XX年上半年东莞房地产市场分析及后市展望110页中原.docx

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1、xx年上半年东莞房地产市场分析及后市展望110页中原指标故捐（201。上半生）数据（2009与上半生）同比增幅商品房成交总额（亿元）161.45181.8卜11.1度商晶房成交总面积1万不：207.36295.21 -29.76%新增商品房供应面积（万叶）238.31219.048.80%方品 C-. 73/f7789613027.06%住宅成交价格（元/伊）7474598824.82%土地新增供应面积（万呼）373.82175.52112.98%土地成交面积（万行）299.47J3.78163.20%土地楼面地价（元/）2007153231.01%商品房新开工面积（万吟379.06199.3

2、390.17%房地产竣工面积（万户）369.50358.63.04%数据来源：东莞中原研究中心5%2010年上*圣镁区新港普通住宅户型结构供符叁值同比分析（按套数）4%2010年上半年锂区新增普通住宅面积区冏供需恭值同比分析（按套数）3%2%1%0%-1%-2%3% 2009 2010数掂米用：东克中原氏究部监T二匚二UTU 下半年供过于求压力显现，成交均价或者呈“w”型变化。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，由于2010年前6个月新开工面积高达379.95万 肝，再加上09年已新开工但没有上市的项目，因此估计下半年住宅新增供应为463.05万 肝，成交量估计为312.52345.67万肝，

3、因此下半年供过于求的压力显现。新政后由于成交量下滑，因此在5月中下旬6月初特价，优惠较多，市场呈现阶段性下浮, 个盘降价很明显，因此价格进行了第“一次探底”，但随后6月份由于精装修及高档洋房成 交带动，因此价格6月下旬会有所上升。关于七、八月份来说，楼市相对是淡季，成交量 估计平抑，价格促销也会依然维持；但是从7月初开发商动作来看，活动有所增多，开发 商通过在淡季举行一些大型营销活动，以吸引顾客聚人气，加强口碑宣传，提高项目知名度, 为后市做好铺垫；同时从目前部分项目来看，由于价格促销或者活动带动，来访量有所回升, 估计在8月份底政策的影响逐步减弱平静、信贷政策也开始逐步放松，操作上的灵活性较

4、 大；同时很多新盘将开始加大营销推广力度，为国庆前后有的营销节点做铺垫；而由于9 月份后新增供应集中放量，上市的楼盘非常多，特别是镇区新盘较多，竞争也较猛烈，因此 估计开发商对新盘定价也会低于市场预期，促销也有所增加，因此价格会出现“二次回探”， 届时从今年五一以来累积的刚性需求也将在四季度集中释放，开发商前期的优惠、折扣将有 所收回，在成交量逐步回升的情况下，估计价格也有所上扬，因此能够看出今年普通住宅价 格整体呈型变化。 市场预期向下，新盘上市将低于市场预期或者片区价格。下半年关于楼市来说，利空因素多于利好因素，市场向下的预期较多，因此关于开发商来说 新盘定价尤为慎重。据初略统计，下半年有

5、58个项目为全新项目，同时镇区是主导，从7 月份新盘上市情况来看，开发商对价格的定论低于市场预期与片区价格，而新盘定价与市场 预期的差距在一定程度上能够反应后市价格走势，同时新盘定价较低关于老盘形成冲击，老 盘价格调整压力较大；而关于下半年全新大盘的首期单位来说，楼市前景的不明朗，开发商 也能够采取“低开高走”，甚至低于成本价卖，由于价格有吸引力，因此成交量自然会上升, 后期产品价格自然会有所走高，届时项目口碑通过传播，市场认识度与名誉度得到很大的提 高。 受“新国十条”的打压，未来自住紧凑中小户型、精装修楼盘成为趋势。由于之前开发商为了规避“90/70”政策影响，推出很多合拼户型，致使东莞大

6、户型房子偏 多，总价偏高也造成购房门槛水涨船高，而目前市场再次发生转向，受“新国十条”政策的 打压，特别是大户型首付比例、贷款利率的提高挤掉了很多购房者，东莞楼市的投资需求被 深度压制，甚至连部分二次置业的改善性需求也被削弱，楼市重新回到首次置业、自住需求 为主的行情，他们的购买力普遍不足，开发商应该把精力放在户型设置方面的创新，设计出 一些低首付、精装修的紧凑中小户型，比如90平方米下列的小三房，并通过加大赠送面积 来达到预期效果。 区域成交分化，镇区新盘上市较多。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，下半年全新项目上市估计较多，其中城区16个， 镇区39个，从各个区域的潜在供应量来看，南城潜

7、在供应量占据第一的位置，为63.70万 肝，其次是常平、寮步、东城、凤岗、大朗、虎门、大岭山、塘厦、万江等区域，这些区域 的潜在供应均在20万疗以上。但从成交考虑来看，镇区由于新盘数目较多，同时有个别区 域量也很大，因此去货压力较大，但部分经济重镇区域像虎门、长安、大朗等，由于有品牌 开发商万科、碧桂园等新盘上市，个别区域长安目前供应偏紧，因此下半年会迎来需求小高 峰，然而其它区域如：常平、寮步等区域由于现阶段存量较多，未来潜在供应量也较大，因 此消化压力也是很大，因此下半年区域成交将有分化。 区域房地产进展极不均衡，未来土地市场分化继续扩大。众所周知东莞不管是整个宏观经济层面，还是房地产这单

8、一行业地缘进展极不均衡，主城区 的南城、东城、松山湖，与经济重镇虎门、长安、石龙房地产进展比较成熟，这些热点区域 配套完善，房产价格也高出其他区域一截，土地市场的行情亦如出一辙，房地产开发热点区 域地价高，而房地产开发严重滞后，位置偏远区域土地鲜有成交，大部分以流拍告终。未来 随着房地产开发热点中心片区土地日趋稀缺，这样的区域土地价差仍将不断被叠加放大。(4) s政策面2010年上半年房地方巾场调控政策忖闿措施要点三部委联合下发通知加强廉租房管理住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管押有关问 理的通知，各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多柒道筹 集廉租住房房源。【勇”央行年内

9、第三次上调存款 准备金率5月2 m ,央行官布自5月10 m起，上调6款类金融机构人民币 孽:准备金率0.5f目?点。住建部：未获预住许可或目 开发商不得收取定金今后未取得预住许可的商品住房项亘,房地产开发企业不得以认 购、预订 排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收双 金、预定款等性质的苗用。【史一】国务院：房价过高地区可暂 停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，新停发放购买第 三套及以上住房贷款；对不能提供1盆 以上当地纳税证明或社会 保险爆纳证明的非本地居民留停发放购买住房贷款。务院常务会：贷款买二套 房首付不得低=50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款

10、购买第二套住房的家庭. 贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的L1倍。 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭.： 付款比例不得低于30%。 4住建部：篇快保障房建设 遏制房价过快上涨住颜骅婀历日召开韦正韦话会议，要求加快保障性住房建 设，其中，公共租赁占房建设是下一阶段工作的中点，同时汨制 部分城中房价过快上涨。银监会：银行不得对投机投资购房贷款中川银监会】1 E指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投 机投资购房贷款，如无法判断，别应大幅度提高贷款的首付款比 例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。国土部强调房地产用地主 管将开展突击检查:二让 却 一、加快住

11、房建设用地伉应计划编制；二、促进住 房建设用地有效供应：三、切实加强房 地产用地监管；四、建立 健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项枪查。国资委要求78家非地产主 业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78 家不以房地产为主业的央企正在加快 调整中绡，在完成自有土地 开发和已实施项目后要退出房地产业务。国土部强调房地产用地主 管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进任 房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立 健令信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项枪查。银监会发右流动资金贷款循行办法

12、打击炒房流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁匕 生产、经营的领域和用途。夬行上调准备金率强力退制信贷冲锋中国人民银行决定，从201。怎2月25 m起，上调存款类金融机 人营款准备金率。5 j百分 点。国办发出通知要求促进房 地产十场平稳健康发展国办发出通知 戈进一加加强和改善房地产市场调控，检定市场 预期:促进房地产巾场平稳健康发展。联络方式：东莞中原物业顾问有限公司DONGGUAN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED地址：东莞市南城区胜与路胜与广场C座9楼A-C单元Address: Rms A-C,9/F,Block C,Shen

13、gHe Squore,ShengHe RoodzDongguan邮编：523076电话：0769-22903588传真：0769-223001132010版权声明：东莞中原物业顾问有限公司版权所有，未经授权，禁止复制。所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得, 其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010迁1月1 E起，个人将胸式不足5套的非普通住房对外销 件的.全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通 住房或者不是5 V的普通住房对外俏性的，按照其俏性收入戒去霜 ?匕；.后E，一征i人二，二5年.三年 的普通住房对外销隹的，

14、免征营业税。5部委新政打击囤地炒地： 拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的师 知.E月确开发商以后*地时，“分期爆纳全部土地出让价款期 限原用上不行超过一年.特殊引三可以约定在两年内金部皴清，首 次麴款比例不得低于全部土地出让款的50%, 0 国务院提四措施遏制部分 城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效i二二是继续支持居民自住和改善型住房消耗,抑制投资投机性购房； 三要加强巾场监管：四要继续大规模推进保障性安居工程建设。个人住房转让营业税任免 时阪区2怎恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限m2军恢复到5年，其他 住房

15、消费政策继续实施。中央？ 工作会议：明年要 增加普通商品住房供给二S指出，增加普通商品房供给，支持居民自住蒋改善性购房需% 加大农村危房改场昼力度（5）、市政规划1、片区控制性及发展规划发布时闿建设规划沏态工程规划内容2010-6-2万江中心区向西移万江的新行政文化中心就在万龙片区当中，具馆选址已经从原来规划 的银龙北路东侧（现刀成制药厂附近），调整到J银龙北路西侧。2010-5-20复制义乌模式，南城 建小商品城东莞市珠三角小商晶城举行新闻发布会，自右正式开始对外招商，并 计划在2010年12月3】三开业。南城政寿三笠壬式将该项目确定为 南城产业升级中点商贸示范区。2010-4-14南城：今

16、年城建中点 要打造.三2010年我们就提出了打造中心区，提出了中央生活区、中央商务区、 中央太闲区。2010-3-4虎门首次提出打造 “四大商圈”升虎门褰育强区藤裳俏 商网.加强仓偌、货运 服务、停车场等 配套设施建设完善博冲面纸科配套商圈，构建8B装面41科及机械装 备新平建设高速公路出入口创新经济商圈，启动现代化多功能国 际贸易中心、总部经济中心等大型设施项目。2010-3-22万江规划：“一心三 带五短团”一心一书的是行M文化中心,“三带”指的是莞德大道商贸服务带 万道路商贸旅游带和港口大道商贸物流带；“五绢团”是坝头居住绢 团、中部居住组团、旧城综合组团、北部居住绡团前:唐部产业组团。

17、2010-1-25樟木头：10年打造 “一主二副两带四 区外“一主”是指樟木头镇主商业中心，“丙ST即樟洋和金河哥商业中 心，“两带”是指莞樟路商业发展带春樟深路商业发展带，“四区#则 包括专业中场场集区、汽4俏性服务聚集区、观音山商旅发展区以及 宝山商旅发展区。2、交通、水运建设规划发布时间建设规划动态工程规划内容2010-5-12深圳R4线有望黛伸 至凤岗亘前龙岗正筹划将深圳地铁】2号线向西延伸，穿过风岗，连接平渊 和观澜。2010-5-11长安汽今北站运营长安汽专北站位于广深高速长安出入口与S358省道的交汇处，建筑 面积2万多平方米，主体建筑共三层。2010-4-23麻涌拟投2.9亿完

18、善 路网太步路巾及工杵已动工兴建，该道路连接麻浦镇中心区大力村和东太 村，北接中心大道，南至东海大道，建成后将进一步完善该镇中心区 的路网结构。2010-3-29轻轨R2线试的段开二R2线首段（即东莞火/站到东莞虎门站）将在3迂内完成土建工样.5年内投入运营使用。2010-3-25中堂拟投上亿元搞 水利建设中W计划今年冉投入,二二F启动8项:-.I-.1 i 1卜 tn 强防汛和抗灾能力。2010-1-25虎门二桥有蟹今年东莞4个项目入选占2010年中点建设前期预备，三.虎【二二林的建 设在报告中得到了最终确广东计划总投资120亿元建虎门二村.长度达到20.9公里3.生态环境建设发布时间建设规

19、划动态工程规划内容2010-6-8东坑：拟新建1。个 乡村公园计划用3到5v时间，投资7300万元，利弓沈有的山头煤地，以及 寒溪河和东坑内河两大水系，建成亭岗岭生态公园、月昵浦水利公园 等10个乡村公园，满足群众需要，提升投资环境2010-5-21凤岗将建巷个客侨 民俗生态园凤岗将加图客侨文化的：二：上 在不内-1亿元；子设两个各具特色的客侨民俗生态园。2010-4-23寮步否巾农业生态 园二期工程启动寮步镇杏巾现代次让生:用二期路网工程已正津设。首先启动的是8号路和9号路，目前已完成工程总量的10%2010-3-31巾民艺术中心年内 产工建设；一 一 一-1一.T民十中L -工-活L在年内

20、开工。该中心选址在南城鸿福大道，面积达6万平方米，现 在已进入图纸设计阶段，,IK利的话仝内可以开工建设。2010-2-27珠三角绿道网东莞 段投资超1。亿珠三角球道网（东莞兄；3 :.主畿总长约135公里.支线总 长40公里.直接服务人口 375万,预计投资在1075亿元左右;2010-1-18寮步：拟建50公里 环镇自行车道计划实施自行彳道健康工程，在舌力旅游区、侥灵湖及辖区周边等地 规划长约80公里的专用刍行彳道，具中50公卑为环镇自行车道o4、三旧改造发布时面速设规划动态工程规划内容2010-6-14石辖：改造8宗地42公顷从20102015盆，将逐步完成5535.45由月地的“三改造

21、，具中今年改造8宗用地近42公顷。该镇中点改造的区域为镇中心区、 塘尾片区和西大门地区。区域集中在“两心内带二区2010-6-18生牛牛才方TU申溪河水乡文化长廊拟打造望溪河水三文化长廊.长约L2公里.第一期投入改造资金约1000万元。2010-6-8长安:今年三同改造39地块主要集中于该镇S358咨道巷侧及北部中心片区，共184个，改造月 地总面积1520.89公顷该镇计划分近期（20102012年）、远期 （2013-2014）两个阶段改造。具中，今年改造地块39个，改造 面积约287公臣，改造后大部分用于商业、商住及居住。2010-6-9塘厦：今年启动13 个改造项目该镇计划“三旧”改造

22、用地815.34公顷，涉及地块91个。具中以 旧厂房为主的地块有62次，旧村改造16块，IE城镇以及叵村混杂的改造地块13个02010-6-3道落：超四成.三旧” 用地改造为居住月道洛镇将力争在2014年完成所有三旧地块的改造根据规划九 道洛镇“三旧”改造用地面积为478.19公顷，改造地块80个，共地计面积为923.34公顷。2010-6-4荒城“三旧”改造主 攻三片区莞城从201。迂到2012年将中点推进可园片区、东莞运河沿岸及老 东城中路一带的改造项目，直点发展育贸、金融等第三产业，并争取 到2012年完成改造规模的50%02010-6-2寮步“三旧”改造主 打中心区、松山湖大 道及膜横

23、三个片寮步镇今仁起工中点改造中心区、松山湖大道及横坑三个片区。从 2010年到2012年,改造地块43个，面积11181.3由0其中，今年 改造8宗地块，全部引入社会资金改造。2010-5-27东坡：四地块三IF 改造方案出炉审议并他过了东城火炼树旧村 新世博商贸中心区、讯通旧广、温塘 金城旧厂等4宗地块的改造方案。2010-5-13凤岗：未来五年要改 造36个“三旧”地 块全镇划分为：中心片区、中部“产业生活”综合片区、雁田和官井 头两大副中心片区四大片区。四大片区将确定其改造功墟定位，并确 定了一带、三轴、四片、十四组团的11三旧改造规划结构。为此， 在未来三年内，凤岗镇将启动36个“三旧

24、知改造项目，其中今年将 启动7个地块的“三旧”改造建设2010-5-12虎门“三旧改造时 间表出炉，10年.三 旧改造3804由依据规划,门拟1。年完成“三旧”改造38046中匚军，一老城1二 新商业龙头、威远岛南面社区将率先改造，改造用地近1.8 万由（1194.12公顷），占总用地45.4%,改造地块73个.2010-5-11麻涌“三旧”改造约1000 亩方案疑确定了近期在镇中心区将进行的“三才改造项目地关。二 案也划定了远期在部分村（社区）将开展改造的地域项亘，确定了 18个改造地块，预计整个“三旧改造引目涉及面积约1000由o2010-4-8黄江：拟3年三旧” 改造4000亩包括田美社

25、区农民公寓建设.田美南工业区、北岸村138工业区、 三裕工业区的改造1 ”日供销社片区、版湖村上群旅馆、雄昌一中 心区的改造。2010-3-4大朗：确定“三旧” 改造7801亩目标初步确定。三IF改造单元规划规模总爱7801由，涉及“三旧，改 造的共有17个社区（村），共分为城轨站幅射片旧时改造、松山箱 大道大朗段竽耳岭片旧村女 银朗片旧厂改亍笔19个改造项目。2010-3-18塘厦：三旧”改造 面积达592公顷拟改造项三72宗，其中包括新行政中心区的四村片改造、138工业 区改造、花园街北三局旧厂改造、128旧厂区改造、大坪旧村改造、 诸佛领旧村改造和石潭埔东力厂等72项改造项目，涉及面积达

26、592 公顷。2010-1-11横沥今年“三旧改 造200亩今年将完成“三旧改造200由，2015年前完成.三 改造600 苗0二、土地市场篇（1）、2010年上半年土地政策一览数据来源：东莞中原斫究中心发布部门政策动态:二而3月10日.工士部发布关于加弼房地产目地供应和姓管有关句理的通知九东莞市国士资源局3月10,公布土地田满一年按地价20%征闲置费。国土资源部证监会擀取瞰侬/二：l另地产企业资的总管o百家税务总局5月26公布X于土地峭值旭港为有美向比的通知土地增值税从严清算。家税务总局6月3日，各地须对目前的土地增值税颈征率进行调整。二e海部等郃门关于做好住房保阵规划编制的通知九2010上

27、半年，国土资源部不断加大对土地市场的整顿力度，继2月北京收回大龙地产的大 兴“地王”，南京收回招商地产九龙仓“地王”之后，4月再爆出广州收回天河绢麻厂“地 王”、鸿荣源金沙洲“地王”；这一系列动作的背后，既有楼市调控渐入正轨，国土局出台 有关政策的配合，也有土地市场一直以来乱象横生进行大清理的原因。关于东莞土地市场而 言，受到的影响较小，毕竟东莞“地王”较少，大部分成交地块价格都比较合理，未来一段 时期土地供应也十分充足，提高土地出让金首付比例、增值税，对市场的影响有限，影响最 大最直接的是楼市的预期。（2）、2010年上半年土地供应分析指标2009与上半年2010年上半年增长供应固积（万肝）

28、175.52373.82f 112.98%宗地敢（宗）51121f 137.25%平均规模（仙/宗）33753.7830894.344 -8.47%故据来源：东芦F土忑,源局:二十出二升辉王巨, 下输2010年上半年土地供应放量明显，工业用地超五成。2010年上半年东莞土地市场共公布拍卖与挂牌宗地121宗，共计373.82万肝。其中工业 用地供应215.64万肝，占总供应量的57.68%;商住用地供应123.22万肝，占总供应量的 32.96%O从供应时间上看，2010年上半年土地供应面积较去年同期增长一倍有余。土地供应一、二级市场比洌:项目挂牌出让（一级）挂牌转让（二级）供应宗数（宗）105

29、,占 86.78%16,占 13.22%供应面积（万僧）362.551L27数推来源：东莞巾国土资源局东莞土地市场以一级市场的挂牌出让为主导，占到总供应土地宗数的八成多，此外在东莞经 济经走出金融危机阴影之后，2010年经济涨幅逐步加快，呈现出良好的进展趋势，土地二 级市场应该会有所反弹，因此未来一段时期宏观经济的走势也会影响土地市场的结构。40匚一供应宜承（万广）T一宗地松麻南黄沙寮桥长清塘中万东企凤耳大大石茶厚荒石石 山涌城江田步头安溪厦直江坑石岗井岭朗排山街城龙碣3530201510502clicI与上半年东莞土地布场供应区域分右1009080706050403020100数据来源:东常中二：词局东莞土地供应集中在几个重点区域，松山湖位列首位。从区域分布上看，2010年上半年，城区土地供应总量合计为134.19万肝