XX年物业管理师管理实务精讲1121.docx

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1、XX年物业管理师管理实务精讲1121第11讲讲义内容提要一、内容提要.物业入住的准备1 .物业入住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、 资料归档等服务内容的管理.物业装饰装修管理流程2 .物业装饰装修管理内容.物业装修装饰中各方主体的责任二、考试目的与考试要求本部分的考试目的是要测试应考入员对物业入住与装 修管理有关法规与知识的掌握程度，与物业入住与装修 管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能 力。考试基本要求掌握：物业入住与装修的有关法规；物业入住操作程序, 物业入住服务的管理内容，物业装饰装修管理的内容， 物业装饰装修中各方主体的责任。熟悉：物业入住的准备，物业装饰装修管理流程

2、，物业 装饰装修管理中应注意的问题。熟悉：物业入住服务应注意的问题。考题类型要求本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题（注：要根 据考试大纲要求来定）。入住服务的涵义入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工 作，也是物业管理操作过程的难点与重点之一。与前期 介入等物业管理工作不一致的是，物业入住与装修管理 服务政策性强、涉及面广、管理难度大，容易导致物业 管理单位与业主（或者物业使用人）之间发生矛盾与冲 突。在物业管理的操作中，物业管理单位假如能以优秀 的服务品质、高超的管理艺术、严谨的工作作风与良好 的专业素养赢得业主与物业使用人的认同与拥戴，对引 导业主正确认识物业管理，树立良好物

3、业管理形象，化 解物业管理操作中的种种矛盾与问题，实现积极的物业 管理服务开局与顺利地完成物业管理服务工作均有积 极的重要作用。第一节入住服务的内容一、入住服务的涵义入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业 主并办理有关手续，同时物业管理单位为业主办理物业 管理事务手续的过程。对业主而言，入住的内容包含两 个方面：一是物业验收及其有关手续的办理；二是物业 管理有关业务的办理。入住过程涉及建设单位、物业管理单位与业主，入住的 完成意味着业主正式接收物业管理单位，物业由开发建 设转入使用，物业管理服务活动全面展开。在房地产开发与物业管理实践中，物业入住操作的模式 有多种形式。第一种形式是以建

4、设单位为主体，由物业 管理单位相配合的作业模式。此模式的核心内容是，建 设单位具体负责向业主移交物业并办理有关手续，如业 主先到建设单位确认有关购房手续、业主身份，验收物 业，提交办理房产证的资料，开具物业购买正式发票， 逐项验收其名下物业的各个部分，领取钥匙等。在此基 础上，物业管理单位再继续办理物业管理有关手续，如 领取物业管理资料、缴纳有关费用等。第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业管理单 位，由物业管理单位代为办理入住手续。这种情况多出 现于物业管理早期与前期介入较深，物业建设单位楼盘 较多、人力资源不足，或者物业建设单位与物业管理单 位系上下级单位，与其他建设单位与物业管理单位协

5、商 认为必要的情况等等。不管使用何种入住操作模式，物业入住运作的准备、内 容、程序等都是一致的，但建设单位与物业管理单位各 自的职责不一致。从房产移交的角度而言，入住的实质 均是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担 有关法律责任与义务，物业管理企业只是具体办理有关 手续。物业管理企业由此正式建立与业主的服务与被服 务关系，应借此机会宣传物业管理法规、政策与业主临 时公约等，让业主充分熟悉物业管理提供的各项服务， 为物业管理工作顺利开展制造条件。入住时限是指入住通知书规定业主办理入住手续的 时间期限，当新建物业符合交付使用条件，开发建设单 位与物业管理单位应通过有效途径或者合理方法，如根

6、 据业主提供的通信方式，以电话、电报、信函、电子邮 件等方式与业主联系，或者在上述联系无效的情况下通 过登报、广播与电视公共传媒等方式向业主传递或者传 达物业入住信息，向业主适时发出入住通知，约定时间 验收物业与办理有关手续。要注意在通知业主的时候， 尽可能一次性告知办理有关手续时应携带的有关材料飞入住的准备二、入住的准备运行与安全使用，是物业管理的重要内容之一。（8）装饰装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修 图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表。在每一 单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好有关 资料，属业主资料的部分需归人业主档案资料，并长期 储存，以备后查，操作记录则按文

7、件管理办法进行相应 的归档。第13讲第13讲讲义内容提要一、内容提要1 .房屋种类.房屋的构成部分2 .房屋及设备设施管理的基本要求.3 .房屋及设备设施管理的内容.房屋及设备设施管理的方法4 .房屋及设备设施维修养护计划的制订.房屋及设备设施维修养护计划的实施5 .共用设备设施运行管理.房屋及共用设备设施保护管理项目的外包操纵6 .配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空 调系统等典型设备设施的管理内容.典型设备设施管理的注意事项二、考试目的与考试要求本部分的考试目的是要测试应考人员对房屋及设备设 施管理的基本内容、方法与要点，有关计划、制度的制 定与执行等物业管理知识及有关法规的掌握程

8、度与综 合运用能力。考试基本要求掌握：房屋及设备设施管理的内容、方法与要点，维修 养护计划的制定与实施，设备设施运行管理的实施。熟悉：房屋及设备设施的种类与作用，制定维修养护计 划的方法，设备设施运行管理的内容与要求，有关管理 制度的制定、执行，外包操纵，几种典型设备的管理。 熟悉：房屋及设备设施管理的目标，设备设施的节能管 理，房屋及设备设施管理有关法规。考题类型要求本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题（注：要根 据考试大纲要求来定）。三、内容辅导第七章房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的 日常运行保护与管理、大中小修及更新改造。房屋及设 施设备管理涉及面广，

9、技术含量高，关系到物业的正常 房屋及设施设备的种类与构成部分第一节房屋及设施设备管理概述一、房屋及设施设备的种类与构成部分（一）房屋的种类与基本构成部分1 .房屋种类的划分（熟悉）按房屋的建筑结构类型与材料可分为：砖木结构、混 合结构、钢筋混凝土结构与其他结构；按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承 重结构、筒体结构或者框架筒体结构承重与大空间结构 承重；（3）按房屋的层次与高度可分为：低层建筑、多层建筑与 高层建筑；（4）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用 途与其他用途。2 .房屋的基本构成部分结构部分一一基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼 地面等；（2）装修部分门窗、外

10、抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；设施设备部分一一水卫、电气、暖通、特殊设备（如 消防、避雷、电梯）等项目。房屋及设施设备管理的基本要求（二）设施设备的种类与构成（熟悉）各类物业常见设施设备的种类与构成见表7-1 o另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备， 如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车 库系统等。各类物业常见机电设备一览表表7-1注：O：通常具备；S：有的时候具备；N：通常不具备。 二、房屋及设施设备管理的基本要求（一）基本要求做好房屋及设施设备的保护保养工作，充分发挥设施 设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终 把安全管理工作放在最重要的位置上。开展技术更

11、新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设 施设备状态。（二）评价参考要紧指标房屋及设施设备评价参考的要紧指标包含房屋完好率、 危房率与设施设备完好率。L房屋完好率、危房率（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积 之与占房屋总建筑面积的百分比，即：房屋完好率=义100%危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面 积的百分比,即: 注：在计算房屋完好率与危房率之前，务必先进行房屋 完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好 房屋建筑面积与危房建筑面积，然后按上述公式进行计 算。根据各类房屋的结构、装修、设备等构成部分的完好及 损坏程度，房屋的完损等级分为下列5类：完好房。指房屋的

12、结构构件完好，安全可靠，屋面或者 板缝不漏水，装修与设备完好、齐全完整，管道畅通， 现状良好，使用正常或者虽个别分项有轻微损坏，但不 影响居住安全与正常使用，通常通过小修就能修复好的 房屋。基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微 损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状 基本良好，能正常使用，通过通常性的维修即可恢复使 用功能的房屋。通常损坏房。指房屋结构通常性损坏，部分构部件有损 坏或者变形，屋面局部漏雨，装修局部有破旧，油漆老 化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具与零件 有部分老化、损坏或者残缺，需要进行中修或者局部大 修更换部件的房屋。严重损坏房。指房屋年久失修，

13、结构有明显变形或者损 坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严 重变形、破旧，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道 严重堵塞，水卫、电照的管线、器具与零件残缺及严重 损坏，需要进行大修或者翻修、改建的房屋。危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳固 与承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房 屋。2 ,设施设备完好率设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设 备数量的百分比。注：完好设备的具体标准，由行业主管部门统一制订。房屋及设施设备管理的内容与方法三、房屋及设施设备管理的内容与方法（一）使用管理房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说 明书、业主公约及物业管理

14、单位展开的其他宣传沟通工 作，使业主与物业使用人在充分熟悉房屋及设施设备使 用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面, 物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、 巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳固、可靠、安 全使用与运行，降低保护费用，延长房屋与设施设备的 物理寿命。（二）维修保养维修保养的要紧内容包含：对房屋与设施设备进行的定 期检查、保护、清洁及润滑，损耗或者故障时的维修； 必要情况下（如较为复杂的设备与系统）的专业测试；无 法修理或者无修理价值时的更新与材料、结构与设计方 面的改善等。（三）安全管理通过安全教育使员工与业主、物业使用人树立安全意 识，熟悉安全防护知识与

15、安全管理规定。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。提供必要的安全与防护装置装备。（四）技术档案资料管理房屋及设施设备有关技术资料在归档前，物业管理单位 的有关部门与人员耍加强管理，妥善保管，避免遗失， 确保物业管理档案资料的完整性。（五）采购与零备件管理一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实 际情况的库存备件名录与最低库存量；二是对不设库存 的零部件，建立起畅通的采购与供应渠道；三是严把采 购质量关；四是妥善保管设备供应商或者安装单位采购 文件，建立有效的备品备件合格供货商名录与有关资 料。（六）工量具与维修用设备的管理工量具与维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使 用、保养制度，

16、定期进行校验，以保证其使用性能。关 于多人共用或者价值较高的工量具或者仪器仪表，应指 定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。关于普 通的工量具与维修用设备，则要求使用人与保管人会使 用、会保护、会修理。（七）外包管理外包要紧有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理 全部外包给专业公司，包含运行操作、保护保养与修理 等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常 是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊 断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问 的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率 与服务质量，培养专业技术人才

17、的有效方法。第14讲第14讲讲义房屋及设施设备维修养护计划的制订第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施 一、房屋及设施设备维修养护计划的制订（一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法1 .维修养护的方式与类别维修方式对各类不一致的对象应使用不一致的维修方式，房屋及 设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的 前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用 最经济的目的。1）预防性维修为了降低故障率或者防止房屋及设施设备性能劣化，按 事先规定的修理计划与技术要求进行的维修活动，称之 预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的 维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶 段

18、，从而提高系统的稳固性与可靠性，保障房屋及设施 设备的正常使用，是物业管理应提倡的要紧维修养护方 式。特别是对重点与重要设施设备，更应该实行预防性 维修。预防性维修有下列几种方式：计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有 周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理 间隔期、修理类别、修理内容与修理工作量。状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态 为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状 态监测与技术诊断基础上，掌握设施设备劣化进展情 况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又 称预知的维修。它要紧适用于重点设施设备，利用率高 的精、大、稀设备等。改善性的预防

19、维修。为消除设施设备先天性缺陷或者陈 旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结 构与零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可 靠性与维修性的措施，称之改善性维修。2）事后维修事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其 发生故障或者性能降低到不能满足使用要求时才进行 修理。使用事后维修策略能够发挥要紧构件的最大物理 寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设 备故障或者性能减低通常会给物业的使用或者安全造 成较大的影响或者威胁，因此通常情况下，应该尽量避 免事后维修，仅在下述场合能够使用：故障停机后再修 理不可能给物业使用造成影响；修理技术不复杂，修理 迅速而又能及时提供

20、备件；某些利用率低或者有备用的 设备。3）紧急抢修紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这 类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进 行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或者安 全造成重大影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单 独的项目加以考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的 方法对紧急抢修进行准备。实践证明，这是提高房屋及 设施设备管理水平的重要手段。修理类别1）大修设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。它是在房 屋及设施设备基础构件或者要紧零件损坏严重，要紧性 能大部分丧失，安全性与可靠性严重下降，务必通过全 面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。 进行设

21、备大修时，通常需要对设备进行全部解体，消除 缺陷，恢复设备的规定精度与性能。为了补偿设备的无 形磨损，还可结合大修，使用新技术、新工艺、新材料 进行改造、改进与改装，提高设备效能。2）中修中修的工作量介于大修与小修之间。在实际工作中大修 与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构与构成 不复杂的情况下，可取消中修类别。3）小修设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。关于 实行状态（监测）维修的设备，小修的工作内容要紧是针 对日常点检与定期检查发现的问题，拆卸有关的零部 件，检查、调整、更换或者修理失效的零件，以恢复设 备的正常功能；关于实行定期维修的设备，小修的内容 要紧是根据掌握的损耗规

22、律，更换或者修复在修理间隔 期内失效或者马上失效的零件，并进行调整，以保证设 备的正常工作能力。修理周期与修理周期结构1）修理周期对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大 修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开 始使用到第一次大修理之间的间隔时间（单位：月或者 年）。2）修理间隔期修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间（单 位：月）。确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时 间达到最低限度。3）修理周期结构修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各类修理 方式的次数与排列顺序，如小修小修中修 小修一一小修一一大修。物业管理企业在实行计划修理 时，应根据实际情况，确定各类修

23、理形式的排列顺序， 既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。2 .维修养护计划的种类按时间进度编制的计划1）年度维修保养计划。包含大修、项修、技术改造、实 行定期维修的小修与定期保护，与更新设备的安装等项 目。2）季度维修保养计划。包含按年度计划分解的大修、项 修、技术改造、小修、定期保护及安装与使用部门提出 的季度追加项目。3）月维修保养计划。包含按年度与季度计划分解的本月 各项目；根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查 发现的问题，务必且有可能安排在本月的项目。（2）按修理类别编制的计划。包含房屋维修养护计划、空 调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3 .维修养护计划的编

24、制根据房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；房屋及设施设备的使用要求与管理目标；安全与环境保护的要求；（4）房屋及设施设备的技术状态。4 .编制维修养护计划应考虑的问题物业使用或者运行急需的、影响其他系统使用的、关 键性的设施设备应重点提早安排修理，这样可减少对日 常使用的影响；应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡 地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划； 应充分考虑维修前的准备时间与维修保养工作时间； （4）应切实考虑企业资源与能力能否保障各项目的维修 保养，假如能力或者资源不足，就应该考虑项目外包或 者寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求； 计划最后确定前，资金一定要

25、落实，确保计划内每项 工作的资金都有足额的保障，否则，应该按照轻重缓急 做删减调整，重新制订计划；（6）所制订的计划应该包含必要的工作程序与检验程序， 使计划具有可操作性与可验证性；对物业使用或者运行有较大影响的关键设备，应尽可 能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系 统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等）。5 .维修养护计划的编制维修养护计划的编制流程如图7-1所示。6 .维修养护计划的内容维修养护计划的内容如图7-2所示。房屋及设施设备维修养护计划的实施二、房屋及设施设备维修养护计划的实施（一）修前预检修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目 的是掌握修理对象的技术状态。

26、.修前预检可按下面的步骤进行：技术人员首先要阅读技术说明书与各类图纸，熟悉对 象的结构、性能与技术指标。其次是查看技术档案，熟 悉对象的故障及其修理的历史情况；使用与保护人员介绍对象目前的技术状态与要紧缺 陷；进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；进行运行检查，开动设备，观察运行情况；（5）按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问 题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用； （6）预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资 料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表 等。（二）修前资料准备修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、 记录表格与其他技术文件等。（

27、三）修前工艺准备资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工 艺规程或者设计必要的工艺装备等。（四）其他准备其他准备包含对材料及零备件、专用工、量具与设备的 准备，与具体落实停修日期与时间、向业主与有关部门 发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工 作。（五）组织实施要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安 全的前提下，注意操纵下列几个因素：1 .质量的操纵对维修养护质量有影响的要素进行有效操纵，并加强对 工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划 的质量标准。2 .进度的操纵物业的房屋与设施设备的使用率较高，停机保护通常都 会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进

28、行有 效操纵，既能够减少维修养护工作对物业使用的影响， 也有利于降低成本。3 .成本的操纵通过对维修养护成本的构成要素进行有效操纵，提高维 修养护工作的经济性。（六）验收与存档企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况 与工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意下列儿 个问题：维修养护工作是否按照计划全部完成?维修养 护工作是否达到要求的质量标准?维修养护工作的效率 如何?成本操纵的效果如何?假如未能满足计划要求，原 因是什么?采取何种补救措施？维修养护工作的存档应该包含维修养护的计划、预算与 批准文件、维修养护工作记录、更换材料与零配件记录、 竣工图与验收资料等。案例分析编制房屋及设施设

29、备维修养护计划消防设施维修保养计划一、维修保养项目（一）建筑名称：某大厦地点：某市某区某路某号建筑结构：一栋，高层（32层）建筑面积25800m2（二）消防设施维修保养项目火灾自动报警系统、消火栓系统、报警操纵回路、自动 喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火 系统、消防联动系统（含事故广播与对讲电话）。（三）维修保养费计划内的维修保养费为每月XX元，详见大厦消防系 统维修保养预算单。二、技术资料及图纸为实施维修保养计划，务必准备下列技术资料与图纸。 （一）竣工图1 .消防给水系统（含消火栓、自动喷水灭火、泡沫等）.防排烟系统2 .火灾自动报警系统（含联动、紧急广播、消防电话）.气体

30、灭火系统（二）全面技术资料.消防操纵设备（含报警操纵器、联动柜、紧急广播柜、 消防电话柜、气体灭火操纵柜等）的原理图、端子接线图O 2.消防被控设备（含消防水泵、防排烟机、电梯、防火 卷帘、非消防电源、应急照明等）操纵柜的原理图、端子 接线图。（三）设备资料.消防给水设备（含水泵、报警阀、压力开关、信号阀、 水流指示器、气压罐、泡沫混合器装置等）产品说明书。1 .灭火系统设备（含灭火剂储存装置、启动装置、选择分 配装置、称重装置与警告装置等）产品说明书。2 .火灾报警设备（含报警操纵器、各类模块或者中继器、 探测器、气体灭火操纵柜等）产品说明书，如联动柜、事 故广播、通信柜为标准产品，亦应提供

31、其产品说明书。3 .防排烟设备（含风机、风阀等）产品说明书。4 .防火分隔设备（防火门、防火卷帘及闭门装置、启动 操纵装置等）的产品说明书。（四）文件.消防设备的运转记录1 .系统编程表及系统软件三、运行与使用者的责任与配合指定负责消防系统运行的责任人2-3人，运行责任 人务必由具备有关专业知识的人员担任。运行责任人应对维修保养记录与报告进行审查与签 字确认。运行责任人的职责：1）负责提供维修保养所需的水、电供应；2）负责提供维修保养所需的垂直运输；3）负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间， 避免造成不必要的恐慌；4）负责协助维修保养人员进入安装有消防系统的室内； 5）负责加强维修保

32、养期间的巡查，预防事故发生。四、维修保养人员职责维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格与 经验的工程技术人员担任。维修保养人员进入现场后，在5个工作日内提供所保 养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有 关领导确认。维修保养人员进入现场后，提交月、季、年度保养计 划，经审核批准后实施，并交运行责任人以便配合。按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修与保 养。（5）对维修保养的消防设施运行情况，每月很多于二次到 现场做通常性检并记录。检查结果应如实记录，并会同 运行责任人共同签字确认。（6）实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时 修复，保证其正常运行。接到运行人员通知后，应在

33、4小时内解决通常故障， 2小时内解决严重故障；对无法解决的故障要作出书面 说明，并将解决的具体日期作出书面保证，同时应得到 运行责任人认可。五、月、季度检查（1）在进行每月检查时要对下列各系统逐项抽查，如实记 录检查结果，发现故障应及时修复，保证消防设施的正 常运行并记录故障修复的全过程。（抽查比例应在月、季、 年度检查计划中列明，但全年务必100%覆盖） 1）消火栓系统：水枪喷水试验、水泵自动启动。2）自动喷淋系统：末端排水试验水流指示报警、水泵自 动启动、湿式报警阀水力警铃检测。3）自动报警系统（季度试验比例按安装设备的30%以上 进行）：加烟试验报警（年终试验100%）、加温试验报警、

34、手动触发报警。4）防排烟系统：报警信号联动风阀、风阀联动风机、手 动启动风机。5）气体灭火系统：手动启动试验、自动启动试验。6）联动系统：事故广播播音、对讲电话通话。季度检查原始记录务必由参加维修保养的运行责任 人签字。季度检查结果与处理意见一式二份，由运行责任人与 维修保养人员签字后各执一份。六、半年检查与书面报告维修保养人员与运行责任人每半年将消防设施维修保 养的情况与检查结果，形成书面报告并存档。其内容包 含：消防设施各系统的运转情况；半年维修保养与检查记录；消防设施各系统稳固性与可靠性的分析；保证消防设施正常运转的建议。七、更换材料、设备的供应维修保养中发现需更换的材料、设备由维修保养

35、人员 以书面报告的形式，经批准后领用或者采购。定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责， 维修保养人员协助进行拆装。八、安全工作维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科 学的安全防护措施，确保操作者安全与第三者的安全。 维修保养人员在动力设备、易燃易爆与贵重的设备中 进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施，运 行责任人应派员在现场监督与协助维修保养人员进行 有关工作。在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防 护措施。课后练习比照教材中“案例分析编制房屋及设施设备维修养护计划消防设施维修保 养计划”的内容与模式，编制一套该高层住宅所使用的 两部乘客电梯的维修保养计划。第15

36、讲第15讲讲义共用设施设备的运行管理第七章房屋及设施设备管理第三节共用设施设备的运行管理一、制订合理的运行计划根据设施设备与物业的实际情况所制订的合理使用计 划，应包含开关机时间、保护保养时间、使用的条件与 要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数与停靠楼 层，中央空调机组的开关机时间与制冷量、供应范围与 温度，路灯或者喷泉的开关时间等。这些内容会根据具 体物业的实际情况与季节、环境等因素的变化而有所区 别，以满足安全、使用、保护与经济运行方面的需要。 二、配备合格的运行管理人员物业管理企业应根据设施设备的技术要求与复杂程度， 配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围与 工作条件安排相应

37、的工作量，确保设施设备的正常运行 与操作人员的安全。务必采取多种形式，对职工进行多层次的培训，培训内 容包含技术教育、安全教育与管理业务教育等，目的是 帮助职工熟悉设施设备的构造与性能。操作人员经培训 考核合格后，才能独立上岗操作有关工作专业的设备。 供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部 门组织考核发证后凭证上岗。三、提供良好的工作环境工作运行环境不但与设施设备的正常运转，减少故障， 延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影 响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装 置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有 良好的照明与通风设备等。四、建立健全必要的规章制度（

38、1）实行定人、定机与凭证操作设备制度，不同意无证人 员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人 负责。关于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制 度与值班巡视记录制度。操作人员务必遵守设施设备的操作与运行规程。五、设施设备的状态管理（一）设备的检查设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进 行检查与校验，通过检查能够全面掌握设备技术状况的 变化与劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修 工作，提高维修质量与缩短维修时间。按检查时间的间隔，通常分为日常检查与定期检查：日 常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班 巡视中实施；定期检查是在操作人员参加下，由技术人 员按计划

39、定期对设备进行的检查，属定期保护保养内 容。（二）设备的状态监测设备的状态监测分为停机监测与不停机监测（又称在线 监测），是在设备运行使用过程中通过有关的仪器仪表所 指示的参数，直接或者间接地熟悉掌握设备的运行情况 与设备自身状态。设备的状态监测应根据不一致的检测 项目使用不一致的方法与仪器，通常使用的方法有直接 检测、绝缘性检测、温度检测、振动与噪声检测、泄漏 检测、裂纹检测与腐蚀检测等。（三）定期预防性试验对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性 要求较高的设备，应由专业人员按规定期限与规定要求 进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安 全装置、负荷限制器、制动器等部件试验

40、，发电机启动、 消防报警、水泵启动，管道试水等系统试验。通过试验 可与时发现问题，消除隐患，安排修理。（四）设备故障诊断技术在设备运行中或者基本不拆卸的情况下，使用先进的信 息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的 原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术，称之故 障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的基础，目前应 用中的技术手段要紧是红外线温度检测、润滑油品化学 分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测与计算 机专家分析与故障诊断系统等。设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用， 要紧表现在：它能够监测设备状态，发现特殊状况，防止突发故障 与事故的发生，建立保护标准，开展预防性

41、维修与改善性维修；较科学地确定设备修理间隔期与内容；预测零件寿命，搞好备件管理。六、节能管理(一)使用管理手段节能降耗通过各类管理手段，在不投资或者少量投资的情况下杜 绝能源浪费，减少各类非正常的能源消耗，是一种最经 济的节能方式。能源消耗能够用下式表达：X Wn = Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中 Wn设备系统的综合能耗量；Wb设备(或者产品)标准能耗；Wc操作人员非正常操作浪费的能源；Ws因保护保养不善设备损坏造成的能耗；Wf传输、保管及其他非正常消耗；Wsb设备状况不良，运行中浪费的能源。以上除Wb外，其余均属浪费掉的能源，因此，节能的 要紧任务，就在于用各类管理手段，减少这些能源的

42、浪 费。具体措施包含：落实组织与管理体系。要建立有物业管理企业领导与 业主参加的，覆盖各个管理环节与所有用能设施设备的 节能体系。业主与有关物业管理企业领导在财力上、计 划上、人力上等的多方面支持是节能工作顺利开展的根 本保证。加强节能宣传与培训，树立节能意识。加强对各级管 理人员、技术人员与操作工的培训。要系统地对上述人 员进行能源科学管理知识、热工基础理论与节能技术改 造途径等方面的教育，使其增强责任感与紧迫感。建立能源消耗的计划与考核制度。要做到能源有计划 的使用与消耗，据物业设施设备的运行要求与性质，准 确测算各年、季、月的能源需耍量，确定能源考核标准。 (4)在运行管理上，尽量安排设

43、备能够连续、满载开动使 用。这样能够减少设备的能量相对缺失，减少固定能耗 部分。调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意操 纵空调、室外照明与霓虹灯等的开关时间。(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用 功能，又节约能源。(二)使用技术改造节能技术改造节能也称之投资性节能，通过对设备或者工艺 进行局部或者全部改造，必要时包含对耗能较大设备的 更换，提高设备技术水平或者工艺水平，降低能源消耗。 在设备与技术状况一定的情况下，采取管理手段节能是 有一定限度的。由能源消耗表达式可见，当一切浪费的 能源都得到了操纵，剩下的就是设备或者产品的合理消 耗，这时以管理手段节能就达到了极限，

44、要进一步提高 节能水平，还能够靠改造与更换设备及技术。由于技术与工艺的改进，一方面能够使标准耗能状况大 幅度下降，即改变了 Wb；另一方面，在新设备、新工 艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。比如，由于工 人的技术熟练程度不足、设备未达到最佳状态及未合理 使用等原因，又会造成新的浪费，就需要通过管理手段 来逐步提高、解决问题。由于管理水平的提高，管理节 能效益也会不断提高，又会进一步提出需要解决的技术 问题。通过科技进步，解决了生产中的技术问题或者提 高了技术水平，又会促进管理水平的提高。房屋及设施设备的节能管理，务必将管理手段与技术改 造两者有机结合，方能达到最佳效果。除了上述所列的 方法外

45、还有许多具体方法，设施设备管理人员可在不影 响物业正常合理使用的前提下，根据实际情况使用相应 的措施，实事求是，因地制宜。房屋及共用设施设备保护管理项目的外包操纵 第四节房屋及共用设施设备保护管理项目的外包操纵 一、共用设施设备外包的选择由于技术的不断进展，共用设施设备的技术含量、复杂 化程度也越来越高，对物业管理企业的设施设备管理提 出了更高的要求。为了达到最佳与最经济的管理状态， 实现共用设施设备系统的保护、保养，物业管理企业要 进行综合的评估确认，在此基础上选择与确定适合本企 业特点的管理保护方式。目前常见的管理模式要紧是自 行管理模式与外包管理模式。(一)项目外包分析假如物业管理企业使

46、用外包模式，则可从下列几个方面 进行综合分析：(1)物业管理企业的管理规模；所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况； 设施设备的生产年代、技术先进程度；(4)政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要 求；自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小； (6)设施设备生产厂家的技术服务情况，包含维修网点的 分布、服务及时性、技术垄断程度等；市场上此类设施设备管理保护技术人员的供求情况、 社会平均工资水平；(8)本地市场能够提供系统分包服务的专业机构进展的 成熟度，包含从业机构数量情况、技术水平、服务价格、 业务规模、企业信誉、经济实力等。(二)承包方评估假如需要将设施设备业务实行外包管理

47、模式，就应选择 在服务质量与服务价格方面均满足企业需要的合格承 包方。通常要从下列几个方面对承包方进行评估： 企业品牌状况；(2)企业规模；资信信誉；技术能力(是否具备有关许可、技术资质证书等)；(5)企一业质量保证能力(如是否有质量保证体系)；(6)管理保护计划、标准；预算价格、付款方式。在评估时应注意：选取多家单位进行综合价格比较；同 等条件下原承包方优先；不以价格为惟一选择标准；评 估参与人与承包方有特殊关系时应予回避；秉承公开、 公正、公平的原则；根据分包项目的内容，选择采取资 料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等 方式对承包方进行评估。二、共用设施设备外包管理合同的签署与

48、外包操纵 (一)订立外包管理合同应注意的事项由于设施设备的重要性与发生故障所产生的缺失与影 响可能较大，在合同起草与签订过程中，应特别注意下 列几个方面：在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。 在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、 财产等缺失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现 问题时产生纠纷。应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量 化形式，便于检验。(4)委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量 记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备 状况，保证设施设备历史资料的完整性。(二)外包管理合同实施应注意的问题建立针对承包方的检查监操纵度并落实专人负责实 施。建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履 约过程中出现的问题。建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或 者普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出