销售不动产营业税的规定.ppt

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1、销售不动产营业税的规定销售不动产营业税的规定目陆羽在茶经中指出：“茶之为饮，发乎神农氏，闻于鲁周公”录u 税目与税率税目与税率u 纳税人纳税人u 计税依据计税依据u 申报与缴纳申报与缴纳u 税收优惠税收优惠销售不动产，是指有偿转让不销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。后会引起性质、形状改变的财产。本税目征税范围包括本税目征税范围包括:销售建筑销售建筑物或物或构筑物构筑物、销售其他土地附着物。、销售其他土地附着物。小知识小知识构筑物构筑物建筑物，一般指供人们进行生产、生活建筑物，一般指供人

2、们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑、或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。民用建筑、农业建筑和园林建筑等。构筑物就是不具备、不包含或不提供人构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。过滤池、澄清池、沼气池等。(一一)销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，指有偿转销售建筑物或构筑物，指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构

3、筑物，视同销售建筑物售建筑物或构筑物，视同销售建筑物或构筑物。或构筑物。(二二)销售其他土地附着物销售其他土地附着物销售其他土地附着物，指有偿转让销售其他土地附着物，指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，指除建筑物、构其他土地附着物，指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、如树木、庄稼、花草等。花草等。1、在销售不动产时连同不动产、在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。照销售不动产征税。2、以不动产投资入股，参与接、以不动产

4、投资入股，参与接受资投方利润分配、共同承担投资风受资投方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转险的行为，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税。让股权的，也不征营业税。特殊情况特殊情况 3 3、纳税人转让土地使用权或销、纳税人转让土地使用权或销售不动产的同时，一并销售的附着于售不动产的同时，一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，征收增值税。属于增值税应税货物的，征收增值税。特殊情况特殊情况 4 4、单位或者个人将不动产无偿、单位或者个人将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产，赠与他人的行为，视同销售不动

5、产，按规定征收营业税。按规定征收营业税。特殊情况特殊情况 5 5、纳税人自建住房销售给本单、纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。章征收营业税。特殊情况特殊情况销售不动产适用的营业税税率为销售不动产适用的营业税税率为5%目陆羽在茶经中指出：“茶之为饮，发乎神农氏，闻于鲁周公”录u 税目与税率税目与税率u 纳税人纳税人u 计税依据计税依据u 申报与缴纳申报与缴纳u 税收优惠税收优惠销售位于境内的不动产的单销售位于境内的不动产的单位或个人为营业税的纳税人，它既位或个人为营业税的纳税人，它既包括专门从事销售不动产的单位和包括专门从事销售

6、不动产的单位和个人，如房地产开发公司、住宅开个人，如房地产开发公司、住宅开发公司等发公司等;也包括一次性销售不动也包括一次性销售不动产的单位和个人，如行政事业单位产的单位和个人，如行政事业单位销售自有房产。销售自有房产。目陆羽在茶经中指出：“茶之为饮，发乎神农氏，闻于鲁周公”录u 税目与税率税目与税率u 纳税人纳税人u 计税依据计税依据u 申报与缴纳申报与缴纳u 税收优惠税收优惠纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得纳税人销售不动产时从购买方取得的的全部价款和价外费用全部价款和价外费用(含货币、货含货币、货物或其他经济利益物或其他经济利益)。单位和个

7、人销售或转让其单位和个人销售或转让其购购置置的不动产或受让的土地使用权，的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的用权的购置或受让原价后的余额余额为营业额。为营业额。两种情况两种情况单位和个人销售或转让单位和个人销售或转让抵债抵债所得的不动产、土地使用权的，所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的产或土地使用权作价后的余额余额为为营业额。营业额。两种情况两种情况第一，第一，房地产开发公司房地产开发公司销售商品房时，要代当地政销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取

8、一些资金或费用，如代市政府收取的府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代收资金及费用，收资金及费用，房地产开发公司不是作为自己的营业房地产开发公司不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的，将全额转给有关部门。收入，而是作为代收费用处理的，将全额转给有关部门。根据营业税暂行条例中关于营业税营业额为纳税人根据营业税暂行条例中关于营业税营业额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用的规定，对此类费用，从对方所取得全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应当不论其财务上如何

9、核算，均应当全部全部作为销售不动产的作为销售不动产的营业额计征营业税。营业额计征营业税。要注意的几个问题要注意的几个问题第二，单位将不动产赠与他人的第二，单位将不动产赠与他人的营业额问题。营业额问题。对单位将不动产无偿赠与他人，对单位将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额，其税务机关有权核定其计税营业额，其方法如下方法如下:要注意的几个问题要注意的几个问题1、按纳税人当月销售的同类不动产的、按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。平均价格核定。2、按纳税人最近时期销售的同类不动、按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。产的平均价格核定。3、按下列公式核定计税价格、按下列

10、公式核定计税价格:要注意的几个问题要注意的几个问题计税价格计税价格=营业成本或工程成本营业成本或工程成本(1成本利润率成本利润率)(1营业税税率营业税税率)要注意的几个问题要注意的几个问题第三，纳税人在资产重组过程中，第三，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关将全部或部分实物资产以及与其相关的债权、债务及劳动力一并转让给其的债权、债务及劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。使

11、用权转让，不征收营业税。要注意的几个问题要注意的几个问题目陆羽在茶经中指出：“茶之为饮，发乎神农氏，闻于鲁周公”录u 税目与税率税目与税率u 纳税人纳税人u 计税依据计税依据u 申报与缴纳申报与缴纳u 税收优惠税收优惠纳税人销售不动产，采用纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生预收款方式的，其纳税义务发生时间为时间为收到预收款的当天收到预收款的当天;纳税义务发生的时间纳税义务发生的时间销售不动产，应当向销售不动产，应当向不动产所不动产所在地在地主管税务机关申报纳税。主管税务机关申报纳税。纳税地点纳税地点目陆羽在茶经中指出：“茶之为饮，发乎神农氏，闻于鲁周公”录u 税目与税率税目与税

12、率u 纳税人纳税人u 计税依据计税依据u 申报与缴纳申报与缴纳u 税收优惠税收优惠1、自、自2010年年1月月1日起，个人将购日起，个人将购买不足买不足5年的年的非普通住房非普通住房对外销售的，对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过全额征收营业税；个人将购买超过5年年（含（含5年）的非普通住房或者不足年）的非普通住房或者不足5年的年的普通住房对外销售的，按照其销售收入普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过税；个人将购买超过5年（含年（含5年）的普年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通住房对外销售的，免征营业

13、税。个人买卖房屋税收政策个人买卖房屋税收政策年限年限普通住宅普通住宅非普通住宅非普通住宅不足不足5年年差价差价*5%售价售价5%超过超过5年年（含（含5年）年）免免差价差价5%2、个人无偿赠与不动产、土地、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：征收营业税：个人买卖房屋税收政策个人买卖房屋税收政策1、离婚财产分割；、离婚财产分割；2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；弟姐妹；3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡、无偿赠与对其承担直接抚

14、养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；养义务的抚养人或者赡养人；4、房屋产权所有人死亡，依法取得房、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。受遗赠人。个人买卖房屋税收政策个人买卖房屋税收政策【计算题】【计算题】2011年某企业销售已使用过年某企业销售已使用过5年的厂房，年的厂房，取得收入取得收入l400万元，该厂房万元，该厂房(委托建筑公司建造委托建筑公司建造)建建造后最初入账原值造后最初入账原值800万元，已提折旧万元，已提折旧400万元。万元。该企业上述业务应缴纳营业税该企业上述业务应缴纳营业税()万元。万元。A.20B.30

15、C.32.50D.70【答案】【答案】D【解析】纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售【解析】纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时，从购买方取得全部价款和价外费用。不动产时，从购买方取得全部价款和价外费用。该企业应缴纳的营业税该企业应缴纳的营业税=14005%=70(万元万元)。【计算题】【计算题】李某李某2011年年4月出售一处普通住宅，月出售一处普通住宅，取得销售收入取得销售收入100万元，该住房于万元，该住房于2007年年4月购进，买价月购进，买价80万元，购买时支付税费合万元，购买时支付税费合计计4万元。李某出售住房应缴纳营业税万元。李某出售住房应缴纳营业税()万万元。元。A.0B.0.8C.1D.5【答案】【答案】D【解析】李某当月出售该住房应缴纳的营【解析】李某当月出售该住房应缴纳的营业税业税=1005%=5(万元万元)。中国历史传承不可或缺的重要组成部分谢谢谢谢