XX区进一步加强物业管理工作实施方案.docx

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1、XX区进一步加强物业管理工作实施方案为进一步加强和规范全区物业管理工作，健全物业管理 体制，提升物业管理水平，改善居民生活环境，根据新修订 的XX省物业管理条例等有关规定，结合全区实际，制定 本方案。一、指导思想坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深 入贯彻落实中省市关于加强物业管理工作的安排部署，以提 升物业管理水平、改善居住环境为目标，全面加强物业管理 工作，进一步明确物业工作职能，健全物业管理机制，完善 物业管理体系，促进全区物业服务行业专业化、规范化、标 准化发展，全面提升城市物业行业规范化服务管理水平。二、工作目标工作体制进一步完善。构建具有本地特色的物业服务体 制，形成服

2、务规范、管理有序、和谐文明的工作机制，实现 物业服务标准化、规范化、常态化。联动机制进一步健全。 乡镇（街道）、村（社区）属地责任得到落实，作用得到充 分发挥，各职能部门履职到位，物业管理区域内的突发事件 能够及时有效处理。群众参与进一步提升。全区符合条件的 住宅小区都应成立业主委员会等自治组织，全体业主的主体社区（村）：将物业管理职能纳入社区工作职责范围， 落实物业管理协管员，协助街道对住宅小区物业进行日常管 理，协助街道指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作, 协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛 盾纠纷；协调解决物业企业退出和交接过程中出现的问题; 发现本区域内有违反物

3、业管理相关规定的违法违规行为，应 立即制止，并及时向街道（乡镇）或有关部门报告。业主大会和业主委员会：在物业行政主管部门和街道 （乡镇）监督指导下，严格依照法律、法规及管理规定，履 行要求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等职 责，维护业主共同利益和合法权益；与业主大会选聘的物业 企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见 和建议，监督和协助物业企业履行物业服务合同；组织和监 督专项维修资金的筹集和使用，配合公安机关做好小区社会 治安工作，配合社区（村）依法履行自治管理职责，并接受 其监督和指导，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生 的纠纷。四、工作要求（一）提高思想认识，

4、形成工作合力。物业管理行业的 健康发展对提升居民生活水平、促进社会经济发展具有重要 作用，“物业管理差”也是正在集中整治的人民最不满意的 十件事情之一，各街道、XX镇、XX镇及区住建局、区市场 监管局等相关部门要提高思想认识，高度重视物业管理工作, 携手并肩，积极配合，形成工作合力，共同推进全区物业管 理持续健康发展。（二）加强舆论宣传，营造良好氛围。区住建局要会同 各新闻媒体通过微信公众号、抖音等新型平台，大力宣传物 业管理法律法规和政策，引导广大业主依法积极参与小区的 物业管理活动，依法理性维权，营造全社会关心、支持、理 解物业服务业发展的浓厚氛围。（三）压紧压实责任，督促工作落实。将物业

5、管理工作 纳入各街道（乡镇）年度考核内容，由区住建局会同区委目 标绩效办成立联合督导组，采取日常督导和集中督导相结合 的方式，实行相关工作进展月报制度，对部分难点问题进行 重点督导，对未能按期完成工作任务的责任单位及时督促整 改，确保工作扎实推进、落到实处；对工作推进不力、行动 迟缓造成严重后果的责任单位和责任人进行通报、约谈，情 节严重或造成不良影响的依法依规依纪进行处理。意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的 主动性明显提高。三、重点举措（一）在乡镇（街道）、村（社区）设立物业管理机构 由区住建局牵头，各街道和XX镇、XX镇根据乡镇（街 道）“三定方案”规定，进一步细化物业管

6、理职责，探索在 城区5个街道、XX镇、XX镇设立专门物业管理机构。根据 要求，在45个城市社区全部成立环境和物业管理委员会。牵头单位：区住建局；责任单位：区财政局、各街道、XX 镇、XX镇；完成时限：2022年12月（二）补充配备物业管理专职工作人员城区各街道、XX镇、XX镇要明确一名班子成员、配备1 名工作人员专门从事物业管理工作；同时，按照人口规模， 为XX街道、XX街道、XX街道、XX街道、XX街道再配备2 名专职工作人员，为XX镇、XX镇再配备1名专职工作人员， 为区住建局物管股补充1名专职工作人员；增配和补充人员 原则上在“三支一扶”等人员中优先配备。（牵头单位：区 委组织部；责任单

7、位：区人社局，区财政局，区住建局，团 区委，各街道、XX镇、XX镇；完成时限：2022年12月（三）切实保障物业管理工作经费区财政负责保障物业管理工作日常工作经费、宣传经费、 培训经费共50万元，由区住建局统筹，可根据实际分配至街道（乡镇）使用，其中，日常工作经费30万元，宣传经 费预算15万元，培训经费预算5万元。牵头单位及责任 单位：区财政局；完成时限：2022年12月）（四）充分发挥第三方专业机构在物业管理中的作用充分发挥小区大修资金关联银行等机构力量，督促加强 对大修资金的使用过程、重大消防安全隐患整改、电梯故障 的维修等专业指导和跟踪，逐步解决小区电梯维修成本高、 维修频率高、住宅专

8、项维修资金使用监管难等问题。同时, 区住建局要运用好专业法律顾问力量，确保处置投诉举报、 遗留难题等工作时更加合法合规合理。（牵头单位：区住建 局；责任单位：区市场监管局、区司法局、区消防救援大队、 各街道、XX镇、XX镇，完成时限：2023年6月）（五）抓好业委会成立及换届工作严格执行XX省物业管理条例，规范业主大会、业主 委员会的设立与运行。街道（乡镇）、社区严格依法把关业 委会换届程序，加强业委会人选把关，建立联审和考察机制, 由街道（乡镇）党（工）委会同民政、纪检监察机关、公检 法等相关单位对人选特别是业委会主任进行资格审核，由街 道（乡镇）党（工）委对业委会成员进行实地考察。推行业

9、委会成员任职前培训制度、任职承诺制度，签订不履职自动 辞职承诺书。对不能依法选举产生业主委员会的物业服务区 域，街道（乡镇）应当组建该物业服务区域的物业管理委员 会，组织业主共同决定物业管理事项，推进选举业主委员会 等。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备 首次业主大会的，可以根据小区规模由区住建局统筹工作经 费给予适当补助。牵头单位：区住建局；责任单位：区财 政局、区民政局、各街道、XX镇、XX镇；完成时限：2022 年12月）（六）进一步强化物业企业管理1 .规范物业管理招投标行为。健全完善全区物业管理招 投标制度，出台并推行物业招标文件示范文本，对招投标申 报、信息发布、评标

10、及合同签订等事项进行统一和规范。全 面推广物业服务招标平台运用，确保物业服务招标公平、公 开、公正。业主委员会根据业主共同决定通过招投标方式选 聘物业服务人的，应当在街道（乡镇）或者区住建局监督 指导下进行；未产生业主委员会的，经业主共同决定，可以 委托街道（乡镇）或者区住建局组织公开招标选聘物业服务 人。业主、业主委员会应当与选聘的物业服务人签订书面物 业服务合同。物业服务人应当自签订物业服务合同之日起30 日内，将物业服务合同抄报街道（乡镇）和区住建局。（牵 头单位：区住建局；责任单位：各街道、XX镇、XX镇；完 成时限：2022年12月）2 .提升物业服务能力。依法加强对物业服务企业的监

11、管, 充分发挥物业行业协会作用，加强行业自律管理，不断提高 物业服务企业专业服务水平。持续开展全区物业从业人员职 业技能培训，制定物业从业人员职业规范，组织开展全 区物业服务优秀项目交流学习，全面提升物业服务企业负责 人、物业服务企业从业人员的整体素质。牵头单位：区住 建局；责任单位：各街道、XX镇、XX镇；完成时限：2022 年12月）3 .培育优质物业企业。发挥政府投资项目带头作用，鼓 励区属国有物业企业做优做强，提升服务品质，打造区属优 质物业服务品牌。积极引进全国、全省优质物业企业提供物 业服务，鼓励业委会、物管会通过协议、选聘等方式，选择 信用评价优秀或全国、全省知名物业服务企业。牵

12、头单位： 区住建局；责任单位：国投集团、各街道、XX镇、XX镇； 完成时限:2022年12月）4 .落实新建小区物业承接查验。监督开发企业与前期物 业企业，实行小区物业承接查验与综合竣工验收同步进行, 实现监管关口前移。对未开展物业承接查验或查验不合格的 限期整改，整改完成前不得交房；对违规开发企业及物业企 业责令限期改正，拒不整改的依法依规予以处罚，并纳入企 业信用不良记录。（牵头单位：区住建局；责任单位：区综 合执法局、各街道、XX镇、XX镇；完成时限：长期坚持5 .加强电梯使用监督管理。督促物业企业、电梯维保单 位严格按照中华人民共和国特种设备安全法等相关规定, 定期进行电梯质量检验，对

13、未检验或检验不合格的不得继续 使用。定期开展监督检查，制定年度电梯安全检查计划，对 电梯维护保养、使用管理中的违法违规行为，依法依规予以 处罚。加强电梯安全宣传教育，在有条件的小区电梯内放映 宣传片、发放宣传资料，提高市民电梯安全使用和应急自救 的意识。责任单位：区市场监管局；完成时限：长期坚持）6 .推行物业服务考核机制。出台物业服务小区质量考 核评价办法，建立物业服务质量评价机制。街道（乡镇） 会同区住建局、区市场监管局、区消防救援大队等部门，组 织物业管理专家，适时邀请小区党支部、业主参与，对辖区 内物业服务区域定期开展服务质量评价工作，对检查结果进 行进行公示，对于服务质量评价差的，相

14、关部门将依法予以 处理。（牵头单位：区住建局；责任单位：区综合执法局、 区市场监管局、区消防救援大队、各街道、XX镇、XX镇； 完成时限：2022年12月7 .严格执法。严格执行XX省物业服务企业信用信息管 理办法，建立物业企业红黑榜制度，每半年通报榜单，对 列入黑榜的企业，作为重点监管对象，由区住建局对其进行 约谈，记录其失信信息，依法登记为失信企业。对存在问题 较多且整改不力或拒不整改的物业服务企业，视情节依法予 以处理。对物业服务企业在物业服务活动中违反有关法律、 法规、规章规定的行为，及时移交执法部门、公安机关、市 场监督等相关部门进行处理。对受到行政机关行政处罚或其 他行政处理、经司

15、法机关认定违法行为的物业企业，及时对 其扣减信用分值或降级处理。牵头单位：区住建局；责任 单位：区综合执法局、区市场监管局、区消防救援大队、各 街道、XX镇、XX镇；完成时限：长期坚持（七）落实综合执法进小区工作区综合执法局牵头，对小区内不文明行为、违法建设、 占用消防通道、违规停车、违规经营、飞线充电等行为开展 日常巡查和查处，建立常态化机制。牵头单位：区综合执 法局；责任单位：区住建局、区市场监管局、区消防救援大 队、各街道、XX镇、XX镇；完成时限：长期坚持）（A）进一步明确职能职责区住建局：负责物业管理活动的指导和监督管理，加强 对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员的培训I;

16、负责新建物业服务区域划分与备案；建立物业服务第三方评 估等制度；对业主大会和业主委员会违法决定依法处理；物 业承接查验文件受理备案；确定买受人代表参与物业承接查 验等工作。区发改局：会同区住建局根据省上定价目录，结合全区 实际，综合考虑物业服务质量，服务成本等因素调整前期物 业服务、保障性住房物业服务收费标准并公布，政府指导价 实行动态调整。区公安分局：负责物业管理区域内的治安管理；加强对物业管理区域内的治安、刑事案件等查处。区消防救援大队：对物业小区消防工作实施监督；指导 物业企业加强小区消防安全管理，并及时消除安全隐患；对 消防维保单位等依资质从事社会消防技术服务的活动进行 监督管理；依法

17、对物业管理区域内堆放易燃易爆、阻塞消防 通道等违反安全规定的物品进行处理；对在公共门厅、疏散 走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车 充电，用电梯轿厢运载电动自行车的行为实施行政处罚等工 作。区综合执法局：对建设单位未按时报告设立业主大会、 拒不承担首次业主大会会议筹备经费、违反物业承接查验规 定、在保修期不履行保修义务或者拖延履行保修义务等违规 行为实施行政处罚；负责对擅自改变建筑物规划用途、在小 区内违法搭建等相关行为的查处等工作。区市场监管局：负责对物业管理区域内电梯的使用、维 保进行安全监察；对毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志 等相关设施设备的相关责任人实施行政处罚；对

18、不按规定收 费、降低服务标准、不依法提供服务等予以行政处罚。区民政局：指导社区服务体系和基层群众自治建设，将物业管理纳入社区建设。区司法局：指导人民调解组织开展住宅小区物业纠纷调 解工作；指导街道（乡镇）做好物业纠纷调解工作；对符合 法律援助条件的涉及物业管理诉讼当事人提供法律援助等 工作。区自然资源规划局：在核发建设工程规划许可证时，应 当在许可证附件（图）中载明物业服务用房、业主委员会用 房面积；办理不动产登记时，协调不动产登记机构及时注明 物业服务用房、业主委员会用房室号。在办理商品房网签手 续前或办理不动产权属登记前，核查是否交纳房屋专项维修 资金等工作。区经信局、区财政局、区生态环境局、区卫生健康局、 区应急管理局等相关部门按照各自职责做好物业管理活动 的相关监督管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）：落实物业管理专职人员， 具体负责对辖区内住宅小区物业进行日常管理、检查和考核 工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指 导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调社区管 理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处 机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物 业服务中的矛盾纠纷；负责物业服务企业交接、提前解除物 业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。