财政部严禁城投公司拿地的深度分析.docx

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1、2022年10月14B星期五诂，入关警字返回主站9月以来，虽然房地产市场仍在低位运行，但出现了更多 可喜的变化，比如，放宽部分城市首套房贷利率下限，下 调首套住房公积金贷款利率，换购住房个人所得税退 税9月，50家典型房企的拿地总额环比大幅上涨，百 强房企拿地规模降幅连续4个月维持收窄态势这些积极的信号，让一些此前躺平的房企和从业者，又支 棱起来了。毕竟，只要这些积极信号持续，就还是有奔头 的。然而，最近，财政部印发的一个通知，又让人神经紧 张起来。财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性 支出的通知（财预（2022126号）（以下简称通 知）的第八条，明确指出严禁通过举债储备土地，不 得通过

2、国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目 虚增财政收入，弥补财政收入缺口。预算司中华人民共和国财政部Ministry of Finance of the Peoples Republic of China当前位:首页政策规堂财政部关于加强“三公经费管理严控一般性支出的通知财预2022） 126号各中央预算单位，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新倡生产建设兵团财政局:坚持党政机关过祭日子是党中央、国务院的明确要求,是建设高效廉洁政府的重要内容，也是级解当前财政收支矛盾的客观需 未来，地方政府如果继续按照原有的结构和节奏推地，质 地一般的地块，将会面临流拍的命运，城市和城市渐渐,

3、 城市内部之间分化会加剧。三、想借助地产开发转型的城投，要赶紧加快能力的提升近些年，城投转型是热门话题，而通过拿地介入房地产开 发，是城投进入经营性领域，实现转型的重要路径之一。 特别今年是国企改革三年行动方案的收官之年，城投转型 更加迫切。目前，确实有一些城投在房地产开发领域已经很娴熟，比 如广州城投等，但很多城投这方面的能力仍有待提升，毕 竟在房住不炒的时代，房子回归住的属性，购房 者对产品的要求越来越高，并非盖好就能卖出去。对于想要通过此路径加快自身转型的城投来说，要加快在 房地产开发领域能力的升级了四、提前完成转型或改革的国企，未来的优势会更加明显在如今财政收入下降较为突出的大背景下。

4、预期上，普遍 希望积极政策再次加大财政政策的力度，以此来改善当前 经济运行处于低位的局面。显然，通知的印发打破了 这一预期。相比加大财政政策的力度，高层更偏向在不增 加新的政策空间的前提下，挖掘地方财政的潜力。通知强调，发挥支出标准体系在预算管理中的长期性、 稳定性和基础性作用，逐步建立涵盖财政重点支出领域、 主要共性项目和重大延续性项目的支出标准体系。这意味 着未来的财政改革方向仍是进一步规范地方政府的运作, 将地方财政的收支进一步纳入财政总盘子。在财权与事权相匹配的财政改革方向下，地方政府的 未来运作将受到更为严格的约束；基础设施与公共服务领 域的市场化程度有望进一步增加，地方政府也将更需

5、要市 场主体与社会融资对地方建设的支持。一方面，这对市场竞争强的经营性国央企，以及部分起步 早且成功转型的城投公司来说，迎来了更好的发展契机; 另一方面，民营企业也能找到机会。每一次规则的修改，必然会冲击到部分企业，但也会让另 外一些企业受益一一无论是国央企还是民企，都是如此。 通知同样如此。正如一多年前就开始坚持转型城投公司老总所说：自我重 塑的过程很痛苦，但是晚做不如早做，自己优秀了，总能 得到政策的眷顾八、防止虚增财政收入。严控 般性支出一体推进.地方各组财政部门在坚持严控一股性支出，厉行。约、勤管办一切W情 同时,要依法依规组织财政收入，持续整治通规收费行为,坚决防止收过头税,杜绝乱收

6、费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负 担.坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽融、应退尽退，依法打击各种偷税、漏桎、珀廿等行为.I严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口进一步规 范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类哙性债务，切实防范步业单位债务风冷.来源：财政部官网这则通知让人神经紧张，并非没有道理，下面，我们 就来聊聊，为啥它会让人紧张，以及可能产生什么样的影 响。去年下半年以来 国资国企拿地比例持续攀升 是稳地价的柱石尽管不同机构选择的样本不同，但均显示，9月份典型房 企的拿地

7、数据环比在大幅回升，同比在继续收窄。中指研究院的数据显示，9月份50家代表房企拿地总额环 比大幅上涨130.2%；从前9个月累计来看，百强企业拿地 总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2%,降幅比上月 收窄2.1个百分点，连续4个月维持收窄态势。CRIC的数据也显示，9月单月销售50强房企拿地金额环 比增长68%,接近1200亿元，仅次于今年6月拿地高点, 单月拿地金额较前三季度均值高出了 50% 数据回升的背后，跟国资国企纷纷下场、拿地力度加大紧 密相关据CRIC统计数据，在1-9月拿地金额T0P100中，城投公 司、平台类公司数量占比49%,民企、国企各占24%和27%； 从金额占比

8、来看，民企仅占到2设，而国企、央企则超过 60%o从重点城市拿地金额T0P10房企来看，华发股份、建发房 产、中海地产等在多个重点城市广泛布局。2022年19月重点城市房地产企业拿地金额TOP10单位：亿元上海杭州北京排名企业拿域金题企业地金额企业金第1华发股份219滨江集团347中海地产2732招商蛇口205绿城中国264华润地1853上海地产集团174之江蹴121绿城中国984保利发展111建发房产81喇产945房产107大家房产60首开股份786万科84加58匕京兴创投资747象屿地产79杭铁集团51城建发展698中华企业78众安集团41中建玖合679中国铁建77金帝房产集团35中建三局

9、4410中建玖合64坤和建设35中国金茂38这种格局，短期内还将持续。因为当前民营房企无论是外 部的输血（融资），还是造血（销售）都弱。9月份，民企迎窗口期融资占比攀升，但其占总体融资规 模比重仅11.8%,国资房企仍然占绝对大头。表：2022年9月房企境内债融资情况数据来源：Wind,焦点研究院整理销售上，厂8月百强销售同比下降47.4%,民营房企下滑 尤其多，50强销售阵营中民营房企市占率从66%下降到 53%o 这也是意料之中的事，自去年下半年以来，购房者普遍选 择购买国资房企的房子，以求安心。所以，虽然自去年下半年以来各地政府的诚意越来越足, 希望吸引民营房企参与拿地，但是大多数民营房

10、企有心无 力。而诸如中海、建发、金茂、越秀等国央企，在当前市场的 正向刺激反馈下，都实现了不错的销售去化。至于像越秀 琶洲南T0D、华发越秀和檄府这种地段、资源和产品力 都扛打的项目，更是实现了仅凭PPT就能热销的战绩。不少国资房企，将此看作是重要的扩张机遇。从投资力度 来看，典型的国央企均远超行业平均。比如，越秀、建发、 国贸等拿地销售比超过0. 5,华润、招商、中交等也处在 行业均值之上。10月13日下午，徐州市2022年第三批集中供地收官，收 金66.4亿元，出让的10宗涉宅地块均被地方平台公司底 价拿走。像徐州市这样的例子，并不鲜见。简而言之，国资国企越 来越成为稳定各地土拍市场的核心

11、力量。财政部印发的通知将产生多方面影响国企，要加速转型应对国资国企下场挑大梁稳定土拍市场，对稳房价稳地价 稳预期等有积极作用。不少地方甚至区城投都上阵了。财政部发文，显然是不希望地方平台公司的债务放大过快。 不少人担心，财政部的通知印发之后，国资国企，特 别是城投公司，还能继续像现在这样凶猛拿地吗？拿，肯定是还能够拿的，因为通知点名禁止的是通 过国企购地等方式虚增土地出让收入。判断国企拿地是 不是虚增财政收入，主要看资金来源和用途。如果拿地的 资金来自财政拨款资金，或者国企自有资金买地后的收入 财政又通过其他渠道返还，基本可以判断属于虚增土地出 让收入。后续，这种现象会受到通知的限制。由此必然

12、会对土 地市场带来一系列影响，小明认为主要有以下几方面：一是高竞争力的国资房企，未来在土拍市场会有更多选择如上所说，去年下半年以来，各地政府在土拍市场上的让 利逐步加大。今年以来，这一趋势仍然延续。以今年第三轮集中供地为例，为了维持土地市场回暖和稳 定，政府持续释放利好，多个城市供应量较第二轮大 幅提升，供地结构也相对均衡。与此同时，政策面依旧保持了让利、引流的宽松 趋势，杭州、上海均小幅调整了土拍规则，以吸引更多企 业参拍。财政部印发的通知落实之后，部分主体的拿地需求被 抑制。参与者数量可能减少。像华润、中海、越秀等全国 布局的国资房企仍然会拿地，但也会认真测算利润，各地 政府恐怕要拿出更大

13、的诚意吸引他们参拍。今年以来，受房地产持续低迷以及部分房企出现风险的影 响，地方土地出让收入大幅下行（财政部数据显示，今年 前8个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入 33704亿元，比上年同期下降28.5%）,叠加留抵退税导 致的一般公共预算收入负增长，部分对土地依赖程度较高 的地方政府财政紧张。对市场化程度高，竞争力强的国资房企来说，未来在土拍 市场，会有更多可挑可选的余地 二是城市和城市、城市内部之间，土地市场会更加的分化9月份，22城中有10个城市进行集中供地，从热度看， 不管是北京、上海，还是武汉、青岛，冷热分化均成为各 城土拍的普遍特征。周边库存压力低、流速快的价值板块 受到房企青睐，素质相对一般或者周边住宅去化困难的板 块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。这很正常。如上所说，市场化程度高的国资房企，会严格 测算项目利润，达到标准才拿。比如，今年半年度业绩会 上，越秀地产的管理层即表示，投资上还是执行以营销 定投，优中选优的策略；华润置地首席战略官谢骥 表示，华润置地始终坚持严格的投资策略，坚持量入为 出，重点在一线、二线城市拿地，坚持现金流为王。万科今年上半年降低了拿地强度，拿地金额/销售金额和 拿地面积/销售面积为18%和23.8%,同降13.8pct和 44.9pcto