《XX年长沙市商业地产市场分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《XX年长沙市商业地产市场分析报告.docx(28页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、XX年长沙市商业地产市场分析报告第一部分 长沙市商业现状总体概述一、总体情况描述目前,长沙市区基本形成了以五一大道、美馨路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴,以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘侯家塘为中 心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥仃20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦,拥有10多个大型批发交 易市场。各类外来资本引入,市中心超高层与城市综合体等大型商业体正在规划筹建中,城市周边新都市商业呈现蓬勃进展的态势,全市形成了综合市 场与专业市场相结合,大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系:能够说,长沙市的商业地产进展一路平稳但亮点不足
2、,同旗跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看,开发较火热的类型为主题型与专业 型商业,商业地产经营模式存在这开放型与公园型这两种进展模式,开发商开始重视对商业地产的策划,商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。长沙商铺市场在2001年启动之后,“商铺投资”如潮涌般的兴起。2002年商铺价格同比上涨达30%之多,2003年初在市场大势调控之后,商铺投 资处于相对校固的阶段。2004年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005年以后,由于国内商业企业的需求、外资 进入中国的需求与国内其他投资占的需求等多方面的拉动,导致商铺市场特殊活跃。进入2009年,受到金融危机的
3、影响,长沙商铺市场出现萎靡现象, 但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2012年第一季度,长沙商铺的平均回报率维持在较高水平,平均回报率达到8%10%之间,第二季度,新 政出台,商业地产市场就好好地火了 把,2012年能够说是开发商业地产的大好时机。二、城市商业网点规划酒店:大华酒店、东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、华宇大酒店、大洋大酒店餐饮:肯德基、麦当劳、金牛角中西餐厅、火官般、双燕楼百年馄饨店、米取咖啡、上岛咖啡、绿茵阁咖啡银行:农业银行、建设很行、工商银行、中信银行、兴业银行、浦发很行、中国银行交通:有 2, 7、14S, 602、601、703、314、137、123、601 等
4、公交车通过。(四)租售情况调查分析1、集中商业物业名称规模E)层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式金色家族60006层商业百货高档服饰、饰品、化妆品、珠宝、名表、餐饮、美容院联营步步高170004层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器自营大都市地下商业街190006个区商业地下步行街中档饰品、服饰、娱乐休闲、电r游戏租赁通程电器80005层住宅、商业电器专业店中档家电类产品联营友谊商城250006层商业百货中高档珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、附具、床上用品联营平与堂6000010层商业、商务百货中高档珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、床上用品联营2、街铺韶山中
5、路街铺平均隹价35000-60000元/m?之间,平均租金在100-600元/m?月之间;韶山北路街铺平均售价30000-55000 7li/m2,平均租金100-500元/m?月之间:韶山南路街铺平均售价30000-65000元平均租金1S0-400元/m?月之间:劳动西路街铺平均告价20000-30000元/m,平均租金100-400元/m?月之间;大都市步行街街铺平均隹价15000 30000元/m?,平均租金100-300元/m?月之间。(五)商圈业态构成要紧以百货超市形态为主,餐饮娱乐为辅”各大连锁百货超市都已进驻东地,中西餐厅与各类小吃店品种齐全,基本满足消费者的需求,但档次上 明
6、显低于五一商圈.(六)消费群体及消费力分析东塘商序周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社与湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学,消费群体要案为行政单位 工作人员与学生,注重品牌跟品质,消费力校强。(七)商圈前景交通便利是商业地产必备的要素,尽管东塘商业中心的商业格局已趋于完善,曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改,推动了东墉两圈的再度升级 与扩容,其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。五、伍家岭商圈(一)商圈范围芙养路与三一大道交汇处.辐肘范困东至车站路,西至湘江路,南至湘雅路,北至柄凤路“(二)商圈现状伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者,湘雅医院
7、、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量:人流,消 费指数比较高。但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门,长泰大厦的无人接手,伍家岭商圈被称之长沙商圈中的“没落贵族,这两年来,天健 英蒋盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达新时代广场等楼盘的兴建.给该商圈里新注入了新的活力.此区域商业地产项目:天健芙誉盛世、滨江”f悦香邸、建发湘江北尚、新时代广场、伍家岭生活广场二期、建鸿达商业广场、SOHO天都、北辰三角 洲(在建万达广场(待建)。(三)大型商业及配套大型商业:新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、通程电器.配套:餐饮:秦毕.食府、天怡食府、米萝咖啡、咖啡之我、
8、活鱼村食府、华悦食府、麦当劳酒店:好来登大酒店、新闻大酒店、日晟大酒店、康桥大酒店、华悦大酒店娱乐:诺亚方舟娱乐港、碧涛阁洗浴广场银行:工商银行、长沙商业很行、中国银行交通:111、142、116、143、368、406等公交车通过(四)租售情况调查分析1、集中商业物业名称规模(m,)层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式泰阳商城30002层商业超市、电器专业店低档家电类产品、蔬果、粮油副食自首新一佳104002层带夹层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电自营通程电器30003商业、住宅电器专业店中档家电类产品自营新河家具城200002层商业批发市场低档家具、生鲜、鞋类、布艺
9、租赁2、街铺华夏路:街铺平均售价15000-30000元/m?之间,平均租金在100-300元/m?月之间:开福寺路:街铺平均租金在100元/m%月之间:伍家岭生活广场:首层临街商铺25000元/m,内街10000元/m;二层6000-8000元(五)商圈业态构成受波隆立交桥对人流阻隔的影响,业态不全。整体商业形象较差,首次不高。维多利购物中心(原北半星商厦)、泰阳商城由传统百货转营,但因受 人流与桥体的影响,百货功能已不更存在,现以档次不高的批发与家电卖场为主.相对而言,新一佳超市、通程电器及邻近的娱乐、餐饮相对较旺。 (六)消费群体及消费力分析周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最要
10、紧的消费群体.消费力能力比较强,但是由于波隆立交桥影响r商业的扎堆效应,因此目前该 区域的商业氛围不浓.(七)商圈前景伍家岭商业中心作为北部的传统商圈,其应有的作用一直没有得到完全发挥.随着开福区政府市振伍家岭商圈构想的提出,开福区将集大力开发伍 家岭周边新河三角洲,并将滨江文化公园与开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈.根据新规划,新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境 特色,形成两条绿化带、三个绿化块、三条区干道(-横两期)、三个功能区”的结构模式。而开福寺邻近将打造个宗教旅游购物中心,开福寺路拓展 延伸到芙薛路上,同时随着芙蓉中路金融街概念的提出、万达广场落户于此,伍家岭商圈或者将
11、重新堀起。六、红星商圈(一)商圈范围红星商业中心以湖府路与韶山路交汇处为核心,向南辎射至汽车南站,北至新韶西路,东至洞井路,西达至芙簪南路省政府。(二)商圈现状依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势,该区域饮食、住宿需求日益增大,但目前的生活配套设施还无法满足当前需求, 该区域内唯一稍具规模的步步高超市通程电器。此区域商业地产项目有融程国际花园酒店、红星国际星城、高升经典、标志长沙商务中心、能刖勤商业广场(在建)、华盛世纪新城、奥林匹克花 园、天城泰祥苑、岳泰理想城、恒大城,(三)大型商业及配套大型商业:井湾子家具城、红星汽配城、天剑商场、红星建材交易中心、湖府百货、通程广
12、场、新一佳、步步高、红星商业广场、红星美凯龙家具广场配套:餐饮:肯德基、玉楼东、湘西部落、米砂咖啡、左岸风情中西餐厅洒店:华都酒店、延年商务酒店、豪布斯卡酒店、广州白天鹅大洒店银行:工商银行、交通银行、光大银行交通:123、802、134, 703. 134、147, 502、7 等公交车通过(四)商铺租售情况1、集中商业物业名称规模(m-)层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式步步高划市120001层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器自首新一佳8000负1层商业综合超市中档服饰、口用百货、蔬果、粮油副食、电器自营红星美凯龙600004层商业家居专业店高档家居租赁红星服饰广
13、场30003层商业服饰卖场低档服饰租赁2、商铺:韶山路:街铺平均租金在50元-200元/m? 月月:湘府路:街铺平均租金在35-150元/而月之间:湖府路与郁山路交汇处:街铺平均租金在150-300元/苏月。(五)商圈业态构成红星商圈是借农博会之机而迅速堀起的南部商囤,商圈内汇聚了多个专业批发市场,要紧以家居建材、农贸花卉、五金机械为主.毗邻汽车南站, 餐族与酒店业较为发达,但是多为一些档次较低的餐馆旅馆.受区域整体市场消费水平及消费意识限制,商业氛围暂不成熟整体来说该商圈业态单一, 消费档次不高。(六)消费群体及消费力分析消费群体以周边居民与往来顾客为主,施着长株潭一体化的加快、省政府的南迁
14、与周边各大高档楼就的开发,未来的消费潜力巨大。(七)商圈前景R好的进展前景、绝时的区位优势、巨大的升值潜力毋布置疑,红星商业中心在未来长株潭三市融城后,将激发其更大的潜力,作为将来财富与人气 齐聚的南长沙亚合型现代商贸经济圈,重点将放在进展品牌餐饮、酒店业。同时,圭城河旅游风光带建设进程的加速,将促进该区域不仅仅是未来的金 省政治文化经济中心区,也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见,未来5-10年,将有近20万人陆续迁入该区域生活与工作。届时, 一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐嬷的中央政务区籽公在这片充满活力的土地上迅速崛起.七、星沙商圈(一)商圈范围星沙商圈向南辎射至漓海路,北至特
15、立路,西达西辅道,东达金华路.(二)商圈现状1996年长沙县政府迁址界.沙镇,2000年星沙成为国家级经济技术开发区,凭借优越的地理位置与政策扶持,星沙的进展一日千里。目前以形成汽 车产业、商务区、教育、工业这四大产业区,世界500强有13家在此落户,三一理工、飞利浦、山河智能、浦沉机械、长丰猎豹、北汽福田等优势 产业集聚于此.经济总盘急剧增长.在此基础上,星沙的消班能力亦呈抛物线上升趋势,星沙商业乐园、通程商业广场、易初莲花、新一佳,在这个仪 仅只有24平方公里的土地上.星沙绽放出她特殊的魅力。此区域商业地产项目有开源搂景、尚城、俯璨家园、幸福里、香槟小镇、华润风屈城、尚都花园城、楚天家园。
16、(三)商业及配套大型商业:通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宇、通程电器、迪信通、星沙商业步行街配套:餐饮:肯德基、麦当劳、大蓉与、玉楼东、老树咖啡、上岛咖啡、德克士、蒙娜丽莎中西餐厅酒店:华天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫春酒店、明珠国际大酒店 开元大酒店银行:农业银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行、中信银行、兴业银行、长沙商业银行交通:501、127、701, 703、126(四)租售情况调查分析1、集中商业物业名称|规模(nV) |层数|物业类型 商业业态 档次 经营品种营运方式通程商业广场420001层商业地下步行街中档服饰、家居用品、化妆品、珠宝、小吃
17、、酒吧租赁易初莲花320003层商业综合超市中档服饰、日用百货、芨果、根油副食、家电、文体自营新一佳50001层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电、文体自营苏宁25003层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营通程电器45001层商业电器专业店中档家电类产品联营步步高54002层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体自营迪信通5001商业手机专业店中档手机自营2、街铺开元路商铺租金50-300元/m月不等:天华中路商铺租金30-200元/nV月不等(五)商圈业态构成超市有新一佳、步步高跟国际连锁易初莲花,专业电器卖场有苏宁与通程,另外有两个家居建材市场.
18、没有综合百货类大卖场,休闱娱乐以足浴为 主,集中在天华路。总体来说该商圈以满足星城居民生活基本需求为主,块乏大型百城商场,档次中等偏低.(六)消费群体及消费力分析要紧以星城居民为主,星沙目前城镇人口为20万人,流淌人口 15万人,星沙是全国百家强县之一,消费力较强。由于离长沙市很近,购买力强 的消费者选择大长沙购物,因此暂没有大型百货商场。(七)商圈前景良好的规划、优美的自然环境,便利的交通,星沙的商业地产有着不可替代的特殊优势。但也正由于其与紧邻长沙市的特殊地理位置,缺乏中高档 现代百货。星沙镇作为国家级经济技术开发区,长沙城市的自然延伸带,其己经在扮演长沙“第六区”的角色,未来会以引进大型
19、百货店,与一批颇具 档次的专卖店、专业店为主,并适度进展餐饮住宿、文化娱乐、超市等网点,完善居民日常生活服务设施,形成与长沙经济技术开发区与星沙镇综合 性新城相协调、配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。八、望城坡商圈(-)商圈介绍望城城商圈地处长沙行政中心、大学城教育中心、越谷高新区、岳逆山文化旅游区、长沙西站交通枢纽等五大中心的核心地。该商圈已建起了郁金 香家居装饰建材广场、广大环球家具超市、湘浙小商品城、河西布匹市场、摩托车配件市场等各类专业市场,与双鹤药业为龙头的销售总额超过30 亿元的现代医药物流配送基地。(-)商圈前景由于长沙西站的特殊地理位置,望城坡成了长沙西站旁的的交通通衢之地
20、。目前望城坡已经成了集长沙西大门二环、高速、国道、侨、公交、港口 6位一体,交通网络四通八达的地段,内联长沙城区,直达火车站与各要紧街道,外系宁乡、常德、株州、湘潭、益阳、张家界等60个市县,交通 的发达为其注入了进展活力.九、观沙岭商圈(-)商圈介绍防若市政府西迁,市府周边地区逐步形成了一个新兴的经济进展增长带,也为观沙岭商圈带来了众多的进展商机。依托岳德大道、金星路、银杉 路、杜鹃路与北大桥桥头,重点进展商务、公展、商贸餐饮与高档房产等行业,构建岳藤新城楼宇经济核心进展区.该商圈已汇合了新一佳超市、沃 尔玛超市、安居乐园建材超市、茉莉花大酒店、时代帝景大酒店,各大楼盘有滨江金座、盛大泽西城
21、、郡原广场、湖鹏城市广场、美林银谷、蔚蓝 海岸、钮龙天下、北京御园。(二)商圈前景随着岳麓新城规划构架的进一步落实与完善,由于便利的交通、各项地产优惠措施,使得区域内房地产开发越来越火热.逐步形成了一个新的 经济进展增长极,带来了众多的进展商机。在吸引了房地产开发公司的同时,也吸引了大量置业者,人流迅速增多也为该区域的消费打下坚实基础。 估计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路与北大桥桥头,重点进展商务、会展、商贸餐饮与高档房产等行业,建设商务楼 宇,进展总部经济:构建岳施新城楼宇经济核心进展区。十、马坡岭商圈(-)商圈介绍马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内,与长沙
22、县星沙镇共同构成长沙市.的副中心城市一星马新城。该商圈仅有一个小型农贸小.满足周边 市民的生活需求,未形成上规模的商业广场,商业氛围不浓,很显然,目前该区域内用地产开发还未受到广泛关注。(二)商圈前景根据长沙市城市商业网点布同规划,未来该区域将建起一座三万平米以上的农副产品批发市场与服务于该区域的生鲜超市,并继续进展科技市场, 完善购物、铃饮、休闲、生活服务等配套服务设施,构建以服务于长沙县、浏阳市为要紧对象的区域性商业中心。十一、黎托商圈(一)商圈介绍黎托商圈位于雨花区东部,紧依浏阳河,是长沙市马上崛起的新商圈与正在建设的东大门。16平方公里的区域内汇合武广高铁长沙客运站、长 株潭汽车总站、
23、城市地铁黎托站等交通站点,投入运营后估计日均人流将达10万人次以上,将构建省会长沙市现代交通枢纽与新型商业中心。商圈 内现有美国卡尔森酒店集团、体育新城、目来登运达国际广场、球城桂花城、湘诚阳光100国际新城、中港珠宝旅游城等项目签约入驻。黎托商圈有 可开发用地7800亩,按照城市规划要求,开发建设武广新客站核心区、测阳河风光带、潭阳滨江乐园等重点项目,形成以现代交通枢纽为核心的新 的城市副中心。(二)商圈前景梨托商业中心将以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机,建设完善配套商业设施,各项交通设施投入运行后,估计该区域日客流取将达10万人 次,旺盛的人流、物流需要完善的商业设施配套,占地SOOO
24、亩的黎托商业中心将是未来该区域新型现代商业的重要载体.十二、大托商圈(一)商圈介绍大托商业中心目前在商业上还处于规划布局阶段,交通网络已开始打造,比利华山、格兰小镇、橘郡米哈斯、保利间峰云蟹等楼盘聚集此处,欧州 城、中信新城的商业部分也正在销售中.(二)商圈前景依托长株潭三市经济一体化与大托机场口的区位优势,与以中信新城购物中心为代表的商家落户于此,结合天心生态新城的建设,逐步进展形成了 一个新的区域商业中心.省政府、天心区政府南迁,“三馆一中心”(省科技馆、省地质博物馆、省群艺馆、省青少年活动中心)四大省级配套正式动工, 昭示着长株潭融城进入了实质性高速进展阶段.地铁一号线也将连 接大托商圈
25、.这些都为她的进展带来更大的契机。十三、捞霞商圈(一)商圈介绍开福区屈手老城区,为了甩掉“北丐的帽子,近年来该去枳极改造旧区,拓展新区,加强基础设施及有关配套的建设.其中以开福区政府北移、长石 铁路强凝站通车与液凝港启航为契机,金诙苑、江临天下、世纪春天、双湾国际、湘江世纪城等十几个楼盘相继建成,珠江花城、万国城、万科城等外 来大盘先后落户,共同构成了捞肉板块.而区域内的顺天黄金海并等带商业的项目,受到了市场的热捧.(二)商圈前景.城市商业进展目标着力打造长沙市1小时经济圈,以长沙市为核心.带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市,在开放理念、资源整优方面与 优惠政策配套等方面,
26、用现代经济进展的思维进一步调整、完善,形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济进展总体战略,使之成为中南地区现 代化商贸中心。长株潭一体化的实施,极大地推动r目前城市边缘地带商业的空间扩张与成熟,在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情况下,城市群的 综合效应会逐步显现,长沙市的商业辎射力将大大增加,外来人口的消哉必将推动城市商业的进展提升。1 .商业体系规划长沙市商业体系结构为:1个市级商业中心即:五广场商业中心;2个市级商业副中心即星沙商业副中心与深湾镇商业副中心;10个区域性商 业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、缸星商业中心、望城坡商业中心、捞箧商业中心、马坡岭商
27、业中心、黎托商业中心、观沙 岭商业中心、大托商业中心:30个社区级商业中心;5个重点镇商业中心;5个通常镇商业中心.金霞商业中心位于开福区段凝新港城内,是开福区现代新城,也是长沙市未来进展重心。其耍肾功能是服务于依托霞凝新港与长沙火车货运北站为 中心的物流园,与青竹湖外商城工业小区与大明工业园,辐射范围包含长沙县与望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心,并适当进展居住 与商业贸易的综合性物流中心.打造中南地区最大的现代化物流中心.正在加速的新型I:业化进程为该物流中心带来r良好机遇。第三部分2012年长沙市商业地产供销情况分析一、各区域2012年商业地产供销一览表1、南城2012年商业
28、地产供销一览表楼盘名称物业类型商业规模价格(万元/m*)销售动态/备注所处商圈中信新城住宅、商业2 层共 25000 m共16席,还余11席,销生率为90%大托商圈标志商务中心住宅、写字楼3 层共 15000 m二、三层整体出租,约50%空置,一层租售率达80%红星商圈红星国际新城住宅、商业4 层共 30000 m,整体招商已入驻通程电器红星商圈奥林匹克花园住宅、商业1-2 层共 20000 m1-2层外街商铺在华,后期20万门商业体止在规划中红星商圈德思勒商业广场住宅、商业约10万m*待定筹建中红星商圈岳泰理想城住宅、商业30000 m,450米沿街商业街在华红星商圈湘府9号住宅、商业3 层
29、共 5500 m1层分割出售,2、3层整体出售,基本售罄红星商圈恒大城住宅、商业15000 m待定国际风情商业街,暂未对外销售红星商圈万树丹堤住宅、商业2 层共 6000 m*一层共18套,销售量为12套红星商圈金领家族住宅、商业4 层共 14000 m4层商业整体租传给了红星井湾子家居广场红星商圈万科金域华府住宅、商业loooo m,特定国际风尚商业街,河未推售红星商圈山水城市风景住宅、商业6000 m,1.034-170 m商铺在售红星商圈长沙欧洲城住宅、商业16000 m,1.8在售大托商圈2、市中心2012年商业地产供销一览表亚商国际住宅、商业4 层共 11600 m目前正在招商中,外
30、街销伟情况较好东塘商圈上海城住宅、商业1-2 层共 6000临近韶山路商铺已售60%东地商圈长城非常生活住宅、商业4 层共 4000 m,目前整体招租东塘商圈云鼎公伯住宅、商业9000 m,1-2层基本销售完毕,3-4楼整体出出东塘商圈星都心住宅、商业loooo m*钠仰情况通常东塘商圈茂华国际湘住宅、商业20000 m,1.5名品街对外租售中黎托商圈星城映象住宅、商业3000 m1.5仅余5个铺面黎托商圈融科檀香山住宅、商业3000 m,2.030-80 m*的内街商铺在售黎托商圈盛世华章住宅、商业9600 m,还余8席未售黎托商圈绿城桂花城住宅、商业2 层共 18000 m1在售黎托商圈楼
31、盘名称物业类型商业规模价格(万元/of)销售动态/备注所处商圈君临国际住宅、商业6 层共 8000 m整体招商目前还在招商中五一商圈印象天心住宅、商业2 层共 8000 m23-3.51层还余3个,2层有大量门面剩余五一商圈少帅府住宅、商业1 层约 10000 m待定区未启动招商五一商圈摩天大厦住宅、商业4 层共 20000 m4.0对外招商中五一商圈明城国际住宅、商业3 层 12000 m,特定区未对外精传五一商圈金炜融府住宅、商业1 层共 2000 m在售中五一商圈凯通国际城住宅、商业40000 nV3.011-119 nV产权式商铺在售,2万抵3万特惠火车站商圈融圣国际住宅、商业1 层约
32、 6000 m,3.3还余40%商铺在租售中火车站商圈星典时代住宅、商业1 层约 8000 m,在售中火车站商圈左岸右岸住宅、商业3 层共 3500 m在售中火车站商圈湘城中央住宅、商业1 层共 2000 m,均价 5(xx)o/m,引进超市、烟酒店、黄金买卖,目前基本修整火车站商圈建西达现代华都住宅、商业6 层约 20000 m整体招商1到3层引进国美电器东塘商圈三重星都心苑住宅、商业1 层约 8000 m,还余10余席在竹东塘商圈4、东城(含星沙)2012年商业地产供销一览表长城非常生活住宅、商业4 层约 10000 nr3.0己伶,正在招商中东塘商圈泊富国际住宅、商业、商务约20万户待定
33、筹建中五一商圈北辰三角洲商业城市综合体约50万门待定筹建中五一商圈河西2012年商1业地产供销一览表楼盘名称物业类型商业规模价格(万元/m)销售动态/备注所处商困共与世家住宅、商业1 层共 5000 m仅余10席深湾镇嚅光泊岸住宅、商业共 1000 m2.0目前还剩2席津湾镇景秀江山住宅、商业共 6000 m,1.5200-300 nV中大型商铺在律深湾银建发西山汇景住宅、商业1 层共 6000 m,1.3还剩3席深湾镇北京御园住宅、商业10000 nV1.0还在规划中观沙岭恒大华府住宅、商业20000 nf整体招商只租不售,租金约50-100元/nV.月观沙岭旋谷坐标住宅、商业10000 n
34、V销传情况通话观沙岭湘腾城市广场住宅、商业48000 m,待定为商业、居住综合体,目前住宅还未开盘观沙岭金德国际住宅、商业2 层共 6000 m1目前商铺正在热哲中观沙岭阳光100国际新城住宅、商业1-2 层约 10000 m,黄鹤路门面俏售率达90%,其他地身为50%左右滦湾镣楼施名称物业类型商业规模价格(万元阿)销售动态/备注所处商圈早安星城住宅、商业1 层约 6000 m,在告,部分已经营马坡岭商圈嘉宇盛世华章住宅、商业1层2.0在售黎托商圈上东辛克莱顿住宅、商业3 层共 9000 m,暂未对外角售火车站商圈万象新天住宅、商业1层400米商业街在售火车站商圈西子花苑住宅、商业1 层约 9
35、000 m,在售火车站商圈上河国际商业广场三期住宅、商业、商务150000 m在售火车站商圈荣鑫家园住宅、商业3 层共 2500 m,1.0在售星沙商圈尚都花园城住宅、商业2层300米商业街1.2村未销的星沙商网香槟小镇住宅、商业2层200米商业街1.0基本告密,日前在经营中星沙商圈锦璨家园住宅、商业1 层 4800 m,0.68-1. 5在售.还剩12席星沙商圈北城2012年商y业地产供销一览表楼盘名称物业类型商业规模价格(万元/m)销售动态/备注所处商困湘江北尚住宅、商业1 层约 6000 m,1.S招商中伍家岭商圈伍家岭生活广场住宅、商业2 层共 4000 m,已经营伍家岭商圈通华SOH
36、O天都住宅、商业4 层共 17000 m目前还余4席储面伍家岭商圈第一湾住宅、商业1.1 万 m待定暂未销住伍家岭商圈天健芙薜盛世住宅、商业4 层共 16000目前还余20套左右伍家岭商圈君悦香邸住宅、商业2 层约 8000 m1.9在售伍家岭商圈敏珑住宅、商业1 层约 10000 nf1.0在售月湖长大卧珀住宅、商业1 层约 6000 m1.0在售,情况通常月湖恒大雅苑住宅、商业20000 m商业街待定暂未销辔月湖二、小结1、整体供应分析从以上列表中的数据来看,目前,长沙商铺机售面积总量:约为800万这是由于大量开发商进军商业地产板块,致使长沙商业地产供应面积增量 巨大,其中市中心的供应量最
37、大,其次是南城.2、整体需求分析从以上2008年后开盘的项目商铺的销售数据来看,2008年2012年7月,长沙商业地产销售面积达600万他左右,中央的多次宏观调控,使 得房地产投资从住宅市场转型到商业地产,市场需求增长快速.2012年上半年需求旺盛的商业地产市场就充分证明了这一点。3、价格分析目前,长沙内五区商铺整体均价在3 TAnf左右,商铺价格涨幅同比达30%,投资回报率已上升到8%左右。4、供求关系预判估计未来几年内,郊区中等规模以上的商业(如社区购物中心)将有所进展,特别是在住宅物业进展明显的城南与城西.现象更加明显;此外,市 中心的商圈逐步向外围扩张,这对周边城区及外省客户吸纳能力加
38、强;从长远来看,商业地产供求关系将基本保持平衡.第四部分、长沙市典型商业个案分析一、橙子街区1、基本情况项目地址(位置)韶山南路与香桥路交汇处的东北角所属商圈东塘”级辐射内,临近高校、批发市场,有学生、批 发生意人的消费支持.商场性质街区商业开盘时间2005年10月7日商业建筑面积(m,)25880 m商铺售卖性质实物商铺个铺面积(nf)50-70进驻商家行第基、步步高超市、橙子时尚酒店、米萝咖啡商铺结构(面宽、进深、高)(面宽)4.25x (进深)8x (右)5.5返租不返租,可同意代理招商,有统一的经营管理公司广告诉求长沙首个院落式商业街区售价临街23000万/m,内街15000万/m销仰
39、率100%2、个案借鉴与启示(1)周边己经有较好的消费群体.要城为在校学生,商业氛围成熟:(2)产品理念与广告包装新颖,对消费者形成较大的冲击;(3)韶山南路区域经济价值止在提升。二、指南针商业中心1、基本情况项目地址(位置)荣湾镇枫林一路81号所属商陶荣湾镇商圈,临近汽车西站、大学城.有学生、批发 生意人、旅游冰的消费支持。商场性质专业卖场开盘时间2009年7月1日商业建筑面积(nV)16000 m商铺告卖性质实物商铺经营权出皆个铺面积(m)5-40进驻商家休闲、运动类品牌服饰商家商铺结构(面宽、进深、高)共三层、半圆形结构返租已投资商品经营权的方式,投资3万起,5-10年期 限,最高分红可
40、达117%.统一招商管理.广告诉求打造全省最大的专业里时尚休闲广 场。售价1 层售 3 万/nV, 2 层 2 万/ml 3 层 8000/m1精管率80%2、个案启示与借鉴(1)河西最大地铁站一“深湾镇站门口,属于地铁商业黄金区域:(2)特殊的侑出方式:只售510年经营权,最低投资门楼为3万元,销售面广:(3定位准确:目前河西还没有一家像样的眼:装专卖市场,项目抢占了市场空白点.三、黄兴路步行街1、基本情况2、个案启示与借鉴项目地址(位置)长沙市黄兴南路所属商圈五一商圈商场性质商业街开盘时间2004年12月商业建筑面积(Itf)4层共25万商铺转卖性质直接销华个铺面积(m,)10-300进驻
41、商家中档服饰、特色餐饮类、电玩娱乐类商铺结构(面宽、进深、M)全长838米,街面宽23-26米返租不返租,统一经营管理广告诉求三湘第一街售价8000-12000 TL/m, (2004 年)销售率95%(1)近30米的街宽,A-F区各有1-2个通道与外街相连,6个区共有11个通道,方便消费者内外街选购:(2)设计科学,业态多样化,步行街起始南北两端分别设有万达购物广场及好又多超市,中间役有黄兴广场:(3)商铺面积分别合理:外街东恻底商单风光枳较大,大多在200 m以上,要紧作为品牌商家的形象店或者旗舰店。内街底商单体泮业面积在12-30 m,之间。分布在二层及以上楼层的餐饮店、电器通讯店、休闲
42、娱乐场所因其业态需求不致.分割的面积跨度较大.分割合理;(4)街区配套设施:外街多处设有饮食、休息区,并建造雕像、假山等景观,配有休闲长椅、饮料投币自动传卖机、公用IC卡电话、垃圾桶;西侧1- 2层设置饮食、休息区与洗手间。第五部分、长沙商业地产存在的问题1 .长沙市商业地产项目开发还比较盲目除了少有的几家比较有商业地产经验的内陆与杏港开发商以外,大多数开发商(特别是湖南本土房产公司)出于自身利益的需要,打着政府的孤号 搞大型商业网点建设,盲日追求新的投资盈利模式,但由于缺乏市场论证与考究,导致建设开发盲目无序。目前,长沙商业地产项目普遍采取“先开发后招商”的方式,最终造成项目无用”的现状,引
43、发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾,这也是近年 来商铺空置率急升的一个垂要原因。2 .商业运营模式存在着缺陷目前长沙商业地产大多使用“产权式商铺全零售”模式或者”主力店租赁+商铺全零售的短期操作模式,这种模式已经暴露了许多问通,比如各租户只 重视自家营业面积内的形象.项目整体推广不足、业态调整与品类调整引发纠纷等,结果导致停止营业。另外,长沙有的商业项目开发商流行返租。但在长沙商业地产市场环境不太成熟,风险相对较高的情况下,返租不能兑现的情况时有发生,结果使 个人投资者蒙受巨大峡失,同时开发商的信誉收到极大的伤宙.3 .忽视后续经营,导致的后续经营管理失控很多地产开发商只注重前期开发,项目建成后不考虑能否经营、是否适合经营等问题,结果导致r很多投资人与经营者套牢。即使有的开发商考虑 后续经营问题,成立了自己的经营管理公司或者聘请专业运营公司协助,但由于一些客观原因,开发商已经丧失了对项目的专业、整体操纵能力,导致后续经营难以为继。4 .商业地产融资渠道单一化。目前长沙市商业地产对银行信贷依亮水平在70%- 80%左右,商业地产自筹资金比例很低,商业地产融资渠道比较单一,面对国家宏观政策不断的调控,金融政策的进一步紧缩,融资渠道相对单的众多商业地产开发商将面临资金进断裂的危险,
限制150内