资产评估的途径与方法.ppt
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1、第三章第三章 资产评估途径与方法资产评估途径与方法一、学习目的与要求 本章将介绍资产评估三大评估途径与方法,即市场法、收益法、成本法,以及相应的资产评估具体方法。通过本章的学习应掌握资产评估的主要思路和不同的评估技术思路下的具体评估方法。二、本章的主要内容 1、市场法及其适用的前提条件;市场法应用和具体方法。西南科技大学经济管理学院2、成本法及其适用条件;成本法应用思路及其各类指标的估算。3、收益法及其适用条件;收益法应用的形式和各指标参数的确定。4、资产评估方法的比较和选择三、应掌握的知识点与难点1、市场法、成本法、收益法的适用前提。2、三种方法中各指标的估算和计算方法。3、资产评估方法的选
2、择第一节 市场途径一、市场途径的基本含义一、市场途径的基本含义1、定义、定义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析来估测资产期交易价格,经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。评估技术方法的总称。2 2、基本原理、基本原理v市场法的基本思路是市场法的基本思路是对比对比。v市场法的理论依据:替代原则市场法的理论依据:替代原则v思考:按市场法评估的资产全新资产?3 3、市场途经的基本前提和适用范围、市场途经的基本前提和适用
3、范围(1 1)市场法的前提条件)市场法的前提条件v有一个活跃的公开市场。有一个活跃的公开市场。v公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性的具体体现在以下三个方面:参照物与评估对象在功能上具有可比性。参照物与评估对象在功能上具有可比性。参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。参参照照物物成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日间间隔隔时时间间不不能能过过长长,应在一个适度时间范围内。应在一个适度时间范围内。避免张冠李戴确定资产评估结果的价值类型减少时间因素的影响v参照物的交易价格、技术指标能够获得,易于观察
4、参照物的交易价格、技术指标能够获得,易于观察和处理。和处理。(2)市场法的适用范围)市场法的适用范围v主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具有不同形式,在具体运用时应注意以下几点:有不同形式,在具体运用时应注意以下几点:v承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险应以现行市场采购价格为标准。应以现行市场采购价格为标准。v参股、投资、担保时,对同一资产无论其原来购置参股、投资、担保时,对同一资产无论其原来购置价格如何,都应采用市场价格,抵押和质押业务及价格如何,都应采用市场价格,抵押和质押业务及破产清
5、算应以资产可变现价格。破产清算应以资产可变现价格。v不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市场价格为准。场价格为准。v中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国际市场价格作必要调整。际市场价格作必要调整。二、影响资产现行市价的基本因素二、影响资产现行市价的基本因素1、资产的功能。资产的功能。2 2、资产的实体特征和质量。、资产的实体特征和质量。3 3、市场条件、市场条件供求关系。供求关系。4 4、交易条件。、交易条件。三、三、市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序市场法评估的基本
6、程序1 1、比较和选择参照物、比较和选择参照物2 2、选择确定比较因素、选择确定比较因素选择参照物应注意的问题:选择参照物应注意的问题:1、参照物的数量应选择三个以上。、参照物的数量应选择三个以上。2、选择与被估资产相同或相似的资产。、选择与被估资产相同或相似的资产。3、参照物与被估资产有可比性。、参照物与被估资产有可比性。4、参照物得交易地区和时间必须准确、参照物得交易地区和时间必须准确确定。确定。3 3、指标对比、量化差异、指标对比、量化差异4 4、在在各各参参照照物物成成交交价价格格的的基基础础上上调调整整已已经经量量化化的的对对比比指标差异指标差异5 5、综合分析确定评估结果、综合分析
7、确定评估结果四、市场法中的具体方法四、市场法中的具体方法在评估实践中市场法的具体方法分为两大类:在评估实践中市场法的具体方法分为两大类:一是直接比较法;二是类比调整法一是直接比较法;二是类比调整法(一)直接比较法1、定义 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。方法。2 2、基本计算公式、基本计算公式 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格 或:评估对象价值参照
8、物成交价格或:评估对象价值参照物成交价格(评估对象评估对象特征特征参照物特征参照物特征)2 2、直接比较法的类型、直接比较法的类型 直接比较包括:现行市价法、市价折扣法、功能类直接比较包括:现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。比法、价格指数法、成新率价格调整法等。(1 1)现行市价法。)现行市价法。评估对象的价格评估对象的价格=参照物成交价参照物成交价(2 2)市价折扣法)市价折扣法v资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1(1价格折扣率价格折扣率)例例11评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的正
9、常变现价为全相同的正常变现价为1010万元,经评估师综合分析,万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率为认为快速变现的折扣率为40%40%,则此项资产的评估价:,则此项资产的评估价:10 10(1-40%1-40%)=6=6万元万元(3)功能价值法 资产价值与其功能呈线性关系的情况资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被通常被称作功能价值法:称作功能价值法:资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能评估对象生产能力力参照物生产能力参照物生产能力)例例22被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨,参照资产的年生参照资产的年生产能力为产能力为1201
10、20吨吨,评估时点参照资产的市场价格为评估时点参照资产的市场价格为1010万元万元,则该被评估资产价值为:则该被评估资产价值为:资产评估价值资产评估价值=1090/120=7.5(=1090/120=7.5(万元万元)资产价值与其功能呈指数关系的情况资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被通常被称作规模经济效益指数法。称作规模经济效益指数法。资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生产能力参照物生产能力)x x 例例33被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨,参照资产的年生参照资产的年生产能力为产能力为120120吨吨,评
11、估时点参照资产的市场价格为评估时点参照资产的市场价格为1010万元万元,该类资产的功能价值指数为该类资产的功能价值指数为0.70.7、则该被评估、则该被评估资产价值为:资产价值为:资产评估价值资产评估价值=10(90/120)=10(90/120)0.70.7=8.18(=8.18(万元万元)(4)(4)价格指数法价格指数法资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1+(1+物价变动指数物价变动指数)或或=参照物成交价格参照物成交价格价格指数价格指数 例例44与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前个月前的成交价格为的成交价格为1010万元万元,半年间该
12、类资产的价半年间该类资产的价格上升了格上升了5%,5%,则:则:资产评估价值资产评估价值=10(1+5%)=10.5(=10(1+5%)=10.5(万元万元)例例55被评估房地产于被评估房地产于20062006年年6 6月月3030日进行评估,该类日进行评估,该类房地产房地产20062006年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同20052005年底相年底相比,分别上涨了比,分别上涨了2.5%2.5%,6.7%6.7%,6.8%6.8%,7.3%7.3%,9.6%9.6%,10.5%10.5%。其中参照房地产在。其中参照房地产在20062006年年3 3月底的价格为月底的价格为3800
13、3800元元/平方米,请估测被估房地产的价格?平方米,请估测被估房地产的价格?解:被估房地产的价值为:解:被估房地产的价值为:例例66已知某资产在已知某资产在20062006年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300万元,万元,该类资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况该类资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况下如下:从下如下:从20062006年年1 1月月55月的环比价格指数分别月的环比价格指数分别为为103.6%103.6%,98.3%98.3%,103.5%103.5%,104.7%104.7%,评估对象,评估对象20062006年年6 6月的评估值为:月的评估值为:=30
14、0103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1万元(5)(5)成新率价格调整法成新率价格调整法 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(评估对象成评估对象成新率新率参照物成新率参照物成新率)(二)类比调整法(二)类比调整法1 1、市场售价类比法、市场售价类比法 市市场场售售价价类类比比法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础,考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能、市市场场条条件件和和销销售售时时间间等等方方面面的的差差异异,通通过过对对比比分分析析和和量量化化差差异异,调调整整估估算出评估对象价值的方法。算出评估对象价值的方法。其基本
15、数学表达式为:其基本数学表达式为:资资产产评评估估价价值值=参参照照物物售售价价功功能能差差异异值值时时间间差异值差异值+交易情况差异值交易情况差异值 或或:资资产产评评估估价价值值=参参照照物物售售价价功功能能差差异异修修正正系数系数时间差异修正系数时间差异修正系数例例7(1)估估价价对对象象概概况况。待待估估地地块块为为城城市市规规划划上上属属于于住住宅宅区区的的一一块块空空地地,面面积积为为600平平方方米米,地地形形为为长方形。长方形。(2)评评估估要要求求。评评估估该该地地块块2007年年10月月8日日的的市市场场价价值。值。(3)评估过程。选择评估方法。该种土地有较多的交易实例,故
16、采用市场法进行评估。收集有关的评估资料。A.收集待估土地资料。(略)B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表1。进行交易情况修正。经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%,则各交易实例的交易情况修正率为:坐落坐落所处地区所处地区用地性质用地性质土地类型土地类型交易日期交易日期交易实例交易实例A A略略临近临近住宅住宅空地空地20072007年年4 4月月19.619.6万元万元870870元元/m/m2 2交易实例交易实例B B略略类似类似住宅住宅空地空地20072007年年3 3月月31.231.2万
17、元万元820820元元/m/m2 2交易实例交易实例C C略略类似类似住宅住宅空地空地20062006年年1010月月27.427.4万元万元855855元元/m/m2 2交易实例交易实例D D略略类似类似住宅住宅空地空地20062006年年1212月月37.837.8万元万元840840元元/m/m2 2估价对象估价对象略略一般市区一般市区住宅住宅空地空地20072007年年1010月月价价格格 总总价价单单价价表表1 1 交易实例情况表交易实例情况表面积面积形状形状地势地势地质地质基础设施基础设施交通状况交通状况正面路宽正面路宽容积率容积率剩余使用年限剩余使用年限225m225m2 2长方
18、形长方形平坦平坦普通普通较好较好很好很好8m8m6 63535年年380 m380 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通完备完备较好较好6m6m553030年年320 m320 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通较好较好较好较好8m8m6 63535年年450 m450 m2 2略正方形略正方形平坦平坦普通普通很好很好较好较好8m8m6 63030年年600 m600 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通很好很好很好很好8m8m663030年年续表续表表表2 2 区域因素比较表区域因素比较表类似地区类似地区区域因素区域因素自然条件自然条件社会环境社会环境街道条件街道条件交通便捷度交通便捷度离
19、交通车站点距离离交通车站点距离离市中心距离离市中心距离基础设施状况基础设施状况公共设施完备状况公共设施完备状况水、大气、噪音污染状况水、大气、噪音污染状况周围环境及景观周围环境及景观规划限制规划限制综合打分综合打分B BC CD D评估对象评估对象(相同相同)10)10(稍差稍差)7)7(相同相同)10)10(稍差稍差)7)7(较远较远)6)6(相同相同)10)10(稍差稍差)8)8(相同相同)10)10(相同相同)5)5(相同相同)10)10(相同相同)5)58888(相同相同)10)10(相同相同)10)10(相同相同)10)10(很好很好)15)15(稍近稍近)12)12(稍近稍近)12
20、)12(相同相同)10)10(稍差稍差)9)9(相同相同)5)5(相同相同)10)10(相同相同)5)5108108相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同100100101010101010101010101010101010105 510105 5100100v交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%进行交易日期修正。根据调查,2006年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:v交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%进行区域因素修正。交易实例A
21、与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况见表2判断。v本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2个中区域因素的对比分析,经综合判断打分,交易实例B所属地区为88分,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区100。进行个别因素修正。A.经分析比较,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件较好,故判定比个交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):计算待估土地的初步价格计算待估土地的初步价格交易实
22、例交易实例A A修正后的单价为:修正后的单价为:交易实例交易实例B修正后的单价为:修正后的单价为:交易实例交易实例C修正后的单价为:修正后的单价为:交易实例交易实例D修正后的单价为:修正后的单价为:采用简单算术平均数求取评估结果待估土地单价为:待估土地单价为:(909+1038+901+942)4=948(909+1038+901+942)4=948(元元/平方米平方米)待估土地总价格为:待估土地总价格为:600948=568800(600948=568800(元元)2 2、成本市价法、成本市价法成成本本市市价价法法是是以以评评估估对对象象的的现现行行合合理理成成本本为为基基础础,利利用用参参
23、照照物物的的成成本本市市价价比比率率来来估估算算评评估估对对象象的的价价值值的方法。用数学式表达的方法。用数学式表达:资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象现现行行合合理理成成本本(参参照照物物成交价格成交价格参照物现行合理成本参照物现行合理成本)例例88评评估估时时点点某某市市商商品品住住宅宅的的成成本本市市价价率率为为150%,150%,已已知知被被估估全全新新住住宅宅的的现现行行合合理理成成本本为为2020万万元元,则则该该商商品品住宅的市价为多少?住宅的市价为多少?资产评估价值资产评估价值=20150%=30(=20150%=30(万元万元)3 3、市盈率倍数法、市盈率倍数法市市盈盈
24、率率乘乘数数法法是是以以参参照照物物(企企业业)的的市市盈盈率率作作为为乘乘数数(倍倍数数),),以以此此乘乘数数与与评评估估对对象象(企企业业)的的收收益益额额相相乘乘估估算评估对象算评估对象(企业企业)价值的方法。价值的方法。用数学式表达:用数学式表达:资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象(企企业业)收收益益额额参参照照物物(企企业业)市盈率市盈率 例例99某某被被估估企企业业的的年年净净利利润润为为10001000万万元元,评评估估时时点点资资产市场上同类企业平均市盈率为产市场上同类企业平均市盈率为2020倍倍,则:则:该企业的评估价值该企业的评估价值=100020=20000(=1
25、00020=20000(万元万元)五、市场法的优缺点五、市场法的优缺点1 1、优点、优点(1 1)人们对其原理与概念已理解和掌握。)人们对其原理与概念已理解和掌握。(2 2)能能够够客客观观地地反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况,其其评评估估的的参参数数与与指指标标直直接接来来源源于于市市场场,其其评评估估值值更更能能准准确确放放映市场现行价格,可靠性强。映市场现行价格,可靠性强。(3 3)直直观观计计算算简简单单,评评估估结结果果已已与与被被各各方方面面理理解解和和接接受。受。2、缺点(1)需要有公开及活跃的交易市场为基础。(2)未考虑未来因素对资产价值的影响,因而评估结果缺乏前瞻
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