北京市城市更新条例-全文及解读.docx

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1、北京市城市更新条例目录第一章总则第二章城市更新规划第三章城市更新主体第四章城市更新实施第一节实施要求第二节实施程序第五章城市更新保障第六章监督管理第七章附则第一章总则第一条为了落实北京城市总体规划，以新时代首都发展为统领推动城市更 新，加强四个中心”功能建设，提高四个服务水平，优化城市功能和空 间布局，改善人居环境，加强历史文化保护传承，激发城市活力，促进城市高 质量发展，建设国际一流的和谐宜居之都，根据有关法律、行政法规，结合本 市实际，制定本条例。第二十二条区人民政府依据城市更新专项规划和相关控制性详细规划，可 以将区域综合性更新项目或者多个城市更新项目，划定为一个城市更新实施单 元，统一

2、规划、统筹实施。区人民政府确定与实施单元范围内城市更新活动相适应的主体作为实施单 元统筹主体，具体办法由市住房城乡建设部门会同有关部门制定。实施单元统 筹主体也可以作为项目实施主体。区人民政府可以根据城市更新活动需要，赋予实施单元统筹主体推动达成 区域更新意愿、整合市场资源、推动项目统筹组合、推进更新项目实施等职 能。第二十三条实施主体负责开展项目范围内现状评估、房屋建筑性能评估、 消防安全评估、更新需求征询、资源整合等工作，编制实施方案，推动项目范 围内物业权利人达成共同决定。具备规划设计、改造施工、物业管理、后期运营等能力的市场主体，可以 作为实施主体依法参与城市更新活动。第二十四条 城市

3、更新项目涉及多个物业权利人的，通过共同协商确定实施 方案；涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。实施电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等建筑物以内共有部分改造的， 可以根据管理规约或者议事规则由业主依法表决确定。经物业权利人同意或者依法共同表决通过的实施方案，由实施主体报区城 市更新主管部门审查。第二十五条城市更新项目涉及多个物业权利人权益以及公众利益的，街道 办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会可以依相关主体申请或者 根据项目推进需要，通过社区议事厅等形式，召开项目确定听证会、实施方案 协调会以及实施效果评议会，听取意见建议，协调利益，化解矛盾，推动实 施。区人民政府应当加强对

4、议事协调工作的指导，健全完善相关工作指引。第二十六条物业权利人拒不执行实施方案的，其他物业权利人、业主大会 或者业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼；造成实施主体损失的，实施主 体可以依法向人民法院请求赔偿。本市鼓励发挥人民调解制度作用，人民调解委员会可以依申请或者主动开 展调解工作，帮助当事人自愿达成调解协议。项目实施涉及法律法规规定的公共安全的，区城市更新主管部门可以参照 重大行政决策的有关规定作出更新决定。物业权利人对决定不服的，可以依法 申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行 政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由区城市更新主管部门依法申请人 民法院强制

5、执行。第二十七条城市更新过程中，涉及公有住房腾退的，产权单位应当妥善安 置承租人，可以采取租赁置换、产权置换等房屋置换方式或者货币补偿方式予 以安置补偿。项目范围内直管公房承租人签订安置补偿协议比例达到实施方案规定要 求，承租人拒不配合腾退房屋的，产权单位可以申请调解；调解不成的，区城 市更新主管部门可以依申请作出更新决定。承租人对决定不服的，可以按照本 条例第二十六条第三款规定执行。第二十八条城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以 采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上 的，实施主体与未签约物业权

6、利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项 目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可 以依据国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法律法规规定对未签约的房 屋实施房屋征收。第二十九条城市更新活动中，相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、 团结互助、公平合理的原则，为城市更新活动提供以下必要的便利：（-）配合对现状建筑物及其附属设施进行测量、改造、修缮；（二）给予必要的通行区域、施工作业场所；（三）提供实施更新改造必要的用水、排水等便利；（四）其他城市更新活动必要的便利。对相邻权利人造成损失的，应当依法给予补偿或者赔偿。第四章城市更新实施第一节实施要求第三十条实施首都功能

7、核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以 采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境,加 强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局；按照核心区控制性详细规划合理 利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。核心区以外的地区可以参照执 行。实施主体完成直管公房申请式退租和恢复性修建后,可以获得经营房屋的 权利。推进直管公房经营预期收益等应收账款质押，鼓励金融机构向获得区人 民政府批准授权的实施主体给予贷款支持。首都功能核心区平房院落腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善 的基础上，允许实施主体依据控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、 便民服务、商务文化服务等行业。

8、区属直管公房完成退租、腾退后，可以由实施主体与区人民政府授权的代 持机构根据出资、添附情况，按照国有资产管理有关规定共同享有权益。第三十一条实施危旧楼房和简易楼改建的，建立物业权利人出资、社会筹 资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用 公积金贷款用于支付改建成本费用。改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，补充部分城市功 能，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加 建筑规模作为共有产权住房或者保障性租赁住房。对于位于重点地区和历史文化街区内的危旧楼房和简易楼，鼓励和引导物 业权利人通过腾退外迁改善居住条件。第三十二条实施老旧小区综

9、合整治改造的，应当开展住宅楼房抗震加固和 节能综合改造，整治提升小区环境，健全物业管理和物业服务费调整长效机 制，改善老旧小区居住品质。经业主依法共同决定，业主共有的设施与公共空 间，可以通过改建、扩建用于补充小区便民服务设施等。老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法由业主表决确定。业主可以依法确定 费用分摊、收益分配等事项。街道办事处、乡镇人民政府应当健全利益协调机制，推动形成各方认可的 利益平衡方案。市住房城乡建设部门应当会同有关部门，通过制定工作指引等 方式加强指导。老旧小区综合整治改造中包含售后公房的，售房单位应当进行专项维修资 金补建工作，售后公房业主应当按照国家和本市有关规定续筹专项维修

10、资金。第三十三条实施老旧厂房更新改造的，在符合街区功能定位的前提下，鼓 励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业，补齐城市功能短板。在符合规范要求、保障安全的基础上，可以经依法批准后合理利用厂房内 部空间进行加层改造。第三十四条实施低效产业园区更新的，应当推动传统产业转型升级，重点 发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善产业园区配套服务 设施。区人民政府应当建立产业园区分级分类认定标准，将产业类型、投资强 度、产出效率、创新能力、节能环保等要求，作为产业引入的条件。区人民政 府组织与物业权利人以及实施主体签订履约监管协议，明确各方权利义务。第三十五条实施老旧低效楼宇更新的，应当优化

11、业态结构、完善建筑安全 和使用功能、提升空间品质、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新消费潜力、 提升城市活力，提高智能化水平、满足现代商务办公需求。对于存在建筑安全隐患或者严重抗震安全隐患，以及不符合民用建筑节能 强制性标准的老旧低效楼宇，物业权利人应当及时进行更新；没有能力更新 的，可以向区人民政府申请收购建筑物、退回土地。在符合规划和安全等规定的条件下，可以在商业、商务办公建筑内安排文 化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租赁住 房。第三十六条实施市政基础设施更新改造的，应当完善道路网络，补足交通 设施短板，强化轨道交通一体化建设和场站复合利用，建设和完善绿色慢行交

12、通系统，构建连续、通畅、安全的步行与自行车道网络，促进绿色交通设施改 造。推进综合管廊建设，完善市政供给体系，建立市政专业整合工作推进机 制，统筹道路施工和地下管线建设，应当同步办理立项、规划和施工许可。城 市更新项目涉及利用集体土地建设配套公共服务设施、道路和市政设施的，应 当随同项目一并研究。实施老旧、闲置公共服务设施更新改造的，鼓励利用存量资源改造为公共 服务设施和便民服务设施，按照民生需求优化功能、丰富供给，提升公共服务 设施的服务能力与品质。实施老旧公共安全设施更新改造的，应当加强首都安全保障，提高城市韧 性，提高城市应对多风险叠加能力，确保首都持续安全稳定。第三十七条实施公共空间更

13、新改造的，应当统筹绿色空间、滨水空间、慢 行系统、边角地、插花地、夹心地等，改善环境品质与风貌特色。实施居住 类、产业类城市更新项目时，可以依法将边角地、插花地、夹心地同步纳入相 关实施方案，同步组织实施。公共空间类更新项目由项目所在地街道办事处、乡镇人民政府或者经授权 的企业担任实施主体。企业可以通过提供专业化物业服务等方式运营公共空 间。有关专业部门、公共服务企业予以专项支持。第三十八条本市统筹推进区域综合性更新。推动街区更新，整合街区各类空间资源，统筹推进居住类、产业类、设施 类、公共空间类更新改造，补短板、强弱项，促进生活空间改善提升、生产空 间提质增效，加强街区生态修复。推动轨道交通

14、场站以及周边存量建筑一体化更新，推进场站用地综合利 用，实现轨道交通与城市更新有机融合，带动周边存量资源提质增效，促进场 站与周边商业、办公、居住等功能融合，补充公共服务设施。推动重大项目以及周边地区更新，在重大项目建设时，应当梳理周边地区 功能以及配套设施短板，提出更新改造范围和内容，推动周边地区老旧楼宇与 传统商圈、老旧厂房与低效产业园区提质增效，促进公共空间与公共设施品质 提升。第二节实施程序第三十九条本市建立市、区两级城市更新项目库，实行城市更新项目常态 申报和动态调整机制，由城市更新实施单元统筹主体、项目实施主体向区城市 更新主管部门申报纳入项目库。具体办法由市住房城乡建设部门会同有

15、关部门 制定。具备实施条件的项目，有关部门应当听取项目所在地街道办事处、乡镇人 民政府以及有关单位和个人意见，及时纳入城市更新计划。第四十条项目纳入城市更新计划后，实施主体开展实施方案编制工作。编 制过程中应当与相关物业权利人进行充分协商，征询利害关系人的意见。实施主体结合实际情况编制实施方案，明确更新范围、内容、方式以及建 筑规模、使用功能、设计方案、建设计划、土地取得方式、市政基础设施和公 共服务设施建设、成本测算、资金筹措方式、运营管理模式、产权办理等内 容。市、区人民政府有关部门应当加强对实施主体编制实施方案的指导。第四十一条依照本条例第二十四条第三款规定确定的实施方案，报区城市 更新

16、主管部门，由区人民政府组织区城市更新主管部门会同有关行业主管部门 进行联合审查；涉及国家和本市重点项目、跨行政区域项目、涉密项目等重大 项目的，应当报市人民政府批准。审查通过的，由区城市更新主管部门会同有 关行业主管部门出具意见，并在城市更新信息系统上对项目情况进行公示，公 示时间不得少于十五个工作日。对实施方案应当重点审核以下内容：（-）是否符合城市更新规划和导则相关要求；（二）是否符合本条例第四条相关要求；（三）现状评估、房屋建筑性能评估等工作情况；（四）更新需求征询以及物业权利人对实施方案的协商表决情况；（五）建筑规模、主体结构、使用用途调整等情况是否符合相关规划；（六）项目资金和用地保

17、障情况；（七）更新改造空间利用以及运营、产权办理、消防专业技术评价情况。第四十二条政府投资为主的城市更新项目，可以由区人民政府或者实施主 体将相同、相近类型项目或者同一实施单元内的项目统一招标、统一设计。区人民政府或者实施主体在项目纳入城市更新计划后，在项目主体、招标 内容和资金来源等条件基本确定的前提下，可以依法开展勘察设计招标等工 作。第四十三条实施主体依据审查通过的实施方案申请办理投资、土地、规 划、建设等行政许可或者备案，由各主管部门依法并联办理；符合本市简易低 风险工程建设项目要求的，按照相关简易程序办理。市住房城乡建设、规划自 然资源部门应当会同有关部门，建立科学合理的并联办理工作

18、机制，优化程 序，提高效率。第四十四条在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的绿地率 可以按照区域统筹核算，人防工程、建筑退线、建筑间距、日照时间、机动车 停车数量等无法达到现行标准和规范的，可以按照改造后不低于现状的标准进 行审批。有关行业主管部门可以按照环境改善和整体功能提升的原则，制定适合城 市更新既有建筑改造的标准和规范。第四十五条城市更新既有建筑改造应当确保消防安全，符合法律法规和有 关消防技术标准要求。确实无法执行现行消防技术标准的，按照尊重历史、因 地制宜的原则，应当不低于原建造时的标准；或者采用消防性能化方法进行设第二条本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条

19、例。本条例所称城市更新，是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持 续完善和优化调整，具体包括：（-）以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住 品质为主的居住类城市更新；（二）以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等 存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；（三）以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保 障安全、补足短板为主的设施类城市更新；（四）以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间 类城市更新；（五）以统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的区域 综合性城市更新；（六）市人民政府确定的其他城市更新活动

20、。本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。第三条本市城市更新坚持党的领导，坚持以人民为中心，坚持落实首都城 市战略定位，坚持统筹发展与安全，坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。计，符合开展特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家 评审。有关部门可以根据城市更新要求，依法制定相适应的既有建筑改造消防技 术规范或者方案审查流程。第四十六条利用更新改造空间按照实施方案从事经营活动的，有关部门应 当办理经营许可。对于原有建筑物进行多种功能使用，不变更不动产登记的，不影响实施主 体办理市场主体登记以及经营许可手续。第五章城市更新保障第四十七条实施城市更新过程中，为了满足安全

21、、环保、无障碍标准等要 求，增设必要的楼梯、风道、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施和室外 开敞性公共空间的，增加的建筑规模可以不计入各区建筑管控规模，由各区单 独备案统计。为了保障居民基本生活、补齐城市短板，实施市政基础设施改造、公共服 务设施改造、公共安全设施改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模计 入各区建筑管控规模，可以由各区单独备案统计，进行全区统筹。第四十八条本市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容。市规划自然资源 部门应当制定具体规则，明确用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等 政策要求和技术标准。存量建筑在符合规划和管控要求的前提下，经依法批准后可以转换用途。 鼓励各类

22、存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共 管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换；商业服务业类建筑用途之间可 以相互转换；工业以及仓储类建筑可以转换为其他用途。存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续。符合正面清单和比例 管控要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理；符合正面清单，但是 超过比例管控要求的，应当依法办理土地用途变更手续，按照不同建筑用途的 建筑规模比例或者功能重要性确定主用途，按照主用途确定土地配置方式、使 用年期，结合兼容用途及其建筑规模比例综合确定地价。住房城乡建设、市场监管、税务、卫生健康、生态环境、文化旅游、公 安、消防等部门应当按照工作职

23、责为建筑用途转换和土地用途兼容使用提供政 策和技术支撑，办理建设、使用、运营等相关手续，加强行业管理和安全监 管。第四十九条开展城市更新活动的，国有建设用地依法采取租赁、出让、先 租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用 方式配置国有建设用地的，可以按照国家规定采用协议方式办理用地手续。根据实施城市规划需要，可以由政府依法收回国有建设用地使用权。重新 配置的，经营性用地应当依法采取公开招标、拍卖、挂牌等方式。未经有关部 门批准，不得分割转让土地使用权。本市鼓励在城市更新活动中采取租赁方式配置国有建设用地。租赁国有建 设用地可以依法登记，租赁期满后可以续租。在租赁期以

24、内，承租人按照规定 支付土地租金并完成更新改造后，符合条件的，国有建设用地租赁可以依法转 为国有建设用地使用权出让。国有建设用地租赁、先租后让和国有建设用地使用权作价出资或者入股的 具体办法由市规划自然资源部门制定。第五十条在不改变用地主体的条件下，城市更新项目符合更新规划以及国 家和本市支持的产业业态的，在五年内可以继续按照原用途和土地权利类型使 用土地，可以根据更新改造需要办理建设工程规划许可和建筑工程施工许可手 续，暂不办理用地手续和不动产登记。五年期满或者涉及转让时，经区人民政府评估，符合更新规划和产业发展 方向，已经实现既定的使用功能和预期效果的，可以按照本条例第四十九条规 定以新用

25、途办理用地手续。允许用地主体提前申请按照新用途办理用地手续。五年期限的起始日从核发建筑工程施工许可证之日起计算；不需要办理建 筑工程施工许可证的，起始日从核发建设工程规划许可证之日起计算。第五十一条在城市更新活动中，可以采用弹性年期供应方式配置国有建设 用地。采取租赁方式配置的，土地使用年期最长不得超过二十年；采取先租后 让方式配置的，租让年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。国有建 设用地使用权剩余年期不足，确需延长的，可以依法适当延长使用年限，但是 剩余年期与续期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。涉及缴纳或者补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、公共要素贡献等 因素，综合确定土

26、地价款。采取租赁方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期缴纳，租金标准根 据前款以及地价评估规定确定。土地租金按年支付的，年租金应当按照市场租 金水平定期评估后调整，时间间隔不得超过五年。第五十二条城市更新范围内已取得土地和规划审批手续的建筑物，可以纳 入实施方案研究后一并办理相关手续。无审批手续、审批手续不全或者现状与 原审批不符的建筑，区人民政府应当组织有关部门进行调查、认定，涉及违反 法律规定的，应当依法处理；不涉及违反法律规定的，经公示后可以纳入实施 方案研究后一并办理相关手续。城市更新项目应当权属清楚、界址清晰、面积准确，实施更新后依法办理 不动产登记。第五十三条本市鼓励在符合控制性

27、详细规划的前提下，采取分层开发的方 式，合理利用地上、地下空间补充建设城市公共服务设施，并依法办理不动产 登记。支持将符合要求的地下空间用于便民服务设施、公共服务设施，补充完善 街区服务功能。第五十四条市、区人民政府应当加强相关财政资金的统筹利用，可以对涉 及公共利益、产业提升的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改 造资金。纳入城市更新计划的项目，依法享受行政事业性收费减免，相关纳税人依 法享受税收优惠政策。鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，适应城市更新融资需 求，依据审查通过的实施方案提供项目融资。按照

28、国家规定探索利用住房公积金支持城市更新项目。第六章监督管理第五十五条市、区人民政府及其有关部门在实施城市更新过程中，应当依 法履行重大行政决策程序，统筹兼顾各方利益，畅通公众参与渠道。第五十六条市人民政府以及市住房城乡建设等有关部门应当加强对区人民 政府及其有关部门城市更新过程中实施主体确定、实施方案审核、更新决定作 出、审批手续办理、信息系统公示等情况的监督指导。国有资产监督管理机构应当建立健全与国有企业参与城市更新活动相适应 的考核机制。第五十七条区城市更新主管部门会同有关行业主管部门对城市更新项目进 行全过程监督，可以结合项目特点，通过签订履约监管协议等方式明确监管主 体、监管要求以及违

29、约的处置方式，加强监督管理。城市更新项目应当按照经审查通过的实施方案进行更新和经营利用，不得 擅自改变用途、分割销售。第五十八条对于违反城市更新有关规定的行为，任何单位和个人有权向 市、区人民政府及其有关部门投诉、举报，市、区人民政府及其有关部门应当 按照规定及时核实处理。第七章附则第五十九条本条例自2023年3月1日起施行。北京市城市更新条例解读北京市城市更新条例（以下简称条例）已由北京市第十五届人民 代表大会常务委员会第四十五次会议于2022年11月25日通过，自2023年 3月1日起施行。立法背景北京是第一批城市更新试点城市。北京市的城市更新和城市更新立法同样 重要，各方面高度关注，市民

30、广泛参与。这部法规与老百姓的居住环境、生活 品质紧密相关，也为在减量发展形势下推动城市高质量发展、在现行法律框架 内破解现实难题提供顶层设计。习近平总书记在党的二十大报告中指出，”坚持人民城市人民建、人民城 市为人民加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动。制定 条例是深入贯彻落实习近平总书记指示精神和党中央国务院决策部署的重要举 措，对于推动新时代首都发展、更好满足人民群众对美好生活的需要具有重要 意义。立法过程中，市人大常委会、市政府主管领导任双组长，组建立法工 作专班，形成立法工作合力，就重点法律问题和主要制度设计多次向全国人大 和国家有关部门沟通请示，争取政策支持。市人大常委会坚

31、持以人民为中心， 深入践行全过程人民民主，通过万名代表下基层、常委会组成人员联系市 人大代表机制和基层立法联系点等制度机制，广泛听取基层呼声需求，汇聚民 智、体现民意、凝聚共识。条例紧紧围绕首都城市战略定位，坚持政府统筹、市场运作，明确多方面 保障措施和政策支持；坚持民生优先，兼顾各方主体利益；把握好立法与改革 的关系，为推动本市城市更新提供坚实法治保障体现首都特点，明确适用范围和基本要求条例总结实践经验，明确本市城市更新包括居住类、产业类、设施类、公 共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容，不包括土地一级开发、商品 住宅开发等项目；明确实行留改拆并举,以保留利用提升为主等基本原 则；明

32、确先治理后更新、补齐城市功能短板、加强既有建筑安全管理、严格城 市风貌管控等9项基本要求。健全管理体制，明确市级统筹、区级主责、街乡实施条例总结固化现有工作机制，明确市人民政府统筹全市城市更新工作，市 住房城乡建设部门负责综合协调实施，市规划自然资源部门研究制定规划、土 地政策等；区人民政府统筹推进、组织协调和监督管理城市更新工作；街道、 乡镇组织实施辖区内街区更新；居（村）委会充分发挥基层自治组织作用。强化规划引领，明确更新导则的指引作用条例明确通过城市更新专项规划和相关控制性详细规划对资源和任务进行 时空和区域统筹，引领项目实施；规定分类制定更新导则，明确更新导向、技 术标准等要求，指导城

33、市更新规范实施；明确更新项目应当依据控规和更新需 要编制实施方案，符合相关要求的，可直接编制项目设计方案。推动多元参与，明确各方主体的权利义务条例设定了城市更新物业权利人的范围以及权利义务，确保老百姓、市场 主体等从想参与到会参与，让更新改造后的一砖一瓦、一草一木，都 更好体现民众所盼所愿；明确实施主体和实施单元统筹主体的确定规则，规定 其承担编制实施方案，推动达成更新意愿、整合市场资源等职责；明确实施方 案确定规则，其中，对于管线等建筑物以内共有部分改造的，可以根据管理规 约或者议事规则由业主依法表决确定；明确街乡、居（村）委会通过社区议事 厅等形式推进多元共治；对拒不执行实施方案或者无法达

34、成一致意见的，提供 异议处置路径；还明确了相邻权利人应当依法提供必要便利。老旧小区加装电梯关系到老百姓切身利益，是调研起草过程中意见比较集 中的问题，也是人民群众急难愁盼和基层普遍关注的问题。条例第三十二条第 二款规定老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法由业主表决确定。业主可以依 法确定费用分摊、收益分配等事项。第五十四条第一款中规定政府可以对涉 及公共利益的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。作出上述规定 的立法目的，一方面在于依据民法典在费用、收益等事项上引导业主自 治；另一方面针对群众关心的费用承担问题，现阶段本市对符合条件的老楼加 装电梯已有明确的财政资金支持政策，条例通过后，该政

35、策还将继续执行。优化实施管理，明确实施要求和实施程序针对居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等更新项目特 点，条例分类明确了实施要求，并提出相应支持政策；明确建立市区两级项目 库，实行常态申报和动态调整机制；规定实施方案编制和审查程序要求；优化 招投标、并联办理、审批标准、消防安全管理和经营许可等项目审批手续。加强保障力度，明确规划土地等激励措施在严格落实减量双控发展要求的基础上，为调动市场积极性，结合国家有 关政策，条例规定了一系列激励保障措施，包括：建筑规模激励、用途转换和 兼容使用、国有建设用地配置方式、五年过渡期、弹性年期供应与土地续期、 未登记建筑物手续办理、利用地上地下空

36、间补建公共服务设施等制度，并明确 了政府财政资金、税收、金融等方面的支持政策。强化监督管理，明确全过程监管项目要求条例明确决策机关在城市更新工作中应当依法履行重大行政决策程序；要 求市级加强监督指导，区级进行全过程监管；明确任何单位和个人有权投诉举报,政府应当及时核实处理。本市城市更新工作遵循规划引领、民生优先，政府统筹、市场运作，科技 赋能、绿色发展，问题导向、有序推进，多元参与、共建共享的原则，实行 留改拆”并举，以保留利用提升为主。第四条开展城市更新活动，遵循以下基本要求：（-）坚持先治理、后更新，与疏解整治促提升”工作相衔接，与各类 城市开发建设方式、城乡结合部建设改造相协调；（二）完

37、善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全 设施短板；（三）落实既有建筑所有权人安全主体责任，消除各类安全隐患；（四）落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆 除、增建，优化城市设计，延续历史文脉，凸显首都城市特色；（五）落实绿色发展要求，开展既有建筑节能绿色改造，提升建筑能效水 平，发挥绿色建筑集约发展效应，打造绿色生态城市；（六）统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，提高城市空间资源利 用效率；（七）落实海绵城市、韧性城市建设要求，提高城市防涝、防洪、防疫、 防灾等能力；（八）推广先进建筑技术、材料以及设备，推动数字技术创新与集成应用，推进智慧城市建设；（九

38、）落实无障碍环境建设要求，推进适老化宜居环境和儿童友好型城市 建设。第五条本市建立城市更新组织领导和工作协调机制。市人民政府负责统筹 全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项。市住房城乡建设部门负责综合协调本市城市更新实施工作，研究制定相关 政策、标准和规范，制定城市更新计划并督促实施，跟踪指导城市更新示范项 目，按照职责推进城市更新信息系统建设等工作。市规划自然资源部门负责组织编制城市更新相关规划并督促实施，按照职 责研究制定城市更新有关规划、土地等政策。市发展改革、财政、教育、科技、经济和信息化、民政、生态环境、城市 管理、交通、水务、商务、文化旅游、卫生健康、市场监管、国资、文物

39、、园 林绿化、金融监管、政务服务、人防、税务、公安、消防等部门，按照职责推 进城市更新工作。第六条区人民政府负责统筹推进、组织协调和监督管理本行政区域内城市 更新工作，组织实施重点项目、重点街区的城市更新；明确具体部门主管本区 城市更新工作，其他各有关部门应当按照职能分工推进实施城市更新工作。街道办事处、乡镇人民政府应当充分发挥“吹哨报到、接诉即办等机制 作用，组织实施本辖区内街区更新，梳理辖区资源，搭建城市更新政府、居 民、市场主体共建共治共享平台，调解更新活动中的纠纷。居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，了解、 反映居民、村民更新需求，组织居民、村民参与城市更新活动。

40、第七条不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产 登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业 权利人，依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务，合理利用土 地，自觉推动存量资源提质增效。国家机关、国有企业事业单位作为物业权利人的，应当主动进行更新；涉 及产权划转、移交或者授权经营的，国家机关、国有企业事业单位应当积极洽 商、主动配合。直管公房经营管理单位按照国家和本市公房管理有关规定在城 市更新中承担相应责任。第八条本市城市更新活动应当按照公开、公平、公正的要求，完善物业权 利人、利害关系人依法参与城市更新规划编制、政策制定、民主决策等方面的

41、制度，建立健全城市更新协商共治机制，发挥业主自治组织作用，保障公众在 城市更新项目中的知情权、参与权和监督权。鼓励社会资本参与城市更新活动、投资建设运营城市更新项目；畅通市场 主体参与渠道，依法保障其合法权益。市场主体应当积极履行社会责任。城市更新活动相关主体按照约定合理共担改造成本，共享改造收益。第九条本市建立城市更新专家委员会制度，为城市更新有关活动提供论 证、咨询意见。本市建立责任规划师参与制度，指导规划实施，发挥技术咨询服务、公众 意见征集等作用，作为独立第三方人员，对城市更新项目研提意见，协助监督 项目实施。第十条本市充分利用信息化、数字化、智能化的新技术开展城市更新工 作，依托智慧

42、城市信息化建设共性基础平台建立全市统一的城市更新信息系 统，完善数据共享机制，提供征集城市更新需求、畅通社会公众意愿表达渠道 等服务保障功能。市、区人民政府及其有关部门依托城市更新信息系统，对城市更新活动进 行统筹推进、监督管理，为城市更新项目的实施提供服务保障。第十一条本市推动建立城市更新服务首都功能协同对接机制，加强服务保 障，对于满足更新条件的项目，按照投资分担原则和责任分工，加快推进城市 更新项目实施。第二章城市更新规划第十二条本市按照国土空间规划体系要求，通过城市更新专项规划和相关 控制性详细规划对资源和任务进行时空统筹和区域统筹，通过国土空间规划一张图系统对城市更新规划进行全生命周

43、期管理，统筹配置、高效利用空 间资源。第十三条市规划自然资源部门组织编制城市更新专项规划，经市人民政府 批准后，纳入控制性详细规划。城市更新专项规划是指导本市行政区域内城市更新工作的总体安排，具体 包括提出更新目标、明确组织体系、划定重点更新区域、完善更新保障机制等 内容。编制城市更新专项规划，应当向社会公开，充分听取专家、社会公众意 见，及时将研究处理情况向公众反馈。第十四条本市依法组织编制的控制性详细规划，作为城市更新项目实施的 规划依据。编制控制性详细规划应当落实城市总体规划、分区规划要求，进行 整体统筹。编制更新类控制性详细规划，应当根据城市建成区特点，结合更新需求以 及群众诉求，科学

44、确定规划范围、深度和实施方式，小规模、渐进式、灵活多 样地推进城市更新。第十五条城市更新专项规划和相关控制性详细规划的组织编制机关，在编 制规划时应当进行现状评估，分类梳理存量资源的分布、功能、规模、权属等 信息，提出更新利用的引导方向和实施要求。涉及历史文化资源的，应当开展 历史文化资源调查评估。规划实施中应当优先考虑存在重大安全隐患、居住环境差、市政基础设施 薄弱、严重影响历史风貌以及现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适 应经济社会发展等情况的区域。第十六条市规划自然资源、住房城乡建设部门会同发展改革、财政、科 技、经济和信息化、商务、城市管理、交通、水务、园林绿化、消防等部门制 定

45、更新导则，明确更新导向、技术标准等，指导城市更新规范实施。第十七条城市更新项目应当依据控制性详细规划和项目更新需要，编制实 施方案。符合本市简易低风险工程建设项目要求的，可以直接编制项目设计方 案用于更新实施。第三章城市更新主体第十八条物业权利人在城市更新活动中，享有以下权利：（-）向本市各级人民政府及其有关部门提出更新需求和建议；（二）自行或者委托进行更新，也可以与市场主体合作进行更新；（三）更新后依法享有经营权和收益权；（四）城市更新项目涉及多个物业权利人的，依法享有相应的表决权，对 共用部位、共用设施设备在更新后依实施方案享有收益权；（五）对城市更新实施过程享有知情权、监督权和建议权；（

46、六）对侵害自己合法权益的行为，有权请求承担民事责任；（七）法律法规规定的其他权利。第十九条物业权利人在城市更新活动中，应当遵守以下规定：（-）国家和本市城市更新有关法律法规规定和制度要求；（二）配合有关部门组织开展的城市更新相关现状调查、意愿调查等工 作，提供相关资料；（三）履行业主义务，参与共有部分的管理，对共同决定事项进行协商， 执行业主依法作出的共同决定；（四）执行经本人同意或者业主共同决定报有关部门依法审查通过的实施 方案，履行相应的出资义务，做好配合工作。第二十条城市更新项目涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施 主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定实施主体；无法协商一 致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。城市更新项目权属关系复杂，无法依据上述规则确定实施主体，但是涉及 法律法规规定的公共利益、公共安全等情况确需更新的，可以由区人民政府依 法采取招标等方式确定实施主体。确定实施主体应当充分征询利害关系人意 见，并通过城市更新信息系统公示。第二十一条多个相邻或者相近城市更新项目的物业权利人，可以通过合 伙、入股等多种方式组成新的物业权利人，统筹集约实施城市更新。