营改增全面试点后-个人转让房地产涉税分析讲课教案.ppt
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1、营改增全面试点后-个人转让房地产涉税分析转让方及受让方分别涉及的税费转让方及受让方分别涉及的税费说明:说明:2016年年5月月1日后营业税改征增值税日后营业税改征增值税一、转让方一、转让方增值税增值税及附加税费有关规定及附加税费有关规定(一)、增值税纳税人(一)、增值税纳税人关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201620163636号)附件号)附件1营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第一条第一条 在中华人民共和国境内(以下称境内)在中华人民共和国境内(以下称境内)销售销售服务、服务、无形资产或者无形资产或者不动产不动产
2、(以下称应税行为)的单位和个人,(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。(自业税。(自2016年年5月月1日起实施)日起实施)转让方涉税政策转让方涉税政策第十四条第十四条下列情形下列情形视同销售视同销售服务、无形资产服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。于公益事业或者以社会公众为对象的除外。营改增全面试点后,无偿赠送也视同销售
3、交税营改增全面试点后,无偿赠送也视同销售交税财税财税201636号附件号附件3:一、(十五):一、(十五)个人个人销销售售自建自用住房自建自用住房暂免增值税暂免增值税(销售非自用、非(销售非自用、非住宅的自建房要交增值税)住宅的自建房要交增值税)个人转让住房涉及增值税的最新规定个人转让住房涉及增值税的最新规定财税财税201636号文附件号文附件3-营业税改征增值税试点营业税改征增值税试点过渡政策的规定过渡政策的规定五、个人将购买五、个人将购买不足不足2年年的住房对外销售的,按照的住房对外销售的,按照5%的征收率的征收率全额全额缴纳增值税;个人将购买缴纳增值税;个人将购买2年以年以上上(含(含2
4、年)的住房对外销售的,年)的住房对外销售的,免征免征增值税。增值税。上上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外之外的地区。的地区。(北、上、广、深以外的城市,(北、上、广、深以外的城市,“5改改2”政策没有政策没有普通住宅与非普通住宅之分,符合都可享受)普通住宅与非普通住宅之分,符合都可享受)个人将购买个人将购买不足不足2年年的住房对外销售的,按照的住房对外销售的,按照5%的征收率的征收率全额全额缴纳增值税;个人将购买缴纳增值税;个人将购买2年年以上(含以上(含2年)的年)的非普通非普通住房对外销售的,以住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价
5、款后的销售收入减去购买住房价款后的差额差额按照按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上年以上(含(含2年)的年)的普通普通住房对外销售的,住房对外销售的,免征免征增值增值税。税。上述政策上述政策仅适用于仅适用于北京市、上海市、广北京市、上海市、广州市和深圳市。州市和深圳市。(掌握免征、差额征、全额(掌握免征、差额征、全额征三种情况的前提条件、适用地区)征三种情况的前提条件、适用地区)上述普通住房和非普通住房的标准,是根据上述普通住房和非普通住房的标准,是根据国务院国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工
6、作意见的通知意见的通知(国办发国办发200526号号)规定,普通住房原)规定,普通住房原则上应则上应同时满足同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。倍以下。转让不动产销售额的确定转让不动产销售额的确定财税财税201636号附件号附件2-营业税改征增值税试点营业税改征增值税试点有关事项的规定:一、(八)、有关事项的规定:一、(八)、11其他个人销其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购
7、买的售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后购置原价或者取得不动产时的作价后的的余额为销售额,按照余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。(注意:销售购买的住房需参考前述(注意:销售购买的住房需参考前述“2年以上、年以上、2年以下年以下”税收规定)税收规定)因此,差额征税扣除项目仅是购置或受让原因此,差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价,相关费用和税金均不能作为扣除价的原价,相关费用和税金均不能作为扣除项目(即我们平常所说的项目(即
8、我们平常所说的计营业税时计营业税时税费买税费买入不加、卖出不减入不加、卖出不减)这个这个要要点不点不能能应用到个人所得税计算中应用到个人所得税计算中特别特别提醒提醒:参照参照国税发国税发200589号号文规定,在向地方税文规定,在向地方税务部门申请按其售房收入减去务部门申请按其售房收入减去购买购买房屋价款后的房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税购买房屋时取得的税务部门监制的发票务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。作为差额征税的扣除凭证。因此,纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。因此,纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。个人销售非住房税收政策个人
9、销售非住房税收政策个人转让个人转让非住房非住房类不动产(商铺、写字楼、车类不动产(商铺、写字楼、车库、土地),不享受财税库、土地),不享受财税201636号文号文免税政策优惠,免税政策优惠,可享受差额征税政策可享受差额征税政策,能提供,能提供证明房地产原值的合法有效凭证,则以差额征证明房地产原值的合法有效凭证,则以差额征税,计税依据为:税,计税依据为:转让价或核定价转让价或核定价-购入价购入价,否,否则应以营业额全额计征增值税。则应以营业额全额计征增值税。差额征税必备资料差额征税必备资料-证明原值的合法有效凭证。包括发证明原值的合法有效凭证。包括发票、土地出让金票据、法院判决文票、土地出让金票
10、据、法院判决文书、公证债权文书、实际抵偿债务书、公证债权文书、实际抵偿债务的证明材料等的证明材料等,(注意前面所说的,(注意前面所说的购买的购买的住房,必须提供发票住房,必须提供发票)二、缴纳增值税附征的城建税、教育费附加、地方教育附加:(1)城建税城建税=实缴增值实缴增值税额税额税率(税税率(税率分三档:市区率分三档:市区7%、县城和镇、县城和镇5%、其他地区其他地区1%。)。)(2)教育费附加教育费附加=营业税税额营业税税额3%(3)地方教育附加地方教育附加=营业税税额营业税税额2%三、三、(一)、个税法律依据(一)、个税法律依据中华人民共和国个人所得税法及其中华人民共和国个人所得税法及其
11、实施条例规定,个人转让房地产,以其实施条例规定,个人转让房地产,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照的余额为应纳税所得额,按照“财产转财产转让所得让所得”项目缴纳个人所得税。项目缴纳个人所得税。个人所得税个人所得税(二)、个人所得计税有关规定国家税务总局关于个人住房转让国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通所得征收个人所得税有关问题的通知知国税发国税发2006108号规定,号规定,计算个人所得税应纳税所得额时,计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务
12、机关审核后,效凭证,经税务机关审核后,允许允许从其转让收入中减除房屋原值、转从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中让住房过程中缴纳的税金缴纳的税金及有关合及有关合理费用。理费用。个人所得税(转让价或核定价房个人所得税(转让价或核定价房屋原值转让住房过程中缴纳的税屋原值转让住房过程中缴纳的税(费)金(费)金-合理费用)合理费用)20%,其中,其中,购置原价购置原价、税(费)金税(费)金、合理合理费用费用的确定方法的确定方法有如下规定有如下规定:个税个税计算计算公式公式1、房屋原值具体为:(1)商品房:购置该房屋时实际支付的商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(契税、印花房价款
13、及交纳的相关税费(契税、印花税)。税)。(2)自建住房:实际发生的建造费用及自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费建造和取得产权时实际交纳的相关税费(土地价款、土地出让金、自建建筑营(土地价款、土地出让金、自建建筑营业税及附加)。业税及附加)。(3)经济适用房经济适用房(含集资合作建房、安含集资合作建房、安居工程住房居工程住房):原购房人实际支付价款。:原购房人实际支付价款。2、转让住房过程中缴纳的税(费)转让住房过程中缴纳的税(费)金金是指:是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附业税、城市维护建设税、教育费附
14、加、土地增值税、印花税等税金。加、土地增值税、印花税等税金。3、合理费用合理费用是指:是指:纳税人按照规定实际支付的住房纳税人按照规定实际支付的住房装装修费用修费用、住房贷款利息、手续费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。公证费等费用。住房装修费用支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例房在转让前实际发生的装修费用
15、,可在以下规定比例内扣除:内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得不得再重复扣除装修费用。再重复扣除装修费用。不能正确计算房屋原值和应纳税额不能正确计算房屋原值和应纳税额的,的,税务机关可根据中华人民共税务机关可根据中华人民共和国税收征收
16、管理法第三十五条和国税收征收管理法第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额,具体比例在定应纳个人所得税额,具体比例在住房转让收入住房转让收入1%3%的幅度内,由的幅度内,由省级地方税务局或者省级地方税务省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局确定。局授权的地市级地方税务局确定。(三)、核定征收计税方法(转让房屋)个人所得税(转让房屋)个人所得税=转让价或核定转让价或核定价价1.5%(肇庆地区)(肇庆地区)个人通过拍卖市场取得的房屋个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入拍卖收入,
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