2023年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷A卷含答案.doc

《2023年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷A卷含答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷A卷含答案.doc（28页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、20232023 年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷拟试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑 m2 造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】B2、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】B3、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土

2、地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】A4、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A5、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【答案】D6、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降

3、低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】B7、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】B8、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】C9、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】C10、张某在 2004

4、 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和B.剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D.剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之

5、和【答案】D11、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同【答案】B12、某房地产开发项目总投资为 10000 万元，其中自有资金为 4000 万元，通过发行债券获得 2000 万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】C13、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C14、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答

6、案】C15、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积【答案】D16、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C17、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业【答案】A18、下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目

7、价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭总支出C.房地产价格指数D.城市居民消费价格指数【答案】D19、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C20、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占()的比例。A.全部贷款B.全部资产C

8、.银行贷款D.部分资产【答案】B21、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能【答案】A22、如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A23、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C

9、.23D.24【答案】D24、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】D25、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的速动比率为（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】A26、某房地产开发项目的占地面积为 15000m2，规划容积率为 3，预计开

10、发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的总固定成本为 8000 万元，预计项目的单位变动成本为 4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D27、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C28、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D29、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余

11、款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D30、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】B31、某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款

12、额是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B32、获取土地使用权属于房地产开发中()的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段【答案】C33、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D34、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新

13、改造-出租模式【答案】A35、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数B.评价类指标C.时间类参数D.收益类指标【答案】D36、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D37、某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 12.55%，则该笔贷款是按()作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【答案】C38、对于相同的两个房地产投资方案

14、，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A.PbPbB.PbPbC.Pb=PbD.PbPb【答案】D39、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A40、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红【答案】A41、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力【答案】A42、最常见的会计期间是（）。A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】C43、房

15、地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D44、（）是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】C45、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D46、开发商在对当地经济社会及房地产市场有

16、比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想B.提出投资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】B47、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/km2；贷款年利率为 10%；投资利润率为 15%；当地土地转让中卖方

17、需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】C48、某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为2500 万元，经营期内的年平均利润总额为 800 万元，年平均税后利润为 480 万元，则该投资项目的资本金利润率为()。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】B49、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5%，月平均租金损失率为 2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）

18、万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C50、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】B2、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B

19、.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】AC3、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即()。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品 E 日用品【答案】BCD4、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】AB5、下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.

20、公共配套设施建设费【答案】CD6、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】ACD7、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业开发投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【答案】CD8、张某以 400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为 50 万元。如果张某投入的资本金为 240 万元，经营期内的年平均经营收入为 150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的 40，财务费用占年平均经营收

21、入的 10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A.投资利润率为 16.67B.投资利润率为 22.50C.资本金利润率为 31.25D.资本金利润率为 37.50E.资本金利润率为 62.50【答案】AC9、房地产投资之利包括()。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持 E 能够得到税收方面的好处【答案】ABD10、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率 E 开发期与经营期【答案】ABCD11、会计错弊的特点是（）。A.故意的B.过失的C.有目的的D.有预谋的E.有针对性【答

22、案】ACD12、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税B.完工期限C.大修基金D.净经营收入E.抵押贷款还本付息【答案】D13、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD14、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造 24 个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】BCD15、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市

23、场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB16、收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD17、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD18、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。A.期望值相同、标准差小的方案为优B.标准差相同、期望

24、值小的为优C.标准差相同，期望值大的为优D.标准差系数大的为优E.标准差系数小的为优【答案】AC19、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】BCD20、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【答案】ACD大题（共大题（共 1010 题）题）一、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活

25、动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋

26、货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】二、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买

27、上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，

28、代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。三、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；

29、估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法

30、估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】四、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月

31、工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580

32、808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可

33、购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；五、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i

34、=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。六、商务楼估价报告报告封面及目录（

35、略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精

36、装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】七、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060

37、%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2%，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（217563.6435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确

38、定166.3568.2734.5（万元）【答案】八、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象

39、（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】九、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。

40、李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住

41、宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用

42、的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】一十、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来 5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存

43、款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；