商铺营销方案.docx

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1、保利心语3期商铺方案一、商铺现状1、商铺区位产品(Product)保利心语剩余3期商铺1体入口小(小车开不进去)，内部无烟道，无窗户，采光比较差。商铺位置在保利心语三期西南侧，1-42号商铺为三期靠近铁路外一排，不临街, 无出口，人流稀少，商铺适合液态非常少。43-90号商铺为不临街,图所示为不临街临铁路无出口 1-42号商铺，人流稀少。商铺最近离铁路不超过100米上图为43-90号商铺入口，不通风，无烟道，采光不足，入口小图为43-90号商铺内部，通风采光效果较差。整体问题为：1.1-42号商铺，商铺位置较偏，无人气，离铁路较近，噪音较大。这一组商铺无出口，流通性较差，商铺尽头为垃圾处理站，

2、味道较大，商铺现状为量大位置偏周边环境 差。2.43-90号商铺，商铺入口小，出入不方便限制行业多；无烟道，餐饮进驻较难；无消防通道，采光较差，使营业环境不是特别理想；商铺人流量较少，人气不足，入口 不明显，里面限制性较大。二、周边商铺租售价格价格(Price)现沿街商铺为100肝/元/月，不沿街为40肝/元/月，三期对面为创意产业园，暂 时尚且不成熟。附近有一所大学，但是沿街商铺已经非常多，同时缺乏大型商超以及大 型娱乐场所，但此处位置以及大小不适合大型设施的建造。举例拿100肝商铺为例，现阶段假设卖8000元/肝,那么可得收益80万；租金开始定为20元/肝/月，头一年免租，第二年50%,第

3、三年及以后100%。第 一年为0元，第二年收益12000元，第三年收益24000元，待第四年地铁完全开通， 产业园开园后可收取40元/肝/月，每年收益48000元；0*1+12000* 1 +24000* 1 +48000* 16 800000 , 20 年内可收回成本。分析数据以及举例可知现阶段市场环境不合适出售，就营销而言，出售比出租难度 大得多，一开始就销售显然不可取。采取前期免租金租赁形式以在年底前去化大批商铺, 待环境成熟，商铺作旺后再另行销售。三、解决方案前提：此商铺现处于人流少，位置偏等不利于销售的地方，但后期随着创意产业园 的开园与地铁七号线的建成通车，此处将会聚集大量的人流，

4、物流，资金流。而现阶段 采取出售的方式，至多卖出商品房的价格，且此时的商铺周边环境提升不了客户的购买 欲，现在的购买环境与以后的升值空间无法使客户产生一个很好地预期。所以现提出前 期免租金租赁形式以在年底前去化大批商铺，第一年免租金，第二年收取50%租金，第 三年及以后收取100%租金，待环境成熟，商铺作旺后再另行销售。(-)渠道(Place),分级租赁，层层筛选1 内部员工首先针对保利内部员工租赁，可用公司内部邮件或是开会时提及此事。表明此次租 赁只针对内部员工，头一年可免租金，第二年收50%租金，第三年收取100%或根据实 际情况再作考虑。2,商铺业主将前期所有商铺客户回访，提出针对前期老

5、商铺业主会有额外优惠，前期免租金租 赁，仅商铺老业主享此次资格；3,心语老业主八年心语共十期的老业主基础，针对有创业想法的业主提出这一想法，低门槛，周 边环境熟悉，离家近方便，体验家门口开店的优惠便利。4,针对市场客户八年心语完美收官，商铺免租答谢广大心语业主。(二)促销(Promotion)1,前期免租金租赁，收部分押金。第一年不收租金，第二年收50%,第三年收100%, 合同最少签三年，管理起来方便高效，作为一种福利回馈广大支持八年心语的客户，让 最熟悉保利心语的人圆自己一个创业的梦，低门槛，无风险，还要较为丰厚的回报。2,采取整体出租，40户商铺分成5套一组，低价整体出租，整租整卖方便管

6、理， 减少管理成本，量大可减少某些商铺所需面积的局限，可供一些小企业作工作室或是办 公场所。结论，运用营销理论4P,从产品(Product) x价格(Price)、渠道(Place)、 促销(Promotion)四个方面对1-90号商铺进行分析。(1)针对1-42号商铺解决方案1, 1-1。号临街商铺以及转角商铺可做餐饮、服务便民行业，解决旁边创意产业园 工作人员以及心语三期住户吃饭生活所需，地铁七号线修成通车之后，人气会节节攀升, 所带来的前景也非常可观。2,中段可以设置洗车店，汽车养护，汽车美容，通过观察发现小区小车体量还比 较大，并且靠南湖大道洗车普遍偏贵，再加上附近有几家汽车4s店，较

7、大的汽车基数。 在这里整合出一条汽车养护修理一条街，心语汽配城。3,后端30-42号商铺，就自身而言，靠近铁路，人气较少，营业环境相比较来讲 比较恶劣。可设置仓库，因为附近有比较多的产业园，再加上做生意商户的一些库存。 低价租赁做仓库会有一定市场。(2)针对43-90号商铺解决方案.1,将不临街商铺与邻小区入口商铺打通，与前期商铺客户协议，以前期免租后期 低价租给客户以增大现有商铺面积，因为前期免费使用，可做仓库或是增大店铺营业面 积，等到商铺客户习惯后或是商铺成熟之后再作调整。2,将不临街商铺与生鲜市场合并，扩大现有生鲜市场规模，形成体系，使得附近 只要有需要购买生鲜就会到心语生鲜市场来，已达到规模效应。3,整体改造，改造成健身房，附近暂无健身场所，现在市民对生活品质的提高更 多的体现在注重自身的健康，健身房有存在的市场环境。心语本身就十期的体量本身就 非常巨大，再加上对面国家级创意产业园，市场需求非常大。进行方式，最后交由物业操作租赁等相关业务。保利心语项目组2014年11月24日