障方式有()。A.
19、政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD9、对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括()。A.预售收B.还本付息收入C.租赁收入D.贷款本金收入 E 利息收入【答案】ACD10、关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有()。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】ACD11、下列关于工程造价计价中的定额计价,表述正确的是()。A.定额计
20、价以直接费单价为基础B.定额计价以综合单价为基础C.定额计价是分部分项工程的不完全价格D.定额计价是分部分项工程的完全价格E.目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】AC12、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,包括()。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.自营收入E.营业外收入【答案】ACD13、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答案】AC14、房地产营销因素调查包括的类型有()。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】AB15、细分市场评价主要
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