建设工程合同管理培训材料.docx

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1、民法典一建设工程合同建设工程合同，位于民法典第三编合同编 第十八章，共计20条。 feigeoer第七百八十八条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款 的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。条文释义：本条是对建设工程合同概念的规定。特征是：1.合同的标的为基本建设工程,指土木建筑工程和建筑业范围 内的线路、管道、设备安装,工程的新建、扩建、改建，以及大型的建筑装修 装饰活动。2.合同的承包主体应当具备相当的条件,要受法律规定的资质的 限制和要求。3.建设工程合同具有很强的国家管理性,具有强烈的国家干预 色彩。建设工程合同包括建设工程勘察合同、建设工程设计合同和建设工程施

2、工合同三种不同形式。第七百八十九条 建设工程合同应当采用书面形式。条文释义：本条是对建设工程合同形式的规定。本条涉及的不是合同是否成立，而是 是否有效的问题。建设工程合同为要式合同，应当采用书面形式,不得采用口 头形式。原因是：建设工程合同的标的通常规模大、时间长、要求高，涉及安全 问题,采用要式形式订立合同较稳妥。本条是对建设工程质量违约责任的规定。施工人对施工质量负有义务,必须保证建设工程质量符合要求,达到合 格的标准。施工人因自己的原因致使建设工程质量不符合约定,发包人有权 要求施工人承担的违约责任是：1.在合理期限内无偿修理或者返工、改建。2.经过修理或者返工、改建 后，即使质量符合约

3、定,对造成工期延误的，也构成迟延履行,承包人应当承 担逾期交付的违约责任,赔偿发包人因此而遭受的损失。此处虽然规定为“造成逾期交付的”。此处的“交付”不能简单理解为 竣工验收交付。如果合同中约定具体的施工节点或形象进度，并约定了违约 责任。承包人也应承担施工过程的工期延误违约责任。第八百零二条 因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成 人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。条文释义：本条是对承包人对建设工程在合理使用期限内造成损害承担赔偿责任 的规定。因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产 损失的,是承包人承包建设的工程质量不符合约定,造成建设工程施工合同

4、期待利益以外的人身损害或者财产损失的固有利益损害。这种损害构成不动 产的加害给付责任。加害给付责任,是指因债务人交付的标的物存在缺陷或者瑕疵,造成他 人的人身、财产损害的给付行为。对此,受害人可以选择要求承包人承担违 约责任或者侵权责任。承包人应当对因此造成的损害承担赔偿责任。合理使用期限：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工 程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；建设工程质量管理条例第四十条在正常使用条件下，建设工程的最 低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设 计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间

5、和外墙面的防渗漏， 为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第八百零三条发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、 场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权请求赔偿停 工、窝工等损失。条文释义：本条是对发包人违反合同义务违约责任的规定。在建设工程施工合同中，发包人负有义务,保证建设工程承包合同得以 顺利履行。发包人必须履行的义务包括按照约定提供相关材料、设备、场地、 资金、技术资料等。发包人违反上述协助义务,如果影响建设工程进

6、度,应当 承担违约责任,承包人可以要求发包人顺延工期,还可以请求赔偿停工、窝工 给自己造成的实际损失。第八百零四条 因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒 运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。条文释义:本条是对发包人造成工程停建、缓建的违约责任的规定。在建设工程合同履行中，发包人应当对承包人进行必要的协助,相互配合 完成施工任务。如果是因发包人的原因,包括未履行协助义务未及时获得建 设手续等,致使建设工程在中途停建、缓建的,构成发包人的违约行为。发包人应当承担违约责任：1.采取措施弥补;2.采取其他措施减少损

7、失：3.赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁材料和构件 积压等损失,赔偿实际支出的费用。实践中需要注意：1、现行的施工合同模板中均未规定具体暂停施工的情形，尤其是承包人有 权暂停施工的具体情形。一般约定为甲方代表认为确有必要暂停施工时，应当 以书面形式要求承包人暂停施工，并在提出要求后48小时内提出书面处理意 见。2、承包人暂停施工作为极其重要权利，行使该权力时有严格的条件和程序 要求。3、施工合同中约定的工期延误情形，不能等同于承包人享有的停工的 权利。如：1、发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；2、发包人 未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；

8、3、甲方 代表未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；4、设计变更和工程量增加；5、一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；6、不可抗力等；并且，上述工期顺延情形发生时，并非自然顺延工期，必须由承包人按照合同约定的签证程序办理签证。否则，视为不影响工期和工程价款。第八百零五条因发包人变更计划，提供的资料不准确，或者未按照期 限提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或者修 改设计，发包人应当按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用。条文释义:本条是对勘察设计合同发包人违约责任的规定。第八百零六条承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除

9、 合同。发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者 不履行协助义务，致使承包人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行 相应义务的，承包人可以解除合同。合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支 付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百 九十三条的规定处理。条文释义：本条是对发包人、承包人法定解除权的规定。发包人享有的法定解除权的事由，是承包人将建设工程转包、违法分包。凡是承包人进行转包或者违法进行分包的,发包人产生法定解除权,可以通 知承包人解除建设工程合同承包人享有的法定解除权的要件是：1.发包人提供的主要建筑材料,建筑构配件和

10、设备不符合强制性标准或者不履行协助义务；2.上述原因须致使 承包人无法施工;3承包人进行了催告,在催告的合理期限内仍未履行相应 义务。同时符合上述三个要件的要求,承包人才享有法定解除权。但行使解除权时，必须通知发包人。建设工程合同解除后,应当处理好的善后事宜是：1 .已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工 程价款。此时，已完工程量的确定就是核心问题。2 .已经完成的建设工程质量不合格的,参照民法典合同编第793条的规 定处理，即：（1）修复后的建设工程经竣工验收合格的,发包人可以要求承包 人承担修复费用；（2）修复后的建设工程经竣工验收不合格的,承包人不能要 求参照合同关

11、于工程价款的约定补偿。发包人对因建设工程不合格造成的损 失有过错的应当承担相应的责任。第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人 在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不 宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人 民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款 优先受偿。条文释义：本条是对承包人建设工程留置权的规定。建设工程验收合格后,发包人未按照约定支付价款的,承包人有权对其 进行催告，并确定支付价款的宽限期，通知发包人在宽限期内支付价款。发包 人逾期不支付的,应当依照法律规定承担违约责任,承包人享有法定的建

12、设 工程留置权。承包人行使留置权的基本规则是：1 .发包人未按时支付建设工程价款，由于此时建设工程仍在承包人手中 控制，只要不交付发包人,实际上就是留置以担保自己的价款受偿权,应当对 发包人进行催告，同时规定支付价款的合理期限，即付款宽限期。2 .宽限期届满发包人仍不支付的,承包人可以行使留置权,方式有：(1) 通过发包人与承包人之间的协议,对建设工程折价,发包人在支付折价款与 工程款的差额后,取得该项建设工程的所有权，使承包人的工程价款债权得 到实现对建设工程进行拍卖,在拍卖变价款中,承包人优先受偿3 .优先受偿权的优先顺位，优先于抵押权、其他债权。即工程价款受偿 权优先实现之后，才轮到抵押

13、权、其他债权。4 .对建设工程留置权没有规定要进行登记,原因是，由于建设工程留置 权的性质属于法定担保物权,是由承包人直接占有并取得,因此不需要进行 登记。第八百零八条本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。条文释义：本条是对建设工程合同准用承揽合同规则的规定。建设工程合同的本质属性是承揽合同，故本章对建设工程合同的规则没 有规定的内容,应当适用承揽合同的有关规定。例如：第774条关于“承揽人提供材料的,应当按照约定选用材料,并接 受定作人检验”；第775条关“定作人提供材料的，应当按照约定提供材料。承揽人对定 作人提供的材料应及时检验,发现不符合约定时,应当及时通知定作人更换、 补齐或者采取

14、其他补救措施。承揽人不得更换定作人提供的材料,不得更换 不需要修理的零部件”；第776条关于“承揽人发现定作人提供的图纸或者技术要求不合理的, 应当及时通知定作人。因定作人怠于答复等原因造成承揽人损失的,应当赔 偿损失”；第784条关于“承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作 成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”；第785条关于“承揽人应当按照定作人的要求保守秘密,未经定作人许 可,不得留存复制品或者技术资料”等。书面形式是根据民法典第四百六十九条规定：书面形式是合同书、 信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。对于传真、扫描件等最好在合同中明确约定具有

15、原件效力。第七百九十条建设工程的招标投标活动，应当依照有关法律的规定公开、 公平、公正进行。条文释义：本条是对建设工程招标投标的规定。根据招标投标法的要求，在我国境内进行下列工程建设项目包括项 目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采 购,必须进行招标：1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安 全的项目；2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3.使用 国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。什么是全部或者部分使用国有资金投资必须招标的工程项目规定： （一）使用预算资金200万元人民币以上，并且该资金占投资额10%以上 的项目；（二）使用国有

16、企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地 位的项目。第七百九十一条 发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分 别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不 得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承 包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或 者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分 包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承

17、包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成O条文释义:本条是对建设工程合同订立方式的规定。建设工程合同的订立主要采取两种方式：总发包。发包人与总承包人就整个建设工程从察设计到施工签订总承包协 议，由总承包人对整个建设工程进行承包。本条规定的总承包人也就是“EPC”总承包。“EPC”是“设计、采购、 施工”的三个英文单词第一个英文字母的缩写。EPC总承包模式是指，建设 单位作为业主将建设工程发包给总承包单位，由总承包单位承揽整个建设工 程的设计、采购、施工，并对所承包的建设工程的质量、安全、工期、造价 等全面负责，最终向建设单位提交经竣工验收合格的建设工程承包模式。平行发包。由发

18、包人分别与勘察人、设计人、施工人签订勘察设计施工 合同承包合同，实行平行发包,各个承包人分别就建设工程的勘察设计,建筑, 安装阶段的质量、工期、工程造价等与发包人发生债权债务关系。分包是指工程的总承包人或承包人经发包人同意后，依法将其承包的部 分工程交给第三人完成的行为。分包法律适用的规则是：1 .分包须经发包人同意，承包人将自己承包的部分工作交由第三人完成, 第三人就其完成的工作成果与总承包人或承包人向发包人承担连带责任。2 .禁止将工程分包给不具备相应资质条件的单位。3 .禁止分包单位将其承包的工程再分包。4 .建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。5 .禁止支解工程转包，即承包人不

19、得将其承包的全部建设工程支解以后 以分包的名义分别转包给第三人。6 .禁止转包:承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人转包是指施工单位以赢利为目的，将承包的工程转给其他的施工单位， 不对工程质量承担任何法律责任的行为。7 .分包人须具备相应的建设资质，并且分包只能分包一次,不得再次分 包房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法1、将其分为专业工程分包和劳务作业分包。并规定：专业工程或者劳 务作业应发包给其他建筑业企业完成的活动。2、专业工程分包除在施工总承包合同中有约定外，必须经建设单位认可。 专业分包工程承包人必须自行完成所承包的工程。3、劳务作业分包由劳务作业发包人与劳务作业承包人

20、通过劳务合同约 定。劳务作业承包人必须自行完成所承包的任务。并未规定需要经发包人同4、建设单位不得直接指定分包工程承包人。5、分包工程发包人应当在订立分包合同后7个工作日内，将合同送工程 所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。建筑工程主体结构。是建筑的主要承重及传力体。基础、梁、柱、板、 承重墙、楼梯、屋面、墙体都属于主体工程，是建筑的骨骼。在砖混结构中，主体结构是基础、梁、圈梁、柱、构造柱、墙、楼梯、 板、屋面板叫主体结构,我们施工时一般叫主体封顶.在框架结构剪力墙结构框剪结构或框支结构工程中，主体结构是基 础、梁、板、柱、碎墙、楼梯工程

21、，对于后砌的填充墙，也叫主体部分，但不 是一般说的主体封顶了.室内上下水、电、煤气、暖通、通讯、闭路、宽带等各种管道、线路安装工程、楼地面工程、墙体抹灰喷涂贴砖、门窗安装、防水工程、屋面瓦铺 设、立面及屋面造型安装等等都不属于主体结构工程，它属于一次装修也即 基本装修。第七百九十二条国家重大建设工程合同，应当按照国家规定的程序和 国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。第七百九十三条建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的, 可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以

22、请求承包人承担修复费用；（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责 任。条文释义：本条是对建设工程合同无效，建设工程验收合格或不合格的规定。建设工程合同无效,应当是自始无效,不具有法律的拘束力。但是,建设 程合同本身无效,而建造的建筑工程已经完成,且经过验收合格的,应当对施 工者的物化劳动予以补偿。因此,建设工程施工合同无效，但是建设工程经验 收合格的,可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。建设工程经验收不合格的,不适用上述原则，处理的方法是：1 .修复后的建设工程经验收合格的,可

23、以参照合同关于工程价款的约定 补偿承包人，但是承包人要负担修复的费用2 .修复后的建设工程经验收不合格的，承包人应当自负其责。如果是发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当依照过错 责任原则的要求，自己承担相应的责任,而不是把责任都推给承包人第七百九十四条勘察、设计合同的内容一般包括提交有关基础资料和 概预算等文件的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。条文释义：本条是对勘察、设计合同的主要内容进行的约定。第七百九十五条 施工合同的内容一般包括工程范围、建设工期、中 间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保

24、修范围和质量保证 期、相互协作等条款。条文释义：本条是施工合同的主要内容进行的约定。第七百九十六条建设工程实行监理的，发包人应当与监理人采用书面 形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应 当依照本编委托合同以及其他有关法律、行政法规的规定。条文释义：本条是对工程监理合同的规定。建设工程监理,是由具有法定资质条件的工程监理单位,受发包人的委 托，依据国家批准的法律、法规、施工规范、技术要求和监理合同，代表发包 人对承包人的工程建设工作实施监督的专业服务活动。其特点是：1.是一种有偿的工程咨询服务;2.是受发包方委托进行工程 建设的监督;3.监理的主要依据是法律、法规、技术

25、规范、标准、相关合同 及文件：4.监理的准则是守法、诚信、公正和科学:5.监理目的是确保工程建 设质量和安全,提高工程建设水平,充分发挥投资效益。对建设工程进行监理,发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理 合同。监理涉及：勘察、设计、施工、保修等阶段。具体由监理合同约定。第七百九十七条 发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时 对作业进度、质量进行检查。条文释义：发包人有权对勘察、设计、施工工程的作业进度和质量进行检查，行使 自己的检查权。发包人行使检查权的方式,一是派工地代表进行,二是委托工程监理人 进行。其可以随时进行检查，发现问题,及时提出予以解决。对发包人行使检查权的要求是不

26、得妨碍承包人正常作业。如果发包人的 工地代表或者监理人对工程行使检查权的不当行为造成停工,返工、窝工等 损失的,承包人有权要求发包人承担损害赔偿责任。第七百九十八条隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。 发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权请求赔偿停工、 窝工等损失。条文释义：本条是对隐蔽工程在隐蔽前检查的规定。对隐蔽工程的检查验收,要早于主体工程的检查验收进行,不能在隐蔽 工程被覆盖后再与主体工程一起进行检查验收。对此,法律规定承包人承担 通知义务,在隐蔽工程隐蔽以前,应当及时通知发包人进行检查验收，以确定 隐蔽工程的质量是否符合合同约定和法律规定的要求。怠于通知或未

27、及时通知造成的损失，由承包人负担。发包人负有及时进行检查验收的义务。不过，即使发包人没有及时对隐 蔽工程进行检查,承包人也不能自行检查后将工程隐蔽。发包人不及时履行检查验收义务时,承包人可以要求顺延工期,并享有 请求赔偿停工、窝工损失的权利。第七百九十九条 建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的, 发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,格的,不得交付使用O条文释义:本条是对建设工程验收的规定。建设工程完工后,验收是发包人的义务,也是发包人的权利。承包人

28、报告发包人工程竣工后,发包人应当及时对工程进行验收。验收依循的依据是：1.施工图纸及说明书。2.国家颁发的施工验收规范。3.国家颁发的建设工程质量验收标准。施工验收规范和质量检验标准是项目竣工验收和检查工程质量的依据和标准。第八百条勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设 计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、 设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失。条文释义:本条是对勘察、设计合同的违约责任进行的约定。第八百零一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包 人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者 返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。条文释义：