专题31,不动产准则.ppt

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1、资产评估准则不动产讲解p第一部分第一部分 总体情况说明总体情况说明p第二部分第二部分 不动产评估准则内容讲解不动产评估准则内容讲解第一部分 总体情况说明一、一、资产评估准则资产评估准则不动产不动产的特点的特点二、准则的主要内容二、准则的主要内容三、重要事项说明三、重要事项说明一、不动产评估准则的特点充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资产充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备；紧紧围绕资产评估实践需要，制定评估实践需要，制定资产评估准则资产评估准则不动产不动产。按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露特点要求。特点要求

2、。借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土地估价规程的有关内容。地估价规程的有关内容。突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。二、准则的主要内容总则总则基本要求基本要求操作要求操作要求 评估方法评估方法企业价值评估中的不动产评估企业价值评估中的不动产评估 披露要求披露要求 附则附则“总则”主要内容p

3、制定目的和依据制定目的和依据p不动产的定义不动产的定义p不动产评估的定义和适用范围不动产评估的定义和适用范围“基本要求”主要内容p不动产评估准则与其他准则的关系不动产评估准则与其他准则的关系p从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力p对不动产权属的关注对不动产权属的关注p不动产限制条件的依据不动产限制条件的依据p以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估p对现行相关国家技术标准的参考等对现行相关国家技术标准的参考等 “操作要求”主要内容p评估目的、评估对象、前提假设评估目的、评估对象、前提假设p价

4、值类型、不动产组成部分对价值的影响价值类型、不动产组成部分对价值的影响p设备安装工程与不动产的关系设备安装工程与不动产的关系p不动产调查不动产调查p不动产相邻关系与租约限制不动产相邻关系与租约限制p构筑物类不动产的主要调查要求构筑物类不动产的主要调查要求p利用其他评估机构的专业报告等利用其他评估机构的专业报告等“评估方法”主要内容p市场法市场法p收益法收益法p成本法成本法p假设开发法和基准地价修正法假设开发法和基准地价修正法p相关基本要求相关基本要求“企业价值评估中的不动产评估”主要内容p企业不动产的财务核算形式企业不动产的财务核算形式p企业经营方式等对不动产价值的影响企业经营方式等对不动产价

5、值的影响p企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型p不动产价值与企业核算的关系不动产价值与企业核算的关系p不动产价值与对企业价值贡献的关系不动产价值与对企业价值贡献的关系p企业拥有的不同用途不动产的价值差异企业拥有的不同用途不动产的价值差异p溢余不动产价值的判断等溢余不动产价值的判断等“披露要求”主要内容p评估报告的披露以及总体要求评估报告的披露以及总体要求“附则”p明确准则生效日期明确准则生效日期三、重要事项说明不动产的定义不动产的定义p中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动产。中规定，物包括不动产和动产。物权

6、，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。权利，包括所有权、用益物权和担保物权。p资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。p本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性

7、和权利属性本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。及其相关的权益。采用非完全现场调查方式清查不动产的情况p在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。p但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不但在相对特殊的情

8、况下，对于具有同规格、重复性高的不动产动产管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同时采取其他有效措施，保证调查的充分性。时采取其他有效措施，保证调查的充分性。企业价值评估中的不动产评估 准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进行了规定，包括：行了规定，包括：p企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目

9、企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目p企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响p企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的影响影响p不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系p对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容 这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总结，是评估实践的总结和理论创新。结，是评估实践的总结和理论

10、创新。物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响p物权法物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。间届满的，自动续期。p根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题，根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题，住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制约影响。约影响。p准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相应的规定和提示，以指导和规范执业行为。应的规定和提示，以指导和规范执业行为。第二部分 不动产

11、评估准则内容讲解第一章第一章 总则总则第二章第二章 基本要求基本要求第三章第三章 操作要求操作要求 第四章第四章 评估方法评估方法第五章第五章 企业价值评估中的不动产评估企业价值评估中的不动产评估 第六章第六章 披露要求披露要求 第七章第七章 附则附则第一章 总则p共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定义、共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定义、不动产评估的定义和适用范围。不动产评估的定义和适用范围。p第一条是准则制定的目的和依据；第一条是准则制定的目的和依据；p第二条是不动产的定义。第二条是不动产的定义。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，不动产是指土

12、地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。包括物质实体及其相关权益。从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，是物与物权的统一。是物与物权的统一。借鉴了借鉴了房地产估价规范房地产估价规范（GB/T 50291-1999GB/T 50291-1999）对房地）对房地产的定义产的定义。p第三条是对不动产评估进行定义。第三条是对不动产评估进行定义。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和算并发表专业意见的行为和过程

13、，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。企业价值评估中的不动产评估。本定义指出，不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而本定义指出，不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中不动且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中不动产评估的特点。产评估的特点。p第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。p本条是准则强制性遵照执行的规定。本条是准则强制性遵照执行的规定。p第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。p对于与不动产价值估算相关的其他业务的对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行

14、的规非强制性执行的规定，属于推荐执行。定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师执行不动本准则不仅对注册资产评估师执行不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关的其他产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关的其他业务也有一定的指导意义。业务也有一定的指导意义。第二章 基本要求p第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执行第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执行不动产评估业务相对基础的要求。不动产评估业务相对基础的要求。p第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。p本条是关于注册资产评估

15、师在执行不动产评估业务时的守法本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守法性与合规性的要求。性与合规性的要求。p第七条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。p 本条是关于注册资产评估师专业胜任能力的条款。本条是关于注册资产评估师专业胜任能力的条款。资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则基本准则基本准则对注册资产评对注册资产评估师专业胜任能力专门作为一章（第三章）进行了系统规估师专业胜任能力专门作为一章（第三章）进行了系统规定，由此可见专业胜任能力的重要性。专业胜任能力要求定，由此可见专业胜任能力的重要性。

16、专业胜任能力要求注册资产评估师执行不动产评估业务，应当接受专门的教注册资产评估师执行不动产评估业务，应当接受专门的教育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经验。验。p第八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。p 本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要求。求。注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确具体评估对象，根据具体的评估目的、评估

17、假设等相关条具体评估对象，根据具体的评估目的、评估假设等相关条件确定适当的价值类型。然后恰当运用不动产评估方法，件确定适当的价值类型。然后恰当运用不动产评估方法，得到合理的评估结论。得到合理的评估结论。第九条是关于注册资产评估师应当对不动产权属进行重点关第九条是关于注册资产评估师应当对不动产权属进行重点关注的要求。注的要求。注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。评估师应当对不动产的权属资料进行必

18、要的查验。不动产是物与权的统一，不动产的权利与权益状况存在不动产是物与权的统一，不动产的权利与权益状况存在多种形式，不同的权利与权益状况实质影响不动产的价值，多种形式，不同的权利与权益状况实质影响不动产的价值，界定与区分不动产的不同权利与权益状况既是对评估对象的界定与区分不动产的不同权利与权益状况既是对评估对象的具体判断，也是不同评估目的所对应的法律限制对评估对象具体判断，也是不同评估目的所对应的法律限制对评估对象权利状况的要求。权利状况的要求。第十条第十条 不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部

19、门依况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。术指标为依据。不动产评估应该满足合法性原则，应该以国家有关部门依法不动产评估应该满足合法性原则，应该以国家有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。由于不同的使用管制，对不动产价值有较大的指标为依据。由于不同的使用管制，对不动产价值有较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进行价值估影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进行价

20、值估算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。第十一条第十一条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。提下，以最优利用方式进行评估。最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使委估不动产产生最高价值的使用方式。使委估不动产产生最高价值的使用方式。一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不动产自一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不动产自身的最优利用即可；但在企业价值评估中的不动产的最优利身的最优利用即

21、可；但在企业价值评估中的不动产的最优利用方式，还应该充分关注出于整体企业价值的考虑而对不动用方式，还应该充分关注出于整体企业价值的考虑而对不动产自身最优利用产生的影响，并根据整体企业价值的考虑进产自身最优利用产生的影响，并根据整体企业价值的考虑进行相应的设定。行相应的设定。第十二条 注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。本条是关于本条是关于资产评估准则资产评估准则不动产不动产与其他相关与其他相关规范性文件的关系。规范性文件的关系。目前除了中国资产评估协会发布的目前除了中国资产评估协会发布的资产评估准则资产评估准则不动产不动产以外，还有推荐性国家标准：以外，还有推

22、荐性国家标准：房地产估价规房地产估价规范范（GB/T 50291-1999GB/T 50291-1999）和）和城镇土地估价规程城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001GB/T 18508-2001）。）。本准则对上述标准对注册资产评估师所采用的不动产本准则对上述标准对注册资产评估师所采用的不动产评估方法具有的参考作用予以了充分肯定。对上述标准的评估方法具有的参考作用予以了充分肯定。对上述标准的推荐与认同，充分表明注册资产评估师行业是一个开放的推荐与认同，充分表明注册资产评估师行业是一个开放的行业，注册资产评估师愿意吸取国内外一切有益的知识与行业，注册资产评估师愿意吸取国内外一切有益的

23、知识与经验，加强与相关协会的合作与联系，努力为委托方提供经验，加强与相关协会的合作与联系，努力为委托方提供优质的服务。优质的服务。第三章 操作要求p第十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。要求注册资产评估师应当根据资产评估的基本事项，要求注册资产评估师应当根据资产评估的基本事项，要求委托方明确不动产评估的预期用途、评估对象和评估要求委托

24、方明确不动产评估的预期用途、评估对象和评估目的等，知晓不动产评估对象和评估目的的内容。目的等，知晓不动产评估对象和评估目的的内容。不动产全部的权益是指其权益是完全的，即不受任何其他权益或财产限制的所有权，除来自国家法律法规等的权利要求或限制。不动产的部分权益一般可分为两种情形:一种是分割的权益，即不动产的某部分权益，如租赁权等；另一种是对部分不动产拥有权益，即未将不动产进行物理分割，而对其中部分的不动产拥有权益。第十四条第十四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评面了解不动产的实物状况、权益状况和区

25、位状况，掌握评估对象的主要特征。估对象的主要特征。p不动产实物状况一般包括：土地的面积、四至、宽度、深不动产实物状况一般包括：土地的面积、四至、宽度、深度、形状、地形、地质、土壤及地基状况、用途、容积率、度、形状、地形、地质、土壤及地基状况、用途、容积率、地面附着物情况等；建筑物的面积、体积、高度、层数、地面附着物情况等；建筑物的面积、体积、高度、层数、宽度、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、维修养宽度、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、维修养护、建筑物是否与周围环境协调等。护、建筑物是否与周围环境协调等。p不动产的权益状况一般包括：土地权利性质、权属、土地不动产的权益状况一般包括：土

26、地权利性质、权属、土地使用权的年限；建筑物的权属、不动产设定的其他权利状使用权的年限；建筑物的权属、不动产设定的其他权利状况以及法律限制等。况以及法律限制等。p不动产的区域状况一般包括：商服配套、道路通达、交通不动产的区域状况一般包括：商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等。便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等。第十五条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设。要求注册资产评估师根据基本准则的要求，从评估目要求注册资产评估师根据基本准则的要求，从评估目的和评估对象的具体情况出发，合理进行评估假设。的和评估对象的具体情况出发，

27、合理进行评估假设。评估假设影响因素：评估假设影响因素：p 资产评估项目的特定目的资产评估项目的特定目的p 评估对象自身的功能、权利条件、评估时点的使用状态评估对象自身的功能、权利条件、评估时点的使用状态p 评估的市场条件的宏观限定（规划）情况评估的市场条件的宏观限定（规划）情况p 产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果p 资产评估所要实现的价值类型和价值目标等资产评估所要实现的价值类型和价值目标等 第十六条第十六条 不动产组成部分的价值存在相互影响关系。建筑不动产组成部分的价值存在相互影响关系。建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损

28、的可能。如果建物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除。地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除。p本条要求注册资产评估师理解和掌握不动产均衡原理，以及本条要求注册资产评估师理解和掌握不动产均衡原理，以及该原理对不动产价值的作用。该原理对不动产价值的作用。p本条款以建筑物与土地的组合为特征，建筑物与土地相比较，本条款以建筑物与土地的组合为特征，建筑物与土地相比较，若规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地若规模过大或过

29、小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该不动产的效用便不能得到有效发挥，的组合不是均衡状态，该不动产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该不动产的价值。从而会降低该不动产的价值。第十七条 对于土建工程与设备安装工程为一体的不动产，注册资产评估师应当关注设备安装工程与不动产的关系，合理进行区分，并应当考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。要求注册资产评估师能够合理认识不动产与设备的关要求注册资产评估师能够合理认识不动产与设备的关系，正确处理机器设备资产对不动产价值影响。系，正确处理机器设备资产对不动产价值影响。p通常有两类设备与不动产存在直接的关系：通常有两类设备与不动产存在

30、直接的关系：p第一类是为不动产使用者提供舒适、便利等必要条件的设第一类是为不动产使用者提供舒适、便利等必要条件的设备，如采暖系统、空调通风系统、电梯、电气系统、热水备，如采暖系统、空调通风系统、电梯、电气系统、热水系统等。系统等。p第二类是与生产程序有关的固定设备，如大型生产装置、第二类是与生产程序有关的固定设备，如大型生产装置、生产线、汽电油路等。生产线、汽电油路等。p第一类设备，作为不动产主要功能的保障措施，往往附属第一类设备，作为不动产主要功能的保障措施，往往附属于不动产，甚至有时作为不动产的组成部分。于不动产，甚至有时作为不动产的组成部分。p第二类设备一般是具有特殊功能和设计特征的，独

31、立发挥第二类设备一般是具有特殊功能和设计特征的，独立发挥其生产作用的资产。其生产作用的资产。p第十八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，一般情况下，应当对所评估的不动产进行现场调查，明确不动产存在状态并关注其权属状况。特殊情况下，如果采用抽样等方法对不动产进行现场调查，注册资产评估师应当制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险。对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露。要求注册资产评估师应当对不动产评估对象的具体情要求注册资产评估师应当对不动产评估对象的具体情况进行现场调查。况进行现场调查。p注册资产评估师应当尽可能的进行现场调查、实地

32、查看。注册资产评估师应当尽可能的进行现场调查、实地查看。p但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产产管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全进行管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方式可能现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同时采取其形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同时采取其他有效措施，保证调查的充分性。他有效措施，保证调查的充分性。p对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看对于不动产处于隐蔽状

33、况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管线等，在不能进行的部分，如水下工程、海底工程、地下管线等，在不能进行现场调查的情况下，应当采取诸如查阅建设资料、查阅资产现场调查的情况下，应当采取诸如查阅建设资料、查阅资产管理和工程安全质量检测资料等适当措施加以判断。并予以管理和工程安全质量检测资料等适当措施加以判断。并予以恰当披露。恰当披露。第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收

34、益等情况。本条是要求注册资产评估师对于具有特殊功能和资产本条是要求注册资产评估师对于具有特殊功能和资产规模大、建设周期长、结构特征明显、价值量较大的不动规模大、建设周期长、结构特征明显、价值量较大的不动产进行评估时，应当注重掌握相关建设资料，把握不动产产进行评估时，应当注重掌握相关建设资料，把握不动产的主要构成和特征。的主要构成和特征。第二十条第二十条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。p相邻关系是不动产相互影响特性的一个重要表现形式。不动相

35、邻关系是不动产相互影响特性的一个重要表现形式。不动产不可移动，其利用通常会对周围的不动产产生影响。反过产不可移动，其利用通常会对周围的不动产产生影响。反过来，周围的不动产的利用状况也会对该不动产产生影响。来，周围的不动产的利用状况也会对该不动产产生影响。p租约限制是指不动产在评估基准日时点已签订租赁合同，不租约限制是指不动产在评估基准日时点已签订租赁合同，不动产的权利受到已签订的合同关系的约束。动产的权利受到已签订的合同关系的约束。p动产对不动产的影响是直接的，如存放了特殊性质的存货等。动产对不动产的影响是直接的，如存放了特殊性质的存货等。第二十一条 注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动

36、产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。要求注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动要求注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，不可盲目照搬和不加分析判断的全盘采用，产评估报告时，不可盲目照搬和不加分析判断的全盘采用，应当对其认真分析，合理利用。应当对其认真分析，合理利用。比较分析的主要内容包括：比较分析的主要内容包括：p评估目的评估目的p评估基准日评估基准日p评估对象的范围和界定评估对象的范围和界定p不动产的权利状况不动产的权利状况p价值定义价值定义p评估假设与条件、评估依据、评估方法与评估过程等。评估假设与条件、评估依据、评估方法与评估过程

37、等。第四章第四章 评估方法评估方法 第二十二条第二十二条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。估方法。p相关条件相关条件p分析适用性分析适用性p合理选择评估方法合理选择评估方法p具体评估方法的多样性、多个方法的使用具体评估方法的多样性、

38、多个方法的使用p第二十三条 注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息一般包括：p（一）交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；p（二）成交日期；p（三）成交价格，包括总价、单价及计价方式；p（四）付款方式；p（五）交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。要求在采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易要求在采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例实例 ，以获得交易实例的相关信息。，以获得交易实例的相关信息

39、。足够的不动产交易实例资料，是运用市场法估价的先决条件。足够的不动产交易实例资料，是运用市场法估价的先决条件。p一般搜集不动产交易实例的途径有：一般搜集不动产交易实例的途径有：p1 1、查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登记资料；、查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登记资料；p2 2、查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；、查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；p3 3、以购买不动产者的身份，与经办人和交易当事人洽谈，了、以购买不动产者的身份，与经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；解各种信息；p4 4、通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；、通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信

40、息；p5 5、同行之间相互提供信息资料；、同行之间相互提供信息资料；在此基础上，进行实地考察。在此基础上，进行实地考察。p第二十四条 用作参照物的交易实例应当具备下列条件：p（一）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；p（二）成交日期与评估基准日接近；p（三）交易类型与评估目的吻合；p（四）成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。要求注册资产评估师在使用市场法是，应当掌握用作要求注册资产评估师在使用市场法是，应当掌握用作参照物的交易实例应当具备的条件。参照物的交易实例应当具备的条件。p 根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中根据估价对象状况和估价目的，从搜集

41、的交易实例中选取选取3 3个以上的可比实例。个以上的可比实例。p 与估价对象类似的不动产，一般是用途、结构、所处与估价对象类似的不动产，一般是用途、结构、所处地段或区域相同。地段或区域相同。p 成交日期与估价对象房地产的评估基准日应当相近。成交日期与估价对象房地产的评估基准日应当相近。p 间隔越短，准确性越高。间隔越短，准确性越高。p 尽量选择近期尽量选择近期1 1年内成交的不动产作为可比实例。年内成交的不动产作为可比实例。p 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。p 交易类型与评估目的吻合。交易类型与评估目的吻合。p第二十五条 注册资产评估师运用市场法评

42、估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。p交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。要求注册资产评估师运用市场法评估不动产时，应当进要求注册资产评估师运用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。p交易情况修正：利害关系交易情况修正：利害关系 、急于购买或出售、特殊偏好、相、急于购买或出售、特殊偏

43、好、相邻关系、交易税费非正常负担等邻关系、交易税费非正常负担等p交易日期修正：不动产价格变动率、不动产价格指数交易日期修正：不动产价格变动率、不动产价格指数p区域状况修正：繁华程度区域状况修正：繁华程度 、交通便捷程度、交通便捷程度 、环境、环境 、配套、配套、规划限制等规划限制等p权益状况修正：所有权价格、使用权价格、其他权利价格权益状况修正：所有权价格、使用权价格、其他权利价格 、土地权利状况土地权利状况p实物状况修正：建筑面积、成新程度、使用率、楼层、朝向、实物状况修正：建筑面积、成新程度、使用率、楼层、朝向、室内装修、物业管理水平、车位状况室内装修、物业管理水平、车位状况 p第二十六条

44、 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当了解：p（一）不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益；p（二）不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化；p（三）不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益；p（四）不动产未来收益包含有形收益和无形收益。要求注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当掌要求注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当掌握与了解的内容。握与了解的内容。p收益法应用的前提：收益法应用的前提：经济收益或者潜在经济收益、未来收益及风险能够较准确地经济收益或者潜在经济收益、未来收益及风险能够较准确地预测与量化预测与量化p不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益，区别企业收不动产未来

45、收益应当是不动产本身带来的收益，区别企业收益益 p在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益益 第二十七条第二十七条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率。当合理确定收益期限、净收益与折现率。p收益期限：土地使用权与建筑物经济寿命年限或法定年限对收益期限：土地使用权与建筑物经济寿命年限或法定年限对不动产收益期限的影响不动产收益期限的影响p净收益：应当对未来收益和风险进行客观、合理的预期净收益：应当对未来收益和风险进行客观、合理的预期 p折现率：折现率与收

46、益口径的匹配折现率：折现率与收益口径的匹配 第二十八条第二十八条 运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。p租约有效租约有效p解除租约的风险与成本解除租约的风险与成本p第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：p（一）重置成本采用客观成本；p（二）不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，

47、重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；p（三）不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。要求注册资产评估师运用成本法评估不动产时应当掌握要求注册资产评估师运用成本法评估不动产时应当掌握和了解的内容。和了解的内容。p客观成本客观成本 ：正常、合理，剔除不合理因素。：正常、合理，剔除不合理因素。p土地使用权与建筑物分别估算：土地开发与建筑物建造相关土地使用权与建筑物分别估算：土地开发与建筑物建造相关成本应当合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算成本应当合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算 p不

48、动产的重置成本通常采用更新重置成本。不动产的重置成本通常采用更新重置成本。p具有特定历史文化价值的不动产，应当尽量采用复原重置成具有特定历史文化价值的不动产，应当尽量采用复原重置成本。本。第三十条第三十条 注册资产评估师应当对不动产所涉及的土地使用注册资产评估师应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断，合理确定不动产的经济寿命年限。限进行分析判断，合理确定不动产的经济寿命年限。p土地使用权法定年限土地使用权法定年限p建筑物经济寿命年限建筑物经济寿命年限p设施设备经济寿命年限设施设备经济寿命

49、年限 p判断的原则判断的原则 第三十一条 确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。要求注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值要求注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素。的主要因素。p实体性贬值实体性贬值p功能性贬值功能性贬值p经济性贬值经济性贬值p对于住宅，根据物权法的相关规定对于住宅，根据物权法的相关规定 p第三十二条 注册资产评估师运用假设开发法评

50、估不动产时，应当了解：p（一）假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以合理确定的不动产；p（二）开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值；p（三）后续开发建设的必要支出和应得利润包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和取得待开发不动产的税费等；p（四）假设开发方式应当是满足规划条件下的最佳开发利用方式。要求注册资产评估师在运用假设开发法评估不动产时，应要求注册资产评估师在运用假设开发法评估不动产时，应当掌握与了解的内容。当掌握与了解的内容。p假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成假设开发法适用于具有开发和再开发