资产评估学-第一章和第二章.ppt

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1、学习资产评估的必要性学习资产评估的必要性n n1、资产评估业务的发展n n2、财政部门对资产评估业务的规定，注册会计师业务与评估师业务分离，财政部2005年第二十二号文件n n3、资产评估与会计的联系：公允价值n n4、资产评估专业的就业方向n n5、资产评估有关的证书：注评师CPV学习资产评估的必要性学习资产评估的必要性n n（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5 5年，年，年，年，其中从事资产评估相关工作满其中从事资产评估相关工作满其中从事资产评估相关工作满其中从事资

2、产评估相关工作满3 3年。年。年。年。n n（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满满满满3 3年，其中从事资产评估相关工作满年，其中从事资产评估相关工作满年，其中从事资产评估相关工作满年，其中从事资产评估相关工作满1 1年。年。年。年。n n（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满学位、研究生班毕业，工作满学位、

3、研究生班毕业，工作满学位、研究生班毕业，工作满1 1年。年。年。年。n n（四）取得经济类、工程类博士学位。（四）取得经济类、工程类博士学位。（四）取得经济类、工程类博士学位。（四）取得经济类、工程类博士学位。n n（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长从事资产评估相关工作年限延长从事资产评估相关工作年限延长从事资产评估相关工作年限延长2 2年。年。年。年。n n（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一（六）不具备上述规定的学历，但通过

4、国家统一（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满满满满5 5年年年年。学习资产评估的必要性学习资产评估的必要性n n考试科目n n经济法财务会计资产评估机电设备评估基础 建筑工程评估基础三年内考完资产评估学习特点以及方

5、法资产评估学习特点以及方法n n1、重视理论学习n n2、重视案例学习n n3、注意区分会计学科与资产评估学科中既有联系又有区别的概念n n4、资产评估-经济业务-计价要求-会计核算几点要求几点要求n n1、按时上课，有事请假n n2、点名制度：班长每节课必须课前点名，老师上课时可能全点，也可能随着提问问题进行抽查，有关取消考试资格等方面规定参照系里有关文件n n3、考试成绩3：7n n4、考试形式：考试课，闭卷n n5、作业本本书章节机构本书章节机构n n第一章、总论第一章、总论 2 2周周n n第二节、资产评估的基本方法第二节、资产评估的基本方法 3 3周周n n第三章、机器设备评估第三章

6、、机器设备评估 ：1 1周周n n第四章、房地产评估：第四章、房地产评估：3 3周周n n第五章、无形资产评估：第五章、无形资产评估：2 2周周n n第六章、流动资产评估：第六章、流动资产评估：2 2周周n n第七章、长期投资评估：第七章、长期投资评估：1 1周周n n第八章、企业价值评估：第八章、企业价值评估：1 1周周n n第九章、资产评估报告：第九章、资产评估报告：1 1周周拟补充内容拟补充内容n n1、资产评估结果的会计处理n n2、资源性资产评估n n3、金银首饰评估n n4、金融资产评估n n5、课堂随时穿插案例，鼓励课堂讨论老师介绍老师介绍n n姓名：鞠永强n n电话：n n办公

7、室：106n n毕业院校：2005年山财硕研第一章、总论第一章、总论n n本章主要内容：n n资产以及资产评估概念、评估的发展历程以及评估八要素第一节、资产评估及其特点第一节、资产评估及其特点n n一、资产及其特点一、资产及其特点n n（一）资产定义：过去的交易或事项形成、企业拥有或控（一）资产定义：过去的交易或事项形成、企业拥有或控制、与其能给企业带来经济利益的流入，如何理解？制、与其能给企业带来经济利益的流入，如何理解？n n过去交易或事项形成：过去交易或事项形成：n n企业拥有或控制企业拥有或控制n n能给企业带来经济利益流入能给企业带来经济利益流入n n思考：与会计上对资产的定义有什么

8、区别？思考：与会计上对资产的定义有什么区别？会计与资产评估中资产定义的不同会计与资产评估中资产定义的不同n n1、价值判定原则不同n n会计以历史成本原则为基础，资产评估以市场价值原则为基础，企业的自创商誉会计上不作为资产核算，但在市场中有价值，商誉与品牌价值有一定关联n n人力资源价值没有体现n n环境价值没有体现：n n非专利技术、土地使用权等无形资产没有体现：石油济柴会计与资产评估中资产定义的不同会计与资产评估中资产定义的不同n n20072007年度全球最强势品牌排名前十的公司及各自的价值年度全球最强势品牌排名前十的公司及各自的价值 n n1.Google1.Google（664664

9、亿美元）亿美元）n n2.2.通用电气（通用电气（619619亿美元）亿美元）n n3.3.微软（微软（550550亿美元）亿美元）n n4.4.可口可乐（可口可乐（441441亿美元）亿美元）n n5.5.中国移动（中国移动（412412亿美元）亿美元）n n6.6.万宝路（万宝路（392392亿美元）亿美元）n n7.7.沃尔玛（沃尔玛（369369亿美元）亿美元）n n8.8.花旗银行花旗银行 （337337亿美元）亿美元）n n9.IBM9.IBM（336336亿美元）亿美元）n n10.10.丰田（丰田（334334亿美元）亿美元）（二）、资产分类（二）、资产分类n n1 1、按有无

10、实物形态分为无形资产和有形资产、按有无实物形态分为无形资产和有形资产n n有形资产：房屋机器存货等需要专业的评估方法有形资产：房屋机器存货等需要专业的评估方法n n无形资产：专利及非专利技术、商标权、著作权、特许权无形资产：专利及非专利技术、商标权、著作权、特许权土地使用权、商誉，评估难度很大土地使用权、商誉，评估难度很大n n2 2、按有无综合获利能力分为单项资产和整体资产、按有无综合获利能力分为单项资产和整体资产n n整体资产评估有时称为企业价值评估整体资产评估有时称为企业价值评估n n3 3、按是否独立存在分为可确指资产和不可确指资产、按是否独立存在分为可确指资产和不可确指资产n n不可

11、确指无形资产主要是指？不可确指无形资产主要是指？n n4 4、按是否参与经营过程分为经营性资产和非经营性资产、按是否参与经营过程分为经营性资产和非经营性资产n n增值税纳税时会计处理不一样，增值税纳税时会计处理不一样，0909年新增值税法年新增值税法二、评估的涵义及其要素二、评估的涵义及其要素n n（一）、评估涵义：谁按照什么要求，为实现什么目的，（一）、评估涵义：谁按照什么要求，为实现什么目的，遵守什么原则，依据什么程序，选择恰当的价值类型、运遵守什么原则，依据什么程序，选择恰当的价值类型、运用什么方法，对特殊时点的资产价值进行评定估算用什么方法，对特殊时点的资产价值进行评定估算n n（二）

12、、基本要素（二）、基本要素 8 8个个n n1 1、评估主体：评估机构和他的从业人员、评估主体：评估机构和他的从业人员n n2 2、评估客体、评估客体n n3 3、评估依据、评估依据n n法律依据法律依据 准则依据准则依据 时间依据时间依据 合约依据合约依据n n4 4、评估目的、评估目的 8 8大类大类 n n5 5、评估原则：工作原则和经济技术原则、评估原则：工作原则和经济技术原则二、评估的涵义及其要素二、评估的涵义及其要素n n工作原则：独立性、客观性、公正性、科学性、重要性、工作原则：独立性、客观性、公正性、科学性、重要性、n n经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替经济技

13、术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则代原则、评估时点原则n n6 6、评估程序、评估程序 8 8步步n n前期事项准备前期事项准备-签订业务约定书签订业务约定书-制定评估计划制定评估计划-现场勘查现场勘查-收收集整理资料集整理资料-评定估算评定估算-编制并提交报告编制并提交报告-档案归集与整理档案归集与整理n n7 7、评估价值类型、评估价值类型n n市场价值与非市场价值（保险价值、清算价值、持续使用市场价值与非市场价值（保险价值、清算价值、持续使用价值、投资价值）价值、投资价值）n n重置成本、市场价值、预期收益现值、清算价值重置成本、市场价值、预期收益现值、清算

14、价值n n8 8、评估方法：成本、收益、市场法加上专业资产评估法、评估方法：成本、收益、市场法加上专业资产评估法三、资产评估的种类三、资产评估的种类n n1 1、按评估工作内容不同分为：一般评估、评估复核和评、按评估工作内容不同分为：一般评估、评估复核和评估咨询估咨询n n2 2、按照资产评估与评估准则的关系不同可分为完全评估、按照资产评估与评估准则的关系不同可分为完全评估和限制评估以及部分限制评估和限制评估以及部分限制评估n n3 3、按照评估对象不同可分为单项资产评估和整体资产评、按照评估对象不同可分为单项资产评估和整体资产评估，需要配备的评估人员不同，适用的评估原则也不同，估，需要配备的

15、评估人员不同，适用的评估原则也不同，主要是经济技术原则，贡献原则主要是经济技术原则，贡献原则四、资产评估的特点四、资产评估的特点n n1 1、市场性：资产评估由市场经济发展而来；评估时必须坚持完整的、市场性：资产评估由市场经济发展而来；评估时必须坚持完整的市场理念、评估结论必须要经得住市场检验市场理念、评估结论必须要经得住市场检验n n2 2、公正性客观性独立性：客观评价、保持独立、不受威逼利诱、公、公正性客观性独立性：客观评价、保持独立、不受威逼利诱、公正性对评估机构维持并扩大营业规模有益、正性对评估机构维持并扩大营业规模有益、n n如何做到？如何做到？n n第一，保持独立第一，保持独立n

16、n第二，严守职业道德第二，严守职业道德n n第三，严守执业程序第三，严守执业程序n n3 3、技术性、技术性n n4 4、咨询性、咨询性n n5 5、综合性、综合性n n6 6、责任性、责任性程序违法案例分析程序违法案例分析n n庆云集团公司拟将一全资所有的旅行社转让给一上市公司，庆云集团公司拟将一全资所有的旅行社转让给一上市公司，特聘请大力资产评估事务所对这项资产进行估价，同时双特聘请大力资产评估事务所对这项资产进行估价，同时双方约定大约作价为方约定大约作价为800800万元人民币。事务所指定本所执业万元人民币。事务所指定本所执业的注册评估师张三和李四负责此业务，一周以后，李四被的注册评估师

17、张三和李四负责此业务，一周以后，李四被安排去处理另一项目，张三随即从自己执业的另一家资产安排去处理另一项目，张三随即从自己执业的另一家资产评估事务所请来注册评估师王五协助完成项目的中后期工评估事务所请来注册评估师王五协助完成项目的中后期工作。最终他们按时完成了这项业务，张三和李四共同在评作。最终他们按时完成了这项业务，张三和李四共同在评估报告上签字。之后，有媒体来采访张三，在经过李四的估报告上签字。之后，有媒体来采访张三，在经过李四的哥哥哥哥 庆云集团公司法人代表的口头许可下，张三讲述了庆云集团公司法人代表的口头许可下，张三讲述了这次评估业务的主要细节。这次评估业务的主要细节。n n试找出上述

18、事件中违反注册资产评估师评估程序之处，并试找出上述事件中违反注册资产评估师评估程序之处，并简单说明。简单说明。程序违法案例程序违法案例n n案例分析过程：案例分析过程：案例分析过程：案例分析过程：n n评估机构不应与委托人事先约定评估价值评估机构不应与委托人事先约定评估价值n n李四没有参与评估全过程，不应在评估报告上签李四没有参与评估全过程，不应在评估报告上签字字n n大力事务所注册评估师李四与庆云集团法人代表大力事务所注册评估师李四与庆云集团法人代表有亲属关系，此业务不应由大力资产评估事务所有亲属关系，此业务不应由大力资产评估事务所承接承接n n张三不应同时在两个事务所执业张三不应同时在两

19、个事务所执业n n评估人员有保密义务，没有委托人的书面授权不评估人员有保密义务，没有委托人的书面授权不得泄露相关业务资料得泄露相关业务资料第二节、资产评估的产生与发展第二节、资产评估的产生与发展n n一、产生与发展的三阶段一、产生与发展的三阶段n n与商品经济的产生与发展相伴随并为之服务与商品经济的产生与发展相伴随并为之服务n n（一）、原始评估阶段：偶尔的商品交换阶段（一）、原始评估阶段：偶尔的商品交换阶段n n1 1、原始社会末期剩余产品出现，进而出现了私有制，出、原始社会末期剩余产品出现，进而出现了私有制，出现了物权，导致了偶尔的商品交换，现了物权，导致了偶尔的商品交换，-资产评估资产评

20、估n n2 2、特点、特点n n直观性：依靠经验，无固定的评估程序直观性：依靠经验，无固定的评估程序n n非专业性：权威但不专业的部落长老，无类似专业知识，非专业性：权威但不专业的部落长老，无类似专业知识，偶然事件偶然事件n n无偿性：权利行驶，地位象征，免费无偿性：权利行驶，地位象征，免费n n无法律责任性：不获取收入不承担责任无法律责任性：不获取收入不承担责任（二）经验评估阶段（二）经验评估阶段n n1 1、商品交换成为广泛的社会行为，出现了商品经济，出、商品交换成为广泛的社会行为，出现了商品经济，出现了大量的评估业务，应运而生大量的专业性评估人员现了大量的评估业务，应运而生大量的专业性评

21、估人员n n2 2、特点：、特点：n n业务量大业务量大n n专业性专业性n n有偿性有偿性n n经验性经验性n n法律性法律性n n组织性组织性（三）、科学评估阶段（三）、科学评估阶段n n1 1、商品经济称为市场经济，评估业务量进一步放大，现、商品经济称为市场经济，评估业务量进一步放大，现代科技手段和企业管理理念引入评估业务代科技手段和企业管理理念引入评估业务n n2 2、特点、特点n n公司化的评估机构：有限责任公司公司化的评估机构：有限责任公司n n科学化的评估手段和方法：科技改变评估生活科学化的评估手段和方法：科技改变评估生活n n多元化的评估业务：资产转让、交易或置换；企业并购、多

22、元化的评估业务：资产转让、交易或置换；企业并购、分立或合资；企业清算；资产拍卖、抵押租赁；企业股权分立或合资；企业清算；资产拍卖、抵押租赁；企业股权变动或产权转让；非货币性资产投资；涉讼资产处置；保变动或产权转让；非货币性资产投资；涉讼资产处置；保险索赔以及其他金融服务险索赔以及其他金融服务n n专业化的评估人员专业化的评估人员n n法律化的评估结果：审签报程序法律化的评估结果：审签报程序二、发达国家资产评估现状二、发达国家资产评估现状n n商品经济的发展程度决定了资产评估的发展程度商品经济的发展程度决定了资产评估的发展程度n n1 1、公司化法人化的资产评估主体、公司化法人化的资产评估主体n

23、 n按照现代企业制度建立：产权政管按照现代企业制度建立：产权政管n n分类情况：专业资评公司以及兼做资评的管理咨询公司分类情况：专业资评公司以及兼做资评的管理咨询公司n n2 2、评估管理科学化、评估管理科学化n n评估师协会评估师协会n n道德规范道德规范n n准则中的道德规范准则中的道德规范 执业基本准则执业基本准则 道德基本准则道德基本准则n n评估监测结构评估监测结构n n审签报程序审签报程序n n上级主管部门上级主管部门n n3 3、从业人员的多层次化、从业人员的多层次化n n评估人员评估人员n n管理人员管理人员n n监管人员监管人员n n评估业务销售人员评估业务销售人员n n4

24、4、评估业务多元化、评估业务多元化三、我国资产评估的历史现状和背景三、我国资产评估的历史现状和背景n n1 1、上世纪、上世纪7070年代末之前年代末之前-零星的民间评估行为零星的民间评估行为n n2 2、上世纪、上世纪8080年底末，市场经济发端，年底末，市场经济发端，19891989年年n n3 3、19901990年国资局成立资产评估中心年国资局成立资产评估中心-省级中心相应成立省级中心相应成立n n4 4、19911991年年1111月月 国务院国务院9191号令号令国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法n n5 5、成立行业组织：、成立行业组织：19931993年年1212月，中评

25、协成立月，中评协成立n n6 6、19951995年年3 3加入国际评估标准委员会加入国际评估标准委员会n n7 7、19951995年年5 5月月注册资产评估师执业资格制度暂行规定注册资产评估师执业资格制度暂行规定n n8 8、规范管理：脱钩改制、规范管理：脱钩改制 9898年实施年实施 9999年完成年完成n n9 9、执业标准体系成立、执业标准体系成立第三节、评估目的与价值类型第三节、评估目的与价值类型n n一、资产评估的目的一、资产评估的目的n n（一）、一般目的（一）、一般目的n n评估时点的公允价值评估时点的公允价值n n公允价值的含义：完全有效的市场，在实践中只能是双方公允价值的

26、含义：完全有效的市场，在实践中只能是双方满意的一种，体现独立公正原则的一种结果满意的一种，体现独立公正原则的一种结果n n（二）、特定目的（二）、特定目的n n十一种十一种n n（三）、资产评估目的在评估中的作用：统驭性，决定了（三）、资产评估目的在评估中的作用：统驭性，决定了评估价值类型选择、评估方法选择、决定评估对象、甚至评估价值类型选择、评估方法选择、决定评估对象、甚至于对评估时点选择都有影响于对评估时点选择都有影响第三节、评估目的与价值类型第三节、评估目的与价值类型n n二、评估的价值类型二、评估的价值类型n n（一）、根据市场条件分为市场价值和非市场价值（一）、根据市场条件分为市场价

27、值和非市场价值n n（二）、以市场价值为基础又可分为重置成本、现行市价、（二）、以市场价值为基础又可分为重置成本、现行市价、和收益现值和收益现值n n1 1、重置成本：重置资产达到预定可使用状态发生的一切、重置成本：重置资产达到预定可使用状态发生的一切必要合理的之处，分为复原和更新两种方法必要合理的之处，分为复原和更新两种方法n n2 2、现行市价：公开市场上的交易价格，公开市场是指：、现行市价：公开市场上的交易价格，公开市场是指：充分竞争、信息自由充分无成本、买方卖方地位均衡、理充分竞争、信息自由充分无成本、买方卖方地位均衡、理性人性人n n3 3、收益现值：将本求利，将未来收益本金化、收益

28、现值：将本求利，将未来收益本金化第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n一、资产评估假设：一、资产评估假设：n n假设是科学研究的起点，任何科学都有假设都有适用范围假设是科学研究的起点，任何科学都有假设都有适用范围n n科学研究的视野是有限的，必须适用一定假设条件科学研究的视野是有限的，必须适用一定假设条件n n（一）、交易假设（一）、交易假设n n模拟市场机制，假设已经处于交易中，使得市场机制能够模拟市场机制，假设已经处于交易中，使得市场机制能够对评估过程产生影响，从而使得评估过程不至于天马行空，对评估过程产生影响，从而使得评估过程不至于天马行空，否则，一些极特殊的假设比如

29、投资收藏等就会导致评估结否则，一些极特殊的假设比如投资收藏等就会导致评估结果大相径庭果大相径庭第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n（二）、公开市场假设（二）、公开市场假设n n仅仅假设交易还是不够的，还要看什么市场条件下交易仅仅假设交易还是不够的，还要看什么市场条件下交易n n1 1、公开市场需具备条件：、公开市场需具备条件：n n买卖自愿买卖自愿 买者卖者众多买者卖者众多 无市场控制行为无市场控制行为 买卖方地位平买卖方地位平等等 市场自由进入退出市场自由进入退出 信息传递及时充分、信息对称、信信息传递及时充分、信息对称、信息传递不需要成本息传递不需要成本n n2 2、

30、最佳使用原则、最佳使用原则-客观收益原则客观收益原则n n买卖双方自由竞价，卖方的标价肯定要考虑资产的各种可买卖双方自由竞价，卖方的标价肯定要考虑资产的各种可能用途，买方肯定也会考虑该资产的最佳用途，从而公开能用途，买方肯定也会考虑该资产的最佳用途，从而公开市场原则隐含了最佳使用原则市场原则隐含了最佳使用原则n n3 3、基础性地位：评估行为的基础，只要能在公开市场交、基础性地位：评估行为的基础，只要能在公开市场交易都应适用公开市场假设易都应适用公开市场假设第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n（三）、继续使用假设（三）、继续使用假设n n继续作为一项整体资产使用，不改变资

31、产的形态和本质特继续作为一项整体资产使用，不改变资产的形态和本质特征，具体来说包括征，具体来说包括n n在用续用：沿用原有用途在用续用：沿用原有用途n n转用续用：转做其他用途转用续用：转做其他用途n n移地续用：变换空间位置移地续用：变换空间位置n n以出租车为例：以出租车为例：n n继续使用假设是预期收益原则的基础继续使用假设是预期收益原则的基础n n也是收益法的基础也是收益法的基础第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n（四）、清算假设（四）、清算假设n n本身是一种例外情况本身是一种例外情况n n适用于非市场假设：被迫清算或具有被清算的可能性时，适用于非市场假设：被迫

32、清算或具有被清算的可能性时，应假设资产需要在短时间内快速变现，卖方处于不利地位，应假设资产需要在短时间内快速变现，卖方处于不利地位，不符合公开市场假设了，只能适用清算假设不符合公开市场假设了，只能适用清算假设n n清算假设评估值一般低于公开市场假设下的评估值清算假设评估值一般低于公开市场假设下的评估值n n谨慎使用该原则谨慎使用该原则第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n二、资产评估原则二、资产评估原则n n（一）、工作原则（一）、工作原则n n1 1、独立性原则、独立性原则n n公正无私公正无私n n坚持独立的第三方立场坚持独立的第三方立场n n评估收费只与工作量有关，不

33、与评估价格挂钩评估收费只与工作量有关，不与评估价格挂钩n n回避原则回避原则n n 人员回避人员回避n n 业务回避业务回避第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n2 2、客观性原则、客观性原则n n评估依据充分：被评估的资产、股权债权必须是客观的、真实的，有评估依据充分：被评估的资产、股权债权必须是客观的、真实的，有关证据必须要审查关证据必须要审查n n实事求是实事求是n n3 3、科学性原则、科学性原则n n合理制定方案与计划，做好人财物以及时间的计划合理制定方案与计划，做好人财物以及时间的计划n n根据评估机构情况选择能力范围内的业务根据评估机构情况选择能力范围内的业务

34、n n合理选择评估方法合理选择评估方法n n4 4、专业性原则、专业性原则n n专业知识的储备，人才储备专业知识的储备，人才储备n n评估机构资格审查评估机构资格审查n n从业人员从业资格审查从业人员从业资格审查第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n（二）、资产评估的技术经济原则（二）、资产评估的技术经济原则-专业原则专业原则n n1 1、预期原则、预期原则n n预期收益预期收益n n预计风险预计风险n n预期收益期预期收益期n n2 2、供求原则、供求原则n n价值规律价值规律n n供求均衡决定价格：马歇尔供求均衡论供求均衡决定价格：马歇尔供求均衡论n n3 3、贡献原则

35、、贡献原则n n考虑组合资产中某项资产对整体资产的贡献率考虑组合资产中某项资产对整体资产的贡献率第四节、评估假设与评估原则第四节、评估假设与评估原则n n4 4、替代原则：、替代原则：n n功能相类似的资产在价值上也具有可比性功能相类似的资产在价值上也具有可比性n n替代原则是市场法的理论基础替代原则是市场法的理论基础n n功能类似价格不同的两个商品以价格较低者作为评估值功能类似价格不同的两个商品以价格较低者作为评估值n n适用替代原则时不仅要看到二者的相同处，更要看到不同适用替代原则时不仅要看到二者的相同处，更要看到不同n n5 5、评估基准日原则、评估基准日原则n n资产价值多变化，影响因

36、素多资产价值多变化，影响因素多n n6 6、最佳利用原则、最佳利用原则n n实际收益实际收益n n客观收益客观收益第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n一、资产评估的依据一、资产评估的依据n n（一）、行为依据（一）、行为依据n n评估业务约定书评估业务约定书n n委托方管理当局出具的同意进行评估的书面文件委托方管理当局出具的同意进行评估的书面文件n n（二）、法规依据以及（二）、法规依据以及准则依据准则依据n n19911991年国务院年国务院国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法n n19991999年财政部年财政部资产评估报告基本内容与格式的暂行规定资产评估报告

37、基本内容与格式的暂行规定n n20012001年年资产评估准则资产评估准则-无形资产无形资产n n20042004年财政部年财政部资产评估准则资产评估准则-基本准则基本准则以及其他法规以及其他法规第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n（三）、产权依据（三）、产权依据-契约依据契约依据n n各种产权以及其他权利证明文件，如租赁权，使用权或处各种产权以及其他权利证明文件，如租赁权，使用权或处置权等置权等n n（四）、取价依据（四）、取价依据n n直接资料：市场取价信息直接资料：市场取价信息n n间接资料：被评估单位提供的有关财务统计数据间接资料：被评估单位提供的有关财务统计

38、数据n n（五）、时间依据（五）、时间依据n n选择与评估基准日较近的具有可比性的资料选择与评估基准日较近的具有可比性的资料n n（六）、其他（六）、其他价格体系补充：价格体系补充：n n定价体系：以基期价格为准，不再发生变化n n时价体系：正常交易的价格，体现了供求关系还有通胀，反映了宏观经济的走势n n实价体系：在时价体系基础下，不考虑通胀、供求、宏观经济走势第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n二、资产评估的程序二、资产评估的程序n n（一）、明确评估业务基本事项（一）、明确评估业务基本事项n n1 1、项目风险评价，风险与收益分析、项目风险评价，风险与收益分析n

39、 n2 2、执业能力自查，、执业能力自查，n n3 3、委托方情况以及上级部门，防范恶意委托、委托方情况以及上级部门，防范恶意委托n n4 4、被评资产情况：物理情况，法律情况，使用资料、被评资产情况：物理情况，法律情况，使用资料、5 5、了解评估目的，目的唯一了解评估目的，目的唯一n n6 6、价值类型以及定义：是否市场价值、价值类型以及定义：是否市场价值n n7 7、评估基准日、评估基准日 8 8、限制条件和重要假设，是否背离评估、限制条件和重要假设，是否背离评估原则原则 9 9、独立性分析、独立性分析第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n（二）、签订资产评估（二）

40、、签订资产评估业务约定书业务约定书-委托代理关系合同委托代理关系合同n n1 1、注意事项、注意事项n n只有评估机构才可签订业务约定书，评估师个人不可以只有评估机构才可签订业务约定书，评估师个人不可以n n约定书应由双方法人或授权代表签订约定书应由双方法人或授权代表签订n n合同一经签订便具有约束力合同一经签订便具有约束力n n2 2、业务约定书内容、业务约定书内容n n甲乙方名称、评估目的、评估对象、评估基准日、出具报甲乙方名称、评估目的、评估对象、评估基准日、出具报告时间要求、报告使用范围、收费标准、双方权利义务以告时间要求、报告使用范围、收费标准、双方权利义务以及违约责任、签约时间、其

41、他（其他评估要素因为只涉及及违约责任、签约时间、其他（其他评估要素因为只涉及到评估机构，故在业务约定书里可以省略）到评估机构，故在业务约定书里可以省略）第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n（三）、编制资产评估计划（三）、编制资产评估计划n n1 1、时间安排：受评估基准日以及报告提交日限制、时间安排：受评估基准日以及报告提交日限制n n2 2、人力安排：受评估师数量以及质量、预算限制、人力安排：受评估师数量以及质量、预算限制n n3 3、财力安排：受预算限制、财力安排：受预算限制n n4 4、物力安排：各种工具以及专业资料的准备、物力安排：各种工具以及专业资料的准备n

42、 n5 5、计划制定时应和委托方以及相关当事方沟通、计划制定时应和委托方以及相关当事方沟通n n6 6、计划保持动态闭环控制，可修正、计划保持动态闭环控制，可修正n n7 7、应考虑因素：评估目的、评估对象、业务风险、所涉、应考虑因素：评估目的、评估对象、业务风险、所涉资产结构、类别数量、相关资料收集情况、该项资产的以资产结构、类别数量、相关资料收集情况、该项资产的以往评估经历、诚信状况、专业人员执业能力情况等往评估经历、诚信状况、专业人员执业能力情况等第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n（四）、资产勘查与现场调查（四）、资产勘查与现场调查-直接资料直接资料n n1

43、1、对实物类资产进行勘查，尽量普查、对实物类资产进行勘查，尽量普查n n2 2、抽查需说明原因以及抽查的过程，抽查数量要符合要、抽查需说明原因以及抽查的过程，抽查数量要符合要求求n n3 3、注意和委托方沟通，防止漏查现象、注意和委托方沟通，防止漏查现象n n（五）、收集资产评估资料（五）、收集资产评估资料n n1 1、信息源分析、信息源分析n n2 2、信息源：行业协会、企业本身资料、市场资料、中介、信息源：行业协会、企业本身资料、市场资料、中介媒体报道媒体报道第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n（六）、评定估算（六）、评定估算n n1 1、资料整理、资料整理n n

44、2 2、方法选择、方法选择n n3 3、定性定量方法综合分析，形成报告结论、定性定量方法综合分析，形成报告结论n n（七）、提交报告（七）、提交报告n n1 1、内容、内容n n2 2、审签报手续的完备、审签报手续的完备n n3 3、保密要求、保密要求n n4 4、与委托人适当沟通、与委托人适当沟通第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n（八）、档案归集与整理（八）、档案归集与整理-保全资料保全资料n n1 1、应对诉讼，维护评估机构的权益、应对诉讼，维护评估机构的权益n n2 2、总结提高完善、总结提高完善n n3 3、国家规定保管年限：不少于、国家规定保管年限：不少于

45、1010年年-评估程序准则征求评估程序准则征求意见稿意见稿第五节、资产评估的依据与程序第五节、资产评估的依据与程序n n关于评估程序的几点要求：关于评估程序的几点要求：n n1 1、严格资产评估程序，建立健全有关制度、严格资产评估程序，建立健全有关制度n n2 2、各评估机构应根据自身情况制定相应的执业程序，不、各评估机构应根据自身情况制定相应的执业程序，不得随意删减，评估后应提交报告书得随意删减，评估后应提交报告书n n3 3、评估机构要建立相应的制度监督自己的评估师严格执、评估机构要建立相应的制度监督自己的评估师严格执业程序业程序n n4 4、特殊情况确实无法贯彻完整程序，需作出说明，若认

46、、特殊情况确实无法贯彻完整程序，需作出说明，若认为缺省程序将影响到评估报告的准确性，应拒绝继续执行为缺省程序将影响到评估报告的准确性，应拒绝继续执行业务或终止工作业务或终止工作n n5 5、程序执行情况需记录于工作底稿并在报告书里披露、程序执行情况需记录于工作底稿并在报告书里披露第二章、资产评估的基本方法第二章、资产评估的基本方法n n评估运算的过程就是根据评估目的具体运用某一价值类型评估运算的过程就是根据评估目的具体运用某一价值类型对资产价值进行量化计算的过程对资产价值进行量化计算的过程n n三大基本方法：三大基本方法：n n市场法：替代原则，市场均衡决定价值论市场法：替代原则，市场均衡决定

47、价值论n n成本法：客观性原则，生产成本决定价值论成本法：客观性原则，生产成本决定价值论n n收益法：预期收益原则，效用决定价值论收益法：预期收益原则，效用决定价值论n n本章结构：本章结构：n n第一节、市场法第一节、市场法 第三节、收益法第三节、收益法n n第二节、成本法第二节、成本法 第四节、评估方法的选择第四节、评估方法的选择第一节、市场法第一节、市场法n n一、市场法的基本含义一、市场法的基本含义n n根据替代原则，比照参照资产的市场价值来确定被评估资根据替代原则，比照参照资产的市场价值来确定被评估资产的评估方法产的评估方法n n基本思路：找出功能相似的多个近期交易的参照物，根据基本

48、思路：找出功能相似的多个近期交易的参照物，根据参照物的有效市场价格，对差异因素进行分析调整，然后参照物的有效市场价格，对差异因素进行分析调整，然后进行综合计算各参照物的调整后价值得出评估值进行综合计算各参照物的调整后价值得出评估值n n优点：价格信息直接取自于市场价格，比较直接，容易为优点：价格信息直接取自于市场价格，比较直接，容易为委托方接受委托方接受n n缺点：理论基础不够浑厚，评估出的价值也不一定科学，缺点：理论基础不够浑厚，评估出的价值也不一定科学，尤其是当市场价格整体不正常的时候，比如近期楼市尤其是当市场价格整体不正常的时候，比如近期楼市第一节、市场法第一节、市场法n n二、市场法应

49、用的前提条件和二、市场法应用的前提条件和适用范围适用范围n n（一）、前提（一）、前提n n1 1、活跃的公开市场、活跃的公开市场n n2 2、能够找到参照物、能够找到参照物n n参照物的条件：功能可比、交参照物的条件：功能可比、交易条件可比、交易时间较近易条件可比、交易时间较近n n3 3、参照物的数量众多，至少要、参照物的数量众多，至少要找出三个找出三个n n（二）、市场法的适用范围（二）、市场法的适用范围n n1 1、单项资产评估、单项资产评估n n2 2、市场交易资料比较容易获得、市场交易资料比较容易获得的情况的情况n n3 3、下列情况不使用市场法：、下列情况不使用市场法：n n第一

50、，专业性很强的专用设备第一，专业性很强的专用设备n n第二，不可复制的资产，文物第二，不可复制的资产，文物古迹、寺庙、政府机构等古迹、寺庙、政府机构等n n第三、目前价值不为市场接受，第三、目前价值不为市场接受，但发展潜力巨大的资产但发展潜力巨大的资产n n第四、无形资产第四、无形资产第一节、市场法第一节、市场法n n三、市场法的基本程序三、市场法的基本程序n n（一）、选择参照物（一）、选择参照物n n1 1、参照物选择要求：功能、时间、交易条件、地点、参照物选择要求：功能、时间、交易条件、地点n n2 2、参照物数量：不少于三个，一般为、参照物数量：不少于三个，一般为4-74-7个个n n