2023年物业管理工作的意见.docx

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1、2023年物业管理工作的意见 荥阳市人民政府 关于进一步加强物业管理工作的意见 各乡镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各部门，各有关单位： 为进一步加强物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，建立服务保障体系，全面提升物业管理服务水平，改善居民居住环境，促进和谐社区建设，依据物业管理条例、郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见（郑政20238号）等有关规定，结合我市的实际，现就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见，请认真贯彻落实。 一、加强对物业管理工作的组织领导 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。为改变我

2、市物业管理基础薄弱、覆盖面窄、管理水平不高的现状，应建立物业管理综合协调机制，进一步充实调整荥阳市物业管理工作领导小组人员组成，切实加强对此项工作的组织协调与领导，并结合我市实际，制定相关政策规划，按照责权利相统一的原则，细化职责分工，明确目标任务，及时组织协调各级、各单位共同研究解决物业管理工作中的问题。 二、建立物业管理联席会议制度 物业管理联席会议根据不同情况和具体问题分层次每月召开一次，特殊情况随时召开。 （一）对物业管理工作中的重点、难点问题，物业管理联席会议由市 政府组织召开，街道（乡镇）、房管、发改、规划、民政、建设、工商、公安、司法等部门和相关社区居委会参加，确定阶段性工作目标

3、，及时解决重点难点问题。 （二）对物业管理工作中的具体、个性问题，由相关职能部门负责牵头，组织房管、发改、民政、司法、社区居委会、物业服务企业和业主委员会等方面的代表参加，共同协调解决辖区物业小区的日常管理、业主大会成立与运作监督、物业管理与社区建设的衔接、物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置区域内物业管理的突发事件等。联席会每月召开1次，特殊情况随时召开。 三、措施有力，保障到位 结合我市的实际情况，为形成齐抓共管的物业管理格局，应按照责权利统一，保障到位的原则，充分发挥综合治理的优势，而不能简单地把工作推到街道（乡镇）社区居委会。 （一）建立物业管理工作保障机制。各级各单位要设立物业管

4、理办公室，明确工作职能和分管领导，并配备不少于3名专职工作人员，人员有编制，工资及工作经费由市统一下拨。 （二）建立综合治理运行机制。各街道（乡镇）应当把住宅小区物业管理纳入社区建设工作范畴考虑，同时参与已建、新建小区的土地拍卖、规划、建设、峻工验收等过程，规划、建设、房管等相关单位应到社区居委会备案，以便社区居委会详细掌握本辖区的开发建设情况，既便于以后更好的综合协调解决物业管理中遇到的各类问题，也便于物业用房、社区 办公用房、居民公益性用得有效落实，从而更好地为居民搞好服务。 （三）建立物业管理考核机制。市政府将物业管理工作纳入城市综合管理考核范围，对相关部门和街道（乡镇）进行年度目标考核

5、，市督查办定期对工作落实情况进行督查；市房管局要负责对物业管理服务进行日常检查指导。 四、划分物业管理区域，逐步实现全覆盖目标 由于历史原因，我市有相当数量老旧小区、无主管楼院尚不具备物业管理条件，必须对其进行整治改造，按照要求合理划分物业管理区域，逐步推进，实现物业管理全覆盖的目标。 （一）物业管理区域的整治划分由市房管局牵头，办事处作为主要配合单位应与规划、建设、城市管理、公安等相关单位搞好配合。市规划管理部门要参照郑州市物业管理条例物业管理用房配套建设标准并结合楼院实际情况合理规划物业用房、社区管理用房和居民公益性用房。市城市管理部门牵头，街道（乡镇）、建设、公安等相关单位配合，共同做好

6、老旧小区内私搭乱建建筑物的拆除治理工作，确保物业管理区域整治划分工作顺利实施。 （二）物业管理区域合并方案实施后，各老旧小区、家属楼院的主管单位或者责任分包单位要在规定时间内共同完成物业管理用房等基础设施建设任务，由房管部门验收合格后统一移交街道（乡镇）。房管局指导街道（乡镇）组织动员召开小区业主大会，成立小区业主委员会，业主委员会作为主体与选聘的物业公司签订物业服务合同，推行全面物业管理。为便 于社区居委会和业主委员会开展工作，住房小区公共部分、公共设施设备对外出租收益双方可按相应比例提取作为物业管理工作经费，主要用于公共设施设备的维护维修、业主委员会人员和楼院长补贴。 （三）为积极推进老旧

7、小区、家属楼院的整治改造，对于改造后的小区由房管局指导引入规范的物业管理，验收合格后移交社区居委会，实现老旧小区物业管理“扩面提质”；对于有主管单位，但主管单位已经破产、经济比较困难无力承担所分包老旧小区、家属楼院整治改造费用的，由上级主管部门牵头进行改造，市政府按照具体情况给予一定的资金补贴；同时，为解决部分老旧小区和保障性住宅小区物业费收缴标准较低、困难人群较多等问题，市政府将视情况给予适当的财政补贴。 （三）建立应急托管机制，对于确实无主管单位或不具备区域划分条件的老旧小区、家属楼院或物业服务企业暂时无法进入的小区，由市房管局实施应急托管机制，实行统一管理，所需费用由市政府统一出资。 五

8、、协作配合，齐抓共管，促进物业管理工作顺利开展 （一）依法解决物业管理收费有关问题。市发展改革部门要根据我市居民收入水平，制定荥阳市物业服务等级标准和物业服务收费指导价标准，建立物业服务收费价格调整机制，实行新老住宅小区不同价，并依法及时查处违规收费行为。物业服务企业要严格按照核准的收费标准收取物业服务费，并按照物业服务合同约定提供相应的物业服务。对于业主违反物业服务合同约定长期拖欠物业服务费的行为，市人民法院要建立物业费欠缴起诉、审理、执行快速反应机制，结案、执行率要达到100%。同时，要建 立物业服务费定期公示制度，物业服务企业每年年初要将物业服务费缴纳情况在住宅小区进行公告，接受业主委员

9、会和业主的监督，公告内容包括物业服务企业上一年服务事项、收费标准、收支情况、拖欠物业服务费业主名单、共用部位和共用设施经营收益及支出情况。 （二）建立市、街道（乡镇）、社区三级物业矛盾投诉调解机制，形成行政调解、人民调解、司法调解相列衔接的联动机制，做到事前有预防，事发有处理，事后有分析，使得相关矛盾能在基层及时得到化解。市司法部门负责做好物业矛盾调解工作制度的业务指导和落实，市房管部门负责物业突出重点矛盾的协调与化解，社区居委会要利用现有调解机构，及时受理调处辖区内物业管理的咨询设拆、物业服务纠纷等物业管理工作中的问题，并及时上报上一级业务主管部门。 （三）完善物业项目退出机制，确保小区日常

10、管理不失控。对物业服务企业实行履约保证金制度，物业服务企业在进驻小区前要先向应物业应急托管单位缴纳一定数量的履约保证金。物业服务企业未按照合同约定提前退出的，物业应急托管单位对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用人从物业服务企业履约保证金中列支，不足部分由市政府拔付。 （四）加强对业主大会建设的指导监督。业主大会制度是业主自治管理的有效途径，业主大会工作核心在自我建设，应当常抓不懈加强指导监督。市房管部门负责组织协调、指导和监督，社区居委会积极搞好配合。但要把握首次筹备、换届改选、运行监督三个重要环节，引导业主大会正 确行使民主权力，使业主

11、委员会依法设立、科学运行。 （五）加强部门协作配合，形成合力。物业管理是城市管理的重要组成部分，要进一步整合管理资源，实行部门联动，加强部门协用配合，形成物业管理资源，实行部门联动，加强部门协作配合，形成物业管理齐抓共管新局面。要将物业管理与国家卫生城市复检、平安荥阳市建设等相结合，巩固创建成果，迎接国家卫生城市复检，不断提高城市管理水平，改善人民群众的居住环境。市房管部门负责我市物业管理行业指导、监督与协调，具体主要为业主委员会设立、指导和备案，物业管理政策法规和行业服务标准的制定，指导业主大会选聘物业服务企业的招投标工作，组织物业管理区域划分物业服务质量检查考评，新建住宅项目物业验收和老旧

12、小区物业验收与移交，协调物业管理项目交接工作，负责物业管理工作的业务指导和人员培训。街道（乡镇）具体负责物业管理纳入社区建设工作，积极做好业主委员会的设立、备案和日常监管，参与辖区业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量，参与新建住宅项目物业、社区、居民公益性用房验收和老旧小区验收与管理，协调物业管理项目交接工作等，财政、地税等相关部门要按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好物业管理相关工作。 六、本 物业管理工作的意见 物业管理工作 物业管理工作 物业管理工作 关于加强社区物业管理工作的意见 物业管理工作的心得 物业管理工作纲要 物业管理工作纲要 物业管理工作建议 物业管理工作心得