物业服务收费说明.doc

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1、哈价联发201117号关于进一步规范物业服务收费工作的通知 发布时间：2011-07-20 10:24:00 哈价联发201117号关于进一步规范物业服务收费工作的通知各区、县（市）价格主管部门、物业主管部门，各物业服务企业，各房地产开发建设单位及各有关单位：根据国务院物业管理条例、国家发改委物业服务收费管理办法、黑龙江省物业服务收费管理办法、哈尔滨市人民政府办公厅印发关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见的通知等有关法规和文件精神，现就进一步规范我市物业服务收费工作有关事宜通知如下：一、本通知适用于哈尔滨市市区内物业服务企业对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。二、本通知所称物业服务收费

2、，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主所收取的费用。三、市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市市区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。区价格主管部门会同区物业主管部门负责本辖区内物业服务收费的日常监督管理工作。街道办事处、社区居委会按相应规定履行各自管理职能。四、物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费以及配套使用的电梯费和小区配套使用的室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。普通住宅小区内单体车库的物业

3、服务收费标准按照同小区住宅标准执行，小区内其它非住宅的物业服务收费标准，按照同一小区内的住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则不高于20%。为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。公寓、别墅等高档住宅的物业服务收费实行市场调节价。商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。五、物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和利润（利润率为5%-10%）。经业主同意的其他服务费用可计入物业服务费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等按照规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。六、物业服务成本构成一般包括以下

4、部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费用，其中不包括中央空调和电梯维保运行等费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用;（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业服务企业办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；七、普通住宅小区物业服务根据不同服务内容分为五项，包括：综合管理，公共区域秩序维护，公共区域保洁服务，公共区域绿化养护，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修。每个项目根据不同物业服务情况，划分为四个等级标准，一级为最高标准

5、，四级为基本服务标准。八、普通住宅小区物业服务项目和等级标准由业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）代表业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求，依据哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准（见附件1 ）选择确定物业服务等级。所选综合管理等级标准原则上不低于所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准。九、普通住宅小区物业服务收费标准，由业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）代表业主与物业服务企业，根据确定的服务项目和等级标准，依据哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表（见附件2），按照物业服务费用构成，双方协商确认后，经业主大会通过（或大多数业主同意）确定。双方协商无法确认

6、收费标准或双方协商确认的收费标准业主大会不予通过的，由区物业主管部门牵头组织区价格主管部门、所在地街道办事处、社区居委会、业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）及物业服务企业共同确定物业服务标准和收费标准。双方依据哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格（见附件3），确定电梯服务收费标准。双方依据市价格主管部门核定的室内停车场（位）综合服务基准收费标准和浮动幅度（浮动幅度为10%），确定小区配套使用的室内停车场（位）的综合服务收费标准。十、经确定的物业服务等级标准和物业服务收费以及电梯费、室内停车场（位）综合服务费等项收费标准，由物业服务企业报物业所在区价格主管部门和物业主管部门备案。物业服务

7、企业与业主应按照确定并备案的物业服务标准和收费标准，签定物业服务合同。十一、物业服务企业应将物业服务合同中约定的物业服务内容、服务标准和收费标准通过公示牌、公示板等方式在物业管理区域内进行公示。十二、物业服务费用以平方米(建筑面积)月元为计费单位，按月、季、年计收，由物业服务企业按照物业服务合同约定向业主或使用人收取，预收期限不得超过12个月。十三、物业服务收费标准低于基本物业服务标准定价成本的普通住宅小区，物业服务企业应按照基本物业服务标准提供服务并收取相应物业服务费用。十四、非小区住宅,物业服务企业应根据物业实际情况，参照哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准（见附件1 ），选择公共区域

8、保洁和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等服务项目，按照基本物业服务标准提供服务，并收取相应服务费用。十五、新建普通住宅小区的前期物业服务内容和等级标准，由建设单位结合物业的特点，依据哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准（见附件1），报市房产主管部门核定。新建普通住宅小区的前期物业服务收费以及电梯费、室内停车场（位）综合服务费等项收费标准，由建设单位结合物业的特点，依据哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表（见附件2）和哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格（见附件3）及室内停车场（位）综合服务成本，报市价格主管部门核定。十六、建设单位在房屋预（销）售前，应按照市房产主管部门和市价格主管

9、部门核定的物业服务标准和收费标准，与选聘的物业服务企业签定前期物业服务合同。建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容或将前期物业服务合同作为附件。十七、新建普通住宅小区进户前，物业服务企业应根据前期物业服务合同，向市价格主管部门重新申报前期物业服务收费以及电梯等项服务收费标准，经市价格主管部门批复确定并抄送物业所在区价格主管部门和物业主管部门备案。当小区入住率达到50%以上或入住满2年的，应当成立业主大会，由业主大会与物业服务企业重新协商确定物业服务收费标准。十八、房屋买卖

10、合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未出售的或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，发生的物业服务费用由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用由买受人承担。十九、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务及物业代收的费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务等费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务等费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。二十、经业主大会同意，在不违反消防和安全等相关规定的情况下，小区内道路或者场地可以停放机动车辆，并按有关规定收取停车费用，所得收入

11、扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。二十一、物业管理区域内的公有住宅的租金包含综合管理和共用部位、共用设施设备维护费用，其它服务项目的收费标准，按照同区域收费标准执行。二十二、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。二十三、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反物业服务合同约定的，应按照物业服务合同约定承担违约责任。业主委员会应当监督和协助物

12、业服务企业履行物业服务合同。业主应当按照物业服务合同的约定，向物业服务企业按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定的,逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。二十四、市价格主管部门对普通住宅物业服务成本实行监审制度，根据物业服务内容和标准及社会经济发展水平等因素测算物业服务成本，适时进行调整，并向社会公布。市价格主管部门在开展成本调查时，物业服务企业应如实反映情况，提供必需的帐簿、成本资料、文件以及其他资料等。二十五、本通知实施前，业主与物业服务企业已

13、签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本通知实施后尚未到期的，可以按照本通知第八、九条的规定，选择物业服务等级标准并确定收费标准。二十六、违反本通知规定，由各级价格主管部门和房产（物业）主管部门依照中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定物业管理条例和物业服务收费明码标价的规定等法律、法规和规定予以处罚。二十七、各县（市）政府价格主管部门会同同级房产主管部门可参照本通知，结合当地实际制定物业服务收费办法，并报市价格主管部门和市房产主管部门备案。二十八、本通知由市价格主管部门和市房产主管部门按照各自职责负责解释。本通知实施前有关规定与本通知不符的，依照本通知执行。二十九、本通知自2

14、011年7月1日起执行。原哈尔滨市物业服务收费暂行办法（哈价联发20094号）同时停止执行。附件1、哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准2、哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表3、哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格二一一年六月十日附件1哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准一级标准服务等级服务内容服务标准一级综合管理1.小区内设置管理处。配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。2.项目经理有中级以上职称或大专以上学历，项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。3

15、.服务时间：每天24小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。5.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。7.运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。8.公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修30分钟内、其它报修按照双方约定时间

16、到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9.对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。11.对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。保洁服务1.楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；墙面、天花板、公共灯具每月除尘1次；楼梯扶手、栏杆、窗

17、台每周擦拭2次；门窗玻璃5-10月每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭1次，保持清洁；操作板面每周消毒2次；每月对电梯门、壁保养1次。2.楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次，保持干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；对区内主路、干路积水、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭1次；路灯、庭院灯每季度清洁1次；垃圾桶、果皮箱每天清运2次至垃圾中转站, 保证无满溢现象，夏季每周进行清洗。休闲、娱乐、健身设施5-10月每天清洁1次，每月刷洗消毒1次。夏季每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。3.冬季及时清理积雪，主

18、要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他道路、场地小雪2天清理完毕，大雪4天清扫完毕。一级秩序维护1.人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。2.门岗：各主次出入口24小时值勤，其中主出入口5-10月不小于10小时立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。3.巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。4.车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。5.每年应组织不少

19、于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。绿化养护1草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。2.树冠完整美观，无枯枝死杈。3.绿篱修剪及时，适时补种无缺株。4.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。5.适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。6.适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修1.每年不少于2次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每周巡查一次，遇有损坏及时修补3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲

20、设施等）每半月巡查1次，发现破损，及时维修。4.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5.外共用照明系统完好率达95%，保证小区正常照明使用。6.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每月巡查1次，设施每半年保养1次，灭火器每年更换1次，确保正常使用。7.安全防范系统每月巡查1次，发现问题及时维修。8.排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每月巡查1次，保持畅通，正常使用，化粪池每年清掏2次。9.供水设施每月检查1次。每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对

21、外露水管包扎，防冻。高层房屋减压阀调压每季度1次并做记录。10.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。二级标准服务等级服务内容服务标准二级综合管理1.小区内设置管理处。配置办公家具、电话、计算机等办公设施及办公用品。2.项目经理有中专以上学历，项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。3.服务时间：每天10小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。5.承接项目时，对住

22、宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。7.运用计算机对业主资料、日常办公等进行管理。8.公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修45分钟内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9.对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。11.对属于大、中修范围的

23、共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。保洁服务1.楼内公共区域：地面每天清扫1次，每2天擦拭1次；墙面、天花板、公共灯具每2月除尘1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭1次；门窗玻璃5-10月每月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每月擦拭2次；电梯地面每天清扫2次，保持清洁；每月对电梯门、壁保养1次。2.楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次；绿地无垃圾、纸袋等杂物；对区内主路、干路积水、

24、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每2月擦拭1次；路灯、庭院灯每季清洁1次；垃圾桶、果皮箱每天清运1次至垃圾中转站,保证无满溢现象，夏季每周进行清洗。休闲、娱乐、健身设施5-10月每周清洁1次。每年灭鼠2次。夏季每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。3.冬季及时清理积雪，主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他道路、场地小雪2天清理完毕，大雪4天清扫完毕。秩序维护1.人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，上岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。2.门岗：主

25、出入口24小时值勤，次出入口16小时值勤，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。3.巡逻岗：按照规定路线和时间每4小时巡查一次，做好巡查记录。4.车辆管理：引导机动车辆按照规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。5.每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。二级绿化养护1.草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过15公分。2.树木无明显枯枝死杈。3.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。4.适时做好病虫害防治，病虫害现象不明显。5.适时采取防冻保暖措施。共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修1.每年2次对房屋结构涉及使用安全的部位

26、进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每月巡查2次，遇有损坏及时修补。3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每月巡查1次，发现破损，及时维修。4.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5.外共用照明系统完好率达90%，保证小区正常照明使用。6.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每半年巡查1次，每年保养1次，灭火器每年更换1次，确保正常使用。7.安全防范系统每2月巡查1次，发现问题及时维修。8.排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每2月巡查1次，

27、保持畅通，正常使用，化粪池每年清掏2次。9.供水设施每2月检查1次。每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎，防冻。10.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。三级标准服务等级服务内容服务标准三级三级综合管理1.服务中心：有固定的办公地点及办公家具。2.项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。技术人员持证上岗。管理服务人员统一着装，服务主动、热情。3.服务时间：每天8小时有人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、

28、内容及物业管理服务费标准。5.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，管理制度健全，物业管理档案资料齐全。7.运用计算机对业主资料、日常办公等进行管理。8.公示服务电话，受理住户的报修和投诉，有效修处理率100%；急修1小时内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9.对业主或使用人的投诉在5天内答复。10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的50%，对测评结果分析并及时整改。11.对属于大、中修范围的共用部位、共用设

29、施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。保洁服务1.楼内公共区域：每2天清扫1次；墙面、天花板、公共灯具每半年除尘1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦拭2次；门窗玻璃5-10月每2月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每2月擦拭1次。2.楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次；绿地无垃圾、纸袋等杂物；对区内主路、干路积水、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每2月擦拭1次；路灯、庭院灯每半年清洁1

30、次；垃圾桶、果皮箱每天清运1次至垃圾中转站, 保证无满溢现象。每年灭鼠2次。夏季每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。3.冬季及时清理积雪，主要道路积雪3天清扫完毕。秩序维护1.人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，上岗时不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。2.门岗：主出入口有人值守。3.巡逻岗：重点区域、重点部位每天巡查3次，有记录。4.车辆管理：对小区进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。5.对重大突发事件有应急预案。绿化养护1.草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。2.树

31、木无明显枯枝死杈。3.根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。4.适时做好病虫害防治，病虫害现象不明显。5.适时采取防冻保暖措施。共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修1.每年1次对房屋结构，涉及使用安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每季巡查1次，遇有损坏及时修补。3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每年巡查3次，发现破损，及时维修。4.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5.外共用照明系统保持基本完好。6.消防系统（消防泵、消火栓、烟

32、感喷淋、灭火器等）每年检查1次，确保正常使用。7.化粪池每年清掏2次。8.供水设施每半年检查1次。每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎，防冻。9.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。四级标准（基本服务标准）服务等级服务内容服务标准四级综合管理1.小区内设置接待地点并进行业务接待，服务主动热情。2.管理人员、技术人员持证上岗。3.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务费标准。4.公示服务电话，按照双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。5.对属于大、中修范围的共用部位、共用

33、设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。6.对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害，恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。保洁服务1.楼内公共区域：地面每周清扫2次；楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦拭1次；门窗玻璃5-10月每2月擦拭1次。2.楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次；室外标识、宣传栏、信报箱等每2月擦拭1次；路灯、庭院灯每半年清洁1次；每年灭鼠2次。3.冬季及时清理积雪。秩序维护1.秩序维护人员身体健康，工作认真负责。统一着装，佩戴统一标志。2.正确使用消防器材。3.重

34、点区域、重点部位每天巡查1次，有记录。4.对重大突发事件有应急预案。绿化养护1.绿地整洁，草坪修剪及时、无杂草。2.控制大面积病虫害发生。共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修1.每年1次对房屋结构和涉及使用安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主和使用人。2.楼内公共部位（楼梯、门窗、墙面、地面）每季巡查1次，遇有损坏及时修补。3.楼外公共部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每年巡查2次，发现破损，及时维修。4.外共用照明系统保持基本完好。5.消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每年检查1次，确保正常使用。6.化粪池每年清掏2次。7.供水设施每

35、年检查2次。每年清洗、消毒、水质化验2次，水质符合国家标准。8.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。附件2哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表单位:元/月平方米(建筑面积) 服务 项目服务 等级综合管理费公共区域秩序维护费公共区域保洁服务费公共区域绿化养护费共用部位、共用设施设备日常运行保养维修费高层多层一级0.46 0.34 0.29 0.05 0.29 0.24 二级0.32 0.22 0.21 0.04 0.22 0.19 三级0.19 0.11 0.15 0.03 0.16 0.14 四级0.11 0.05 0.10 0.02 0.10 0.09 说明:1.此表数据中不包含

36、企业利润和税金。 2.业主和物业服务企业可根据服务等级和实际服务情况，并据此成本在计算利润、税金后，由业主委员会与物业服务企业协商确定具体收费标准，从便利工作和便民利民出发，最后确定的收费标准以“角”为计费单位，下靠确定实际收费价格。如四级物业服务收费可确定为每平方米0.40元收取。附件3哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格单位：元/月户基 收 准 费 价 项 格 目每梯用户数 基础费用运行电费备 注11层21层31层41层51层用户数3030306090运行电费每增减一层3元/月户30用户数602520406080100运行电费每增减一层2元/月户60用户数90201020304050运行电费每增减一层1元/月户90用户数120151020304050运行电费每增减一层1元/月户用户数120101020304050运行电费每增减一层1元/月户说明：1、基础费用包括：维护保养费、维修材料费、年安检费、综合保险费、人工费等。 2、基准价格=基础费用+运行电费。基础费用采取按户均摊原则，运行电费采取按层分摊原则。 3、电梯费基准价格（1浮动幅度），浮动幅度10% 4、电梯起始层为地面一层的住户,原则上不收电梯费,其余情况,可由业主和物业企业根据具体情况协商确定。 5、每梯用户数原则不包括地面一层住户。