小区物业2022年度工作总结和2023年度工作计划参考范文.docx

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1、小区物业2022年度工作总结和2023年度工作计划参 考范文2022年度，我公司的各项服务管理工作大部分得到 广大业主、街道办事处、xx居民委员会、东升派出所及房 管五所的大力支持、帮助，使我们的服务管理工作得以有 条不紊地开展，顺利的完成了 2022年度的各项物业服务 工作。在此，我们全体员工向xx全体业主及政府相关单 位表示衷心的感谢！xx小区隶属的街道办事处：北京市海淀区学院路街 道；XX小区隶属的街道居委会：XX社区居委会；XX小区 隶属的派出所：东升派出所；XX小区供暖方式：小区天然 气炉集中供暖；XX小区居民用电方式：插卡式电表；XX小 区居民用水方式：市政自来水，变频调速水泵二次

2、供水; XX小区居民用燃气：插卡式燃气表。物业管理服务公司： 北京太月物业管理有限责任公司第三分公司；物业管理服 务收费标准：B区13层：2. 437元/月建筑平方米；B区4层 以上：2. 474元/月建筑平方米；A区（13层：2. 085 元/月建筑平方米；A区（4层以上：2. 15元/月建筑 平方米；xx小区物业管理服务收费面积：x平米。第二季度：天气逐渐转暖小区的定保项目按计划进 行（大堂门头及玻璃、楼道玻璃等），一些冬季室外带水 作业不能做的地方及部位逐步完成。全年消杀工作的准备工作及第一次全面药物投放都 在这季度的4月完成。春暖花开小区环境优美人流增多污 染加大，调整外围工作人员的上

3、下班时间保障好小区卫生。第三季度：正处于夏季天气炎热白天时间长，傍晚小 区乘凉的人多，外围污染相对严重，生活垃圾增多、较重， 在这方面安排外围和清运垃圾的工作人员加班确保环境 卫生。雨季汛期如约而至，由于雨大导致大厅、坡道雨水倒 灌需及时不间断的清扫，除此之外小区道路积水也要安排 员工清扫。每年雨季小区地下室渗漏水，清扫漏水也是我 部门这季节工作的重要部分。第四季度：消杀工作也到了尾声，按工作计划做好消杀工作的收尾工作。小区内道路施工大部分道路是泥土路 对卫生影响较大，调整部分员工工作流程及重点来确保污 染较重的大堂、电梯、地面及外围的卫生。天气逐渐转冷，大风天气频繁小区树木落叶较多，外 围员

4、工每天清扫落叶最少两次。按照扫雪预案提前告知各 员工清扫积雪区域范围，以应对大雪天气，对一些室外带 水作业的项目在天气转冷结冰前都彻底清洁完毕。接近年末安全是大前提，其他小区电动车使用充电、 火灾安全事故屡次发生，我部门自查、结合公司检查整改, 杜绝一切安全隐患存在。五、绿化服务根据小区绿化的实际情况，积极做好绿 化养护工作，同时根据小区绿化植物的习性制定绿化养护 计划和种植计划，并积极落实。使绿地基本无破坏、无践 踏现象。并及时进行绿化施肥和修剪工作，通过绿化员工 的辛勤工作和小区业主的共同维护，小区的绿化生长状况 良好，达到二级绿化养护标准。积极争取社会资金，购买苗木，积极改善小区绿化状

5、况，重点对12楼南侧草坪进行补种补植，使之观感有了 很大改观。六、消防服务（一）日常基础服务在公司总部的关心 指导下，项目部通过制定各项消防预案，贯彻落实防火“六 防”措施，配合消防部门及时有效处理了业主户内发生的 火灾事故。项目经理每天召开部门经理反馈会，通报情况 提出要求。通过公司领导亲临现场指导，保安部将园区消防预案、 设备设施、消防器材检查维护等各项工作，进行了不断的 完善。制定园区消防设施设备维修保养计划，使园区消防 设施设备不但做到正常运行而且延长使用年限。工作如下：1、小区内壁式消防栓的枪头、水带存在 丢失情况，在上年度已全部配齐的基础上，按周期检查, 保证消防设施齐全。2、小区

6、的消防泵、消防水箱、喷雾 泵、喷淋泵、补水泵，均定期保养和维护且能正常使用， 水泵定期盘车、点动；定期演练消防水泵应急启动工作。 3、本年度做了 2次消防宣传，总公司领导、公司质量管 理部配合项目部进行2次消防演习，取得了良好效果。4、 配合政府消防部门，检查发现消防系统隐患园区消防 报警、消防联动系统老化严重，达不到现在的消防安全要 求，需要更新改造。（二）关注消防隐患重点、强化电动车管理1、保安 员每天对园区内所有停放的电动车进行检查，发现有拉飞 线充电或违规停放的电动车进行上门提醒、现场整改。在 园区内露天处安装多处充电设施，方便电动自行车充电, 杜绝入楼宇充电，消除安全隐患。2、根据当

7、前消防形势的严峻现实，尤其是电动车充 电这个消防安全隐患，保安部在小区内挂条幅，宣传电动 车入楼宇充电的隐患和危险，在单元门口、电梯轿厢内及 园区显要位置张贴通知，大力宣传禁止电动车在楼宇（户 内）内停放、禁止在楼宇内（户内）充电，同时提醒住户 对电动车引起火灾的危害的高度认识，引起高度重视，使 之做到自己不充电，阻止、或者举报他人充电，自觉的重 视消防安全。（三）强化内部管理消除安全隐患从我做起鉴于消 防安全形势严峻，我们重点强化了地下空间使用人，尤其 对员工、外包单位员工消防安全意识教育，强化工作生活 中，务必树立安全第一的意识，发现安全隐患，及时上报， 同时，对所有员工宿舍进行安全检查，

8、按照安装规范，重 点整顿了宿舍配电线路，规范了电器设备使用行为，制定 宿舍管理制度，安全责任到人，确保安全责任落实至I1位, 消除一切安全隐患，防患于未然。障消防通道畅通。七、电梯服务小区配置电梯68部，本年度全部委托 北京优力维特电梯维修公司维修保养，由项目部及公司质 量管理部共同监管。该公司配备8名专业电梯维修保养技 术人员，常住小区按照国家规范进行电梯日常维保工作, 并24小时值班，准备处理电梯突发故障。该公司认真履 行了维保义务，有效的保证了全部电梯的安全运行。2022年初，物业质管部李工在日常检查时提出14号 楼客梯与16号楼客梯存在钢丝绳张力不均情况。经我部 认真检查，发现钢丝绳与

9、曳引轮轮槽磨损严重，造成钢丝 绳张力不均，我部及时上报领导。经领导批复，我们及时 进行了曳引轮及钢绳的更换并对本小区68部电梯钢丝绳 张力进行了系统检查调整。2022年9月我部接到北京市 质量监督局通知，需对电梯运行超过十五年的老旧电梯进 行电梯平衡系数测试，125%载荷试验，电梯超载制动功能 试验。经核实本小区共有57部电梯为老旧电梯，在此次试 验范围内。接到通知后，我部及时做了工作部署，确保试 验顺利进行。xx小区电梯在2022年6月、8月、9月、10月份电 梯年检。本年度电梯年检增加载荷试验，限速器安全动作 测试，我部提前自行进行检查测试，确保年检通过率达到 100%o夏季用电高峰期间，

10、配合工程部处理应急维修，解救 被困人员多次，反应迅速，措施得当，反应良好。2021年度，我公司全体员工将一如既往的努力工作， 认真遵守法律法规，忠实履行XX物业管理服务合同约 定的义务，为业主提供优质的专业服务，同时，积极协助 街道办事处、居民委员会和业主委员会工作，继续推进和 谐社区建设。北京太月物业管理有限责任公司第三分公司2022年11月30日2023年度工作计划一、基本服务计划1、按国家相关法规、住宅物业服务三级标准、物业管理服务合同、业主公约及业主大会决议 等文件精神制定管理服务方案，提供管理服务；2、审核各分包单位资质，服务质量，监督分包单位 （电梯：优力维特；监控、对讲、门禁：盛

11、世恒安；保 洁：洁雅；绿化：）管理服务工作；3、复核、公示2021年度特约服务收费标准、特约 服务管理办法；4、签订专项服务委托合同；5、根据政府要求，坚持作好新冠疫情防控工作；6、根据国家政策、法律法规，小区设施设备现状， 拟定消防报警联动系统更新改造、热水供回水管道更新 改造及小区空调机台围栏更新改造方案，协同业主委员 会，申请使用住宅专项维修资金，实施上述更新改造工 程。二、共用部分、共用设备设施维修服务（一）第一季度工作计划一月份1、每月进行共用部 分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及 时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故 障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、

12、点动；2、设备机房 检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、 记录清晰准确；3、观察各楼户内暖气温度；重点关注各楼 宇之间、各单元之间、各户型之间二次水流量平衡，为达 到供暖温度标准和锅炉房节能工作创造条件；检查楼竖井 供暖立管工作情况，及时排除故障隐患，保证采暖系统正 常运行。二月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录 归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照 明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消 防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消 防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、排查 各楼外围排水管线，及时疏堵，保证正常运行；4、春节前

13、 对小区内各污水井、化粪池排查一次，清除可能产生的沼 气；5、挂灯笼、彩旗，布置园区，营造节日气氛。三月份 1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、 楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备， 及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动; 2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标 识完整清晰、记录清晰准确；3、停暖后对小区采暖系统检 查、检修楼内各阀门和水管井各接口以及各楼外围管线和 阀门，关闭局部供暖微循环，为下年度的供暖工作打下良 好的基础；4、停暖前后重点关注B区热水系统，与锅炉 房配合重点解决生活热水系统循环问题，保证小区热水正 常供应；5、对小

14、区外围排水管线进行疏通检查；6、化粪池检查、清掏；7、对在供暖季无法解决的问题制定出具体 方案，争取在非供暖季予以解决；8、安排组织房屋结构安 全检查，记录、排除安全隐患。（二）第二季度工作计划四月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时维 修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障; 核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动； 2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标 识完整清晰、记录清晰准确；核查抄录水电表；3、空调冷 凝水管排水管进行疏通，保证畅通；4、顶层平台、首层平 台雨水口清扫，漏水点打胶封堵；5、对各楼变压器维护保 养，为夏

15、季用电高峰做准备；6、兀接室、配电室穿墙孔密 封检查、封堵；7、景观水池蓄水。五月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检 查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明， 低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完 备、标志标识，完整清晰、记录清晰准确；消防栓系 统巡视，消防水泵盘车、点动；3、外围管井检查（雨后抽水）；4、外围井盖除锈防腐和给水管道除锈防腐；检查热力小室，除锈防腐;5、检查小区内排水系统，清陶排雨水水井於积，保证汛期到来前小区排水系统通畅；6、临时供电系统维护，准备夏季供电系统应急 抢修所需备品备件；7、防雷系统检测；8、安排组

16、织房屋结构安全检查，记录、排除安 全隐患。六月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档， 检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照 明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡 视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完 备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；检查水泵润 滑情况，补充润滑脂，保养水泵；3、雨后外围管井抽水；4、准备防汛工具（编织袋、沙子），重点检查 排水泵情况；5、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安 全隐患；6、应急处理屋面防水。（三）第三季度工作计划本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通七、八月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档

17、检 查道路、楼梯扶手，及时维修，巡视公共区域照明， 低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完 备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；消防栓系统 巡视，消防水泵盘车、点动；3、每日两次监测各楼变压器电流，两次巡查供 电设备设施运行情况，及时应急处理设备故障，保证 供电系统正常运行；4、极端天气后，外围管井排水，检查雨水排水 口，保证通畅。5、雨后检查外围雨水管路6、生活水箱管理员身体检查，合格的办理健康证；九月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查 道路、楼梯扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、 玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时

18、维 修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故在学院路街道办事处、海淀区建委、房管五所等各级 行政主管部门的指导下，在业主的积极配合下，通过物业 公司全体员工的团结努力，太月物业管理有限责任公司认 真履行XX物业管理服务合同约定的义务，圆满完成了 2022年度xx的物业管理服务工作。2022年度工作总结随着突如其来的新冠疫情，自正月初二起，物业公司 全体在京员工，在项目经理的带领下，克服各种困难全员 上岗，进入特殊的工作状态，全力投入疫情防控工作。随 着疫情不断加剧，员工们面临的心里压力也逐渐增大，项 目领导逐个部门的做好员工的思想工作，缓解员工的压力, 同时，千方百计的改善员工待遇，关心

19、员工生活，从而有 效的稳定职工队伍，在严重缺员的情况下，圆满完成了小 区疫情防控工作。记得疫情防控最紧张的时期，并且，为了疫情防控的 需要，规避春节休假的外阜员工返京带来的防控隐患，停 止外地疫情严重区域员工返岗，更加加重现有员工的工作 量及难度！因此，物业公司由项目领导牵头，项目各部门负责人 组成疫情专组，做好24小时不间断的巡视值守，为保障 本社区公共安全及疫情防范工作，既做好员工自身防范又 做好园区公共区域消毒；几次办理管控证件时，为防止密障；核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、 标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、完成下一个

20、供暖季供暖工作的前期准备；4、各采暖管道除污器检查清理；5、合理安排国庆节的员工休假，保证节日期间各项 工作正常行；6、化粪池检查清掏；7、组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。）第1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道 路、楼扶手，及时维修；每月进行共用部分门窗、玻璃 检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡 视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；核查 抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、 标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、按卫生健康委员会规范要求对二次供水水箱清洗 消毒，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准

21、；检查各 种卫生设施运行情况，保证完好；4、外围管井清除积水、阀门及流量调节阀调整;5、景观水池排水，清理水池积水。十一月份1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明, 低压供电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓 系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠 设施齐全、消防器材完备、标志标识，完整清晰、记录清 晰准确；3、做好采暖准备工作，择期进行系统冷循环，调 试系统参数；4、采暖系统末端排气，观察各楼管井阀门及 末端压力，做好采暖工作。十二月份1、进行共用部分门 窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时维 修；每月进行共用

22、部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查 道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供 电设备，及时排除故障；核查抄录水电表；消防栓系统巡 视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐 全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确; 3、检查楼宇公共区域采暖情况，采取设备设施防冻措施， 开启车库热风幕；4、检查水泵润滑情况，补充润滑脂，保 养水泵；5、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全 隐患；6、园区元旦节日布置，烘托节日气氛。三、电梯维保计划众所周知，电梯与其它机电设备一 样，需要定期检查、保养和维护。通过对电梯设备的定期 保养、维护，可以使电梯最大限度地达到并符合原设计、

23、 制造的标准和技术要求；并可保证电梯设备的安全可靠运 行，降低故障率和延长电梯设备的使用寿命。应制订专门的适用于各种具体型号电梯的定期循环 检查保养计划，并严格地执行，才能从技术上有效地保证 电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、 使用频次等不同情况，采取不同的保养周期，才能最大限 度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率。通常电梯的定期循环保养周期，有日检、半月检、月 检、季检、半年检、年检等方式，针对不同型号电梯的特 点和用户具体使用的情况，制订专门的检查保养工作内容 或计划，是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方 式，都有其各自的重

24、点和具体内容，在前后环节上，都是 互相紧扣和密切联系的，保养人员须根据电梯的现有状况 和使用频次等情况，制定该梯具体的保养方式，然后认真、 严格地按技术规程和制订的保养计划执行，才能真正地保 证电梯的安全可靠运行。所以根据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安 装日期特制订2021年电梯维护保养计划书。1、每日检查，保养的重点部位放在电梯运行的可靠 性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性 和有无故障），确保电梯不带故障、安全运行。在电梯运 行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、 电梯运行是否正常，并做好记录。每周检查保养，每周检查保养工作的重点应放在检查 保养电梯的安

25、全装置，以及电梯运转零部件的灵活性方面。 在电梯运行安全装置的安全可靠性方面，主要需检查保养 电梯各层门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可 靠，以及制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。对 电梯运转零部件灵活性方面，主要需检查保养轿层门滑轮 滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮蜗杆、 导向轮等转动清洁润滑状况。2、每月检查保养，每月检查保养工作的重点是，检 查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层 门）的牢固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整 无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。在电梯各紧固部 位牢固性方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺 栓、层门自复门装

26、置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、 平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置 等。3、对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面， 须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传 动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维 护工作。4、季度检查保养，季度检查保养工作的重点，应放 在影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对 尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时 疏忽、遗漏的地方。季度保养中，对电梯各运动部件之间 的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查 调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿

27、层门电 气联锁触点的可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨 紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面 的距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。5、年度检查保养，年度检查保养工作内容同样可作 为专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验 时的必检内容，年度检查保养工作的重点是，对电梯的安 全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸， 进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检 查保养的电梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整 机性能和安全可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及 其完整可靠性进行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动 部件之间的重要的配合间隙或相对尺

28、寸进行检查、调整等。6、专项检查维护保养。专项检查保养工作内容可作 为专职质量检验人员在进行专项维保工作质量检验时的必检内容，电梯的专项检查维保工作就是我们通常说的项 目修理或大修，需要维保人员根据电梯具体状况确定专项 检查维保的内容。但对涉及到的安全项目（如限速器安全 钳、安全回路各开关、门保护系统等）必须作为专项检查 维保的必检项目，虽然电梯具体状况不同，电梯的专项检 查维保即项目修理或大修工作的内容会各异，但常见专项 修理项目内容有：曳引机制动器、各种绳轮、导轨、曳引 钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、控制柜中的 各电器元件的检查保养或更换。（电梯具体保养及巡检内 容请见附表）7、

29、根据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每 年演习时间为当年4月与9月。8、北京市海淀区质量监督局每年对xx小区68部电 梯进行质量年检，年检合格后给与年检合格报告及电梯检 验合格证。电梯年检具体时间为六月份、八月份、九月份、 十月份、十二月份。园区秩序维护计划（一）区秩序维护计划新的一年里，为了能保证保安部工作有条不紊的的进行，提高队伍的整体素质，防止各种案件的发生，为 业主提供更优质的服务，特制定以下具体的工作计划：1、职工队伍建设1.1 在现有各种保安规范的基础上，增加新的保安员 日常行为规范及纪律要求，并推行到队伍的管理中。1.2 每季度组织安全大检查，及时整改隐患。1. 3每半年演练

30、各种计划和突发事件处理方案。1.4对队员进行两次岗位职责的整体培训。1. 5对队员进行两次物业知识的整体培训。1. 6进行两次突发事件处理程序的培训。L7进行消防安全检查，学习消防知识。1.8、 台警情提示，由于夏季入室案件高发，提示业 主外出及休息时关闭门窗，另天气干燥，注意防火。1.9、 夏季天气较热，加强队员的个人卫生，内务卫 生及公共卫生的检查，防止疾病的发生。1.10、 制定各种事件的应急方案，做好节前的各项培 训工作。举行节日前的安全检查，发现隐患限期整改或及 时处理。1.11、 对队员进行爱国主义教育，学习优秀员工事 迹。1.12、 检查消防设施设备，进行消防知识的培训， 迎接消

31、防日的到来并举行一次消防演习。2、各岗位工作要求2.1园区封闭管理，主要出入口设专人24小时值守，管理外来行人、车辆出入园区。2. 2完善巡查路线，巡视检查并做好记录。6： 00至 22： 00巡视2次、22： 00至次日6： 00巡视1次。2.8、 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。2.9、 安防控制室设专人24小时值守；监控影像资 料、报警记录，应留存30日备查；管理制度、应急预案 张贴在显著位置。2.10、 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。2.11、 每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。2.12、 备勤人员24小时待岗。（二）安全防范系统服务计划1、报警控制管理主机每日巡

32、查1次，检查设备运行 状态；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。2、对讲门口机每月检查1次按键、显示屏等；每月 表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3、图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功 能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4、摄像机每季度检查1次聚焦、接线、防水状况 等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年 防护罩内部除尘1次。5、读卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次， 查看防水状况。6、电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。7、出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。五、消防安全服务计划1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责 人，逐级逐岗明确消防安全职责

33、。2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人 员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次消防演练。3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防 安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4、每日防火巡查1次；每月进行防火检查1次，按 照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安 全出口、消防车通道和消防设施器材符合消防安全要 求；每月对消防水泵检修、试运行，保证其完好，抽查 消防栓、水龙带的系统部件，确保齐全、有效。5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、 排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构 报告。6、消防控制室设专人巡视，及时处理各类报警、故 障信息。发生火情立

34、即报警，组织扑救初期火灾，疏散 遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7、灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器压力和有效期，保证处于完好状 态。8、对小区的灭火器进行检测。六、保洁工作计划第一季度：1、疫情防控及消毒工作按原有计划作业；2、遇雨雪天气时，根据冬季扫雪预案安排工作及时 清扫积雪；3、春节前，安排好员工春节探亲假的往返时间及节 日期间的安全工作，做好春节期间各项工作的安排以保证 小区的卫生质量；4、春节后及时招收新员工并抓好员工培训工作，除 日常保洁工作培训之外疫情防护，垃圾分类，各种安全 培训也是培训重点；5、依据上年度的各种突发事件的预案，制定新的突

35、 发事件的预案，在突发事件发生时，做到及时有效地处 理应对；6、提高管理人员的专业素质，根据每个主管的不同 个性和特点，拿出相应的管理方法，同时加大主管的巡 查力度，力争提高工作质量。第二季度：1、天气转暖后，逐项落实小区定保项目一一楼道玻璃和一层大厅的高玻璃; 闭空间交叉感染，物业工作人员在疫情最重也是天气最寒 冷的腊月，在室外为住户办理小区临时出入证，做到及时 有效地掌握和控制外来及外地返京人员资料信息，把的风 险尽可能化解至最小。记得疫情防控最紧张的时期，保安员既要保障小区日 常物业秩序维护管理工作，同时还要根据各级部门疫情防 控的要求，规范小区的出入口管理，加大小区门口出入查 证力度，

36、对出入小区的人员查验证件、测量体温、登记信 息，禁止高风险地区人员及体温高于37.3。人员禁止进入 小区；对进入小区的车辆查证、登记、测温后放行，外来 车辆禁止进入小区。门岗各岗位保安员，冒着刺骨的寒风，飞舞的冰雪, 坚强的站在岗位上，因此，为保证上岗员工身体将康，及 时发放防护用品，每天更换口罩，对门岗及宿舍区域做好 消毒工作，同时，着力改善员工伙食，提高免疫力，稳定 员工队伍，提高员工战胜疫情士气。记得疫情防控最紧张的时期，园区住户、居民都在家 隔离、居家办公，产生的生活垃圾成倍增长，清理难度加 大，保洁员克服天寒地冻，冒着被传染的风险，及时的清 运垃圾，保证园区的干净整洁，保洁员并且承担

37、园区公共 区域的消毒杀菌工作，并出色的完成了任务。2、执行消杀计划，申购消杀药品，在去年消杀的基 础上加大消杀力度，根据季节具体实施，合理安排消杀 人员及消杀时间；3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作， 保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，调整 清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。第三季度：1、针对季节性执行消杀计划；2、针对夏季雨水多，按照雨季汛期预案做好小区内 雨水的清扫工作，做好历年在雨季漏水位置的清扫预 案；3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作， 保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多早

38、晚投放垃圾多，调整清运垃 圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。第四季度:1、对本年度的消杀工作进行收尾；2、安排小区内的定保项目；3、按照预案做好小区内清扫积雪准备工作。在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调 与沟通工作，对各部门提出的问题以积极的态度去执行， 并对有关部门提出的问题处理完后及时向其反馈。七、绿化养护计划一、年度养护计划1月：植物休眠期内，清理绿地内落叶杂物，修剪花 灌木及大乔木的干枝死杈。2月：春节假期结束，工人返 岗，清理绿地卫生，修剪。月底至3月上旬用石硫合剂对 绿地植物做一次普遍消杀，杀灭越冬虫卵、蛹以及病原物。 3月：浇返青水，修剪龙爪槐，本月中旬开始是一年中种

39、植的最好时间，可以进行绿地补植。返青水需浇足浇透, 以保证植物春季返青生长需要。4月：浇水，结合浇水对 月季、玉兰以及绿篱施肥，四月中旬开始第一次修剪绿篱， 五一之前第一次剪草。4月20日以后开始根据情况打药， 防治娜虫、天幕毛虫，大叶黄杨白粉病应在四月底第一次 用药防治。北京春季一向旱情严重，4月正是万物生长， 花开春暖的时节，一定要保证绿地植物对水分的需要。5 月：浇水，剪草，打药防治螃虫、刺蛾，打药防治大叶黄 杨及月季白粉病（每30-40天用一次药）5月下旬打药防 治红蜘蛛，本月开始草坪修剪、病虫害防治、杂草防除成 为重点。6月：浇水，剪草，除杂草（人工拔除、打除草 剂），打药防治大叶黄

40、杨及月季白粉病、草坪病害、防治红蜘蛛。7月：浇水、剪草，除杂草，打药防治病虫害, 进行第二次修剪绿篱。本月雨季到来，高温高湿，为草坪 病害高发期，秋季杂草旺盛生长期，要适当增加用药次数。 8月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨及月季叶 斑病，防治红蜘蛛刺蛾，注意观察本年度最后一次美国白 蛾是否爆发，必要时及时打药，继续重点防治草坪病害。 8月中旬到9月上旬第三次修剪绿篱。9月：浇水，剪草， 除杂草，打药防治大叶黄杨白粉病、月季黑斑病，打药防 治红蜘蛛、蜘虫。本月开始天气转凉爽，草坪病害基本消 失，草坪生长加速，需要增加修剪次数，本月也是草坪播 种的最佳时间（病害、杂草相对较少），可以对夏季

41、病害 和杂草侵占造成斑秃的草坪进行补播。10月：浇水，剪草， 除杂草，打药防治红蜘蛛，螃虫，白粉病。对绿地内杂草 进行最后的清理。物业管理圈。11月：浇冻水，剪草，清 理部分树木落叶。天气转冷，本月中下旬开始出现霜冻， 植物开始落叶进入休眠期，需要对所有绿地植物灌一次透 水，帮助植物安全越冬。有可能的话本月中旬对所有植物 及地面用石硫合剂进行一次消杀，减少病原物越冬。12月： 花灌木冬季修剪，清理落叶。本月所有植物基本都进入休 眠，应该对海棠、紫叶李、榆叶梅、紫薇、月季等植物进 行修剪。大部分落叶树木都开始落叶或者落叶结束，本月 和下月上中旬落叶清理工作量很大。二、修剪作业时间表养护作业种类作

42、业内容（主要防治对象）完成时间绿篱色带修剪第一次修剪5月10日第二次修剪7月15日第三次修剪9月100第四次修剪10 月 15日草坪修剪第一次修剪（修剪后第二天使用矮 化剂，减缓生长，提高抗旱能力）4 月 20-25日第二次修剪（修剪后第二天使用矮 化剂，减缓生长，提高抗旱能力）5 月 20-25日第三次修剪（修剪后第二天使用矮 化剂，减缓生长，提高抗旱能力）6 月 20-25日第四次修剪（修剪后第二天使用矮 化剂，增加草坪抗病性）7 月 20-25日第五次修剪（修剪后第二天使用矮 化剂，增加草坪抗病性）8 月 20-25日第六次修剪（修剪后第二天使用矮 化剂，减缓生长，提高抗旱能力）第七次修

43、剪9 月 20-25日10 月 25-30日修剪作业在工作日进行，按照北京市规定噪音作业时间段完成。三、病虫害防治时间表防治 主要防治目标 主要用 主要用药植物时间3月上中旬下旬至五月初5月下旬至六 月初清园消杀药种类石硫合鲂虫，大叶黄杨己口坐醇白粉病螂虫，红蜘蛛草 坪矮化提高抗病节水 性所有绿地碧桃、海棠、高效氯氟菊酯大叶黄杨、月季、柳树、元宝枫、栾高效氯氟菊酯阿维菌素草坪矮化剂树、松柏类等冷季型草坪、 碧桃、海棠、月 季、紫叶李、栾 树、元宝枫、国槐 等下旬或7月上旬红蜘蛛草坪矮化提高抗病节水性草坪夏季病害红蜘蛛月季叶斑下旬病草坪矮化提高抗病节水性草坪夏季病害阿维菌素草坪矮化剂绿杀阿维菌素

44、草坪矮化剂绿杀碧桃、海棠、冷季型草坪等碧桃、海棠、月季、冷季型草坪中下旬红蜘蛛月季叶斑病草坪矮化提高抗病节水性草坪夏季病害大叶黄杨、月季下旬白粉病，月季黑斑病，海棠锈病草坪矮阿维菌素草坪矮化剂绿杀己嘎醇草坪矮化剂碧桃、海棠、月季、冷季型草坪月季、海棠、大叶黄杨、冷季型草坪化提高抗病节水性下旬中旬10月11月螂虫嘎虫嗪碧桃、海棠、月季等清园消杀石硫合所有绿地以上是常规病虫害防治，还有一部分病虫害需要注意观察，发现后及时用药防治，如刺蛾、美国白蛾、天幕毛 虫、国槐尺蟆、玫瑰叶蜂等，地下害虫，如蟒蟾、金针虫 等大量发生时也要打药防治，还有因外来植物材料带入的 病虫害，也要在种植后注意观察，及时防治。

45、杂草高发期，人工拔除来不及，需要使用选择性除草 剂防除。在学院路街道办事处、逸成居委会、逸成业委会领导 下，在逸成全体居民的积极配合下，通过我司全体员工的 努力，XX小区的防控工作受到了满意的效果。在做好新冠疫情防控工作的同时，日常的物业服务工 作也在有条不紊的开展，基本完成了本年度的物业服务工 作，履行的合同约定的义务。一、前台接待服务在2022年的服务工作中物业客服 中心、保安部接到电话、微信报修x余件，其中，报修x 余个，咨询x余个；投诉电话x件，投诉集中的问题有： 地面随意乱停车、冬季供暖室内冷、保洁垃圾桶周围卫生 差，绿地宠物粪便多、住户扰民、噪音扰民等。本年度客服累计受理投诉x件，

46、年度投诉分布在以 下方面：1、个别违规停车、逆行现象：秩序维护人员及时 疏导组织，道路畅通；2、楼层清扫、垃圾清运不及时：责 成楼管员随时检查、请员工及时清理；3、保安员服务杰度 投诉：保安员工作时无责任心，工作不认真等投诉，工作 时脱岗；4、楼内发放小广告、推销人员上楼敲门：门岗加 强进出管理，减少此类人员进入小区。对于员工服务态度方面，从加强全体员工的素质教育、 岗位知识培训、提高服务意识、端正服务态度、规范使用 文明礼貌用语等方面入手，提高服务质量。针对业主与合租房之间的矛盾，我公司联合居委会、社区民警积极协调，并多次向相关部门发函反映。至于户门口乱堆放杂物、物品丢失的问题，我公司多 次

47、张贴提示通知（公共区域禁止堆放物品，以免丢失）， 并做了大量的说服教育工作，使此现象得到了有效改善。以上投诉大部分已经解决，其余，抓紧解决。总体来 说，投诉量较之上年度有所上升，说明业主对我们的工作 提出了更高的要求，需要我们更加努力的工作，提高服务 质量。二、共用部分及共用设备设施维修保养工程部负责 共用部分和公用设备设施日常维修保养工作，并应业主要 求为业主提供特约服务，对于经常入户维修的员工，工程 维修组定期对其进行文明礼貌、入户维修注意事项、专业 技能等方面的培训教育，并且根据防控要求，进行新冠疫 情防空教育。入户维修时，员工注重礼貌礼仪，使用礼貌用语。施 工时保证自己良好的工作状态，保证维修工作的质量，遇 有疑难问题，通过多种渠道积极与业主进行沟通，协调解 决问题，达到业主满意，从而获得了多数业主好评。对于小区公共设备设施、设备间，责任到人，按周期 保质保量的完成维修保养工作，积极主动地解决供用设备 设施存在的各种问题，兢兢业业、任劳任怨，较圆满地完成了 XX小区的各项工程维修、维护、保养工作，有效的 保证了小区公用设备设施正常运行。物业管理圈。1、日常维修共用部分、公用设备设施维修，截止2022 年11月29日工程维修组完成日常维修工作约4000余项; 完成率