第一部分总体项目要求.docx

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1、第一部分 总体项目要求一、项目概况北京市肛肠医院（北京市二龙路医院）创立于1937年，是一所以治疗肛肠疾病 为特色，融医疗、教学、科研、预防为一体的医保定点三级甲等中西医结合医院。开 放床位400张，年门诊量30万，手术量万余例次，包括全国各省、市、港、澳、台 患者及国际友人。是一座现代化、智能化综合医院。根据国家卫计委关于医疗卫生 机构后勤服务社会化改革的指导意见，全面提升医院的后勤管理和服务的专业水平, 更好地为医院和患者提供更优质的服务，创造更优美的医疗环境，现就物业管理服务 面向社会进行招标。二、总目标医院物业管理工作应为就医患者和医院工作人员提供各类优质服务，确保医院服 务支持系统的

2、高效运转，提供优质、经济、细致、周到、高效的服务和智能化管理， 创造整洁、文明、安全、方便的工作、就医环境。三、总体要求中标物业管理企业应根据医院工作的具体情况及本年度重点管理工作的需求，对 所管辖的部分，有管理计划、有教育培训、有质量监控，科学的识别和评估风险，全 面地维持医院设施设备与环境安全，依照合同约定的物业管理项目及标准开展工作， 严格按照行业国际质量标准执行。分项服务符合相应的标准、规范，并有具体的管理 措施，整体项目档次定位合理，要与物业本身档次及服务要求相匹配。中标物业管理企业应依法依规管理、操作。管理和服务人员按岗位不同着装上岗, 佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；服从医院调

3、度和管理；清洁用品、日常消耗品 均为国家正规产品、符合绿色环保要求。物业管理单位要按要求做好节能减排及安全生产工作。除不可抗力原因外，因承 包方的原因造成全院停水、停电、停气、停暖及重大设备故障事故，引起的不良后果 和损失，由承包方承担相应的法律和经济责任，发包方有权要求索赔及追究责任。对 物业服务的要求如有漏缺请各投标商投标时给予充分考虑，中标后不能因招标文件中 的缺漏提高物业价格或降低服务质量等。二、基本情况（一）项目基本情况(六)污水处理系统设备维修保养由院方与专业维修公司签订合同，中标物业公司负责监管系统安全 运行，负责日常巡查及加药，设备维护达标。(七)燃气系统燃气系统、调压站、管线

4、维修保养由院方与专业维修公司签订维保合同，中标物 业公司负责日常巡查，设备维护达标。(A)楼宇自控系统服务设备维修保养由院方与专业维修公司签订维保合同，中标物业公司负责管理、维 护运行。保证楼内楼宇智能化系统、门禁系统的正常运行和使用。认真落实岗位责任 制和规章制度及操作规程，聘用专业人员做好楼内的智能化系统、门禁系统、网络与 通讯系统的服务工作。1.内容(1)随时了解办公楼自控系统、安防监控系统的运行情况；(2)制定弱电设备维修计划，并组织实施；(3)制定停电、强电磁干扰、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施；(4)及时排除各系统运行中的故障；(5)定期对各系统进行检查、检测，保证正常运行

5、；(6)做好设备机房的安全、防火、卫生工作。2.要求(1)中监控24小时值班，每班值班人员不少于2人；(2)保证安防监控系统工作稳定；(3)保证消防自动报警设备，闭路监控设备灵敏可靠；(4) 一般性故障立即排除，维修合格率100%o暂时不能处理的通知维保单位，采 取应急措施，应急措施得当有效；(5)设备机房整洁；(6)确保设备机房的安全。(九)电梯运行服务(司梯人员8人)1 .内容(1)医疗区直行梯运行服务(含节假日)；特殊情况安排专梯司梯员服务；(2)住院部保证至少一部(或按要求)实时值班电梯。(3)负责电梯轿厢日常消毒、维护及安全隐患的上报，负责乘坐电梯客人去向的 报站。2 .要求(1)服

6、务考核满意度95 %以上；(2)电梯操作员平均年龄不高于35周岁。严格执行操作规范，提供站立、微笑服 务，使用文明用语，层层报站；(3)电梯轿厢内保持卫生整洁。敦促和监督设备维保单位做好检修。(十)氧气站、污水站的管理1 .内容设备维保由院方与专业维修保养公司签订维修保养合同，中标物业公司方负责管 理、维护、运行，负责日常巡查记录、反馈。2 .要求(1)保证系统运行正常安全，气体无泄露现象，制定故障应急处理预案，维修人 员应在规定的时间内到达现场处理，设备维护达标。按行业规定管理；(2)定期对污水处理系统设备进行维护保养，污水排放质量应符合北京市相关标 准的要求。三、综合维修服务1 .内容(1

7、)负责楼内房屋、水、电、气、空调等日常小修工作。维修及时，确保质量。为院方提供大、中修方案，并监督实施。(2)负责清洗风机和分体空调过滤网；(3)协助配合专业公司灭鼠灭螳和卫生防疫工作。2 .要求(1)保持室内通风，空气不受污染。定时开启空调，定期清洗风机过滤网；(2)协助专业公司完成喷洒，投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂等，做好杀虫灭鼠、 卫生防疫工作。四、车场管理(机动车和非机动车)监管服务机动车、自行车管理是指为保证办公楼(区)安全和正常工作秩序，对来往机动 车、自行车停车场摆放和疏导，做好车辆进出登记，保持秩序良好。协助院方对设备 维保方进行监管。1 .内容(1)建立、健全、落实内部机动车、

8、自行车停车场管理规章制度；(2)做好车场值守工作，并积极协助做好交通安全的宣传；(3)做好车辆的进出登记；(4)做好停车场的保洁工作；(5)内部机动车场24小时管理制度，自行车的看护；(6)经常进行巡视检查，及时消除安全隐患，保证单位安全。2 .标准(1)严格车辆验证，登记，杜绝闲杂人员、车辆进入停车场；(2)停车场环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩 序井然；(3)能及时发现和处理各种安全事故隐患，确保停车场不发生安全方面的问题；(4)制定切实可行的突发事件应急预案。五、保安(门卫、收发、夜间值班)服务1 .内容包括门、急诊及住院区域及制剂室的保卫，负责院区内引导、值

9、勤、巡逻、治安、 大门卫、信件收发；医疗区的安全巡查；地面、地下停车场安全巡视。为医院、制剂 室管辖区域的安全管理提供24小时服务，及时处理各种突发事件。2 .要求（1）负责辖区治安秩序和消防安全，定时专人执勤并按规定时间、路线、点位巡 视、检查、警戒，不留死角；对辖区出入口严密警戒，严格人员、物品出入管理，实 行24小时全天值守服务；突发治安事件时，能够及时、妥善、有效处置，必要时果 断报警并保护现场，协助警方调查取证；（2）加强消防安全巡视，认真排查火灾隐患，严密防范火灾事故，保持消防通道、 安全疏散出口的畅通，确保辖区安全；（3）负责为发包方提供报刊、杂志、信函、邮件的收发及客户引导服务

10、。根据订 阅单按品种、数量、刊期，接收、查验并及时、准确无误地送达至各科室。对需盖章、 签字收验的信件、邮件需领取人盖章后分发给付；（4）承担发包方的夜间门卫值班，负责安全防火、防盗，维持秩序。严格执行夜 间值班人员岗位责任；（5）有完善的治安管理制度和工作程序，能有效地配合公安部门打击区域内违法 犯罪活动；（6）治安突发事件处理预案：如物品遗失、突然死亡、打架斗殴、流氓滋扰、医 患冲突、精神病人出丑、抢劫、爆炸等事件防范预案。六、保洁服务卫生保洁是指为保持办公楼及所属庭院等环境清洁而进行的日常管理工作（含生 活垃圾及医用垃圾的清运与收集）。（一）门诊病房的清洁标准（1）地面：每日用消毒后的墩

11、布加清洁剂拖擦地面最少3次，做到无痰迹、污迹、 无纸屑，并做巡视保洁。（2）门窗：所有公共区域的门窗无灰尘、无污迹、窗台无遗物。（3）墙围：清洁、无灰尘、无污迹。(4)家具(床、柜、桌、床品等)：按规范要求擦洗、清洁。定时清擦消毒遇出 院患者及时保洁。(5)窗台、灯具及氧气治疗带：做常规保洁干净无灰尘。(6)天花板：每周清洁，无蜘蛛网，干净无灰尘。(7)纸篓：纸篓内污袋每天更换不少于2次，随时倾倒，保持纸篓内外清洁。(8)定期拆洗窗帘(3-6个月)一次。明显污染时随时清洗。(二)办公室清洁标准(1)地面：无尘土、污迹、垃圾。(2)墙壁：无尘土、污迹。(3)门：无尘土、无污迹、拉手洁净。(4)窗

12、：无尘土、无污迹、拉手洁净；每月擦拭1次(仅限人力可达处)(5)灯具：无尘土、无污迹；每23个月擦拭1次。(6)洗手盆：无污迹、龙头无污垢。(三)会议室清洁标准(1)地面：无尘土、污迹、垃圾。(2)墙壁：无尘土、污迹。(3)门：无尘土、无污迹、拉手洁净。(4)窗：无尘土、无污迹、拉手洁净；每月擦拭1次(仅限人力可达处)(5)灯具：无尘土、无污迹，每23个月擦拭1次。(6)沙发：无尘土；茶几：明亮、无污迹。(7)柜、装饰物：洁净。(8)家用电器：洁净、无污迹；电线：洁净。(四)电梯厅、走廊清洁标准(1)走廊地面：表面无尘土、污迹、烟头、纸屑及垃圾。(2)墙壁：无尘土、污迹。(如有破损应及时上报)

13、。(3)楼道扶手：无尘土、污迹。(4)各房间门、通道门：无尘土、污迹、光亮。(5)电梯：无尘土、光亮洁净，无任何印迹。(6)按键面板：无尘土、洁净。(7)照明灯具：定期擦拭干净，每23个月一次。(8)客梯厅顶部：定期清扫，每34个月一次。(9)不锈钢面：随时清抹，无脏、污渍。(10)电梯间地面：无尘土、碎纸、垃圾、污迹、积水。(凡含酸性的清洁剂不允许洒 落在地面土)(五)卫生间清洁标准(1)地面：无尘土、五污迹、无垃圾。(2)洗手池：池壁无污垢，无痰迹及头发等不洁物。(3)洗手池台面：无水迹、无尘土、无污物。(4)水龙头：无任何污垢，洁净。(5)镜面：无水点、水迹、尘土、污迹，保持光亮。(6)

14、烘手器：无尘土、污迹、污垢。(7)小便器：无污垢黄迹、喷水嘴洁净。(8)大便器：内外洁净，无污垢黄迹，无异味。(9)冲洗器：无遗迹、无污垢黄迹。(10)手纸架、毛巾杆：无手印、光亮、洁净。(11)纸篓：污物量不得超过桶体三分之二，保持外表干净。(12)顶板：无尘土、污迹，定期清抹每2个月一次。(13)隔板：无尘土、污迹、无手印每天清抹。(14)清洁剂、清扫工具等按指定位置存放。(六)洗澡间、洗漱间清洁标准：(1)负责全院洗澡间、洗漱间的清洁工作，每日清洁不少于1次，保证使用前处于洁净 状态。(2)做到墙面、地面清洁，污桶无垃圾，室内无杂物、毛发、霉迹等。(3)地漏及水沟：无污物积聚，无堵塞。(

15、4)窗户：无污迹，无积尘。（5）管路：水龙头清洁，无堵塞。（6）挂钩齐全，凳子摆放整齐。（7）天花板：无污迹，无积尘，无蜘蛛网，无霉迹。（8）定时排风，无异味。（七）特殊区域手术室、重症室等安排相对固定保洁人员，除上述标准外，符合特定区域特定的要求;（A）垃圾处理生活垃圾、医用垃圾处理符合国家关于医院垃圾处理的相关规定；医疗用品回收，消纳，处理应符合医院的规定和程序。（1）固定回收人员，经过培训方可上岗。（2）按照院感要求定时回收全院医疗废弃物，每日2次。（3）按照规定的要求及回收路线操作，不得将废弃物洒落，如有洒落需及时处理（4）做好医疗废弃物暂存处的清洁卫生与管理，定时清扫、冲刷地面、消毒

16、，门 上锁。（5）回收人员工作服及着装整洁，戴口罩，手套（开门、签字时摘手套，不得污 染环境）。（6）负责与环卫公司接洽医疗废弃物的转移及记录。（7）做好个人防护，掌握基本的消毒隔离及防护知识。（8）垃圾处理符合国家关于医院垃圾处理的相关规定。（九）其它区域清洁标准所有洗漱间、开水间、污物间、墙、顶、地、扶手、标识、宣传橱窗、大厅、楼 梯间、楼道等公共区域不低于上述标准。履行医院“三包”地段保洁责任；保洁公司提供个人工作安全防护用品、消毒液、 垃圾袋等物料并提供上述用品的厂家、品牌及价格，须经医院方确认。完成政府特殊时期（如重要会议期间、疫情防控）指令性保洁任务。（十）消杀管理标准1 .内容（

17、1）负责对医院病区、门诊、办公区域、公共区域进行环境消杀；(2)负责对生活垃圾、医疗垃圾暂存间、公共卫生间的消杀；2 .要求(1)根据医院要求，按规定频次及消毒浓度对病区、门诊、办公区域、公共区域 进行环境消杀、记录，并由物业公司进行跟踪督查；(2)根据医院要求，按规定频次及消毒浓度对医院生活垃圾、医疗垃圾暂存间、 公共卫生间等进行消杀、记录工作，并由物业公司进行跟踪督查；七、医疗垃圾存放、收送服务依据国家的相关条例及规定，对发包方的医疗垃圾存放点进行管理，收集发包方 的医疗垃圾，移交给指定的专业公司。记录准确，收送及时，防止感染，确保安全。八、住院病人护理的监管服务1 .内容(1)协助维护病

18、人卫生；(2)协助做好晨晚间护理，床铺整理；(3)维护病人行动安全；(4)协助医护观察病情，如有异常情况立即告知医务人员；(5)照顾病人饮食，对不能自理病人要及时协助喂食、喂水、喂药；(6)协助做好病室内物品的摆放和整理，随时保持病房的清洁整齐；(7)积极配合并服从病区护士长及护士的管理。2 .要求(1)严格执行医院各项规章制度并对医院运送和护工服务工作负责，定期培训， 持证上岗；(2)自觉维护医院的形象，由于护工责任导致的投诉、医疗纠纷和员工自己违反 操作要求造成人身伤害，由责任人承担全部责任；(3)上岗时须穿工作服、配戴胸卡；(4)不准在病人面前谈论病人病情及其他人员的情况；(5)节约水电

19、，夜间按时关灯、关电视；(6)工作期间团结协作，不聚众聊天、不讲粗语，不做私事、不搬弄是非、不拉 帮结派。九、药品运送服务、供应室消毒辅助服务负责将药库的药品，按照要求分发到中西药房，运送沿途不许离人，以防药品丢 失或更换。供应室消毒辅助服务，要求完成科室护士长分配的各项非临床性辅助工作。十、药剂分装服务1 .内容(1)根据院方的“批包装指令”和制剂胶囊计划，完成当日制剂胶囊包装任务；(2)按打码机标准操作程序和自动捆包机标准操作程序进行操作并办理 当日制剂胶囊包装后的出入库手续；(3)对制剂胶囊包装设备设施进行日常养护；(4)负责本岗位的卫生清洁、消毒工作。2 .要求(1)具有高中以上文化程

20、度，经体检合格上岗；(2)自觉遵守医院各项规章制度，遵守上下班工作时间，工作时不做与工作无关 的事情；(3)按规定着装，穿清洁工作衣帽。根据院方药剂科派放的制剂胶囊，办理当日 交接手续，留存单据备案；(4)按照院方核定的日包装制剂胶囊的数量，完成当日包装任务；(5)根据包装箱、盒、说明书的实际用量做好领取计划；(6)保管好印油、批号章、色带、铅印机等专用包装物品，确保制剂包装工作顺 利进行；(7)每次包装结束后，都要对操作台、地面、铅印机进行清洁。每周进行彻底擦洗 消毒。十一、服务岛人员的监管服务1 .内容(1)导医服务，包括：建档服务、预约挂号、自助挂号、现场咨询；(2)宣传服务，包括：健康

21、宣传、电话回访、总机电话接听；(3)便民服务，包括：便民物品、共享设备使用服务、协助病历复印、后勤一站 式服务。(4)结算服务，包括：入、出院患者住院费用押金收取、费用结算。2 .要求(1)自觉遵守医德规范、劳动纪律、各项规章制度，保守工作岗位所要求的信息 保密和安全；(2)遵守上下班工作制度，工作时间不做与工作无关的事情；(3)树立“以患者为中心”的服务理念，积极、主动、热情地为顾客提供人性化、 个性化、优质化的高品质服务；(4)服务岛工作人员都要统一着装、佩带胸卡上岗，做到仪表端庄，整洁大方， 以饱满的精神接待每一位就医患者及其家属；(5)使用文明礼貌用语，做到就医顾客来时有迎声、问有答声

22、、走有送声；(6)工作积极主动、周到细致，变被动服务为主动服务，为患者提供及时、优质 的服务。执行首问负责制，耐心解答、为患者排忧解难；(7)每天对电脑及桌面进行消毒清理，保持台面干净，禁止摆放与工作无关的物 品，下班后物品归位、关闭电源。十二、静配中心外聘人员管理服务;1.内容为发包方招聘静配中心工勤保洁人员，负责医院药品搬运、静配中心清洁消毒、 辅助药品外包装拆除，保障静配中心的环境卫生。2.要求对工勤人员的工作状态进行管理，并根据要求及时进行反馈、解决。(1)熟练掌握静配中心相关操作规程及相关制度要求，贯彻执行各项规章制度、标准操作流程，保证配置安全，保证药品运输安全。(2)严格执行静配

23、中心工勤岗岗位职责及相关规定。L项目地点为北京市西城区德外大街16号，于2012年7月正式投入使用，占地 面积7197. 56平方米，总建筑面积约26800平方米 其中：地上17800m2/地下9000m2 o 主体建筑成“L”型，位于院区东南部，建筑北侧采用了退层式阶梯布置。地上8层, 地下2层。男女卫生间170个，院区绿化面积约2500平方米。2.编制床位400张。门诊量约800人次/日，出入院800T000人次/月。3.医院在岗职工450人，其中在编在岗后勤人员约8人（收发人员、电工、技工、 库管员等）。（二）功能分布顶部综合设备；8层研究型病房；7层特需病房、信息中心、报告厅；6层内科

24、住院病房和外科住院病房；4-5层外科住院病房；3层手术部、重症监护室和部分门诊科室；2层化验室、病理科、内镜中心等功能检查科室和部分门诊科室；1层门诊科室、医院大堂、各类窗口、急诊部（含筛查和肠道等感染门诊）、核 酸检测区域、静配中心；地下1层放射科、供应室、药剂科等医疗用房和各类保障用房；地下2层及B层立体停车库和各类保障用房。三层体检楼医院制剂室、外租办公区（三）设施设备1 .空调系统：包括中央空调（麦克维尔空调制冷（武汉）有限公司。设备型号： PFS360. 2XE；设备名称：单螺杆式冷冻机组）和分体空调，冷却塔：2台。2 .锅炉系统：青岛荏原环境设备有限公司生产的荏原蒸汽锅炉LSS2.

25、 0-1. 0-Q共4 台及附属设备。3 .电梯系统：客梯7部、货梯3部。4 .机动车停车场：地下二层机械车位109个，地面车位20个。(3)严格执行个人卫生、环境卫生、的有关规定。(4)按照标准完成控制区及非控制区域的卫生清洁工作。(5)确保每周出勤满40工时、不迟到、不早退、不无故旷工。十三、制剂室外聘人员管理服务;1、内容负责为发包方招聘制剂室工勤人员，执行以下内容：(1)辅助生产：负责栓剂、水剂、膏剂的分装、贴标签、盖盖儿、装箱、包栓、 粉碎、清洁等生产辅助工作。(2)卫生保洁：负责洁净间内外及公共区域与卫生间的卫生保洁工作。2、要求：对工勤人员的工作状态进行管理，并根据要求及时进行反

26、馈、解决。(1)熟练掌握制剂生产规程及相关制度要求，按照规定辅助完成制剂室安排的生 产任务，保障质量、保证产量等，积极配合制剂室做好日常生产工作。(2)严格执行生产设备操作规程，安全生产。(3)严格执行个人卫生、环境卫生、工艺卫生的有关规定。(4)按照标准完成洁净间及公共区域的卫生清洁工作。(5)确保每周出勤满40工时、不迟到、不早退、不无故旷工。十四、食堂监管服务负责按照食品安全管理制度监督人员健康管理、原料采购验收、食材贮存、加工 制作、清洗消毒、食品留样等日常管理工作。在油烟管道清洗、燃气报警检测等食堂 设备设施检测厂家进驻时做好现场操作人员及环境安全的管理。十五、会务保障服务负责配合医

27、院开展重大会议时相关辅助工作。按照重大会议通知准备茶水、摆好 台形；检查台面卫生、会场卫生；检查贵宾室，卫生间卫生，为会议做充分准备；会 中按照会议服务流程做好茶水、卫生相关工作并负责会后的会场整理、消毒，将会场 收拾到无会标准。十六、外聘司机的管理服务负责为发包方招聘机动车司机，驾驶发包方提供的车辆(发包方承担车辆维修、 燃油、车辆保险等费用)，执行医院委派的出车任务。负责车辆的日常维护、送检及 车辆的清洁卫生、车辆消毒消杀工作；遵守交通规则，安全行驶，节约能源。对司机 的工作状态进行管理。司机应应具备下列条件：(1)具备较强纪律观念,能够保守工作秘密，服从组织分配,能够遵守医院工作制 度，

28、做到24小时待岗。(2)年龄60周岁以下，初中及以上文化程度，品行端正，语言表达能力强。(3)身体健康、无重大疾病,无传染性疾病，双目裸眼视力或者矫正视力达到对数 视力表5. 0以上,无红绿色盲,听力正常,无妨碍驾车的肢体残障和公安部机动车驾 驶证申领和使用规定第十四条所列情形。(4)持B1及以上驾驶证，驾龄为3年及以上。(5)无重大交通事故记录及无酒后驾驶记录。十七、洗涤收发的监管服务负责医务人员白衣及住院患者衣物、被服的洗涤收发工作。为院方严把质量关， 监督洗涤厂家衣物洗涤工作的质量、数量。做到收、发无误。十八、殡葬服务协助医院办理去世病人转置工作。十九、化粪池及污水井管理协助院方监督专业

29、公司对医院内的化粪池、排污管道定期清理维护，必须保证医 院内的化粪池排污管道畅通。对医院内的化粪池、排污管道至少半年清理维护一次， 必须保证医院内的化粪池排污管道畅通。如出现问题须在一小时内到达处理。在清理过程中如给甲方环境造成污染损坏，需恢复原状。在清理过程中应当采取严格的安全 防范措施，坚决杜绝发生意外事故。二十、综合服务要求1 .物业管理公司应具备北京市物业服务定点政府采购项目物业定点服务供应商 资格，包括物业管理服务内容，并具有五年以上的物业管理专业经验、三年以上的医 疗卫生机构物业管理经验，具有良好的管理水平和业绩。物业管理公司需具备服务卫 生行业物业项目的相关经验。上述要求须提供相

30、关资料。2 .招标方仅向物业管理公司提供物业管理办公用房、值班室及库房。3 .招标方对物业管理公司按本合同约定提供的各项物业服务内容及标准的将予 以监督、检查，如服务不达标或未提供相应服务将予以处罚，具体以合同约定为准。4 .物业管理公司各岗位人员（尤其重点岗位）应保持相对稳定，如确需更换，应 事先与甲方沟通，并保证工作顺利交接，如因更换人员交接不到位而导致服务不到位, 则根据补充协议的双方约定对物业方予以处罚。5 .物业管理公司要保证派驻项目经理负责日常总协调和人员管理工作；周六日及 法定节假日物业管理公司均须安排值班，不得空岗。6 .岗位操作人员应持有相关岗位有效上岗证书，此条款在签订合同

31、时及合同期内 应由中标物业公司核实有效证明文件。7 .物业公司24小时有专职管理人员受理咨询和投诉，工程部24小时专人备勤， 受理客户报修，水电急迫性报修，10分钟内到达现场。8 .物业公司管理制度健全，服务质量标准完善，管理档案资料齐全。9 .物业公司应用计算机对用户档案、物业档案进行管理。10 .物业公司全体员工统一着装，持证上岗，物业项目主要负责人要求持证上岗、 大专（含）以上学历，具有较强的组织、协调、沟通能力，具有相关物业项目三年以 上管理经验，持有物业管理证书及北京市物业项目负责人证书。11 .物业公司定期进行物业管理满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高， 物业服务满意率不低于

32、95%o12 .物业公司应定期向业主方总结汇报阶段性工作。235 .变配电系统：变压器柜2组(容量1250KVA)、高压柜12面、低压柜20面。6 .楼宇自控系统。7 .给排水系统：变频无负压供水装置。(1)生活水给水系统，变频无负压供水装置。由市政管网单路供水；(2)排水系统，生活污水采用合流制经污水井化粪池，经生活污水处理站设备处 理后排入市政污水管道；(3)实验室医用污水经医疗污水处理站医用污水设备处理后排入市政污水管道；(4)雨水系统，屋面雨水由雨水斗收集后，经立管排至室外散水,经绿地渗透后，排 至室外管井。8 .监控系统：12个42寸监视器、65T磁盘阵列、326个摄像头、32套门禁

33、。9 .消防系统：主机一套、消防泵4台、消火栓泵2台、喷淋泵2台、稳压泵2台、 地下400立方米水池一个及配套附属设备。10 .氧气站：八楼楼顶放置。正负压机房在B1层。11 .污水站：生活及医疗污水处理站一座。12 .生活水泵房：B2层设置北京特高换热设备有限公司生产低区热交换器2套， 高区热交换器2套及附属设备。13 .热交换站：B2层设置北京特高换热设备有限公司生产供暖热交换器2套及附 属设备。14 .食堂：配备常用灶台、蒸锅、储藏柜等，职工餐厅在地下B层，操作间在B1 层。三、本次招标的物业管理服务项目所有房屋设施设备的运行维护服务，保洁、保安服务，配电消防监控运行管理， 医疗废物收集

34、、运送管理服务等。包括但不仅限于内容如下：1 .房屋日常养护维修服务；2 .设备运行与日常维护服务；3 .综合维修服务；4 .车场管理(机动车和非机动车)的监管服务；5 .保安(门卫、收发、夜间值班)服务；6 .保洁服务；7 .医疗垃圾存放、收送服务；8 .住院病人护理的监管服务；9 .药品运送、供应室消毒辅助服务；10 .药剂分装服务；11 .服务岛人员的监管服务；12 .静配中心外聘人员管理服务；13 .制剂室外聘人员管理服务；14 .食堂监管服务15 .会务保障服务16 .外聘司机管理服务；17 .洗涤收发的监管服务；18 .殡葬服务；19 .化粪池及污水井管理；20 .综合服务。四、特

35、别说明1 .投标人须具备北京市物业服务定点政府采购项目物业定点服务供应商资格。2 .具有接纳医疗机构原后勤在职人员成功业绩的投标人优先考虑，优先接纳医院 在职后勤职工，执行北京市二龙路医院原待遇（工资及福利由医院承担）。3 .在服务期内任何进行物业管理服务的人工费（包括工资、福利保险、奖金、加 班费、工服等）、办公设备与维保工具、日常办公费用、税费以及因管理服务而发生 的投资及折旧费、人力资源、财务、培训、技术支持、采购、差旅等费用亦由物业方 负责。4 .日常保洁工具及耗材费用（除洗手液、卫生纸及抽纸外）、设施设备小修材料 费（年费用20000元以内）、化粪池清掏（20000元以内）及由于物业

36、方管理责任给 业主造成损失的费用由物业方承担。5 .医院能源消耗（水、电、气）、计算机网络及电话，生活垃圾及医疗废弃物的 外运，化粪池清掏、设备设施及仪器仪表维保检测、常规维修材料、消毒和水质化验、 污水处理消毒药液、医疗被服洗涤、灭鼠灭嶂、院区绿化、医疗垃圾袋、外墙清洗、 地面PVC打蜡及其他业主要求额外增加服务所产生的费用等由业主方承担。6 .医院将提供必要的办公用房、值班用房等。7 .本次招标以整体服务形式参与投标，物业服务企业部分服务内容需分包，必须 取得医院同意，医院不与第三方签订管理合同。8 .中标物业企业各专业技术岗位操作人员应持有相关岗位证书，此条款在签订合 同时及合同期内应由

37、中标物业公司提供有效证明文件。五、服务期限招标服务期限为三年。依据满意度调查表满意率达到90%以上，进行下一年合同 的签订。合同一年一签，从签订之日起开始计算。第二部分分项服务内容及要求一、房屋日常养护维修服务1 .内容房屋日常养护维修是指为保持办公楼的办公室、会议室、接待大厅、公共区域、 卫生间、走廊、屋面等的原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小 坏等房屋维护管理工作。2 .要求（1）确保办公楼房屋的完好等级和正常使用；（2）要爱护办公楼内的设施，未经委托方批准，不得对办公楼结构、设施等进行 改动；（3）及时完成各项零星维修任务，合格率100%, 一般维修任务不得超过24小时

38、。二、设备运行与日常维护服务1 .内容包括变配电系统、电梯系统、给排水系统、空调系统、锅炉供暖系统、污水处理 系统、中监控系统、消防系统、楼宇自控系统、停车管理系统、门禁系统等。2 .要求制定设备安全运行岗位职责、建立巡检、维护保养、运行记录，建立设备档案、 维修档案并加强设备机房的环境管理，使其符合相关设备管理使用要求。专业人员持 证上岗，严格执行操作规程保证24小时岗位职守，确保安全运行，无重大管理责任 事故。(一)变配电系统供电设备管理维护是指为保证办公楼变配电室的供电系统正常运行，对高、低压 电器设备、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。3 .内容(1)对办公楼内的变配电室供电系统高

39、、低压电器设备、电气照明装置等设备正 常运行使用进行日常管理和养护维修；(2)建立各项设备档案；(3)建立、落实配送电运行、电气维修制度和配电室24小时管理制度；(4)及时排除故障，保证供电设施完好；(5)管理和维护好避雷设施；(6)制订供电系统应急预案并定期组织演练，做好突发事故处置；(7)做好夜景照明、节日灯光系统的监管；(8)建立节电措施；(9)负责高压绝缘工具定期的检验工作。4 .要求(1)统筹规划，做到合理、节约用电；(2)供电运行和维修人员必须持证上岗；(3)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；(4)设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场维修，并

40、做好记录，设备 零维修合格率达到100%，一般性维修不过夜；(5)严格执行用电安全规范，确保用电安全；(6)保证建筑物避雷设施的部位，确保设施完好、有效、安全；按规定做好年检 工作；(7)保证突发事故发生时能够快速及时并正确处置；(8)各种电机和运行设备定期进行维修、保养；(9)进行高压绝缘工具检测并出具报告。(二)电梯维保电梯维修保养由院方与专业维修公司签订维修保养合同，中标物业公司负责管 理。1 .内容(1)电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备。安全设施齐全，通风、照明 及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁、设备维护达标；(2)电梯维修保养由院方与电梯专业维修公司签订维修保养合同，

41、中标物业公司 负责管理。电梯运行时间按规定执行，操作人员持证上岗，运行出现故障时由物业公 司通知维保单位在规定的时间内到达并组织抢修。有运行应急预案。2 .要求服务满意度达95%以上。(三)给排水系统给排水设备运行维护是指为保证办公楼范围内的给排水设备、上下水管线、(含 生活污水和医用污水排放设备)阀门等的正常运行使用所进行的日常养护、维修及外 管道系统的维修、抄表计量和清洗。3 .内容(1)加强值班巡视，密切注视给排水系统运行情况；(2)对办公楼内给排水系统的设备、设施，如消防水泵、消火栓、管道、管件、 阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管等正常运行使用进 行日常养护；

42、(3)加强巡视检查，及时对排水系统各种设备出现的故障进行维修；(4)加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使 用消防水喉做其他用途；(5)定期检查与清理顶部雨水管线杂物；(6)制订给排水系统及防汛应急预案并定期组织演练，做好突发事故处置；(7)对生活及医用污水排放设备运行情况定期检查及对设备的维护情况进行监管。2.要求(1)加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；(2)加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；(3)保持室内排水系统通畅；(4)设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场维修，并做好记录，零维 修合格率达到100%, 一般性故障排除不

43、过夜；(5)做好节约用水工作；(6)保证雨水管线畅通，确保雨季不发生漏水事故；(7)保证突发事故发生时能够快速及时并正确处置。(四)空调系统空调设备维修保养由院方与空调专业维修公司签订维修保养合同，中标物业公司 负责管理。1 .内容(1)对楼宇公共区域、办公区域内的空调设备正常运行使用进行日常管理、巡视 检查；(2)建立空调机组设备档案；(3)建立每年一次对风机盘管和分体空调过滤网清洗消毒制度；(4)管理和维护空调系统各管线实际使用情况，冷凝水管线使用情况，制定维护 方案；(5)制订公共区域温度巡检、记录制度，及时了解楼宇温度情况。2 .要求(1)加强日常检查巡视，保证空调系统正常运行使用；(

44、2)建立温度检测制度，保证制冷温度符合北京市标准；(3)设备出现故障时，物业人员应在10分钟内到达现场处理，并做好记录；(4)每半年对冷却塔进行一次检修；每年清洗冷却塔填料一次；(5)每周一次对室外机组进行巡视检查，保持冷凝水管线畅通；(6)每周对软化水设备的水质进行一次检测；(7)空调系统运行正常，冷却塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象；(8)制定中央空调故障应急处理预案，维修人员应在规定的时间内到达现场处理。(五)锅炉供暖系统锅炉设备维修保养由院方与锅炉专业维修公司签订维修保养合同，中标物业公司 负责管理。1 .内容(1)负责冬季供暖燃气蒸汽锅炉的安全运行；(2)负责日常医疗蒸汽消毒

45、、加湿调节及浴室、病房生活热水和食堂蒸汽的供应;(3)锅炉及附属设施的日常维护保养；(4)设备外委维保工作的监管；(5)配合水质化验及水质处理；(6)定期排污，根据水质情况确定排污量。2 .要求(1)司炉人员必须持证上岗，24小时不间断值守服务，落实岗位责任制和规章制 度，严格遵守锅炉操作规程，认真履行交接班手续；(2)加强燃气蒸汽锅炉及辅助设备日常检查维护和换季前后的全面维保，保证系 统运行正常，无泄漏现象，满足医院冬季供暖和日常医疗、生活热水和蒸汽需求；(3)按院方要求合理设置锅炉供热温度和供气压力，杜绝能源浪费。发生故障时 维修人员及时到现场处理；(4)锅炉按行业要求进行年检，锅炉外检每年一次，内部检验每两年进行一次并 做压力试验，压力表每半年校对一次，安全阀一年校对一次。