化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题实施细则.docx

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1、化解国嗡土地上已售檄硕隹宅历史遗留密和率”同敦实施佃则（征求意见稿J为巩固拓展我市“登记难”问题化解成果，形成规范统 一的化解政策，进一步指导和加快疑难问题解决，根据中 共甘肃省委办公厅、甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃 省化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留登记难”问题工 作方案的通知（甘办字（2021） 55号）精神，在学习研 究各地化解工作典型案例，积极借鉴其他市（州）化解工作 政策措施，归纳提炼全市化解工作经验做法的基础上，结合 实际，制定本实施细则。一、适用范围（一）经相关部门批准（核准或备案），国有土地上因历 史遗留问题未能办理不动产权证的已售城镇住宅。（二）国有土地上的商业、办公、

2、工业等房屋和建成投 入使用尚未出售的住宅涉及的历史遗留问题可参照本实施 细则执行。（三）“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控要求 等问题的建设项目，不适用本实施细则。二、处理意见（一）关于开发建设主体灭失的问题 区）政府依法挂牌督办，申报单位出具整改方案和承诺书后， 采取“证改分离”的方式办理；申报单位拒不整改的，予以 退件销号。（4）开发企业或有关单位灭失的项目，由承继单位或县 （市、区）政府指定单位委托专业消防技术服务机构对项目 消防设施设备进行检测，出具结论为合格的消防设施检测报 告，经消防救援机构现场检查合后，住建部门依法办理消防 验收（备案）手续。（5）对于已经核发过建设工程消防

3、验收合格意见书或办 理了消防验收备案抽查手续的历史遗留项目，予以认可，不 再办理建设工程消防验收手续。（+）关于未通过人防验收的问题33 .对1997年1月1日中华人民共和国人民防空法 施行后建成的房屋办理人防工程审批（验收、处罚、缴费） 手续。对1997年1月1日之前建成的房屋，可不再办理人 防工程审批手续。34 .应建未建人防工程的项目，应当由建设单位提出申请, 经批准后可在本单位同期实施的项目中补建；无法补建人防 工程的项目，依法按照规定标准补缴人防易地建设费，人防 工程的审批、验收和易地建设费的收缴，均执行房屋建设年 代同期的相关政策。35 .已办理人防工程建设审批手续，但建成人防工程

4、面积 不足的，应当由人防行政主管部门对该建设单位依法予以处 罚，并责令其对少建的人防工程面积予以补建或缴纳少建部 分人防工程易地建设费。已建成人防工程不符合人防战术技 术要求和标准规范，可以整改的由建设单位按标准整改，无 法整改补救的应当由人防行政主管部门对该建设单位依法 予以处耨，并按照批准应建的人防工程面积补建或缴纳人防 工程易地建设费。36 .未办理人防工程建设审批手续，所建人防工程由于资 料缺失导致面积、功能、抗力等级等无法确定的，应当由人 防行政主管部门对该建设单位依法予以处罚，并按照核算应 建的人防工程面积补建或缴纳人防工程易地建设费。37 .开发建设主体灭失的项目，可不再办理人防

5、工程审批 手续。登记机构依据以上审批办理登记。（十一）关于涉及税收的问题38 .对于目前正常存在的纳税人，由税务机关督促开具不 动产销售发票，征收不动产交易契税，并出具契税完税凭证。39 .纳税人（项目单位）已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户的，由税务机关根据国家税务总局关于 契税纳税申报有关问题的公告（国家税务总局（2015）67号） 负责办理乙方契税缴纳事宜。4。项目单位欠缴税款或挪用代收不动产交易契税的，由 税务机关依法追缴，或将项目单位减税降费资金、收取的房屋销售款优先用于补缴税款。（十二）关于房屋面积测绘问题.申报项目未能提供规划手续或施工图纸的，房产测绘机构按照项目现状认

6、定用途和公摊部位，进行面积测绘。41 .按照规划设计，整个建设项目或项目内单体建筑不存 在加长、加宽、加高等问题，但实测面积超出规划验收合格 证面积的，超出面积在甘肃省工程建设项目联合测绘技术 标准规定的实测允许误差范围内的，按实测面积进行不动 产登记；超出面积大于实测允许误差范围的，超出误差范围 的部分，按照“证缴分离”的办法，由自然资源、住建、人 防等部门依法处理，项目单位补缴土地出让金、城市基础设 施配套费、人防结建费等费用，相关部门出具意见，同步办 理不动产登记。计容建筑面积的实测允许误差指标表规划许可宗地计容建筑面积M（单位：平方米）竣工增容比例R=m/M （单位：%）增容建筑面积m

7、 （单位：平方米）M3000RW3 且 m503000M20000RW2 且 m20020000M60000m50060000M120000m 120000m120042 .按照规划设计，整个建设项目实测房屋总面积在规定 的允许误差范围内的，但项目内个别楼幢经设计部门同意并 出具设计调整相关手续，质监部门质检合格无安全隐患的, 不动产登记部门按实测面积进行登记。43 .分类解决开发企业违规和购房群众违规的问题，对开 发企业违规的，按照“证罚分离”的方式，自然资源部门出 具意见，先行办理不动产登记，同步依法进行处罚。购房群 众购买房屋后，存在对露天平台进行封闭等违规行为的，对 该套房屋暂缓登记，

8、待整改验收合格后，再进行不动产登记。（十三）关于开发建设主体配合不积极的问题44 .符合此次化解工作范围的项目，开发建设主体要履行 申请主体责任，不得因涉及缴纳税费、整改和处罚等原因撤 销登记申请，损害群众合法权益。45 .对于开发商恶意欠缴税费的，依法采取相应措施予以 追缴。对拒不配合的企业及其法定代表人、主要负责人和对 失信行为负有直接责任的从业人员，依法纳入失信名单，按 照国家发展改革委、人民银行、住建部等部委印发的关于 对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘 录实行联合惩戒；追缴未果的，经职能部门依法按程序申请法院判决后，对有关单位和责任人进行强制执行；对涉嫌 违法犯罪的，

9、依法追究法律责任。（十四）关于国有直管公房或保障性住房未办证的问题.已纳入国有直管公房资产账目管理的未办证房屋，公房管理单位提供直管公房资产明细等相关资料、出具所售房 屋无产权纠纷、符合质量安全要求和消防安全的承诺后，登 记机构按照房屋现状办理首次登记。46 .已按房改政策出售的直管公房，个人提交已售房屋房 改售房资料，公房管理单位出具所售房屋无产权纠纷、符合 质量安全要求和消防安全的承诺后，登记机构办理登记。三、部门职责.自然资源部门：负责补办项目用地手续、出具认定或用地核实意见；负责补办规划核实手续或出具规划认定意见; 对需要补缴土地出让金的项目，负责核算土地出让金金额； 负责办理不动产登

10、记手续；负责在职责范围内对违法建设行 为进行查处。1 .经开区管委会：负责化解经开区范围内土地、建设项目竣工验收、消防验收、人防验收等历史遗留问题；负责办 理经开区范围内不动产登记手续，颁发不动产权证书；可结 合经开区实际情况，制订具体化解措施。2 .人民法院：负责协调或受理涉及“登记难”问题化解范围内的诉讼案件，加快执行已经发生法律效力的判决、裁定以及行政机关申请执行的税费追缴等诉讼案件；负责对相关 矛盾纠纷进行排查化解。3 .发改部门：负责政策性保障住房价格审核工作。4 .公安部门：负责化解工作中涉嫌违法犯罪行为的调查 处理和稳控工作。5 .司法行政部门：负责相关政策审核工作。6 .财政部

11、门：负责配合相关审批单位，对欠缴费用、行政 罚款办理缴库工作；负责保障化解国有土地上已售城镇住宅 历史遗留“登记难”问题工作经费。7 .住建部门：负责出具建设工程竣工验收备案意见或认 定意见；对不符合建设工程竣工验收和存在房屋质量安全隐 患的提出整改意见或出具认定意见，配合属地政府督促指导 整改；负责完善消防验收（备案）手续；负责保障性住房、 房改房等审核确认；负责基础设施配套费的核算和征缴；负 责在职责范围内对违法行为进行查处。8 .消防救援部门：负责配合住建部门做好消防验收（备 案）工作，依法加强日常监督管理，督促问题整改。9 .人防部门：负责人防工程相关手续完善和认定工作； 负责人防易地

12、建设费的核算和征缴，督促指导人防设施建设。10 .税务部门：负责督促项目开发单位为购房群众开具不 动产发票；负责为购房群众开具契税完税凭证；负责对项目单位欠缴税款进行追缴（2022年1月1日起负责土地出让金 征缴工作）。11 .市场监管部门：负责开发主体灭失的认定工作。12 .银保监部门：负责指导、协调相关金融机构对抵押项 目进行置换、解押等工作。四、有关说明1 .对未缴纳或欠缴城市基础设施配套费的项目，按照项 目建设当年标准及规定补缴。2 .相关部门审批核算的费用和罚款由各部门全权负责收 缴或追缴，包括之前已核算但尚未收缴的费用和罚款。应征 收土地出让金的项目，必须征收土地出让金。3 .实施

13、细则未涉及的特殊问题和复杂情况，采取“一事 一议，“一事一策，方式，由市、县（市、区）化解国有土地 上已售城镇住宅历史遗留登记难问题领导小组办公室召 集相关部门进行研究，提出解决意见，报市、县（市、区） 政府研究同意后办理。4 .2023年3月31日前，国有土地上已售城镇住宅历史 遗留“登记难”问题，按照实施细则进行处理。2023年3月 31日后建成项目，实行“交房即交证”，对存在的违法违规 问题，依法按程序处理到位后，再予办理不动产登记。5 .若国家、省上出台解决不动产历史遗留问题新政策、新意见，遵照相关政策执行。6 .市领导小组办公室负责全市化解工作调度和督查指导。 按时向市委、市政府上报

14、工作进展情况，及时更新化解台帐 和包抓台帐，特殊情况随时报告。7 .市、县（市、区）党政机关、事业单位及经开区、工业 园区、工业项目聚集区涉及的历史遗留“登记难”问题，可 结合工作实际，在本实施细则的基础上，制定专项化解措施。L开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部 门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位 和上级主管部门的，可以由不动产所在地县（市、区）政府、 经开区管委会指定的乡镇人民政府、街道办事处、社区居委 会等代为申请办理。2 .开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可 一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。3 .已办理首次登记，项目开发建设主体

15、灭失的，经登记 机构公告无异议后，购房人可单方申请办理转移登记。（二）关于用地手续不完善的问题4 .由政府主导的安置房、经济适用住房、公租房、廉租 房等保障性住房项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用 地手续。其中，住宅按照划拨方式补办，配套的经营性用房 按照协议出让方式补办。5 .国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集 资房的，可按划拨方式补办用地手续。6 .对于其他建设项目，可按照实际情况，分不同时间段、 不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的 政策规定补办用地手续。其中，符合划拨用地目录的项 目按划拨方式补办，不符合划拨用地目录的项目按协议 出让方式补办。7 .对于

16、已经办理了房屋所有权登记的住宅，经公告权属 清晰无争议的，报经市、县（市、区）政府、经开区管委会 同意后，直接按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手 续。8 .因各种原因导致土地手续无法办理的，权属清晰无争 议的，在符合国土空间规划的前提下，报经市、县（市、区） 政府、经开区管委会同意后，由自然资源部门按现状出具认 定或用地核实意见。9 .采取划拨、协议出让等方式补办用地手续的项目，按 照规划认定或核实意见的指标办理。10 .采取协议出让补办用地手续的项目，已领取建设工 程规划许可证且符合建设工程规划许可的建设内容，评估 时点按照项目建设工程规划许可批准时点确定；未取得或违 反建设工程规划许

17、可的建设内容，评估时点按照规划核实的 时点确定，土地出让价款应在签订土地出让合同后30日内 缴清。11 .住宅项目部分申报或部分取得规划核实意见的，按照 规划核实意见中单幢基底占地面积进行分摊，计算方法为： 申报房屋的建筑面积义（整幢楼占地面积/整幢楼的总建筑 面积）。（三）关于欠缴土地出让价款的问题.房屋已销售且已入住的住宅项目和已开发建设的工业项目，开发单位未按出让合同约定或政策规定足额缴纳土 地出让价款，以及将经济适用住房等政策性住房按商品房对 外出售但未补缴土地出让价款的，可报经市、县（市、区） 政府、经开区管委会同意后，实行“证缴分离”方式，在有 关部门依法追缴的同时，办理不动产登记

18、手续。土地出让金 或价款的缴纳标准，由不动产所在地的市、县（市、区）政 府、经开区管委会按照出让合同和有关政策确定。12 .房屋尚未销售或已销售且未入住的住宅项目，开发单 位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地 上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法 缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。13 .未取得建设工程规划许可证的建设项目，在符合 国土空间规划的前提下，报经不动产所在地的市、县（市、 区）政府同意后，自然资源部门按现状出具认定或核实意见。14 .已取得建设工程规划许可证，建设内容符合规划 许可要求的建设项目，自然资源部门按程序办理规划核实手 续；建设项目

19、部分楼幢符合规划许可要求的，自然资源部门 可对符合规划的楼幢先行核实，出具规划核实意见。15 .已取得建设工程规划许可证，但未按规划许可内容建设，存在改变层数、增加面积、移位、改变功能等问题 的项目，按照“证罚分离”的方式，自然资源部门出具意见 后办理不动产登记，同步依法进行处罚。16 .已取得建设工程规划许可证，但未完成代征拆迁 （包括界内拆迁和界外代拆）义务的建设项目，有建设单位 （承继单位）的，由不动产所在地县（市、区）政府、经开 区管委会与建设单位（承继单位）商定后，出具处理意见（或 拆迁承诺函），自然资源部门出具规划核实意见；建设单位灭 失的，由不动产所在地县（市、区）政府、经开区管

20、委会出 具处理意见（或拆迁承诺函）后，自然资源部门出具规划核 实意见。17 .已取得建设工程规划许可证，但未完成公建配套 设施建设或擅自将公建配套设施挪作他用的建设项目，由该 小区项目建设单位出具整改承诺书或经开区管委会出具整 改处理意见后，自然资源部门出具规划核实意见。18 .已取得建设工程规划许可证，绿地面积不达标的 建设项目，由项目建设单位出具整改承诺书或经开区管委会 出具整改处理意见后，自然资源部门出具规划核实意见。20.1990年4月1日中华人民共和国城市规划法施 行前建成的项目，有合法用地手续的，自然资源部门出具核 实认定意见后，办理不动产登记。1990年4月1日中华人 民共和国城

21、市规划法施行后建成的项目，有合法用地手续, 但未取得建设工程规划许可证，现状土地用途与现行国土 空间规划不符的建设项目，建设单位或个人有办证需求的, 经调研论证可以调整用地性质的，在国土空间规划调整后办 理不动产登记。21 .对于城市规划区外，建设单位依法取得国有建设用地 使用权，未取得建设工程规划许可证的，不存在乱占耕 地、违反生态管控要求等问题的项目，在符合国土空间规划 （土地利用总体规划）的前提下，报经不动产所在地的市、 县（市、区）政府同意后，自然资源部门按现状出具规划认 定或核实意见。（五）关于住房、土地被开发企业抵押及司法查封的问 题。22 .积极协调开发企业、金融机构和法院，通过

22、还款、协 商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题，及时解除抵押和 查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法追缴 平行进行。涉及司法查封的，县（市、区）政府要积极引导 购房群众用法律手段解决问题，对符合法律援助条件的购房 群众应当给予法律援助。法院加快案件审理和执行进度，依 法解封。23 .对开发项目建设用地使用权、在建工程未解除抵押而 对外违规销售的，必须限期还款解除抵押权。抵押权不能解 除的，可由住建等部门和抵押权人协商一致，在明确置换抵 押物和依法收回抵押贷款方案后办理登记。24 .对于开发企业因债务等原因不动产被法院查封的，必 须限期清偿债务解除查封；对于开发企业因债务纠纷涉及不

23、动产诉讼的，必须依法加快司法审判。查封难以解除的，由 相关部门与债权人协商一致，明确置换查封标的和依法追债 方式，经法院裁定解封后办理登记。25 .开发企业因债务等原因被法院查封的不动产中，对于 已出售房屋，购房人已支付部分或全部房款，并实际占有该 不动产的，由购房人按照最高人民法院关于人民法院民事 执行中查封、扣押、冻结财产的规定、最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定向查封 法院主张权利，经法院裁定解封后，办理不动产登记。26 .加强对开发企业预售资金监管，对开发企业收取的购 房款或购房群众补缴的房款，优先用于偿还抵押贷款或债务。（六）关于原分散登记的房屋、土地信息

24、不一致，项目 跨宗地建设的问题27 .分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致 的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记， 未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；因房屋所有权 多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体 不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根 据规定程序由现房屋所有权人单方申请，注销原土地登记，办理房地权利主体一致的不动产登记。存在争议的，待争议 解决后再行办理。28 .相关宗地为同一权利人，房屋和土地有合法权属来源 文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的, 可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的, 经自然资

25、源部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办 理不动产登记。（七）关于未办理建设施工手续的问题29 .未取得建筑工程施工许可证或已取得建筑工程 施工许可证但超出审批面积的非保障性住房和非公益类项 目，按照“证罚分离”的方式，住建部门出具意见后办理不 动产登记，同步依法进行处罚。经市、县（市、区）政府认 定的保障性住房项目免予处罚，经市、县（市、区）政府或 相关部门认定的公益类项目（学校、医院、市政工程等）免 予处罚。（八）关于未办理竣工验收备案的问题30 .对能提供工程质量监督报告或竣工验收备案表的项 目，住建部门签署同意办理的意见。31 .对不能提供工程质量监督报告或工程竣工验收备案 表的项

26、目，以及对原有建筑进行了加建、改建、扩建的项目， 由建设单位委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进 行房屋质量鉴定，鉴定结论符合质量要求的，签署意见办理;鉴定结论不符合质量要求的，由建设单位委托专业机构提出 整改加固措施并组织整改，整改完成后重新进行质量鉴定, 鉴定结论符合质量要求的，住建部门签署意见办理。（九）关于未办理消防验收手续的问题32 .原则上按照甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省消防 救援总队关于贯彻落实甘肃省化解国有土地上已售城镇住 宅历史遗留“登记难”问题工作方案完善历史遗留项目消 防验收（备案）手续的意见（甘建消（2021） 278号）有关 要求执行，并明确以下内容：（1）本次

27、仅办理1998年9月1日中华人民共和国消 防法施行后建成的房屋。对于1998年9月1日之前建成 的房屋，且在1998年9月1日之后未再进行改建（含用途 变更）、扩建的房屋，不需办理消防验收（备案）手续。（2）对于1998年9月1日及以后建成的房屋，由项目 申报单位委托专业消防技术服务机构对项目消防设施设备 进行检测，出具结论为合格的消防设施检测报告，经消防救 援机构现场检查合格后，住建部门依法办理消防验收（备案） 手续。（3）对于1998年9月1日及以后建成的房屋，未达到 重大火灾隐患判定标准的，由项目申报单位出具整改方案和 承诺书，采取“证改分离”的方式办理；达到重大火灾隐患 判定标准的，由消防救援机构书面报告不动产所在地县（市、