临汾福利星城商业项目全案策划报告(新港顾问).doc

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1、山西岐東房地產開發有限公司LF QiDong Realestate Development Co.Ltd.福利星城商業項目策劃報告（一）中國 臨汾北京新港地產投資顧問公司西元二零零五年八月目 录前 言21.临汾市宏观经济分析41.1临汾概况41.2 经济发展状况52.临汾市商业状况分析72.4人口状况及消费分析142.5未来经济及发展展望153.临汾零售商圈概况市场分析1631目前商业物业市场的供求及租赁水平1832临汾商圈概况2033各大商圈概况224.贡院、平阳南街商圈概况314.1概况314.2贡院、平阳街商圈商业现状（本项目所在商圈）334.3消费者行为及心理374.4项目所属商圈房地

2、产市场现状、及未来规划384.5目标业态分析385项目市场分析515.1交通条件515.2项目潜在客源及消费行为特征调查565.3经营者喜好及投资因素调查755.4区内商用物业销售模式、销售手段及推广方式81前 言承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务，并针对贵司项目特点提出系列的策划及建议。本策划顾问报告分为（一）市场调查分析和（二）项目定位及策划两部分。背景贵司拟定投资的项目位处体育路和福利巷大街的交汇处，西侧临近秦蜀路，东距平阳南街仅500米。是临汾城市“西扩东改”战略的核心区域，正在成为新兴的商业副中心。有鉴于临汾市整个区域的商业大环境与周边物业素质，本项目将建

3、设成为集购物、饮食、休闲、娱乐服务为一体的综合性购物中心。总用地面积8641 M2容积率3.2总建筑面积24083 M2建筑密度-停车位277个目的本部分报告旨在为贵司拟定投资的福利星城商业项目提供策划顾问建议。让贵司在多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竟争中赢得更大的利润、让经营者获得最高的ROI（投资回报率）。思路及逻辑本项目策划顾问报告是我司经过对临汾商业市场状况的深入调查、对各行业租赁条件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综合考评，结合我司多年来对零售行业之经验及多位策划资深人士的分析而得出的。说明 本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化，市场特征以及

4、个案项目动向的基础上，紧密结合本案的产品特征，为产品定位给出市场依据，故此本次各物业市场的分析在以下几个划分标准上进行：在区域划分上，以我项目所在的区域市场为主。在各物业市场类别的选取上，以我项目可以定位的物业形式为主。在对各区域物业个案项目的选取上，以代表性项目和与我项目有可比性的项目为主。在各物业市场的发展阶段上，以最能反映市场最新动态的信息和新近开发的个案为主。项目总平面图1. 临汾市宏观经济分析1.1临汾概况位置：临汾地处山西省西南部，黄河中游。南北最大纵距 170 多公里，东西最大横距约 200 公里，全市总面积 20275 平方公里，占全省 13% 。 临汾 “ 南通秦蜀 , 北达

5、幽并 , 东临雷霍 , 西控河汾 ”,整个地区大致呈不规则的梯形 , 东倚巍巍太岳与长治晋城为邻 , 西隔滔滔黄河与陕西相望 , 北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻 , 南与运城接壤。因其地理位置重要 , 自古为兵家必争之地。类别：山西省地级市组成：临汾市、侯马市、霍州市、曲沃县、翼城县、襄汾县、洪洞县、古县、安泽县、浮山县、吉县、乡宁县、蒲县、大宁县、永和县、隰县和汾西县 3 市 14 县。 面积：全市总面积 20275平方公里，占全省 13%。气候：临汾市地处半干旱半湿润季风气候区 , 属温带大陆性气候 , 四季分明 , 雨热同期。但由于受地形影响 , 山区平川气候差异较大 , 气候特征迥异。

6、交通：临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线，侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉及欧亚大陆桥的重要区间；大同至运城二级公路、国道209线、309线、霍(州)侯(马)一级公路以及晋(城)韩(城) 公路纵横全市。1.2 经济发展状况在世界经济出现回升，我国入世效应初步显现以及各项积极宏观经济政策措施支持下，临汾市国民经济保持稳步、健康发展态势，经济运行质量和经济增长方式有明显改善。但不可否认的是无论从经济总量还是绝对值来看临汾的经济发展水平在全国中心城市中都属于相对落后的。即使是在山西省的11个城市中也只能维持中等稍偏上的水平，但是值得关注的是临汾市进入新千年以来，特别是

7、二零零四年临汾的经济飞速发展，各项经济指标的增幅较大，临汾市经济保持了持续、快速、健康的发展态势。临汾市主要经济运行指标 2004年临汾国民经济和社会发展的主要情况 2004年该市生产总值完成375.8亿元，增长15.7；工业增加值完成173.3亿元，增长25.5；财政总收入达到58.86亿元，增长58.2；固定资产投资完成126.1亿元，增长16.2；社会消费品零售总额完成90.3亿元，增长22；海关进出口总额达到2.28亿美元，增长101.4。全市综合经济实力稳居全省第二，多项主要经济指标增速创近年来最好水平，进入了结构升级、发展加快的新时期。 资料来源于临汾市统计局二零零四年新港地产认为

8、：临汾的经济属于典型的粗放和外延式的增长模式，经济增长主要靠投资拉动。进入新千年以来临汾市社会固定资产投资数额逐年放大，重点项目建设顺利。2临汾市商业状况分析2.1临汾商业状况 临汾社会零售总额的比较临汾市历年社会消费品零售总额比较图表2.14结论：近年来，随着政府规划和购物环境的改善，临汾商贸业取得了的迅猛发展。社会消费品零售总额的增长幅度逐年加大，已经进入良性发展阶段。 目前临汾商业处于第一阶段在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主商业业态的分化和进步大致经历了三个阶段。 第一阶段是20世纪90年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩

9、市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台； 第二阶段是20世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭，在这个时候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩超市集团，学习沃尔玛、家乐福、欧尚等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式，“师夷长技”，开拓出一片天空。 第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心（Shopping Mall）或Mall（摩尔）商城为中心，其周

10、边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种商业业态正是体验经济时代的产物和体现。随着临汾商业的不断发展，安达圣、工贸、万佳福、银河超市等零售业的发展，将导致临汾商业零售领域的竞争日趋激烈。传统百货业正遭遇前所未有的冲击和挑战。 目前临汾的商业虽然竞争激烈，但仍处于第一阶段，商业相对落后，随着临汾消费水平的提高以及消费方式的相应改变，临汾居民进出不同场所购物的频次以及比重开始发生变化，导致了一些旧有的零售业态所占的市场份额急剧下降，因而步入困境，这要求临汾零售业态结构的调整也要相应加快。 商业业态 图表2.15临汾商业业态分为为街铺、百货公司、大型超市、连锁专卖店、主题商场、

11、专业市场等,规模由十几平方至几万平方米不等。业态经营特点商场名称百货商场规模不大，品种齐全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式安达圣百货、工贸购物中心、主题性商场经营品种限于一定主题清风国美电器、广奇家私等专业市场经营品种专业性较强普国机电装饰市场等超市采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大万佳福超市、银河超市等连锁专卖店规模较小，利润高梦特娇、真维斯等 临汾商业业态的比例 图表2.16新港认为：从上述比例图可以看出街铺与专业市场数量所占份额较大，说明其商业还处于初期的发展。百货、超市、主题商场总和约占全部的近一半，相互间有一定的竞争，但也存在较大的市场空间。而大型购物中心

12、则是目前临汾市场的空白点，应有很大的发展空间。 临汾目前缺乏的商业通过对临汾市商业市场、消费者的详尽调查，我们发现目前临汾缺乏以下商业： 集购物、娱乐、餐饮为一体的综合购物中心； 具有休闲功能配套的购物场所； 具地方特色的风味餐饮、美食广场功能配套的购物场所； 新派特色餐饮（如：韩国料理、日本料理、泰餐、茶餐厅等）结论：临汾目前商业正处于发展阶段，但随着各大零售巨头的纷纷进驻，新型商业也不断涌出，临汾的商业市场竞争也愈加激烈，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应规模领先、品牌效应、效益制胜的世界零售业大趋势。房地产市场未来发展趋势2.2临汾市房地产市场现状分析 从总体上看，临汾

13、房地产市场发展的动力主要有来自于经济环境趋好，宏观政策有力驱动，城市化加快和城建拉动等因素。今年临汾房地产市场将继续受宏观有利因素的影响，前景依然看好。 临汾经济的持续快速增长将为房地产持续健康发展提供动力。2004年该市生产总值完成375.8亿元，增长15.7；良好的经济发展预期目标，提升了开发商的投资信心； 人民生活水平日益提高为扩大住房的有效需求提供支撑，人们更多的通过换购房来改善住房条件，住房需求进入面积增长与质量并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变，住房需求将是今后相当一段时间居民消费的热点，城市化进程的加快以及大规模的旧屋区改造等都将扩大住房消费群体，会对房地产市场的联动消费提

14、供有利的契机。新盘销售市场较活跃，进入新千年以来由于城市经济的快速发展，社会对商务空间的需求逐年放大。整体来看酒店、办公用房市场的投入将放量。尤其是定位准确，配套比较完善，规格档次比较高的物业。很多开发商也看到了其中的机会。2.3房地产政策及城市规划发展分析2.3.1房地产政策房地产政策是政府对于房地产行业正常运行所采取的积极的、有利于行业发展的政策法规。主要包括方面：房地产金融及物业管理政策、房地产房改政策、购房入户政策等。房地产金融及物业管理，合同纠纷政策 概况二零零三年六月一日，关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释正式施行；二零零三年六月十三日，中国人民银行发布关于进一步

15、加强房地产信贷业务管理的通知；六月十九日，国务院公布物业管理条例。 分析 中央出台的系列有关房地产的文件，从商品房买卖的司法解释、加强房地产信贷管理、物业管理条例等诸多方面对房地产进行调整和规范。主要目的是调整房地产市场需求结构，引导房地产投资方向，二是规范房地产开发企业经营行为。这三个法规的颁布和实施将大大加速临汾房地产业的法治进程，从而牵动了房地产产业链条上的诸多环节； 房地产开发企业的资金缺口将明显加大，对房地产开发项目的经营产生巨大的影响；政策出台以后，房地产企业需要调整投资计划，因此，我们预计今年下半年房地产投资增长速度将有所回落，从而导致固定资产投资增速回落； 对一些中心城市带高价

16、房及商业用房的销售与开发形成巨大的压力；投资增速放缓，部分需求回落。将对房地产行业的过热倾向起到抑制作用； 央行这一政策将同时对与房地产相关度比较高的行业产生一些影响，如建材、钢铁等行业，以及与住房消费密切相关的部分消费品行业，如家电业等。房地产房改政策 概况包括住房货币化制度、住房公积金，住房货币化制度从一九八五年起步，到一九九五年全面推开；住房公积金制度建立于一九九六年。 分析 随着房改的深入，住房分配和市民消费观念发生深刻的变化，住房的商品化、社会化的意识深入人心； 加快了住宅建设的步代，改善了居民的住房条件，人们现在不仅仅只求居住的宽大，而且看重住房的质量、文化氛围、舒适环境和交通的便

17、捷； 房改对推动临汾国民经济增长起了重要的作用，住房消费量的增加，使临汾每年的房地产投资每年以超过30%的速度递增，间接带动相关行业的发展， 2.3.2临汾城市规划（1） 临汾市区用地发展方向： 在挖掘旧城土地使用潜力的前提下，跨汾河向西拓展新的城市空间，向南或向北作为城市远景发展用地。（2） 城市布局结构规划从空间上将市区划分为河西区、汾河生态区、涝巨河生态区、铁东区、铁西区和尧庙组团即“一城五区一组团”。各区之间以生态绿地进行分隔，通过快速便捷的城市交通性干道相连接，使之成为有机的整体，从功能上各区承担不同的城市职能，形成多中心的城市格局。河西区：城市新区，承担城市行政办公、高校园区、文娱

18、和公路客运交通的职能。滨河生态区：城市生态区和文化教育旅游区。涝巨河生态区：城市生态区和生态农业观光区。铁西区：城市旧城区，承担城市商业服务、教育科研、文体娱乐和铁路客运为主的城市职能。铁东区：城市主要工业区尧庙组团：集爱国主义教育和历史文化于一体的旅游观光区。根据新的临汾市近期建设规划方案临汾市将形成以市中心尧都区为核心，开发区为次级中心，西扩东改，带动周围广大乡镇，加快城乡一体化进程。 结论：从临汾市的总体规划中，可以看出，整个城市规划对本项目的利处非常之多，非常之大。首先，临汾整体战略将“快慢区分城市用地”而本项目处于快速发展区内，是城市近期重点发展的区域。其次，在“西扩东改”的总体发展

19、规划中本项目正处于规划的中心点。2.4人口状况及消费分析2.4.1人口状况分析图表2.31临汾市人口状况指 标全市（常住人口）其 中尧都区409万人1、市辖区人口334.4万人74.6万人其中：男性-37.35万人 女性-37.26万人 户数约85.52万户约19.1万户 人/户3.914.242、非农业人口368.66万人40.34万人2.4.2人口文化程度结构及年龄构成图表2.32受教育程度所占常住人口比例大专及以上%高中、中专%初中3%小学%15岁以上不识字或识字很少%数据摘自临汾市统计局统计资料新港认为：临汾市现有教育水平普遍不高，但随着政府对教育的扶持、市民对教育重视程度的提高，未来

20、临汾市人口素质将大幅提升。接受教育程度的多少，直接影响了消费者的消费行为，接受教育程度越高，其收入也相对较高，对消费更趋于理性，更追求现代化、时尚化、品位化，比较容易接受新事物，懂得享受生活。图表2.33根据数据显示，临汾的常住人口以劳动适龄人口为主。 2.5未来经济及发展展望 国际经济形势世界经济已开始复苏，美国及欧盟经济都出现不同程度的增长，尤其在美伊战争结束后，油价平稳下降，企业成本降低，有利于全球经济的复苏和增长；国际要求人民币升值压力增大对中国出口产业构成较大威胁，但国际形势复杂多变，各种因素都可能出现并将影响、促进着经济的增长。3临汾零售商圈概况市场分析 未来供应量分析在二零零二至

21、二零零四年前临汾市零售物业供应/销售情况的基础之上，预计未来2-3年临汾市零售物业的年供应量应在10万平方米左右，年销售量在4万平方米左右，如此来说，供应量大于需求量，空置量在不断增加，竞争压力仍然非常大。其中在未来1-2年内将出现的大型商业物业（部分）有：鼓楼广场向阳新城图表3.2 名称位置商业规模预计入市时间裕祥花苑平阳南街约5000平方米二零零六年向阳新城向阳路约30000平方米二零零五年鼓楼广场鼓楼大街超过10000平方米二零零五年通过上表可知，在未来2-3年内将有10万的大型商业物业供应，主要集中在平阳南街和向阳区。总体上来说这些商用物业对项目构成了一定的威胁与竞争。31目前商业物业

22、市场的供求及租赁水平 目前商业物业供应水平目前临汾市的商业地产市场呈现出少有的火爆发展局面，新开发的项目、烂尾工程改造项目加上老商业区的改造升级项目，今年的商业营业用房施工面积将近5万平方米。商铺的销售均价接近六千元。出现这种情况的主要原因不是供应短缺的问题，这恐怕与投资市场有很直接的关系。有一定的泡沫成分。从分布来看，商业物业的开发热点依旧集中在传统的商业中心（如安宇花园、鼓楼广场在售的几个项目总体量就在几万左右）但有向商业副中心或区域商业中心过度的趋势。随着城市西扩进程的不断加快，南城的商业渐成气候。将成为商业物业开发的下一个中心。同时由于平阳南街地区商业物业供给量的大幅增加，整体租金水平

23、有下滑的可能。 目前商业物业租售水平商业物业的出租在临汾由来已久，但出售在临汾仅有两年的发展时间。因为是新生事物，投资者心智不太成熟，对投资的风险认识不足，加之开发商眼花缭乱的销售手法，更让投资者无从判断，因而销售形式好的惊人。租赁方面： 传统商业中心区大型百货商场租赁不愁，租金可观；如：安达圣购物广场，因为经营形式很好，合作方式几乎都是租金，偶有物业为扣点，一层每平方米每月租金甚至超过200元； 店中店（市场）租金不菲，招商情况较好；如：财神楼服装市场（地下室），面积分割15平方米左右不等，平均租金3.65元/天/平方米，租金年付。 街铺因地理位置与商业繁荣程度的不同，发展各异。图表3.3位

24、置租金经营品类代表店铺贡院街约32-60元/月/平方米贡院西街中档品牌服装为主，贡院东街有大量餐饮梦特娇、菲姿、米嘻尔西餐、鑫鑫源酒楼科委巷80-180元/月/平方米中档品牌服装安达圣、万佳福超市、明金服装市场解放路60-180元/月/平方米品牌服装街铺，传统百货工贸、七匹狼、雅戈尔财神楼街路100元-150元/月/平方米青年个性服装77街精品城、财神街服装市场平阳南街32-60元/月/平方米专业市场、生资普国机电装饰城、神州机电装饰城信合路120-150元/月/平方米低档服装批发、家居卖场百汇服装市场、凤凰家私鼓楼路约50元/月/平方米手机通讯动感地带通讯向阳路约60元/平方米/月传统家电、

25、3C产品清风国美、五交化中心家电城开发区45元/月/平米大型娱乐及家居、汽车广奇家私、五洲休闲广场、备注：租金基本都是年付以上租金基本为3家以上街铺租金计算所得，仅供开发商参考。综合： 商业物业产品类型多是底商型的物业，纯商业项目普遍体量较小，不成规模，临汾缺乏大型综合性的商业； 从商用物业的租售与供给看，商业物业普遍销售较好，销售单价也比较高。 临汾市商业网点本来就供应总量过剩，未来2-3年又有将近几万平方米的商业物业投放市场，招商与经营将成为众多开发商的难题。 本项目所在地点并不是商用物业开发的最热点地区，商圈的繁华还需假以时日，但根据旧有商圈过度发展（目前解放路商圈就属于此种情况）而促进

26、次商圈形成的规律，以及城市西扩的利好，本项目具有相当好的前景。 销售方面临汾市商铺投资看好，商用物业价格持续上涨，价格最高的是鼓楼广场，最高售价达到15000 元/平方米。其他路段商铺价格在5000元9800元不等，与路段、商业氛围等多种因素有关。图表3.4物业名称未来供应量（一层）销售均价鼓楼广场超过1 万平方米12000元/平方米向阳新城约 3万平方米9800元/平方米裕祥花苑约5000平方米待定备注：以上数据仅供开商参考32临汾商圈概况根据经济界对商业圈的界定：商业圈半径在250米至500米之内为核心圈层；商业圈半径1公里左右为中心圈层；整个城市四周郊区及新城区域为外圈层；与该城市有密切

27、经济联系的区域（或城市圈）为影响圈层。临汾的商圈行业划分很明晰。形成了较有影响力的几大商圈。即：以零售为主的解放商圈；以服装市场为主的百汇信和服装城商圈；以经营电子及数码产品为主的向阳路商圈。以及几大商圈周边零散的不规范的商铺和商场的城市商业格局。临汾市政府加快实施“西扩东改”发展战略，促进了临汾城市化的发展，在临汾城南部及西部等出现一些城市商业圈的外圈层，如以经营餐饮娱乐行业为主的贡院街；以经营建材家居用品为主的平阳南路商圈（南外环）等。成为临汾城市商业格局的延伸。现状来看，临汾商业经济的竞争很大程度是以解放路为核心的解放商圈和以贡院街，贡院街为核心的南部商圈的较量。解放区是临汾市传统的商业

28、中心，也是临汾本地人口的积聚地，促成位于其中心解放商业区商业经济的繁荣。商业区通过市场经济的促进发展，成为临汾人购物的理想去处，成为临汾市的核心商业圈。而以贡院街，贡院街为核心的平阳南街商圈则得益于政府的政策倾斜。是近3-4年发展起来的新兴商圈。福利巷区一直坚持“建设大市场、搞活大流通、发展大商贸”的方针，积极扶持重点商业项目，加强对外招商宣传，万佳福连锁超市、神州机电装饰城、万国家私等项目，淘汰了破旧商业区及传统商业业态，完成了商业业态变革最初阶段的跨越。同时也准备好迎接新一轮商业业态变革时代的到来。33各大商圈概况临汾商圈综合比较 比较内容解放商圈向阳商圈贡院、平阳南街商圈百汇信和商圈结论

29、商业规模约10 万约5 万约 10 万约 3万解放和百汇的商业规模是所有商圈之冠。经营行业百货业丰富，辅以精品专卖店和小型餐饮数码通讯电器为主贡院街，餐饮娱乐,精品专卖店，平阳路南外环，销售汽车(配件)家具建材服装批发零售解放商圈较早，而且商品种类繁多，行业齐全。这一点是其它商圈所无法比拟的。商业特色传统商业旺地，临汾居民购物必到场所。很有规模的专业市场新兴的商业副中心规模餐饮、服装精品是主要特色目的性非常明显的采购。商圈特色各不相同，都有各自独立的商业特色，以此吸引人流平均租金（m2/月）约60-180元/m2约60元/ m232-60元/ m2120-160元/m2解放商圈经营状况最好，租

30、金也最高。商品档次低中挡大众消费低-中档低档是主流整体解放商圈的商品档次高于其它商圈。消费群本土居民、白领阶层、新贵一族、时尚青年、政府官员各阶层旅游人士、本土居民、白领阶层、新贵一族、服装零售商、工薪阶层各商圈的消费群由其自身的商业特色所决定。主要消费年龄20-50岁20-6025-50岁13-28，40-60岁解放街商圈消费群最广 总体平均提袋率45%40%30%60%提袋率上，百汇信合街商圈最高，因为其价位低，成交容易。交通便利性交通可达性较好，交通拥堵、停车不方便交通可达性较好，停车不方便交通可达较好，停车不方便交通可达性一般，交通拥堵，道路狭窄、停车非常不方便城南商圈市政配套还须完善

31、。 人流状况日均约15万人次，流动率高日均约5万人次日均约5-6万人次流动率高日均约10万人次 解放商圈历来是临汾商业中心。未来发展该商圈历来是临汾商业中心，发展前景看好。电器/数码/信息专业市场，规模逐渐发达，前景较好新兴的商业中心，正处于快速发展阶段市场以零售为主，前景较好城南商圈未来发展空间很大。备注：以上数据仅供参考解放路商圈 历史解放路商圈一直以来是临汾核心的商圈，它由解放路，财神路、科委巷、青狮街、洪家楼构成，由古以来就是繁华之地。这里云集了临汾最好的商场，知名的品牌。区内商业以底商性物业为主，融合了传统百货与中小规模快餐。解放商圈是近两年临汾的商业地产开发比较集中的地区，同时也带

32、动了周边地区的商用物业开发。解放商圈有逐渐放大的趋势。解放商圈的商业定位为中档层面，以服装精品为主最典型的是安达圣商场和工贸购物中心。安达圣的定位路线为中档百货，其中以中端男、女服装专卖为特色。工贸则是以中低档服装为主。 现状解放路商业业态的现状，可以概括为一多三少：综合百货多，专业专卖店少、老字号少、娱乐餐饮业少，不能形成完整的消费链条；区内商业业态雷同，现在的消费者除了在满足购物要求的前提下，更多的是寻求购物的快乐体验，但解放商圈由于历史原因，休息空间、娱乐设施的建设大大滞后。随着2002年安达圣百货的开业，整个商圈的档次有所提升，但与周边商业的档次和消费群形成更强烈的冲突，整个商圈处在一

33、个调整时期。解放商圈一览表图表3.6商场名称安达圣购物广场工贸购物中心动力厂服装市场77街精品服饰位置科委巷解放路解放路 财神路规模2层约12000平方米5层约15000平方米部分2层约15000平方米地下一层1000平方米经营模式开放式与独立店铺结合开放式统一经营开放式独立店铺独立店铺主题定位百货百货服装市场时尚服装精品档次中档中低档低档中低档业态分布1F：品牌男装/化妆品/珠宝首饰/休闲专卖/床上用品/儿童用品2F：女装/女内衣1F 肯德基、副食、小吃铺、传统家电、手机通讯2F：经营化妆品、箱包、鞋、皮衣3F：男、女针织衫、内衣、床上用品4F：男女服装 5F：童装 男装、女装、童装、鞋帽、

34、小商品等 前沿时尚女装、饰品行业组合服装77%，化妆品、精品、珠宝8%，皮具10%，家居5%，体育用品占10%服装占75%，皮具占15%，儿童用品占5%，化妆品、精品、珠宝5% 服装占80%，鞋占5%，小商品童装、鞋帽占15%流行前线服装：95%，饰品5%评析 消费群涵盖面最广（25-50），消费人群为本地居民、机关单位人员等中高收入人仕； 整个商场的人流动线混乱，产品品类配比差距大（如承租能力较强的珠宝和化妆品较少等）。 因地处商业老街，周边人流量大。工贸为临汾最早的百货，而经营模式并没有随着人们的消费观念而改变。老年型商场商业设施陈旧，有待升级。购物环境差、人流动线和产品的业态分布混乱。通

35、往楼上的扶梯只开一部上行梯给人们购物带来不便，也说明经营情况很差。 多为低档服饰 消费层年龄20-55岁 购物环境差 因价格优惠，提袋率较高 停车困难 2004年10月开业处于调整期，商户极不稳定 因开业时间不长人们的认知度不高。 市场规模小，对人们的吸引力不大。 青春休闲装较有特色； 适合18-30岁人消费注： 以上数据仅供参考。 存在问题 商业规划混乱，档次参差不齐, 配套设施不足。 购物空间的停留、观赏和娱乐性也较差； 文化餐饮服务类发展不足； 交通问题严重，停车位严重不足；已经远远不能满足消费者的需要，单行线较多、庞大的车流造成的拥堵 区内商业业态雷同，经营综合百货的占百分之六十（60

36、%）以上，造成行业竞争激烈，经营举步维艰。商业经营业态的分布极不合理，造成消费、休闲和购物比例不合理。只有百分之二十八（28%）的顾客消费用于休闲，其他全都是购物，顾客大都是买完就走，没有逗留型购物。 商业无整体规划，片区内缺乏休闲设施。工贸购物广场 未来发展趋势2004年10月份肯德基在临汾市区开的第一家餐厅就选择了解放商圈，随着周边商铺和财神楼街上新开业的几家小型购物市场（财神楼服装市场、恒达服装市场、77街时尚精品市场）的加入将在逐步成熟后发生大的改变，休闲娱乐的比重也会有所增加。未来的将成为休闲、娱乐、购物中心，必将带动整个中心区零售业的全面发展。百汇信和路商圈 历史两三家百货撑不起一

37、个商圈，因此严格的讲百汇信和路商业还不具备形成独立商圈的规模。习惯上将其划入贡院、平阳南商圈，本报告之所以提及百汇信和商圈是因为其商业特色、商业规模成为解放路和贡院、平阳南商圈最大的消费分流地区。 现状百汇信和商圈由百汇服装市场、凤凰家私、百家乐家私城等组成，是临汾市知名的服装批发零售专业街，其规模最大，因为其价位低，成交容易。提袋率上比其他几个商圈都高。市场兴起时间比较久，有稳定的消费客层，也是临汾市人流密度最大的街道。因其设施与装修比较陈旧，面临升级与调整的问题。存在问题 档次低，甚至没有品牌，假冒伪劣猖獗； 该市场建立的年代比较久远, 建筑老旧购物环境差该进入调整期,有待升级。 道路狭窄

38、，堵车现象屡屡发生，停车设施又较缺乏，影响了百汇信和街商圈客流的进一步拓展； 商业无整体规划，商业布局较凌乱，片区内缺乏休闲设施； 娱乐餐饮服务类严重匮乏，购物空间的停留、观赏和娱乐性很差。 信和百汇商圈一缆表物业名称百汇服装市场凤凰家私百家乐家私位置信和东路信和东路信和东路规模约2万平方米约5000平方米约5000平方米经营模式开放式与独立店铺结合开放式开放式主题定位服装市场家居家居档次低档低档低档业态组合服装、鞋帽、皮具等-经营情况良好一般一般评价 多为低档服饰 消费层年龄20-55岁 优点：定位明确、拥有相当多消费群 缺点：缺少休闲设施、业态混乱、管理差 因价格优惠，提袋率较高 停车困难

39、 多为低档家居用品 消费层年龄25-55岁 价格便宜 多为低档家居 消费层年龄25-55岁 购物环境差 价格优惠 向阳路商圈历史该商圈由三大主路：向阳路、广宣街、建设路组成。拥有五交化中心家电城、清风国美、东信电器超市及品牌专卖店商铺等大型专营市场是集电讯、电子、家电于一身的商贸商圈，是临汾最大的电器市场。 现状在向阳商圈内集中着较多的电器专业商场也是目前临汾较为活跃的商圈，一方面是由于近些年电讯产品成为消费热点，另一方面也与商圈自身不段升级完善有关。通过优胜劣汰，不断整合，向阳路电子商圈正在朝着更加专业化的方向发展 存在问题 配套商业发展不足，缺少餐饮娱乐等项目的综合； 该商圈商业组织比较零

40、乱，商业互补性不强。 新物业开发较慢，供应量不足，延缓了商圈的壮大； 基本为临汾本土企业经营，缺少知名商家的介入，商圈整体质量不高。 未来趋势国内电讯及家电流通巨头在全国范围内不断的跑马圈地（国美/苏宁/永乐都在山西省积极选址，BEST BUY也有意进入中国市场），该商圈的质素将不断提高，但新物业开发量的不足将影响该商圈的发展速度。 4贡院、平阳南街商圈概况4.1概况 背景：政策驱动飞速发展贡院街被临汾人民称为“餐饮街”，随着临汾城市“西扩东改”，的利好吸引，这一商圈日渐繁华。这条宽“餐饮街”让附近的房产几乎在一夜之间陡然增值2030，城西巨大的升值潜力由此可见一斑。贡院、平阳南商圈由第一百货

41、、通运服装市场、普国机电装饰城、神州机电装饰城、万国家私城、尧丰汽车配件等一些品牌汽车销售等几个业态组成。 现状：条块结合色彩纷呈经过几年的快速成长贡院平阳商圈不断向外辐射，逐渐发展壮大，在贡院、平阳南街商圈由贡院街、平阳广场、秦蜀路、南外环和平阳南街组成是目前临汾较为活跃的商圈的商业格局中，3条专业街区共同构成条状商业的瑰丽图景，它们是贡院街餐饮、精品、娱乐风情街，平阳广场购物一条街，南外环、秦蜀路汽车、建材销售专业街4.2贡院、平阳街商圈商业现状（本项目所在商圈）目前贡院、平阳街商圈还处于起步阶段，商圈内商业气氛还不够浓郁。大多数商业设施的配套设施不足，例如停车场和商场的门前广场尤其缺乏。

42、零售业的发展速度相比餐饮、娱乐业的发展而言就更加显得缓慢了。目前该商圈拥有第一百货、通运服装市场、万佳福仓储超市、银河超市、九州市场等几家大型购物场所以及普国机电装饰城、神州机电装饰城、万国家私等几家建材市场和沃尔沃、三棱、一汽大众、北京现代等多家汽车展厅。 作为该商圈内的贡院东街餐饮娱乐街，因交通四通八达，该地区近几年来逐渐形成了规模较大的餐饮一条街。集中着较多的中餐、西餐厅、快餐、咖啡厅、酒吧。虽然是新兴的商业区，但已经十分繁华，可惜大多数商业设施的配套设施不足，例如停车场和商场的门前广场尤其缺乏。总之：该商圈内商业形态以专业市场居多至今没有大型综合性项目出现该项目所在商圈本身消费特征与周

43、边居民消费特征重合性少，减弱了项目对客流的吸纳力，所以为使本项目辐射功能与凝聚力扩大，保证商场的收益，必须要增加超市、餐饮娱乐等“人气”好的行业的比重。 可以预见，将来以购物、餐饮、娱乐、休闲为主题的可以提供大型一站式消费的中高档商场将有广阔的市场空间。本项目周边商业情况项目2公里半径主要商业一览表商业类型商业名称百货店第一百货大型超市万佳福仓储超市中超银河超市综合市场九洲综合市场专业市场上海大众专卖店/神州机电装饰城/名洋鞋业等精品店梦特娇/与狼共舞/圣马龙餐饮中餐旺嫂私房菜/海底崂火锅 /蜀香人家西餐米嘻尔/金苹果/德克式茶楼/咖啡厅宾库其它洗浴中心/美容美发/药店/干洗店图表4.1贡院、平阳街商圈商场综合比较表商场名称第一百货通