2023年房地产策划模式比较及全程策划内涵.docx

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1、2023年房地产策划模式比较及全程策划内涵 房地产策划模式比较及全程策划内涵 房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。 1、概念策划模式 2、卖点群策划模式 3、等值策划模式 4、房地产全程策划的内涵 （1）土地价值研判 （2）概念设计 （3）视觉设计 （4）营销策划 （5）市场推广、媒体组合 （6）工程质量、成本、工期控制 （7）物业管理、售后服务 （8）品牌培植与运用 房地产项目的选择与论证 房地产项目发展策划的内容与方法 一、对房地产项目选择与论证认识的误区 误区一：房地产

2、开发经营的简单化、概念化 误区二：房地产后期营销、广告万能化 误区三：房地产项目选择与论证的形式化 以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。 二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性 1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。 (1)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险； (2)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度； (3

3、)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。 一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。 2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。 (1)房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。 (2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。 3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。 (1)一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应； (2)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不

4、同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。 因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。 4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。 房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。 三、房地产开发项目选择的概念和步骤 1、概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。 2、项目选择的步骤： a、广泛寻找投

5、资项目 b、精心筛选投资项目 c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究） d、项目投资谈判 e、详细可行性研究（发展策划） f、公司的决策与实施 四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划） 1、概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。 2、项目论证的阶段性 (1)项目投资开发的机会性论证 指在规划参数尚未

6、获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。 (2)项目投资开发的详细论证 指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。 3、项目论证要解决的问题 (1)立项时的宏观环境是怎样的 主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整

7、体房地产状况走势、外来人口增长等因素。 (2)立项时的微观环境是怎样的 了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。 (3)项目的市场定位分析 包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。 (4)初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案 投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。 (5)项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定 (6)项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可

8、操作性、投资与经营的可行性。 五、项目选择与论证要注意的问题 1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。 2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。 3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。 4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。 5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。 六、房地产项目发展策划的工作理念简介 房地产项目发展策划的工作理念 1、服务性质：辅助决策 2、对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求 3、服务的目标： (1)建立能够达致利润最大化的发展模式 (2)建立资金运用的最优化策划方案 七

9、、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测） 八、前期发展研究的主要服务模块： 1、项目的区位价值评估； 2、项目地块的开发价值评估； 3、重要宏观 经济指标的监控与分析； 4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）； 5、项目SWOT分析与隐显因素分析； 6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）； 7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）； 8、物业管理的要求； 9、规划建筑设计方案的要求与评估； 10、成本效益分析； 11、风险分析。 九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备 1、信息的积累基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累 目

10、的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运成本 基础信息的内容：新推楼盘监控；行业聚焦点监控；供求关系监控；工程技术信息；其他基础信息。 形成中间信息产品：对行业发展趋势的观点；对行业聚焦点的评述；区域市场分析；特异性分析。 对信息服务的要求：主动、热情、快速 2、人才的积累人才的系统招聘与培训与专业的组合； 目的：提高服务质量、形成行业差异 人员的招聘条件：良好的基础素质：分析力与创造力；专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。 人员培训：基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；“在战争中学习”。 人员积累：公平

11、、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。 良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。 专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。 3、客户的积累检验策划的成果和与客户双嬴 目的：“养客”之道 工作方法：求同存异；尽量满足其“不合理要求”；晓之以利害；强调“双赢”的策略 投资分析篇 案例名称：住宅投资分析与价值研判体系 项目价值最大兑现与量化 第一段：如何创建“投资分析报告”的目录？ 一、项目概况 1、地理位置 2、主要经济指标 3、项目规划 4、户型指标 二、当地房地产市场走势分析 （一）当地房地产市场总体回顾与展望 1、97回顾

12、2、98展望 3、结论 （二）当地住宅市场走势分析 1、供求关系 2、价格走势 3、结论 （三）所在区域住宅市场走势分析 1、回顾与展望 2、市场特点 3、结论 （四）项目邻近地段住宅市场分析 1、区位特点 2、个盘素质 3、结论 三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 （一）土地价值 1、地理位置 2、周边景观 3、环境、污染 4、市政配套 5、邻近楼盘素质 （二）项目地块优劣势分析 （三）结论 四、可提升价值研判 1、类比土地价值 2、规划能力对于土地价值的提升 3、单体设计 4、建筑形式 5、市场细分及客户定位 6、项目现场包装 7、项目营销策划 8、物业管理 9、结论 五、项目投资估

13、算 六、财务评定 七、敏感性分析 1、盈亏平衡分析 2、成本变动对利润的影响 3、销售价格变动对利润的影响 第二段：如何进行项目的概况分析？ “知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。 1、地理位置 地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。 2、主要经济指标 A、用地面积：23689平米 B、占地面积：4605平米 C、覆盖率：19.5% D、地上总建筑面积：58960平米 地下总建筑面积：4617平米 其中：住宅：58160平米 紫蝶苑：16695平米 金麟阁：2160

14、5平米 玉蟾楼：198 60平米 配套商业：800平米 防空地下室：1200平米 架空层：3470平米 E、容积率：2.49 F、绿化率：33% G、建筑密度： H、总户数：565户 I、车位数：221个 其中：地上车位：41个 架空层及地下车位：180个 J、自行车位：1120辆 K、车位占总户数比例：39.1% 3、项目规划 从以下四个方面分析： A、小区整体风格 金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点： 在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即： 一组林荫步行道，

15、南北贯穿全区，延伸至公共绿地。 以三个建筑组团为核心，1区的“玉蟾楼”，由四栋13层住宅围合而成；2区“紫鑫阁”，由三栋T字形住宅联体而成；3区“紫蝶苑”，由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。 B、建筑风格 顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。 小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。 C、小区配套（略

16、） ; D、小区环境 小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。 整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。 4、户型指标 金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下： A、按户型分 户型一室一厅两室两厅三室两厅复式 套数892282133 5比例15.8%40%37.7%6.5% B、

17、按形式分（略） C、按面积分（略） 第三段：如何对区域市场走势作出分析？ 房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。 以下工作是非做不可的。 （一）当地房地产市场总体回顾与展望 （二）当地住宅市场走势分析 （三）项目所在城市区域住宅市场走势分析 （四）项目邻近地段住宅市场分析 （一）深圳市房地产市场总体回顾与展望 1、1997年回顾（略） 2、1998年展望（略） 3、结论： 1997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。 1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。 （二）

18、深圳市住宅市场走势分析 1、市场供求关系（略） 2、价格走势（略） 3、结论 1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。 商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。 （三）南山区住宅市场走势分析 1、回顾与展望（略） 2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性 南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场： (1)区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于

19、具微利房的特征，将来基本的市政设施会有配套。 (2)区域二：北环大道以内，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。 (3)区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。 (4)区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规

20、划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。 (5)区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低。 3、结论 在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素，发展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能0-40%。 深圳市中心区的西移，南山区西部建设的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。 南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将

21、存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。&nbs p; （四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析 1、区位特点：如上 （三）2.所述 2、个盘素质 金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料： (1)佳鹏大厦 A、位置：深南大道边，在该地块的西南方向。 B、性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。 C、价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。 其它（略） 3、结论 金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环

22、境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。 第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？ “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。 （一）土地价值 一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下： 1、土地性质综述： 项目面积：约23689平方米，地形整体条件较完备

23、，部分用地上原有厂房建筑，实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除规划中二期工程部分有两个大坑之外，土地绝大部分平整。总之，地块属较理想的建筑用地。 2、地块周围景观 (1)自然景观 A、前方景观（东方） 该方向上，因有一高压输电线路沿麒麒路架设，使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此，该方向远景虽有景观，但视线不佳；近景虽林中有水，但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。 B、后方景观（西方） 后方景观，虽然因紧临的几个小区开发未完成，近景尚为未知数；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色，稍近处则为玉泉花圃；景色层次分明

24、，就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象，如视点在8层以上，还可看到左后方（西北方）的中山公园的山景。 C、左方景观（北方）（略） D、右方景观（南方）（略） (2)人文、历史景观 A、人文、历史景观（略） B、历史古迹，人文景观（略） (3)景观综述 从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受 民成分复杂化。同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因（如征地补偿、多种经营或股票投资等）有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。 总之，由于各

25、方面的因素制约，金麒麟花园附近的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。 综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个基础： A、中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（50m2-90m2）。 B、购房更注意经济实惠，较少关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限（如“万科城市花园“，被多数人认为是”成功人士“的选择）。 C、小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成）。 6、项目现场包装及平面设计 现场物业形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终体

26、现于项目现场包装和平面设计上。 在本项目的操作中，引入项目VI（项目标识、工地围板、营销中心等）至少每平方米可以提升价值500元以上。 7、项目营销策划 营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素，金麒麟项目借助于国企的营销策划经验和操作能力，通过强卖点的提示与推广，可以使物业单位价值提升500元以上。 8、物业管理 引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3：11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。 9、结论 以

27、上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚160元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至5000元以上。 第六段：如何进行项目投资估算？ 序号项目总投资（万元）单位成本（万元）备注 1土地征用及拆迁费6993.471100 2前期工程费330 523建安工程费14012.37220 44前期费用35055 5公共配套设施费330& nbsp;51.9含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 6不可预见费490.177按总成本2%计 7期间费用2161.62340 管理费80 财务费用60按2000万元贷款,

28、2年期限计 销售费用200 8土地增值税327.4251.5按总收入的1%计提 9合计24994.983931. 5第七段：如何进行财务评定？ 1、利润预测 销售平均价格：4660元/平方米 （入市价格：4300元/平方米） （全部销售实现价格：6000元/平方米） 单位成本：3931.5元/平方米 可售面积：63577平方米 销售收入：29245.42元 税前利润：4250.44元 税前利润率：4250.4424994.98=17% 2、其他（略） 第八段：如何进行项目敏感性分析？ 1、盈亏平衡点分析 盈亏平衡分析预测表 序号总投资（万元）金额（万元） 1土地费用6993.47 2管理费50

29、8.6 23配套费330 网球场70 绿化小品及环艺100 会所100 保安监控及围栏60 4固定成本合计7932.09 5单位固定成本（元/平方米）1231.9 16总变动成本17062.89 7单位变动成本（元/平方米）2683.81 其中： A、盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本（销售单价-单位变动成本） =79320900（4600-2683.81）=41395.11平米 B、保本销售额=销售单价A=19041.75万元 2、成本变动对利润的影响 计划平均成本为3931.5元。在销售景观与销售量不变的情况下，单位成本每增加100元，即比计划成本提高2.54%，则利润将减少635.77万

30、元，比计划利润降低14.5%。即单位成本每增加1%，将导致利润减少5.71%。 3、销售价格变动对利润的影响 计划平均售价为4600元，若平均售价降低100元，即降低2.17%，在成本不变的情况下，利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即平均售价每降低成本1%，将导致利润减少6.77%。 当期市场需求的衡量 营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。 一、估计市场总需求 市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平，特定时期、特定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购买总量。 即使不支出任何费用来刺激需求也会有的基本销售额，我们称为

31、最低市场需求。当营销支出高到某一水平时，已无法刺激需求水平再上一层，这就是市场需求的上限，称为市场潜量。 市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。 二、估计区域市场需求 所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。 （一）市场累加法 市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客，然后估计他们可能的购买数量。 （二）市场因素指数法 最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购买力指数就是其中的著名例子。 三、估计实际销售额与市场占有率 第三段：房地产项目可行性研究范本 商住项目可行性研究

32、报告目录 1.0项目的基本情况 1.1项目背景 1.2项目主办单位简介 1. 3主办单位之合作意向 1.4可行性研究的主要技术经济指标 2.0项目投资环境和市场研究 2.1广州市概况及经济发展基本情况 2.2广州市房地产发展及市场的基本概况 2.2.1房地产开发企业发展较快 2.2.2房地产开发工作量迅速增加 2.2.3商品房的销售量不断提高 2.2.4房地产开发企业经营效益显著 2.2.5对广州房地产市场的展望 2.3利用外资开发的法律依据 2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 2.4.1供应情况 2.4.2需求情况 2.4.3物业出租情况 2.4.4对荔湾区房地产

33、开发的总体评价分析 2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 3.0项目开发及技术设计方案的分析 3.1地块及周围环境、建设开发条件 3.1.1地理位置及道路交通 3.1.2地形、地质 3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施 3.1.4综合评述 3.2地块拆迁安置情况 3.3场地三通一平的安排 4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划 5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 5.1基本参数 5.2土地成本（以下均为人民币计算） 5.3建安工程成本 5.4前期费用 5.5红线内外工程技工建配套费&n bsp; 5.6不可预见费 5.7开发期税费 5.8资金筹措计划及财

34、务费用 5.8.1资金筹措 5.8.2财务费用 6.0可行性研究财务数据的选定和预测 6.1售楼收入的测定 6.1.1住宅销售单价的测定 6.1.2商铺销售单价的测定 6.1.3单位销售单价的测定 6.1.4建议销售价 6.1.5实际销售总收入 6.2大厦经营管理费用收入与支出 6.3经营税费及所得税的缴交 6.4土地增值税 6.5所得税 7.0项目经济效益分析 7.1项目盈利能力分析 7.1.1内部收益率（IRR） 7.1.2净现值（NpV） 7.1.3净现值率（NpVR） 7.1.4投资回报率 7.2项目的不确定性分析 7.2.1项目盈亏平衡分析 7.2.2项目敏感性分析 7.2.3概率分

35、析 8.0可行性研究结论与建议 8.1项目综合经济评价 8.2有关说明及建议 8.3项目主要技术经济数据、指标综合表 附表、附图 附表一项目综合收益表 附表二项目动态综合表 附表三项目投资利息估算表 附表四土地增值税计算表 附表五项目敏感性分析表 附表六概率分析 附图一项目盈亏平衡分析曲线 附图二项目敏感性分析图 附录 1.02.3（略） 2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 2.4.1供应情况 199 3、1994年荔湾区商品房供应量统计表 单位：平方米 住宅商场写字楼合计 93年推出面积4252391616600586899 占当年推出比例72.5%27.5%0%

36、100% 94年推出面积796713188062023173560 占当年推出比例46%18.3%35.7%100% 95年总供应量5049019354062023760459 所占比例66.4%25.4%8.2%100% 由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为 2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。 以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供

37、应量不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。 地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表 序号地块编号所在区地理位置用

38、地功能总建筑面积（平方米） 1HR-2荔湾区华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北公寓、商业10787 42HR-3荔湾区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业76508 3HR-4荔湾区华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼233656 4HR-5荔湾区华贵路以西，宝源路以北公寓、商业、写字楼4388 4现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约60007000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在24万平方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复

39、路等路段。至1994年8月，该区推出的居住物业中，内销占17.4%，外销占82.6%。 2.4.2需求情况 2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析 从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录 表明，至1994年8月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。据资料显示，至1994年8月，该区商品房总成交量为212356平方米，占该区实际推出可供销售面积的48.1%。其中内销成交量占13%，外销占87%。与广州市其他旧城区相比（即东山、越秀、海珠区三区），荔湾区的总成

40、交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例为70.2%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。 1993年1994年荔湾区商品房销售情况 单位：平方米 住宅商场写字楼合计 93年成交面积87678&nb sp;2420230098 占该年总成交97.3%2.7%0%100% 94年成交面积61413106529777122258 占该年总成交量比例50.2%25.4%24.4%100% 95年总成交量1490943348529777212356 所占比例70.2%15.8%14%100% 由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。 2.4.2.2楼盘调查范围 本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的83.3%。 2.4.2.