2023年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷B卷附答案.doc
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1、20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息,乙贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】B2、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A3、某承租人的基础租金为 5 万元/月,营业额的 10%作为百分
2、比租金,如果其在一个月内的营业额为 150 万元,则其应支付的租金为()万元。A.20B.15C.35D.50【答案】B4、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】D5、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元,各项成本费用为 3.4 万元,其中支付银行利息 1.5 万元,则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.
3、2.07D.3.33【答案】C6、某物业的购买价格为 60 万元,其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为 10 万元,年运营费用为 5 万元,年还本付息额为2 万元,所得税为 25%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A7、盈亏平衡分析结果显示:甲项目售价下降 30%、成本上升 60%时,开发利润(税前)为 0;乙项目当售价下降 20%、成本上升 50%时,开发利润(税前)为0。因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面,()。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪
4、个项目强【答案】A8、下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是()。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出【答案】B9、市场定
5、位通常要遵循的步骤是()。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A10、当贷款综合风险度超过()时,为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B11、复元活血汤的病位是A.胁下B.头面C.小腹D.少腹【答案】A12、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元
6、/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】B13、()的关键,是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来,综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D14、关于房地产面积测算的说法,错误的是()。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D15、
7、在房地产市场状况分析的内容中,对于需求分析中的()是第一步。A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求【答案】A16、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是()。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A17、下列选项中,不构成房地产市场供给垄断性的原因是()。A.广泛的经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】A18、不考虑其他因素变化,利率降低,则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确
8、定【答案】B19、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由()负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】D20、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力的财务报表是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】B21、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】B22、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持
9、有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A23、一般来说,()对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快,人民收入高,则购买力增强,市场需求增大;反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【答案】B24、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析,属于房地产市场状况分析中的()分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】A25、下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途
10、数量【答案】B26、赵某以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营,购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还,年利率为 10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元,则其偿债备付率为()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C27、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为 6%,期限为 15年,首月还款额为 3000 元,月还款额等比增长率为 0.2%,则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为()元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A28、债务资金筹措的
11、主要渠道有信贷资金和()。A.自有资金B.企业资金C.预售期房D.债券融资【答案】D29、银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为 7.25%,则名义年利率是()。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A30、投资机会研究中的主要内容有地区情况,经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C31、某房地产开发项目总投资为 10000 万元,其中自有资金为 4000 万元,通过发行债券获得 2000 万元,其余为银行贷款,该项目开发投资杠杆率为()。A.0.40B.0.
12、60C.2.50D.5.00【答案】C32、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C33、下列属于房地产开发投资的静态指标的是()。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】C34、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C35、在房地产开发投资中,属于财务费用的是()。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C36、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说
13、,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A37、对房地产置业投资来说,房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】A38、房地产投资的收益,包括投资回收和()两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报【答案】D39、某企业 2014 年 12 月底,净利润为 1500 万元,资产平均总额为 6000 万元,负债为 2000 万元。则该企业的资产报酬率是(
14、)。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B40、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】D41、方案经济比选中决策准则包括三个原则,不应包括的原则是()。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】D42、从房地产开发企业的角度看,不属于房地产开发过程中投入资源的是()。A.土地B.资本C.劳动力D.技术革新【答案】D43、登记账簿的直接依据是()。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】C44、下列征收补偿
15、中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】D45、某企业年平均资产总额为 2000 万元,销售收入净额为 700 万元,净利润为112 万元,年平均资产负债率为 60%,则该企业本年度的净资产收益率是()。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C46、投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A47、基本报表中,反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划的是()。A.投资计划与资金筹措表
16、B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表【答案】C48、下列不属于竞争导向定价法的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】D49、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】C50、商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于()。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法,正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映
17、市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD2、在定点二进制运算中,减法运算一般通过()来实现。A.补码运算的二进制减法器B.原码运算的二进制减法器C.原码运算的二进制加法器D.补码运算的二进制加法器【答案】D3、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时,下列属于市场分析指标的有()。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC4、国际上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.
18、鼓励营利机构建房【答案】ABD5、下列工程建设定额中,不属于施工企业定额的种类有()。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标E.投资估算指标【答案】BCD6、按照增量存量细分,房地产二级市场包括()市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】BCD7、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查 E 促销策略调查【答案】BD8、按投资计算基础的不同,现金流量表分为()。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金
19、流量表【答案】AC9、房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD10、关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有()。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD11、我国知识产权具有法定保护期限,但()受法律保护的期限是不确定的。A.发明专利权B.商标权C.商业秘密D.作品发表权【答案】C12、对房地产市场结构进行分析,除了要分析供
20、求结构,通常还应分析()。A.价格结构B.产品结构C.档次结构D.区域结构E.投资结构【答案】BD13、从总体上来说,投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下()投资。A.土地B.房屋C.机械设备D.原材料 E 辅料【答案】D14、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有A注册商标专用权,但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用A商标,并享有中国注册商标专用权,但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下,依据中国商标法,()商标权。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司与乙公
21、司均未侵犯【答案】A15、制定租售方案的工作内容主要包括()。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排 E 租售价格确定【答案】AC16、在工业建筑设计中,工艺设计的评价指标包括()。A.净现值B.净年值C.建筑毛密度D.投资回收期E.内部收益率【答案】ABD17、制定租售方案的工作内容主要包括()。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排 E 租售价格确定【答案】AC18、张某以 400 万元购买了一商铺用于自营,流动资金为 50 万元。如果张某投入的资本金为 240 万元,经营期内的年平均经营收入为 150 万元,经营成本、运营费用以及营业税金及
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