房地产投资分析(1).ppt

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1、2模块三 房地产项目投资与成本费用估算【学【学习要点及目要点及目标】了解房地产项目投资估算的主要依据。掌握房地产项目投资的构成。掌握房地产项目投资估算的步骤。学会运用Excel对房地产项目投资进行估算。掌握房地产开发成本费用的内容。掌握房地产开发成本费用估算的方法。3模块三 房地产项目投资与成本费用估算【核心概念】【核心概念】房地产项目投资、房地产开发成本费用、房地产项目投资估算、房地产开发成本费用估算。【引【引导案例】案例】东北某房地产项目估算任务参见教材P8043.1 房地产项目房地产项目投资估算投资估算3.1.1 房地房地产项目投目投资的构成的构成1.房地产项目投资的概念2.房地产项目总

2、投资构成(1)开发建设投资(2)经营资金53.1.2 房地产项目投资估算的依据与房地产项目投资估算的依据与要求要求1.房地房地产项目投目投资估算主要依据估算主要依据(1)专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件。(2)专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准以及政府部门发布的物价指数。(3)拟建项目各单项工程的建设内容及工作量。(4)与项目投资估算有关的其他政策、文件或规定。房地产项目总投资构成如图3-1所示。63.1.2 房地产项目投资估算的依据与要求房地产项目投资估算的依据与要求2.房地房地产项目投目投资估算估算应达到以下要求达到

3、以下要求(1)估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。(2)估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理、不重复计算、不提高或降低估算标准、不缺项、不少算。(3)估算选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整。(4)估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。73.1.3 房地产项目投资的估算房地产项目投资的估算步骤步骤房地房地产项目投目投资估算可以通估算可以通过下列步下列步骤来来进行。行。(1)分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等；(2)在汇总各项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用；(3)估算涨价预

4、备费和建设期利息；(4)估算无形资产投资和开办费支出；(5)汇总各项估算，计算建设总投资额。83.1.4 房地产项目投资的房地产项目投资的估算估算(1)土地土地费用估算用估算(2)前期工程前期工程费用估算用估算(3)基基础设施建施建设费用估算用估算(4)建筑安装工程建筑安装工程费用估算用估算(5)公共配套公共配套设施建施建设费用估算用估算(6)开开发间接接费用估算用估算(7)财务费用估算用估算(8)管理管理费用估算用估算(9)销售售费用估算用估算(10)开开发期税期税费估算估算(11)其他其他费用估算用估算(12)不可不可预见费用估算用估算93.1.5 经营资金经营资金估算估算当房地当房地产项

5、目在竣工后采取出租或自目在竣工后采取出租或自营方式方式经营时，还要估算要估算项目目经营期期间的运的运营费用，即用，即经营资金。房地金。房地产经营资金的估算和金的估算和预测，是根据，是根据历史或史或现在的信息，在的信息，对成本支出和成本支出和费用用发生影响的生影响的因素因素进行分析，行分析，进而而对未来情况作出的定量描述。未来情况作出的定量描述。103.1.6 房地项目投资估算房地项目投资估算表表根据以上根据以上对房地房地产项目投目投资估算的内容估算的内容进行行汇总，编制房地制房地产项目投目投资估算表，估算表，见表表3-1。113.2 房地产项目的成本费用房地产项目的成本费用估算估算房地房地产项

6、目所需投入的各目所需投入的各项费用主要包括：土用主要包括：土地地费用、前期工程用、前期工程费用、基用、基础设施建施建设费用、用、建筑安装工程建筑安装工程费用、公共配套用、公共配套设施建施建设费用、用、开开发间接接费用、管理用、管理费用、用、财务费用、用、销售售费用、开用、开发期税期税费、其他、其他费用以及不可用以及不可预见费用用等。等。123.2.1 土地土地费用费用1.土地征收拆迁土地征收拆迁费2.土地出土地出让地价款地价款3.土地土地转让费4.土地租用土地租用费5.土地投土地投资作价作价133.2.2 前期工程前期工程费费房地房地产项目前期工程目前期工程费主要包括主要包括项目前期目前期规划

7、、划、设计、可行、可行性研究，水文、地性研究，水文、地质勘勘测，以及，以及“三通一平三通一平”等等阶段的段的费用用支出。支出。项目目规划、划、设计、可行性研究所需、可行性研究所需费用支出一般可按用支出一般可按项目目总投投资的一定百分比估算，也可按估的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日的工作量乘以正常工日费率估算。率估算。项目水文、地目水文、地质勘勘测所需所需费用支出根据工作量估用支出根据工作量估算。一般情况下，算。一般情况下，规划划设计费为建安工程建安工程费的的3%左右，可左右，可行性研究行性研究费占占项目目总投投资的的1%3%，水文、地，水文、地质勘探所需勘探所需的的费用可根据所

8、需工作量用可根据所需工作量结合有关收合有关收费标准估算，一般准估算，一般为设计概算概算0.5%左右。左右。“三通一平三通一平”等土地开等土地开发费用，主要包用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、用、场地平整地平整费用和通水、用和通水、电、路的、路的费用。用。143.2.3 基础设施建设基础设施建设费费基基础设施建施建设是指建筑物是指建筑物2米以外和米以外和项目用地目用地规划划红线以内以内的各种管的各种管线和道路工程，其和道路工程，其费用包括供水、供用包括供水、供电、供气、排、供气、排污、绿化、道路、路灯、化、道路、路灯、环卫设施等建施等建设费用，以及各用，以及

9、各项设施与市政施与市政设施干施干线、干管、干道的接口、干管、干道的接口费用。一般按用。一般按实际工工程量估算程量估算见表表3-4基基础设施建施建设费估算表。估算表。153.2.4 建筑安装工程建筑安装工程费费1.单元估算法元估算法2.单位指位指标估算法估算法3.工程量近似匡算法工程量近似匡算法4.概算指概算指标估算法估算法163.2.5 公共配套设施建设公共配套设施建设费费公共配套公共配套设施建施建设费是指居住小区内是指居住小区内为居民服居民服务配套建配套建设的的各种非各种非营利性的公共配套利性的公共配套设施施(又称公建又称公建设施施)的建的建设费用，用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿

10、园、公共主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、所、停停车场等。一般按等。一般按规划指划指标和和实际工程量估算。公共配套工程量估算。公共配套设施建施建设费估算估算见表表3-6公共配套公共配套设施建施建设费估算表。估算表。173.2.6 开发间接开发间接费用费用开开发间接接费用是指房地用是指房地产开开发企企业所属独立核算所属独立核算单位在开位在开发现场组织管理所管理所发生的各生的各项费用。主用。主要包括：工要包括：工资、福利、福利费、折旧、折旧费、修理、修理费、办公公费、水、水电费、劳动保保护费、周、周转房房摊销和其他和其他费用等。用等。当开当开发企企业不不设立立现场机构，由开机构，

11、由开发企企业定期或定期或不定期派人到开不定期派人到开发现场组织开开发建建设活活动时，所，所发生的生的费用可直接用可直接计入开入开发企企业的管理的管理费用。用。183.2.7 管理费用管理费用管理管理费用是指房地用是指房地产开开发企企业的管理部的管理部门为组织和和管理房地管理房地产项目的开目的开发经营活活动而而发生的各生的各项费用。用。主要包括：管理人主要包括：管理人员工工资、职工福利工福利费、办公公费、差旅差旅费、折旧、折旧费、修理、修理费、工会、工会经费、职工教育工教育经费、劳动保保险费、待、待业保保险费、董事会、董事会费、咨、咨询费、审计费、诉讼费、排、排污费、绿化化费、房地、房地产税、税

12、、车船使用税、土地使用税、技船使用税、土地使用税、技术转让费、技、技术开开发费、无形无形资产摊销、开、开办费摊销、业务招待招待费、坏、坏账损失、存失、存货盘亏、毁损和和报废损失以及其他管理失以及其他管理费用。用。管理管理费可按可按项目目总投投资的的3%5%估算。估算。如果房地如果房地产开开发企企业同同时开开发若干房地若干房地产项目，管目，管理理费用用应在各个在各个项目目间合理分合理分摊。193.2.8 财务财务费用费用财务费用是指房地用是指房地产开开发企企业为筹集筹集资金而金而发生的生的各各项费用。主要包括借款和用。主要包括借款和债券的利息、金融机构券的利息、金融机构手手续费、代理、代理费、外

13、、外汇汇兑净损失以及其他失以及其他财务费用。利息的用。利息的计算，可参照金融市算，可参照金融市场利率和利率和资金分期金分期投入的情况按复利投入的情况按复利计算；利息以外的其他融算；利息以外的其他融资费用，用，一般占利息的一般占利息的10%左右。利息的左右。利息的计算算见表表3-7借款借款还本付息本付息计算表。算表。参见教材P89203.2.9 销售销售费用费用销售售费用是指房地用是指房地产开开发企企业在在销售房地售房地产产品品过程中程中发生的各生的各项费用，以及用，以及专设销售机构的各售机构的各项费用。主要包括用。主要包括销售人售人员工工资、奖金、福利金、福利费、差旅差旅费、销售机构的折旧售机

14、构的折旧费、修理、修理费、物料消耗、物料消耗、广告广告费、宣、宣传费、代、代销手手续费、销售服售服务费及及预售售许可可证申申领费等。等。213.2.10 开发期税开发期税费费房地房地产项目投目投资估算中估算中应考考虑项目所目所负担的与房地担的与房地产投投资有关的各种税有关的各种税金和地方政府或有关部金和地方政府或有关部门征收的征收的费用。主要包括固定用。主要包括固定资产投投资方向方向调节税、土地使用税、市政支管税、土地使用税、市政支管线分分摊费、供、供电贴费、用、用电权费、分散建、分散建设市政公用市政公用设施建施建设费、绿化建化建设费、电话初装初装费等。在一些大中型城市，等。在一些大中型城市，

15、这部分税部分税费已已经成成为房地房地产项目投目投资费用中占用中占较大比重的大比重的费用。各用。各项税税费应根据当地有关法根据当地有关法规标准估算，准估算，见表表3-8开开发期期间税税费估算表。估算表。223.2.11 其他其他费用费用其他其他费用主要包括：用主要包括：临时用地用地费、临时建建设费、施工、施工图预算算或或标底底编制制费、工程合同、工程合同预算或算或标底底审查费、招、招标管理管理费、总承包管理承包管理费、合同公、合同公证费、施工、施工执照照费、工程、工程质量量监督督费、工程工程监理理费、竣工、竣工图编制制费、工程保、工程保险费等。等。这些些费用一般用一般按当地有关部按当地有关部门规

16、定的定的费率估算，率估算，见表表3-9其他其他费用估算表。用估算表。233.2.12 不可预见费不可预见费房地房地产项目投目投资估算估算应考考虑适当的不可适当的不可预见费用。不可用。不可预见费是根据是根据项目的复目的复杂程度和前述各程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各用估算的准确程度，以上述各项费用之和的用之和的3%7%估算。估算。另外，当房地另外，当房地产项目竣工后采用出租或自目竣工后采用出租或自营方式方式经营时，还应估算估算项目目经营期期间的运的运营费用和修理用和修理费用。运用。运营费用是指房地用是指房地产项目开目开发完成后，完成后，在在项目目经营期期间发生的各种运生的各种运营费用。

17、主要包括：管理用。主要包括：管理费用、用、销售售费用用等。修理等。修理费用是指以出租或自用是指以出租或自营方式方式获得收益的房地得收益的房地产项目在目在经营期期间发生的物料消耗和生的物料消耗和维修修费等。等。同同时，房地，房地产项目目应根据可能的建根据可能的建设进度和将会度和将会发生的生的实际付款付款时间和和金金额编制制资金使用金使用计划表。在房地划表。在房地产项目可行性研究目可行性研究阶段，段，计算期可取算期可取一年、半年、季度甚至月一年、半年、季度甚至月为单位，位，资金使用金使用计划划应按期按期编制。制。编制制资金金使用使用计划划应考考虑各种投各种投资款款项的付款特点，要考的付款特点，要考

18、虑预收款、欠付款、收款、欠付款、预付定金以及按工程付定金以及按工程进度中度中间结算付款等方式算付款等方式对编制制资金使用金使用计划的影响。划的影响。243.3 案案 例例 分分 析析根据本章引入案例的根据本章引入案例的资料料进行行东北某房地北某房地产投投资项目投目投资和和费用的估算。用的估算。253.3.1 房地产开发建设房地产开发建设投资估算投资估算1.土地土地费用估算用估算2.前期工程前期工程费用估算表用估算表3.基基础设施建施建设费用估算用估算4.建筑安装工程建筑安装工程费用估算用估算5.公共配套公共配套设施建施建设费用估算用估算6.管理管理费用估算用估算7.财务费用估算用估算8.销售售

19、费用估算用估算9.开开发期税期税费估算估算10.其他其他费用估算用估算11.不可不可预见费用估算用估算263.3.2 项目总投资估算项目总投资估算表表项目目总投投资估算表如表估算表如表3-21所示。所示。27本本 章章 小小 结结本章主要本章主要阐述了房地述了房地产项目投目投资的各的各项费用及其估算方法，用及其估算方法，为后后续评价房地价房地产项目投目投资的可行性提供的可行性提供财务数据。数据。房地房地产项目投目投资是指在房地是指在房地产开开发活活动中，中，为实现某种某种预定的开定的开发、经营目目标而而预先先垫支的投入。支的投入。根据房地根据房地产项目目经济评价方法价方法规定，房地定，房地产项

20、目目总投投资包括开包括开发建建设投投资和和经营资金。开金。开发建建设投投资是指在开是指在开发期内完成房地期内完成房地产产品开品开发建建设所需投入所需投入的各的各项费用，主要包括土地用，主要包括土地费用、前期工程用、前期工程费用、基用、基础设施建施建设费用、建筑安用、建筑安装工程装工程费用、公共配套用、公共配套设施建施建设费用、开用、开发间接接费用、用、财务费用、管理用、管理费用、用、销售售费用、开用、开发期税期税费、其他、其他费用以及不可用以及不可预见费用等。用等。经营资金是指开金是指开发企企业用于日常用于日常经营的周的周转资金。金。经营资金一般包括人工金一般包括人工费、公施、公施设备运行运行

21、费、维修及保养修及保养费、绿地管理地管理费、卫生清生清洁与保安与保安费、保、保险费、房、房产税、广告宣税、广告宣传及及市市场推广推广费、租、租赁代理代理费、可、可预见费等。等。房地房地产项目投目投资估算主要依据有：估算主要依据有：专门机构机构发布的建布的建设工程造价工程造价费用构成、估用构成、估算指算指标、计算方法和定算方法和定额，以及其他有关，以及其他有关计算工程造价的文件；算工程造价的文件；专门机构机构发布布的工程建的工程建设其他其他费用用计算算办法和法和费用用标准以及政府部准以及政府部门发布的物价指数；布的物价指数；拟建建项目各目各单项工程的建工程的建设内容及工作量；与内容及工作量；与项

22、目投目投资估算有关的其他政策、文件估算有关的其他政策、文件或或规定。定。28本本 章章 小小 结结房地房地产项目投目投资估算步估算步骤包括：分包括：分别估算各估算各单项工程所需要的建筑工程工程所需要的建筑工程费、设备及工器具及工器具购置置费、安装工程、安装工程费等；在等；在汇总各各项工程工程费用的基用的基础上，估算工程建上，估算工程建设其他其他费用和基本用和基本预备费用；估算用；估算涨价价预备费和建和建设期利息；估算无形期利息；估算无形资产投投资和开和开办费支出；支出；汇总各各项估算，估算，计算建算建设总投投资额。房地房地产项目投目投资费用的估算，根据不同用的估算，根据不同费用用项目分目分别采

23、用不同的方法。土地采用不同的方法。土地费用指用指为取得取得房地房地产项目用地而目用地而发生的生的费用，由于房地用，由于房地产项目取得土地有多种方式，所目取得土地有多种方式，所发生的生的费用各不用各不相同，主要有下列几种：划相同，主要有下列几种：划拨或征收土地的土地征收拆迁或征收土地的土地征收拆迁费、出、出让土地的土地出土地的土地出让地价款、地价款、转让土地的土地土地的土地转让费、租用土地的土地租用、租用土地的土地租用费、股、股东投投资入股的土地投入股的土地投资折价；前期工折价；前期工程程费主要包括主要包括项目前期目前期规划、划、设计、可行性研究，水文、地、可行性研究，水文、地质勘勘测，以及，以

24、及“三通一平三通一平”等等阶段的段的费用支出，其中用支出，其中项目目规划、划、设计、可行性研究所需、可行性研究所需费用支出一般可按用支出一般可按项目目总投投资的的一定百分比估算，一定百分比估算，“三通一平三通一平”等土地开等土地开发费用可根据用可根据实际工作量，参照有关工作量，参照有关计费标准估准估算；基算；基础设施建施建设费，一般按，一般按实际工程量估算；建筑安装工程工程量估算；建筑安装工程费，可以采用，可以采用单元估算法、元估算法、单位指位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概估算法、概预算定算定额法，也可以根据法，也可以根据类似似工程工程经验进行

25、估算；公共配套行估算；公共配套设施建施建设费，一般按，一般按规划指划指标和和实际工程量估算；开工程量估算；开发间接接费，按，按项目目总投投资的一定百分比估算；管理的一定百分比估算；管理费用，可按用，可按项目目总投投资的的3%5%估算；估算；财务费用，其中利息的用，其中利息的计算，可参照金融市算，可参照金融市场利率和利率和资金分期投入的情况按复利金分期投入的情况按复利计算；利息以算；利息以外的其他融外的其他融资费用，一般占利息的用，一般占利息的10%左右；左右；销售售费用，可按用，可按销售收入的百分比估算；开售收入的百分比估算；开发其税其税费，根据当地有关法，根据当地有关法规标准估算；其他准估算；其他费用，一般按当地有关部用，一般按当地有关部门规定的定的费率估算；率估算；不可不可预见费，根据，根据项目的复目的复杂程度和前述各程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各用估算的准确程度，以上述各项费用之和用之和的的3%7%估算。估算。29习习 题题一、一、单项选择题二、多二、多项选择题三、复三、复习思考思考题四、四、计算算题参见教材P100