营业税改征增值税政策辅导建筑业.ppt

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1、营业税改征增值税营业税改征增值税政策辅导政策辅导（建筑业）（建筑业）一、征税范围建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。务、装饰服务和其他建筑服务。1.工程服务工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的

2、各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。结构工程作业。2.安装服务安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设

3、备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。3.修缮服务。修缮服务。修缮服务是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、修缮服务是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护养护、改善，使之恢、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。4.装饰服务装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构

4、筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。定用途的工程作业。5.其他建筑服务。其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理

5、等工程作业。离和清理等工程作业。二、税率和征收率 增值税税率11%。增值税征收率3%。（一）发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。管理费或者其他费用的建筑服务。2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易一般纳税人为甲供工程提

6、供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。计税方法计税。甲供工程，是指全部或甲供工程，是指全部或部分部分设备、材料、动力设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。由工程发包方自行采购的建筑工程。3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（建筑工程老项目，是指：（1）建筑工建筑工程施工许可证程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在2016年年4月月30日前的建日前的建筑工程项目；（筑工程项目；（2）未取得）未取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证的

7、，建筑工的，建筑工程程承包合同承包合同注明的开工日期在注明的开工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程项日前的建筑工程项目。目。（二）销售额的确定1.1.试点纳税人提供建筑服务适用试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法简易计税方法的，以取得的的，以取得的全部全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。为销售额。2.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关

8、进行纳税申报。3.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4.小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。纳税人资格类型纳税人资格类型施工类型施工类型预缴预缴申报申报发票开具发票开具增值税预缴税款表增值税预缴税款表普通普通

9、发发票票专用专用发发票票一般纳税人一般纳税人总包方总包方一般计税一般计税扣除支付的分包款后的余额，按照扣除支付的分包款后的余额，按照2 2的预征的预征率计算应预缴税款，余额率计算应预缴税款，余额（1 111%11%）全额申报，全额申报，11%11%税率，税率，扣减预缴扣减预缴自开自开自开自开简易计税简易计税扣除支付的分包款后的余额，按照扣除支付的分包款后的余额，按照3%3%的征收的征收率计算应预缴税款，余额率计算应预缴税款，余额（1 13%3%）差额申报，差额申报，3%3%征收率，征收率，扣减预缴扣减预缴分包方分包方一般计税一般计税取得的全部价款与价外费用按照取得的全部价款与价外费用按照2%2

10、%预征率计预征率计算应预缴税款，含税价算应预缴税款，含税价（1 111%11%）全额申报，全额申报，11%11%税率，税率，扣减预缴扣减预缴（不再分（不再分包）包）简易计税简易计税取得的全部价款与价外费用按照取得的全部价款与价外费用按照3%3%预征率计预征率计算应预缴税款，含税价算应预缴税款，含税价（1 13%3%）全额申报，全额申报，3%3%征收率，征收率，扣减预缴扣减预缴小规模纳小规模纳税人税人单位和单位和个个体体工工商商户户总包方总包方简易计税简易计税扣除支付的分包款后的余额，按照扣除支付的分包款后的余额，按照3%3%的征收的征收率计算应预缴税款，余额率计算应预缴税款，余额（1 13%3

11、%）差额申报，差额申报，3%3%征收率，征收率，扣减预缴扣减预缴自开自开代开代开分包方分包方简易计税简易计税取得的全部价款与价外费用按照取得的全部价款与价外费用按照3%3%预征率计预征率计算应预缴税款，含税价算应预缴税款，含税价（1 13%3%）全额申报，全额申报，3%3%征收率，征收率，扣减预缴扣减预缴（不再分（不再分包）包）其他个其他个人人不适用本办法不适用本办法在建筑服务在建筑服务发生地申报发生地申报纳税，纳税，3%3%征收率征收率代开代开（1）接受分包的纳税人如果再次向下进行分包，则可将）接受分包的纳税人如果再次向下进行分包，则可将其归为其归为“总包方总包方”。（2）纳税人提供建筑服务

12、预缴时，计算需扣减的分包款）纳税人提供建筑服务预缴时，计算需扣减的分包款不需分项目对应扣减，可在各项目之间用当期所有的收不需分项目对应扣减，可在各项目之间用当期所有的收入扣减当期所有分包款，不足扣减的可结转下期。入扣减当期所有分包款，不足扣减的可结转下期。（3）纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包）纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。（4）纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别）纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。预缴。（5）纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以

13、）纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证完税凭证作作为合法有效凭证。为合法有效凭证。小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用（不得扣除分包款）申请代开增值税发票。适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+3%)3%纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：（一）增值税预缴税款表；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。对跨县（市、区）提供的

14、建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。1 对于老项目已经发生纳税义务并申报缴纳了营业税的，在4月30日之前未开具营业税发票的，5月1日之后可开具增值税普通发票，但不得开具增值税专用发票。2.小规模纳税人以1个季度为纳税期限。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间，按照上述规定的纳税期限执行。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照规定应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机

15、关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照规定缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。十四、免税规定1.工程项目在境外的建筑服务；2.工程项目在境外的工程监理服务；3.工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。原兼营增值税、营业税业务享受小微企业优惠政策的纳税人，如何享受小微企业增值税优惠政策？增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资

16、产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。（三）进项税额1.适用一般计税方法的试点纳税人，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年年5月月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者产或者2016年年5月月1日后取得的不动产在建工程，日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中年从销项税额中抵扣，抵扣，第一年抵扣比例为第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例，第二年抵扣比例为为40%。取得不动产，包括以直接购

17、买、接受捐赠、接受取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建施工现场修建的临时建筑物、构筑物筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分，其进项税额不适用上述分2年抵年抵扣的规定。扣的规定。国家税务总局公告2016年第15号1、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项

18、税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。2、不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。3、纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。6、纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产

19、和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。4、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%非正常损失非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法因

20、违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。5、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资

21、产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日

22、常服务和娱乐服务。（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形四、征收管理1.增值税纳税义务发生时间:（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。（不可开专票）（四

23、）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除上述凭证是指：（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他

24、凭证。营改增试点前发生的业务该如何处理？1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。兼营与混合销售行为试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、

25、服务、无形资产或者不动产试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。不动产，从高适用税率。2.2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或兼有不同征收率的销售货物、加工

26、修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。者不动产，从高适用征收率。3.3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。资产或者不动产，从高适用税率。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售

27、行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。商户在内。（一）不动产相关的征税范围（一）销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住

28、宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。（二）提供不动产租赁服务的征税范围1.不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，

29、均属于融资租赁。融资性售后回租属于贷款服务。融资性售后回租属于贷款服务。2.不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。二、税率和征收率销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%；销售不动产、提供不动产经营租赁服务的征收率为5%。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。1.一般纳税人销售不动产老项目（1 1）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其20162016年年4 4月月3030日前取得（不含自建）的不动产

30、，可日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%5%的征收率计算应的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在地主管税务机关进行纳税申报。（2 2）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其20162016年年4 4月月3030日前取得的不动产（不含

31、自建），适日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照者取得不动产时的作价后的余额，按照5%5%的预征率在不动产所在地预缴税款的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（3 3）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其20162016年年4 4月月

32、3030日前自建的不动产，可以选择适用简日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%5%的征收率计算的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。所在地主管税务机关进行纳税申报。（4 4）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其20162016年年4 4月月3030日前自建的不动产，适用一般计税方日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算

33、应纳税额。纳税人法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照应以取得的全部价款和价外费用，按照5%5%的预征率在不动产所在地预缴税款的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人销售不动产新项目（1）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向

34、机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（2）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.小规模纳税人销售不动产（1）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进

35、行纳税申报。（2）小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。4.个人销售不动产（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。（2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税（仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）。（3）个体工商户销售购买的住房，按照上述规定征收增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申

36、报。（4）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率申报缴纳增值税。（二）提供不动产经营租赁服务1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产：（1）可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（2）适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进

37、行纳税申报。2.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。（二）提供不动产经营租赁服务4.4.小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照应按照5%

38、5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。报。5.5.个人出租不动产个人出租不动产（1 1）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照照5%5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。（2 2）个人出租住房，应按照）个人出租住房，应按照5%5%的征收率减按的征收率减按1.5%1.5%

39、计算应计算应纳税额。纳税额。纳税人资格类型纳税人资格类型出租不动产类型出租不动产类型预缴预缴申报申报发票开具发票开具增值税预缴税款表增值税预缴税款表普通发普通发票票专用发票专用发票一般纳一般纳税人税人单位单位老项目老项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率自开自开自开自开（简易（简易计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征收率，扣减预缴征收率，扣减预缴老项目老项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 111%11%）3%3%全额申报，全

40、额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴新项目新项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 111%11%）3%3%全额申报，全额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴个人个人个体工个体工商户商户老项目老项目（不含（不含住房）住房）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率（简易（简易计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征收率，扣减预缴征收率，扣减预缴老项目老项目（不含（不含住房）住房）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，

41、11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 111%11%）3%3%全额申报，全额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴新项目新项目（不含（不含住房）住房）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，11%11%税率税率（一般（一般计税）计税）异地异地含税销售额含税销售额（1 111%11%）3%3%全额申报，全额申报，11%11%税率，扣减预缴税率，扣减预缴住房住房（简易（简易计税）计税）本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率减按征收率减按1.5%1.5%异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）1.5%1.5%全额申报，全额申报，5

42、%5%征收率减按征收率减按1.5%1.5%，扣，扣减预缴减预缴小规模小规模纳纳税税人人单位单位项目项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率自开自开机构地国机构地国税代税代开开异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征收率，扣减预缴征收率，扣减预缴自开自开不动产所不动产所在地在地国税国税代开代开个人个人个体工个体工商商户户项目项目本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率征收率自开自开机构地国机构地国税代税代开开（不含（不含住住房）房）异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）5%5%全额申报，全额申报，5%5%征

43、收率，扣减预缴征收率，扣减预缴自开自开不动产所不动产所在地在地国税国税代开代开住房住房本地本地不预缴不预缴全额申报，全额申报，5%5%征收率减按征收率减按1.5%1.5%自开自开本地国税本地国税代开代开异地异地含税销售额含税销售额（1 15%5%）1.5%1.5%全额申报，全额申报，5%5%征收率减按征收率减按1.5%1.5%，扣减预缴扣减预缴自开自开不动产所不动产所在地在地国税国税代开代开其他个其他个人人非住房非住房本地本地不区分本地异地，所在地地税机关全额申报，含税销售额不区分本地异地，所在地地税机关全额申报，含税销售额（1 15%5%）5%5%所在地所在地地税代地税代开开增值税增值税发发票票所在地所在地地税代开地税代开增值税发增值税发票票（自然（自然人）人）异地异地住房住房本地本地不区分本地异地，所在地地税机关全额申报，含税销售额不区分本地异地，所在地地税机关全额申报，含税销售额（1 15%5%）1.5%1.5%异地异地纳税人资格类型纳税人资格类型出租不动产类型出租不动产类型预缴预缴申报申报发票开具发票开具增值税预缴税款增值税预缴税款表表普通发普通发票票专用发票专用发票