中信大厦建筑智能化工程的规划与实施.doc

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1、中信大厦建筑智能化工程的规划与实施中信实业银行南京分行 路更可摘要：该文重点阐述了建筑智能化工程在总体规划期间应重点把握的几个问题，介绍了我们是如何处理实用与先进、技术与经济方面的关系，为方案招、投标和工程实施奠定了基础。关键词：功能定位、投资风险、技术先进、经济合理、实用可靠。一、前 言2001年5月24日，江苏省建设厅组织有关智能化专家在南京市主持召开了“中信大厦建筑智能化系统工程评估会议”。评估专家组认真听取了建设单位中信大厦建筑智能化工程总结报告、中信大厦建筑智能化技术总结报告及有关部门组织的对建筑设备自动化、综合保安管理、消防联动与火灾报警、办公自动化、综合布线、卫星广播电视、中央集

2、成管理等各子系统检测验收意见，审阅了有关的工程技术资料，实地抽测了部分智能化子系统，与建设单位以及工程承包单位广泛进行了技术交流。最后专家评估组按照DB32/T367标准进行评估，中信大厦建筑智能化系统工程符合甲级智能化办公大楼的要求，江苏省经正式评估的第一幢具备甲级建筑智能化工程的建筑由此诞生。从我们筹划建筑智能弱电项目的开始，到目前每个系统都比较顺利地通过政府职能部门和技术部门及智能专家委员会的分别的验收和评估，似乎看起来我们的弱电项目工程做得是一帆风顺，但没有经历过类似工程实践的人是难以理解工程当中的风风雨雨和坎坎坷坷，难以想象到我们甚至为每一个修改方案的决定以及每一个管线安装的协调所付

3、出艰辛的劳动。中信大厦建筑智能项目刚开始建立时，我们和其他建设单位一样也曾经被以下三个问题所困扰过：1. 功能定位：各个大楼的功能和需求不一，系统和设备不一，引起建筑智能项目的各个系统的方案设计和投资费用也相差甚远，但针对中信大厦要达到什么样的层次，即如何投资定位？2. 工程风险：综观国际、国内建筑智能产品和技术，使我们深深地感到，以高科技发展起来的新型行业，会给大楼的运行管理带来一定的投资效益，但正因为是一种新产品和新技术，同时也会带来一定的工程风险？3. 项目管理：建筑智能弱电项目是一个庞大的系统工程，它具有跨专业、多学科、多技术集成的特点，其接口技术复杂、工程协调困难：技术上的协调，需要

4、了解整个大楼的水、电、风等各个系统及每种控制设备的结构和工作原理；施工上的协调，需要渗透到大楼的每个现场以及每个工种。对于我们建设单位来说，在没有总包的情况下，能否担当起这个智能弱电工程项目的管理？今天成功的经验使我们深刻地感到：作为建设单位的工程技术人员，只要抛开一切私心杂念，做好产品和施工单位的选择，扎扎实实地投入工程当中去，参与方案设计、组织好技术协调和施工协调，就能做好弱电项目的建设。我们在其建筑智能化项目的实践过程中，我们始终坚持以实用为主、合理投资，方案设计及配置遵循技术先进、经济合理、实用可靠和便于管理的原则。下面在介绍建筑智能化工程实践过程中，在没有弱电总包和消防总包的的情况下

5、，我们就工程中的实用与先进、技术与经济、方案与实施谈一点心得体会，有不对之处请批评指正。二、总体规划项目的总体规划，实际上就是将建筑智能弱电项目如何定位的问题，它能有效地避免工程项目中的盲目投资，尽量以最小的投资发挥最大的潜能，同时尽可能地降底工程风险。1系统集成的的定位问题：首先，解决有无必要的集成。前几年，“智能大厦”一些方面的宣传，给人们在认识上有一个误区，总认为“集成”与“智能”是成正比的，无论是有用的信息，还是无用的数据，只要集成才是最高境界。中信大厦是一座营业办公的综合性大楼，有无必要将大楼的所有信息集成在一起便于我们的行长关心一下今天开了几台空调和几台风机等，能否让监控中心的值班

6、人员随时进入我行柜面业务系统内查对自己的存款余额？这样做对双方系统的安全性都存在一定的威胁。系统集成的目的是将对自己实用的信息汇集在一起，以便于统一管理，减少软、硬件的重复投资。其次，是否所有的系统和产品拿来就能集成？这要解决一个投资风险问题。97年左右，我们在对各系统产品和施工单位选择时，着重对这些集成能力进行了考察和研究，实际上真正能够开放自己产品通信协议的是很少，能够利用通信协议进行二次开发的更少，这就要求我们在招投标过程中确定中标单位时必须要慎重对待。因此，我们的系统集成是定位在方便于物业管理的需要，建立在楼宇设备上控制的集成，因此在招标文件中我们就明确指出，系统集成项目必须是承包楼宇

7、自控的单位来承担。这样，以便于少走弯路，节省投资。2解决项目中的重复投资问题作为建设单位的工程技术人员，必须对自己大楼的水、电、风等系统和设备要熟悉，这样有利于指导承包单位的方案设计，减少工程当中的重复投资。如：生活水箱及水池、污水池及集水坑的监控问题，因厂家已经提供了一套很完善的自控设备，那么作为楼宇自控有没有必要再去作一套多余的控制呢，我们认为是没有必要。但考虑到水灾是无情的，必须要加以防范，因此我们读取了其中水的溢位、设备的工作及故障状态，传到监控中心便于随时掌握情况，及时处理问题。按照消防和楼控的设计规范及要求，都要对楼层电源、空调及新风机的风门控制。投标时，2个系统的投标单位都作了相

8、应的设计。因为我们有了建立在楼宇控制设备上的集成，与设计院进行了商讨，决定通过信息传输完成联动控制，满足各个系统的要求，节省了大量的经费。但这就要求系统集成项目只许成功，不许失败，否则消防无法验收通过。3正确对待项目中的大而全问题建筑智能化是工程，工程是以实用和管理为目标的，另要考虑到建设方的投资能力。如：我们刚踏入建筑智能领域时，对市场行情和产品信息不是完全清楚，在弱电招标文件中，为了便于管理在楼宇自控项目中提出了实现对水、电、空调的计量问题，仅仅是起一个投石问路的作用，但后经过学习和了解，依据现有的产品和技术那是要耗资巨大，仅热水计量器的价格就不菲，而且精度也不高。因此，我们就果断取消了该

9、项目的投资。针对公共区域的灯光控制问题，我们经过反复探讨，作为以办公为主的用房，应当24小时保证一定的照度。如果做这样的控制，就明显是一种浪费。俗话说：好钢要用在刀刃上。这要是真正的需要，该投资的还是要毫不吝啬。中信大厦是一座金融性大楼，它的安全防范设施必须要满足公安部所规定的一级防范标准，这是毫无置疑的；因计算机网络技术的不断发展，信息技术的革命使我们目不暇接，招标期间的综合布线的总点数还是3000多点，当时在南京还是比较多的，但到了商务谈判、准备签合同时，已经明显感到不够用了，因此我们又增加了2000多点的投资。4如何处理“先进性”这个度的的问题智能建筑是一种高新技术，新的产品和技术不断推

10、陈出新。在这种情况下，如果提出要保证我们的大楼“永超世界一流”、“十年不落后”的口号显然是不现实的。“先进”只是相对而言，没有绝对的“先进”，要等永远先进的产品和技术，那么工程就无法开工。在工程招标时，综合布线的产品还是三类和五类的双绞线；在商务谈判过程中，超五类的双绞线已经推出，为了不致于在短期内使通信网络技术的落后，我们又果断地使用了超五类的双绞线；但到了签合同时，千兆网的双绞线产品又已经推出，如果我们选用新产品，势必对新产品有一个熟悉的过程，还要重新商务谈判，但工期则要无限止的等待，整个大楼也就无法竣工。虽然目前我们使用的是超五类的双绞线，但在省智能建筑专家委员会和省技术监督局的帮助下，

11、进行了适当调整，使我们的综合布线工程顺利地通过了TIA/EIA508A-5-2000即超五类电器传输性能附加特性的规范测试，以能够满足千兆网以太网的应用要求。对于控制类的新技术和新产品的出现，需考虑到它的性能是否稳定，必须要了解市场行情、配套的产品是否齐全，否则，就不能盲目跟进。5如何看待成熟的技术和二次开发曾经有人提出：工程不是试验田，技术和产品必须要成熟。这是对的。但又有人员提出：工程容不得一丁点开发的成份。这就不对了，作为建设单位的项目管理人员，有这样的心理也是可以理解的，拿别人成熟的东西，可以少走弯路，同时也可以少承担一点儿工程风险。从我们的工程实践来体会，建筑智能化工程永远没有完全相

12、同的模式好套，即使二个大楼选用的机电设备一样（因大楼机电设备品种太多，实际上不可能做到），也会因功能需求、管理方式的不一样，而造成控制的模式不同。既然是含有系统集成项目，就免不了要存在二次开发，关键问题是开发的手段及技术是否成熟？否则就不要冒这个险。当然也免不了要对二次开发的的软、硬件在上系统前要进行必要地和详细地测试。（由于篇幅关系，下期待续）三、把握工程的招投标大楼的弱电系统依拓计算机技术的发展而应运产生的新型高科技产品。它是集计算机、通信、自动控制、土建、装璜、水、电、暖等各种专业混合为一体的综合学科，其中运用计算机与机电设备的控制技术，是一个极其复杂的系统工程。正因为是一种新的产业，分

13、析当时的产品技术和工程风险，综合前人的工程经验和教训使我们深深地感到，要建设好一个弱电智能控制系统，必须要引起高度的重视。选择好的产品和设计、施工队伍是决定弱电系统建设成败的关键因素之一。就目前而言，并不是所有的弱电产品都能满足我们的要求，另一方面，既使选择了较好的弱电产品，没有高素质的设计、施工队伍，也是无法建设好一个完整的系统。 由于要求参加弱电投标的单位多达三十多家，为了确保招标的严肃性和评标质量，我们对这些单位的工程设计、施工能力进行了初步模底。经过一段时期深入细致地工作，使我们基本掌握了各单位的专长。通过筛选取出十六家投标单位，并确保每个项目至少有三个单位参与竞标。俗话说：万事开头难

14、。首先起草招标文件就有很大的难度，每个项目中有多种品牌的配套设备，各种品牌的技术性能参差不齐，当时国内市场还没有建筑智能化弱电方面统一的规范和标准作为参考依据。为了使弱电评标能够公平、公正，我们翻阅了各种弱电设备的品牌资料，依据智能大厦的通用功能和我们大楼的特殊性要求，在征求有关部门的意见后，起草了中信实业银行南京分行营业办公综合楼弱电系统招标文件，杜绝了带有倾向性的功能需求方案。我们弱电招标的基本原则是：采用先进、成熟、实用的技术，对各系统应实行统一的管理和监控；所采用系统和设备在合理投资的同时，应符合标准化、开放性的要求并具有可扩展性和灵活性。在该文件中既考虑了目前我们的实际需求，又提出了

15、长远发展的规划，为评标的可操作性奠定了基础。1997年7月我们开始弱电系统招标，我们是本着既要考虑到技术上的先进性，又要考虑到方案上的成熟性；既要考虑到产品技术的可靠，又要考虑到设计、施工单位的工程实力；既要考虑到低成本的报价，又要防止设备、材料的漏报。因此，我们对这十六个投标单位二十五份杂乱无章、不同品牌的投标书按每个项目进行了规范性的技术数据整理，汇总成可对比性的表格，随着各个项目的排列名次而由此产生。 本着对工程负责的态度，也为了公平、公开、公正地评标，我们外请了十八位有关专家在宾馆内进行了为期三天的的评审，在没有公开我们自己的排序方案的情况下，我们的排序方案与专家的评审意见竟不谋而合，

16、取得基本一致性的意见。事实证明我们的基础工作做得还是比较扎实，专家评审不仅仅是对投标单位技术方案的评定，实质上也是对我们的综合处理业务能力的一个考验。通过工程的招投标，我们的经验体会是：1. 招投标的工作是工程成功的一半，必须要以科学、严谨的工作态度对待。2. 选择的投标单位不能太多，必须要选出有实践经验且出类拨萃的工程单位，否则就要影响评标的效果。3. 在招标书中不能对某种品牌产品带有倾向性意见，否则给自己的选择范围很窄。4. 作为建设单位最了解大楼配套设施以及功能需求，因此也最清楚什么样的方案最适合自己的需要。三、工程的实施对于我们建设单位来说，工程实施阶段阶段大头工作是：协调。虽然只有二

17、个字，但所含的内容是很广的，工作量是很大的。特别是楼宇自控和火灾报警系统控制大楼的水、电、空调、电梯等各种机电设备，受其它工程的牵制性很大：在方案设计方面，只有等其它各个专业都设计完毕，弱电才能做相应配套的设计；在产品选型方面，只有掌握了楼宇机电设备的工作性能、接口特性、管径尺寸、驱动电流等等，弱电才能选择相应的控制方式及产品的规格型号；在工程安装方面，时时刻刻要让着其它专业的管道和设备以及装饰，才能挤身于一席之地；在系统调试方面，只有（也只能）在其它楼宇机电设备调试完毕并运行正常后，弱电系统才能进入调试阶段。弱电专业确实太“弱”，在其它专业面前，永远是个“小弟弟”。更为可怕的是，按照“小管让

18、大管”的工程惯例，其它专业可以毫无顾忌的按照设计院出的图纸施工，一旦弱电有些设备、管线找不安身之处时，那么找谁都没有责任。以前我们曾考察了某单位的工程，就是因为协调不力，使有些设备没有安装位置、有些规格型号与大楼机电设备及管道不配套，给业主造成太多的遗憾，更为可悲的是没能安装的设备还不能退货。为避免这些“遗憾”和“可悲”，我们着重做了如下工作：1.联系实际，搞好方案的深化设计。由于投标方案存在时间仓促、脱离实际等局限性，是不可以直接实施于工程。确定中标单位后，必须要紧密联系大楼的工程实际，搞好方案的深化设计。作为建设单位的项目管理人员，不能把方案的深化设计全部推给承包方，仅起一个监理的作用，而

19、是要把握全局主动参与并且指导设计，在各个项目之间合理地调配控制功能，不搞重复投资，通过优化方案降低工程经费。同时，做好弱电承包方与设计院、提供机电设备的厂家的技术协调，确保技术接口的准确无误。原楼宇自控的投标方案中对热泵机组采用的是硬接点监控，而事后我们确定机型的厂家提供了很详细地通信协议，每台的信息量多达五十多种。在进行了必要的技术认证后，我们果断地采用了集成方式将8台热泵机组有效地监控起来，既实现了启停控制，也可以控制出水温度。功能的实现全部用软接点方式，节省了大量硬件投资。但在群控方面，承包单位是有顾虑的，一旦热泵机主发生故障，很容易引起扯皮事件。这一点是可以理解的，但是热泵机主的群控是

20、楼宇自控中最有效的节能方式，不实现群控就不能说明楼宇自控工程是成功的。但我们了解到该机主自己有很完善的自保护功能，与承包单位共同分析和协商利用传送的技术参数提出最有效的控制模式，并实现了群控。通过群控，能够平均支配热泵机主的运行时间，且缩短到原来的2/3，提高了经济效益。2.合理按排，化被动工程为主动工程。因承包单位之间交叉施工很多、界面又复杂，但相互制约力较小，这就要求业主要提前安排工程计划，当好工程的总调度，这在工程施工当中是屡见不鲜的。在我们大楼内外有数万个弱电的智能探头、信号接口及执行机构，它们分布在大楼的每个边边角角以及楼内楼外。弱电工程的进展，必须要和其它工程同步，若一处工程进展没

21、掌握好，就容易失去信息管线和设备的安装的机会。因此，我们通过不断地深入工地，以现场会、书面计划等方式提前安排好施工工序和工程界面，加强了协作关系。工程的现场是千变万化的，项目管理人员要统盘全局，才能有正确的判断能力和协调指挥能力。一次，因临时决定在室外增加一个机电设施，但我们掌握到此处正处于室外大理石干挂阶段，在来不及做弱电配套方案设计的情况下，我们立刻赶到现场，让在此处的干挂的工作暂仃，先安排人员布管和穿线，后再补设计方案及工程签证。如果迟来半个小时，就无法对该机电设备的监控。3.把握全局，掌握方案调整和工程施工的主动权。由于大楼的功能、房间分隔的变化、消防和楼控的联动设备的调整，引起各个弱

22、电设计、施工、接口等技术方案也要跟着调整。每个修改方案的出台，我们都要从技术和经济的角度严格把关。在弱电招标时，消防部门对楼层显示器的安装没有强制性的要求，但在工程实施过程中新的规范出台，使我们不得不增加投资。我们通过其设备的工作原理作为突破口，分析了可行性后，将每一个显示屏切割分别供四个楼层用，这样仅需要原计划1/4的显示屏设备数量，连外加工费的总投资也只有原来的1/4，通过优化方案降低了工程经费。在我们工程建设中，最头痛的是经常碰到承包单位的项目经理跳槽的现象，工程中的移交不是用图纸和三言两语就能交待清楚的。虽说我们早有预料，在合同中给予了一定条款的约束，但根本问题要保证工程的连续性。这完

23、全要靠我们不断地深入工地，了解现场的每一个情况，在必要时充当施工单位的项目经理角色，才能保证工程的正常继续。4.严格管理，确保工程施工的质量一流的施工管理是工程质量的根本保证，特别是技术含量高、工程风险大的工程更要建立、建全科学的管理制度，才使项目顺利实施的有效途径。4.1把好方案深化设计关。建设单位的项目管理人员对自己大楼的各个系统最熟悉、功能最清楚、管理目的最明确，很有必要对中标的设计方案根据自己的需求，作进一步地深化设计。由于弱电系统的楼宇自控、火灾报警是控制大楼所有的机电设备，为了防止误订弱电设备造成不必要的损失，因此我们依据设计院的机电图纸，并带领弱电设计单位跑遍大楼的每个现场，校对

24、大楼各种设备的型号、管道的尺寸以及安装的位置，以便确定各种进场的弱电控制设备的型号、规格和数量。同时与所有提供机电设备的厂家保持联系，协调好与各种机电设备控制的接口方式，并做好详细的配合协调安装方案。4.2把好设备材料的进场关。首先在签订合同时就严格了各种设备材料进场的验收程序，哪怕是管线材料进场，我们都要和监理亲临现场，认真核对产品的规格、型号、数量、合格证以及产地证，重要的设备还要经过定量的测试，并建立、建全登记制度。4.3把好成品保护关。用于智能建筑的弱电设备材料中大部分是进口的，其特点是：体积小、重量轻、价格昂贵。建设单位和工程承包单位都有“两怕”：一怕接线错误导致烧毁设备；二怕在现场

25、安装的设备被盗。由于我们严格了各项规章制度，采取了可行的安装保护措施，有效地抑制了这二种事件的发生。特别是为了保障我行如期入住大楼，使保安监控、消防联动及火灾报警尽快通过验收，在边装璜边调试弱电系统的情况下，都没有发生被盗现象，这不能不说是一个奇迹。4.4把好工程质量验收关。验收是检验工程质量的重要手段，工程实施中的验收要从平时做起、点滴做起。我们采取验收的方式有：方案验收、设备进场验收、工程隐蔽验收、设备安装验收、区块验收、功能验收以及最后的系统验收。只有打牢基础，才是保障系统调试开通的重要保证。四、结 束 语 通过建筑智能化系统工程的实践，我们最大的体会是：第一，参与了方案的设计，可以合理投资、节省费用；第二，参与技术和施工的协调，起到了任何总都有做不到的效果。我们所感觉的成功并不在于参与了系统性的工程，而是由于我们尽心尽职，使我行的任何一笔投资都能得到充分地体现。中信大厦的建筑智能化工程，通过精心的设计、有效的施工管理，已经达到了预期的目的，并在运行过程中，发挥了它应有的效益。庞大的系统工程，难免有些考虑不周，存在这样或那样的问题，还要有较长的时间，通过人与机的磨合、设备与设备的磨合，使系统逐步趋于完善。工程的完成仅仅是万里长城走完了第一步，系统的稳定运行完全是靠配套的管理和正确的使用，从运行管理中求取更高的经济效益。