2023年政府对房地产调控政策——房地产未来走向何方？.docx

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1、2023年政府对房地产调控政策房地产未来走向何方？ 摘要：房价在最近几年的快速上涨，已经成为我国重大的民生问题。从2023年年底到目前为止，国家相继出台一系列相关政策对我国房地产市场进行宏观调控。文章通过从我国对房地产调控政策出发，阐述了政策出台后对房地产行业的影响及重大意义,并对变化的原因进行分析,最后对今后几年我国房地产发展趋势提出了建议。 关键词：房地产市场；政府宏观调；控政策；建议 一、我国政府对房地产调控政策 2023年以来,我国房地产市场由低迷转而持续高温,房价不断上涨,地王层出不穷。随着我国经济回升态势逐渐稳固,中央近期对房地产市场也展开了密集调控。2023年12月7日,中央经济

2、工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,为2023年的房地产调控政定音。一直到4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在短短四个多月的时间里,国家颁布了一系列控制房价的政策及措施。这是自有房地产调控历史以来,中央政府头一次连环紧凑的出手。这一系列调控房地产市场的措施,被业内形象地称之为“组合拳。 紧接着国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导等一系列措

3、施。 二、国家调控房地产政策对房地产行业的影响 由于中央对房地产行业的调控,2023年2月,一线城市成交量环比出现大幅下滑的同时,成交均价涨势趋缓,其中深圳一手房成交均价环比仅上涨0.4%,二手房价格还出现少许回调;而二线城市商品房成交量环比下滑态势的同时,商品房成交均价普遍上涨,态势坚挺。相比一线城市,二线城市“抗调控”能力更强。而两会过后,一线城市仍是房价调控的重点,相比之下二线城市房价受到的政策压力较小,房地产行情也好于一线城市,像成都、合肥等城市楼市火热,大有“万元领导二线城市房价”之势。 2023年4月份受“新国十条”等楼市新政影响,北京、上海等一线城市房屋的成交量大幅萎缩、部分区域

4、房价以10%的速度缓慢阴跌。随之而来的便是一线城市土地市场的迅速降温。成交量明显下降,观望情绪显现。而一直被称作是政策效应“慢着陆”、房价涨幅相对理性的太原、银川等二线城市此次亦受波及,二线城市的房地产开发商的日子也正在逐渐进入阴云密布的气场,虽然价格从目 前市场上来看并没有太大的变化,但成交萎缩成为了不争的事实。以2023年4月14日国11条发布时计算,前一周的成交量达到了2023年以来的高峰,但之后的两周内分别以10%、30%的速度下滑,几个重要的项目甚至达到了70%左右的衰减。 房地产发展向 二、三线城市蔓延,已经成为地产商以及购房者的不约选择。一线城市高地价高房价,开发总成本要远远高于

5、 二、三线城市。房企开始调整战略,把楼盘开发放到 二、三线城市去。受累于一线大城市的高房价,白领回老家置业已不再是新闻。近期80后年轻人才转向 二、三线城市就业也正在引起社会的关注。而2023年伴随着区域规划,投资投机者奔向合肥、西安、成都、重庆等地置业蔚然成风。如2023年2月初万科的公告显示,万科花费43亿元,新增加项目8个,全部都在二线城市。 三、政府房控政策出台后的效果分析 (一)国家对房地产行业的调控的积极之处 国家通过以上一系列密集的调控房价的政策,说明国家认识到了高房价的危害。这些政策的出台,抑制了投机性购房,打击房价暴涨,增加保障性住房、普通商品房供给。 1、国家的调控政策反映

6、了中央高度重视房价过快上涨等问题。2023年12月14日国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。这些楼市调控表述说明中央对房价过快过多上涨等问题已经高度重视,表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心。 2、打击地价上涨预期,能有效的遏制房价的过快上涨。从上海、广州、北京、深圳等一线城市来看,一年内房价涨幅超过50%的楼盘比比皆是。事实上,土地价格大幅度上涨,是不断推高房价的一大推手。政府制定了一系列措施严厉惩罚囤地炒地者,在一定程度上打击了地价上涨预期,进而部分地遏制了房价持续上涨。 3、以前的调控主要注重抑制住房

7、需求,而最近一系列调控政策在抑制住房需求的同时,积极增加住房供给,进行双向调节。本轮房地产调控的背景与前几年有较大的差异,宏观经济不存在过热的问题,政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手,可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时,抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此,当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。我们可以看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。笔者相信,只要将这些措施基本得到落实,控制房价的效果一定会比以前几次房 地产调控要好。 4、抑制投机性购房有利于平抑房价。二套房贷首付比例提至40%以及其他相关政策陆续出台,打击了投机性的购房行为,对平

8、抑房价起到了一定的作用,能促进房地产市场的健康发展。 (二)国家的调控政策存在的不足之处 1、国十条的楼市调控政策,只是给各地政府出台相应楼市政策定下来的一个基调,地方政府如何给楼市谱曲,才是这次楼市调控成功与否的关键所在。在政府调控和反政府调控的较量中,反政府力量看起来更强大,这部分力量除了开发商外更主要的利益集团,主要是包括来自政府方面和官员阶层,直接操控房地产开发和土地倒卖的情况比较严重。正是这种国家搭台,地方唱戏的楼市调控政策,虽然各地根据不同的情况,可以灵活出台相应的楼市政策,但是正是这种灵活性给整个楼市调控制造了隐患与漏洞。 2、中央财政和地方财政的分税制让一些地方政府失去了维持生

9、存的正常营养。这些地方政府就把生存的手伸向了土地拍卖和房地产上,地方政府靠土地财政生存在历史上和世界上都是独一无二的。地方政府离开房地产就要破产,官员没有房地产业绩就一无是处。房地产已经成为官员升迁和积累个人资产的主要途径。 3、中央调控太频繁和调控政策太多造成调控政策冲突抵消,房地产是个重要的行业,政策调控有时滞也有惯性,不可能招之即来。另外调控反复的情况也严重,比如去年的时候楼市初步回归理性,虽然经济危机的威胁存在,但是这正是结构调整的好时机,如果适时地采取降低房价,扩大交易量的措施,今天的楼市就健康得多了,也就能带动相关产业的发展了。 4、房控政策出台可能把过热过高的房价,引到一些 二、

10、三线城市,制造出更多的高房价的城市来。目前我国很多 二、三线城市的房价依旧很高,泡沫也是很大,投机也很大, 二、三线城市居民依旧买不起。因此, 二、三线城市在楼市政策调控政策出台之后,很可能出现了房价不跌反涨的市场现象。如果我们的不警惕 二、三线城市楼市政策的宽松性,监管一线城市退出的炒房资金, 二、三线城市对自己城市房价的定位不对,那么很有可能 二、三线城市成为楼市调控后的高房价重灾区。 四、对我国政府调控房地产政策的意见及建议 (一)我国政府的房价调控政策应遵循适度原则 我国目前房价的上涨虽然已经成为关系到民生的重大问题。但是从另一方面来看一线城市高房价的存在也在一定程度上抑制了一线城市人

11、口的过快增长。国家对房价的调控政策应遵循适度原则。原则上房控政策的实施要使一线城市房价增长放缓,而房价的稳定增长也应当成为控制一线城市人口快速增长的一种手段,从而防止一线城市的人口爆炸。对于二线城市来说,由于农村的城市化以及一线城市房价的上涨,许多一线城市就业人员回归 二、三线城市,也在一定程度上推动了 二、三线城市房价的上涨,国家在出台房控政策时也应考虑到这一现状,遵循即能使二线城市房价适度上涨,又要实现住有所居的调控目的。 (二)房地产宏观政策应着眼于构建长期稳定的房价形成机制 当前我国的经济发展阶段,决定了在较长一段时间内银行贷款仍然将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡和不确

12、定性,国内经济特别是城乡居民收入将进入一个变化较大,增长预期不确定的时期,而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。我们可以借鉴德国特有的住房金融模式,也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势,进行大胆的创新,为稳定房价提供全面的系统的金融制度支撑。 (三)应该建立相关配套制度,确保政府房价调控的有效性 1、大力培育房地产市场,进一步拓宽租售并举的市场供应。同时,政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则,在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠,满足普通居民购房需求,降低购房成

13、本。 2、完善住房保障制度,满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力,建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策;为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金,解决资金来源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房档案和分配制度,根据实际需求安排住房投资和住房分配。 3、调动地方政府落实调控政策的积极性,为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度,减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度,减少地方政府对土地收入的依赖。能否保持现时的销售态势,首先要求开发商能以合理的价格促进销售

14、,促使房价整体 平稳和理性回归。因此,必须始终坚持市场监管和金融监管,确保信息的公开透明,防范和化解房地产金融风险。依法“治市”是政府长期的基本职责,“救市”只能是应对极端情况的特殊行为。 (四)建议最迟在5年之内全面开征物业税 制定出台一部公正、公平的房地产物业税。让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税,而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税,能够有效抑制投资性买房需求。目前大多数发达国家都对房地产征收物业税,已经是一种很成熟的税种。我国提出开征物业税已有若干年时间,但时至今日尚无开征时间表。其中原因可能主要是开征物业税所涉及的问题错综复杂,笔者认为开征物业税虽然不能操之过急,但也不能

15、遥遥无期。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本,由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击,但如果在征税对象、税基、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法,并结合我国的具体情况,出合理的设计和安排,是能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。 参考文献: 1、2023年中国房地产调控政策汇总DB/OL.我来房产网,2023-06-24. 2、一线城市楼市成交量大幅下滑二线城市仍活跃DB/OL.搜房网,2023-04-29. 3、楼市新政冲击二线城市万科5月销售额降两成DB/OL.中新网,2023-03-25. 4、国务院常务会议提出节制房价过快上涨势头DB/OL.新浪网,2023-12-14. 政府对房地产调控政策房地产未来走向何方？ 房地产调控政策 房地产调控政策 房地产调控政策 房地产调控政策汇总 房地产市场调控政策 房地产调控政策分析 房地产调控政策汇总 历年房地产调控政策 房地产调控政策分析