西财课件——资产评估课件第四章讲解学习.ppt

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1、西财课件资产评估课件第四章v三、重点、难点三、重点、难点v重点：掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用v难点：剩余法在房地产评估中的基本原理与应用v 第一节 房地产评估的概述一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权（一）（一）土地土地 土土地地一一般般是是指指地地球球表表面面的的陆陆地地部部分分，包包括括内内陆陆水水域域和和滩滩涂涂。广广义义来来看看，土土地地是是指指陆陆地地及及其其空空间间的的全全部部环环境境因因素素，是是由由土土壤壤、气气候候、地地质质、地地貌貌、生生物物和和水水文文、水水文文地地质质等等因因素素构构成成的的自自然然综综合合体体。土土地具有两重性，

2、因为它不仅是资源，也是资产。地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。v土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。地球提供给人类可利用的土地资源，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，也就是后备土地资源。土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。（二）（二）土地的特性土地的特性土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。1 1、土地的自然特性土地的自然特性v（1）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能

3、随土地产）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。地域性特征。v（2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。自然差异，它导致土地级差地租的产生。v（3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。v（4）效用永续性。只要土地使用得

4、当，土地的效用会一直延）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延续下去。续下去。v2 2、土地的经济特性土地的经济特性v（1）供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地）供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。它客观上要求人们集约用地。v（2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。实现其垄断利益。v（3）土地利用多方向性。一块

5、土地有多种用途，它）土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。v（4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不）效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。差性。（三）（三）土地使用权土地使用权在在我我国国实实行行国国有有土土地地所所有有权权和和使使用用权权相相分分离离的的制制度度。土土地地使使用用权权可可以以拥拥有有和和转转让让，因因此此地地价价一一般般是是土土地地使使用用权权的的价价格格。土土地地使使用用权权可可

6、因因土土地地使使用用权权的的长长短短区区分分为为各各种种年年期期的的使使用用权权价格，其出让的最高年限由国务院确定。价格，其出让的最高年限由国务院确定。v土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。v土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。v土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。二、地租与地价理论二、地租与地价理论 （一）（一）地租理论地租理

7、论根据地租产生的原因和条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种基本形式，此外，还有垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等表现形式。（二）（二）地价理论地价理论 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。（三）（三）地价的特征：地价的特征：1、地价是地租的资本化。2、地价是权益价格。3、地价具有增值性。4、地价与用途相关。5、地价具有个别性。6、地价具有可比性。三、房地产及其特性三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：1、位置固定性。2、供求区域性。3、长期使用性。4、大量投资性。5、保值与增值性。6、投资风险性。7、难以

8、变现性。8、政策限制性。四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则所谓房地产评估，是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估活动。1、供需原则。2、替代原则。3、最有效使用原则。4、贡献原则。5、合法原则。五、房地产评估程序五、房地产评估程序（一）（一）明确评估基本事项明确评估基本事项 在在房房地地产产评评估估时时，必必须须了了解解评评估估对对象象的的基基本本情情况况，这这是是拟拟定定房房地地产产评评估估方方案案、选选择择评评估估方方法法的的前前提提。评估基本事项包括以下内容：评估基本事项包

9、括以下内容：1 1、明确评估目的。明确评估目的。2 2、了解评估对象。了解评估对象。3 3、确定评估时点。确定评估时点。4 4、签订评估合同。签订评估合同。(二）二）制定工作计划制定工作计划 制制定定工工作作计计划划就就是是对对评评估估工工作作日日程程、人人员员组组织织等等做做出出安安排排。工工作作计计划划的的合合理理制制定定，有有助助于于提提高高工工作作效效率率和评估质量。和评估质量。（三）（三）实地勘查与收集资料实地勘查与收集资料v实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处估房地产实地调查，以充分了

10、解房地产的特性和所处区域环境。区域环境。v评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。估报告所需的资料数据。（四）（四）测算被评估房地产的价格测算被评估房地产的价格在在调调查查研研究究和和资资料料分分析析的的基基础础上上，便便可可以以根根据据选选定定的的评评估估方方法法，进进行行价价格格测测算算。评评估估方方法法有有成成本本法法、市市场场法法和和收收益益法法。由由这这三三种种基基本本评评估估方方法法所所派派生生的的其其他他评评估估方方法法，如如剩剩余余法法、路路线线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。价法、长期趋势法等

11、，也是目前最常用的评估方法。（五）（五）综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果同同一一宗宗房房地地产产运运用用不不同同评评估估方方法法评评估估出出来来的的价价格格往往往往不不一一致致，需需要要进进行行综综合合分分析析。综综合合分分析析是是对对所所选选用用的的评评估估方方法法、资资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。（六）（六）撰写房地产评估报告撰写房地产评估报告评评估估报报告告是是评评估估过过程程评评估估成成果果的的综综合合反反映映，通通过过评评估估报报告告，不不仅仅可可以以得得到到房房地地产产评评估估的的最最后后结结果果，还还能能了了解解

12、整整个个评评估估过过程程的的技技术术思思路路、评评估估方方法法和和评评估估依依据。据。v 第二节第二节 房地产价格及影响因素房地产价格及影响因素 一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 1、根据权益不同分为 所有权价格、使用权价格、其他权利价格 2、根据价格形成方式分为 市场交易价格、评估价格其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。v基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地

13、价由政府以文件下达公布。v标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。v交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。v课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。3、根据房地产的实物形态可分为 土地价格、建筑物价格、房地产价格 4、根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、楼面

14、地价等 其中：楼面地价土地总价格建筑总面积 建筑总面积土地总面积容积率 楼面地价土地单价容积率 5、其它价格类型。公告地价、申报地价v二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素v影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。区域因素和个别因素。（一）一般因素（一）一般因素 是是指指影影响响一一定定区区域域范范围围内内所所有有房房地地产产价价格格的的一一般般的的、普普遍遍的的、共共同同的的因因素素。这这类类因因素素主主要要包包括括以以下因素下因素 1 1、经济因素、经济因素（1 1）经济发展因素）经济发展因素 （2 2）财政金融因素

15、）财政金融因素 （3 3）产业结构因素）产业结构因素2 2、社会因素、社会因素（1 1）人口因素）人口因素 （2 2）家庭规模因素）家庭规模因素（3 3）房房地地产产投投机机因因素素 （4 4）教教育育科科研研水水平平和和治安因素治安因素（5 5）社会福利因素）社会福利因素 3 3、行政因素、行政因素 （1）土地使用权制度与住房制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更 （5）交通管制 4 4、心理因素、心理因素v（二）区域因素（二）区域因素v 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的

16、价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些：1 1、商务繁华因素、商务繁华因素 2 2、道路通达因素、道路通达因素 3 3、交通便捷因素、交通便捷因素 4 4、城市设施状况因素、城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5 5、环境状况因素、环境状况因素 （三）个别因素（三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。1 1、土地的个别因素、土地的个别因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素

17、、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 2 2、建筑物的个别因素、建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调v 第三节第三节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法v 一、基本思路一、基本思路v收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未收益法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。来的时期内形成源源不断的收益。v房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得到实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，到实

18、现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额即为收益性房地产房地产获得的纯收益。这个金额即为收益性房地产的理论价格：的理论价格：v房地产价格纯收益房地产价格纯收益/资本化率资本化率 这种理论的抽象，包含着三个假设前提：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定；（3）收益为无限年期。收益为有限期的房地产价格计算公式为：P=式中：a年纯收益 r资本化率 要求条件：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率

19、固定且大于零；（3）收益年期为有限 二、适用范围二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。三、纯收益三、纯收益 （一）含义（一）含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。区分实际纯收益和客观纯收益。只有客观纯收益才能作为评估的依据。纯收益由总收益扣除总费用求得。（二）客观总收益（二）客观总收益总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也种设施，劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。在求

20、就是被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。在求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。（三）客观总费用（三）客观总费用v总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如装修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

21、总费用也应该是客观费用。四、资本化率四、资本化率 资资本本化化率率又又称称还还原原利利率率，它它是是决决定定评评估估价价格格的的最最关关键键的的因因素素。资资本本化化率率的的每每个个微微小小变变动动，都都会会使使评评估估价价格格发发生生显显著著变变化化。因因此此，要要求求确确定定的的资资本本化化率率的的精精度要远远高于纯收益的精度。度要远远高于纯收益的精度。（一）资本化率的实质（一）资本化率的实质收收益益性性房房地地产产的的购购买买实实际际上上是是一一种种投投资资行行为为。资资本本化化率率的的大大小小同同投投资资风风险险的的大大小小成成正正相相关关的的关关系系。资资本本化化率率越越高高，投投资

22、资风风险险越越大大。在在纯纯收收益益不不变变的的情情况况下下，房房地地产产价价格格越越低低。处处于于不不同同用用途途、不不同同区区位位、不不同同交交易易时时间间的的房房地地产产，投投资资风风险险各各不不相相同同，因因此此，资资本化率也各不相同。本化率也各不相同。（二）求取资本化率的方法（二）求取资本化率的方法1 1、纯收益与售价比率法、纯收益与售价比率法 评评估估人人员员搜搜集集市市场场上上近近期期交交易易的的与与被被评评估估房房地地产产相相同同或或相相近近似似的的房房地地产产的的纯纯收收益益、价价格格等等资资料料，反反算算出出它它们们各各自自的的资资本本化化率率。这这种种方方法法运运用用的的

23、是是基基于房地产商品的替代性。于房地产商品的替代性。v案例案例1在房地产市场中手收集到5个与待估房地产类似的交易实例：纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=（7.17.56.97.37.8）5=7.322 2、安全利率加上风险调整值法、安全利率加上风险调整值法 首首先先选选择择市市场场上上无无风风险险的的资资本本投投资资的的收收益益率率作作为为安安全全利利率率，通通常常选选择择银银行行中中长长期期利利率率作作为为安安全全利利率率，然然后后根根据据影影响响被被评评估估房房地地产产的的社社会会经经济济环环境境，估估计计投投资资风风险险程程度度，确

24、确定定一一个个调调整整值值，把把它它与与安安全全利利率率相相加加或在安全利率上加上风险调整值或在安全利率上加上风险调整值 3 3、各种投资风险、收益率排序插入法、各种投资风险、收益率排序插入法 评评估估人人员员搜搜集集市市场场上上各各种种投投资资的的收收益益率率资资料料，然后把各项按收益率的大小排队。然后把各项按收益率的大小排队。v（三）资本化率的种类（三）资本化率的种类v 1 1、综合资本化率。、综合资本化率。v这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采取的资本化率。此时评估的是房地产整体的价估所采取的资本化率。此时评估的是房地产整体的价格

25、，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。格，采用的纯收益也是房地合一的纯收益。v 2 2、建筑物资本化率。、建筑物资本化率。v建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。产整体收益中的土地纯收益排除在外。v 3 3、土地资本化率。、土地资本化率。v土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采用土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑

26、物纯收益排除在外。的建筑物纯收益排除在外。综综合合资资本本化化率率、建建筑筑物物资资本本化化率率和和土土地地资资本本化化率率的关系，可用公式表示如下：的关系，可用公式表示如下：式中式中 ：rr综合资本化率综合资本化率 r r1 1土地资本化率土地资本化率 r r2 2建筑物资本化率建筑物资本化率 x x土地价格占房地产价格的比例土地价格占房地产价格的比例 y y建筑物价格占房地产价格的比例建筑物价格占房地产价格的比例 L L土地价格土地价格 B B建筑物价格建筑物价格v 五、计算公式五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格（一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格房地产纯收益房地产

27、价格房地产纯收益/综合资本化率综合资本化率 房房地地产产纯纯收收益益房房地地产产总总收收益益房房地地产产总总费费用用 房房地地产产总总费费用用管管理理费费维维修修费费保保险险费费税金空房损失费税金空房损失费 （二）单独评估土地的价格（二）单独评估土地的价格 1 1、由土地收益评估土地价格、由土地收益评估土地价格(适用于空地出租适用于空地出租)土地价格土地纯收益土地价格土地纯收益/土地资本化率土地资本化率 土地纯收益土地总收益土地总费用土地纯收益土地总收益土地总费用 土地总费用管理费维护费税金土地总费用管理费维护费税金 2 2、由房地产收益评估土地价格。、由房地产收益评估土地价格。（1 1）土地

28、价格房地产价格建筑物现值）土地价格房地产价格建筑物现值 （2 2）土土地地价价格格（房房地地产产纯纯收收益益建建筑筑物物纯纯收收益益）/土地资本化率土地资本化率 （三）单独评估建筑物的价格（三）单独评估建筑物的价格 1、建筑物价格房地产价格土地价格 2、建筑物价格（房地产纯收益土地纯收益）/建筑物资本化率六、应用举例六、应用举例 案案例例2 2 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。解：P=+1-216.1万元返回 案案例例3 3 有有一一

29、宗宗房房地地产产，目目前前的的纯纯收收益益为为5050万万元元，资资本本化率为化率为5 5。若：。若：（1 1）未未来来各各年年的的纯纯收收益益将将在在上上一一年年的的基基础础上上增增加加1 1万元；万元；（2 2）未未来来各各年年的的纯纯收收益益将将在在上上一一年年的的基基础础上上增增长长1 1。试分别评估两种情况下的房地产收益价格。试分别评估两种情况下的房地产收益价格。返回解解：纯纯收收益益按按等等差差级级数数递递增增，收收益益年年期期无无限限的的收收益益价价格格计计算算公公式为：式为：P=P=式式中中：a a为为第第一一年年纯纯收收益益，以以后后各各年年纯纯收收益益按按等等级级数数递递增

30、；纯收益逐年递增为增；纯收益逐年递增为b b；r r为资本化率。为资本化率。纯纯收收益益等等比比级级数数递递增增，收收益益年年限限无无限限期期的的收收益益价价格格计计算算公公式为：式为：P=P=式式中中：a a为为第第一一年年纯纯收收益益，以以后后纯纯收收益益按按等等比比数数级级递递增增；纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s s，r r为资本化率。为资本化率。因此：因此：(1)P=14001)P=1400（万元）（万元）(2)P=1250(万元万元)案例案例4 4 某房地产公司于某房地产公司于19971997年年3 3月以有偿出让月以有偿出让方式取得一块土地方式取得一块土地5050年使用

31、权，并于年使用权，并于19991999年年3 3月在此月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米方米20002000元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为5555年，残值率为年，残值率为2 2。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米25002500元。元。该建筑物占地面积该建筑物占地面积500500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900900平方米，平方米，现用于出租，每月平均实收租金为现用于出租，每月平均实收租金为3 3万元。另据调查，万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方

32、米当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米5050元，空置率为元，空置率为1010，每年需支付的管理费用为年租金，每年需支付的管理费用为年租金的的3.53.5，维修费为重置成本的，维修费为重置成本的1.51.5，土地使用税及，土地使用税及房地产税为每建筑平方米房地产税为每建筑平方米2020元，保险费为重置成价的元，保险费为重置成价的0.2%0.2%，土地资本化率，土地资本化率7 7，建筑物资本化率，建筑物资本化率8 8。试据。试据以上资料评估该宗地以上资料评估该宗地20022002年年3 3月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。解：解：（1 1）选定评估方法）选定评估方法 该宗房地产有经

33、济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2 2）计算总收益）计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益年总收益50129005012900（110110）486000486000元元 （3 3）计算总费用）计算总费用 总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年管理费年管理费4860003.54860003.51701017010元元 年维修费年维修费25009001.525009001.53375033750元元 年税金年税金20900209001800018000元元 年保险费年保险费2

34、50009000.2%=4500250009000.2%=4500元元 年总费用年总费用7326073260元元 （4 4）计算房地产纯收益）计算房地产纯收益 房地产纯收益年总收益年总费用房地产纯收益年总收益年总费用 4860004860007326073260412740412740元元（5 5）计算房屋纯收益）计算房屋纯收益 计算年折旧费计算年折旧费 年折旧率年折旧率=建筑物重置价建筑物重置价/使用年限使用年限 =46875 =46875（元）（元）计算房屋现值计算房屋现值 房屋现值房屋重置价年折旧费房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年限已使用年限 250090025009004687524

35、6875221562502156250元元 计算房屋纯收益计算房屋纯收益 房屋纯收益房屋现值房屋纯收益房屋现值房屋资本化率房屋资本化率 2156250821562508172500172500元元 （6 6）计算土地纯收益）计算土地纯收益 土地纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740412740172500172500240240240240元元 （7 7）计算土地使用权价格。）计算土地使用权价格。土地使用权在土地使用权在20022002年年3 3月的剩余使用年限为月的剩余使用年限为 50 506 64444年年 V=3358836.15 V=3358

36、836.15（元）（元）单价单价3358836.155003358836.155006717.676717.67（元）（元）返回v 第四节第四节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 一、基本思路一、基本思路市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。由市场法得到的价格，称为比准价格。市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。二、适用范围二、适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在

37、同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。三、计算公式三、计算公式 市场法的基本计算公式是：P=PABCD 式中：P被评估房地产评估价格 P可比交易实例价格 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数 四、操作步骤四、操作步骤 （一）交易资料收集一）交易资料收集(略）略）（二）可比交易案例确定（略）（二）可比交易案例确定（略）（三）因素修正（三）因素修正 1 1、交交易易情情况况修修正正 房房地地产产交交易易中中的的特特殊殊情情况况较较为为复复杂，主要包括：杂，主要包括：（1 1）有特殊利害关系的经济主体间的交

38、易；有特殊利害关系的经济主体间的交易；（2 2）交易时有特别动机；交易时有特别动机；（3 3）买买方方或或卖卖方方不不了了解解市市场场行行情情，往往往往使使得得房房地地产产交易价格偏高或偏低；交易价格偏高或偏低；v（4 4）其他特殊交易情形其他特殊交易情形 ；v（5 5）特殊的交易方式。特殊的交易方式。通过交易情况修正，即将可比实例价格修通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格：正为正常交易情况下的价格：计算公式为：计算公式为：2、交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房

39、地产价格。房地产价格变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：案例5现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2，则对该可比实例进行交易日期修正后2001年1月的房地产价格为：P6000（10.2）6 60000.9885928 元/平方米 3 3、区域因素修正区域因素修正 4 4、个别因素修正个别因素修正5 5、容积率修正容积率修正 容积率修正计算公式：容积率修正计算公式：修修正正后后可可比比实实例例价价格格=可可比比实实例例价价格格（待待估估宗宗地地容容积

40、积率率修修正正系数系数/可笔实例土地容积率修正系数）可笔实例土地容积率修正系数）案例案例6 6 某城市土地容积率修正系数。某城市土地容积率修正系数。如果确定比较案例宗地价格每平方米如果确定比较案例宗地价格每平方米800800元，容积率元，容积率2.12.1，被，被估宗地规划容积率为估宗地规划容积率为1.71.7，则待估宗地容积率修正计算如下：，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格经容积率修正后可比实例价格8001.6/1.98001.6/1.9 673.7673.7元元/平方米平方米6、土地使用年期修正土地使用年期修正土地使用年期修正系数按下式计算：土地使用年期修正系数按下

41、式计算：K=式中：式中：K将可比实例年期修正到被估对象使用年期的将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数年期修正系数r还原率还原率m被估对象的使用年期被估对象的使用年期n可比实例的使用年期可比实例的使用年期土地使用年期修正后地价比较实例价格土地使用年期修正后地价比较实例价格K 案案例例7 7 若若选选择择的的可可比比较较案案例例成成交交价价为为每每平平方方米米10001000元元，对对应应使使用用年年期期为为3030年年。而而待待估估宗宗地地出出让让年年期为期为2020年，土地还原率为年，土地还原率为8 8，则年期修正如下：，则年期修正如下：土地使用年期修正后的地价土地使用年期修正后

42、的地价 =1000 =872(=1000 =872(元元/平方米平方米)（四）（四）房地产价格的确定房地产价格的确定下一页 五应用举例五应用举例 案例8 有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的单位为：元/平方米 该城市地价指数表：另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大

43、小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格解：1建立容积率地价指数表 2 2案例修正计算案例修正计算 A.680 =620 B.610 =627 C.700 =623 D.680 =755 E.750 =638 F.700 =633 3评估结果 案例D的值为异常值，应予以删除。其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：（620627623638633）5 628（元/平方米）v 第五节第五节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法v 一、基本思路一、基本思路v成本法是依据开发或建设被评估不动产或类似不动成本法是依据开发或建设被评估不动产或

44、类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。它是房地息和税费，从而决定评估对象价格的方法。它是房地产估价的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本产估价的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制被估房地的理论基础之上。成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再

45、加上一定的产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。成本与价格之间有密切联系。v房产价格评估与土地价格评估的成本法计算公式房产价格评估与土地价格评估的成本法计算公式并不相同。并不相同。v二、适用范围二、适用范围v 一般特别适用于房地产市场发育步成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。v但由于土地的价格大部分取决于它

46、的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤v用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。成本法的基本公式为：成本法的基本公式为：土土地地价价格格土土地地取取得得费费土土地地开开发发费费税税费费利利息息利利润润土土地增值收益地增值收益 (一一)计算土地取得费用：计算土地取得费用：v 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，为两种情况：为两种情况：v

47、1 1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用v 2 2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定补偿，补偿标准各地均有具体规定 v (二二)计算土地开发费用计算土地开发费用v一般来说，土地开发费用涉及到基础设施配套费、一般来说，土地开发费用涉及到基础设施配套费、建设配套费和小区开发配套费。建设配套费和小区开发配套费。v 1 1、基础设施配套费、基础设施

48、配套费v 2 2、建设配套费、建设配套费v 3 3、小区开发配套费、小区开发配套费v (三三)计算投资利息计算投资利息v在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。和土地开发费两大部分。(四)计算投资利润利利润润计计算算的的关关键键是是蕴蕴定定孙孙润润率率或或投投资资回回报报率率。利利润润率率计计算算的的基基数数可可以以是是土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费，也也可可以以是是开开发发后后土土地地的的地地价价。计计算算时时，要要注注意意所所用用利润率的内涵。利润率的内涵。(五五)土地增值收益确定土地增值收益确定 土土地地

49、增增值值收收益益主主要要是是由由于于土土地地的的用用途途改改变变或或土土地地功能变化而引起的。功能变化而引起的。四、新建房地产评估的成本法操作步骤四、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产成本法估价的基本公式为：新新建建房房地地产产价价格格土土地地取取得得费费用用开开发发成成本本管管理理费用投资利息销售税费正常利润费用投资利息销售税费正常利润v1、土地取得费用、土地取得费用v土地取得费用包括：土地取得费用包括：（1）土地出让金或地价款；）土地出让金或地价款；(2)征地和房屋拆迁安置补偿费用；征地和房屋拆迁安置补偿费用；(3)有关土地去的有关土地去的的手续费和税金。的手续费和税金。v2、开发

50、成本、开发成本v开发成本主要由开发成本主要由5个方面构成：个方面构成：(1)勘查设计和前期勘查设计和前期工程费；工程费；(2)基础设施建设费；基础设施建设费；(3)房屋建筑安装工程房屋建筑安装工程费；费；(4)公共配套设施建设费；（公共配套设施建设费；（5）开发过程中的税）开发过程中的税费及其其他间接费用。费及其其他间接费用。v3、管理费用管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。v4、投资利息利息的基数。以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。v5、销售税费销售税费主要包括：v（1）销售费用。v（2）销售税金及附加。v（3）其他销售税费。五、旧建筑物评估的成本法操作步骤五、